CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE PARA ANUNCIAR - INADMISSIBILIDADE

Navegando na internet, acessei o site do Programa Forum Imobiliário (www.programaforumimobiliario.com.br) e lí o artigo que versa sobre o Contrato de Corretagem com Exclusividade, assinado pelo Dr. José Wilson Pinheiro Corrêa Lima - OAB/Ba 15.830, Assessor Jurídico do CRECI/Ba. (ARTIGO/ESPECIALISTA), o qual transcrevo abaixo:

Contrato de Corretagem com Exclusividade

O Anúncio do CRECI da Bahia de que, a partir de novembro DE 2007, iria fiscalizar com maior rigor o cumprimento da Resolução-COFECI nº 458/95, que trata da necessidade do contrato de corretagem com exclusividade para se anunciar publicamente uma transação imobiliária, tem suscitado uma série de questionamentos entre os Corretores de Imóveis sobre a necessidade do contrato escrito e da cláusula de exclusividade.
Todo Corretor de Imóveis, por força do estabelecido no art. 4º, IX, do Código de Ética da Profissão, aprovado pela Resolução-COFECI nº 326/92, é obrigado a contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais. Ou seja, antes de iniciar os trabalhos de intermediação, todo o Corretor de Imóveis é obrigado a assinar com o comitente (cliente) um contrato de prestação de serviços de corretagem, também conhecido no mercado imobiliário por autorização de venda.
O Corretor de Imóveis, entretanto, que pretende anunciar publicamente, além do contrato escrito, necessita de que este contrato de corretagem, além das cláusulas essenciais, contenha cláusula de exclusividade.

Com efeito, o artigo 1º da Resolução-COFECI nº 458/95, dispõe o seguinte:

“art. 1º - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária”.

Anunciar publicamente, ao contrário do que imagina alguns profissionais, não é apenas publicar o negócio em jornal impresso, mas também em panfletos, carros de som, placas, faixas, pinturas em parede, site do Corretor/Imobiliária ou sites específicos de venda de imóveis, bem como qualquer outro meio que torne pública a negociação imobiliária intermediada pelo Corretor.
Por outro lado, o Corretor de Imóveis que descumprir o disposto na acima referida Resolução 458 e anunciar publicamente transação para a qual não tenha sido contratado com exclusividade, por força do disposto na Resolução-COFECI nº 492/96, estará sujeito ao pagamento de multa no valor de 1 (uma) a 3 (três) anuidades, sendo que, em caso de reincidência, tal multa será de 2 (duas) a 6 (seis) anuidades.
Devemos ressaltar que a postura de maior rigor do CRECI em relação ao cumprimento da Resolução 458/95, além de seguir uma recomendação da Diretoria Nacional de Fiscalização do COFECI, visa também a valorização da categoria e o fim do conflito entre Corretores que anunciam um mesmo imóvel.
Não se pode esquecer que a contratação de um único profissional ou imobiliária também é interessante para o comitente, uma vez que, por ter apenas um profissional intermediando o seu negócio imobiliário, evita incertezas no momento do pagamento da comissão, posto que, é muito comum, quando vários profissionais anunciam um mesmo imóvel, o mesmo interessado visita-lo várias vezes com diferentes profissionais. Igualmente, o comitente que contrata apenas um profissional para a negociação do seu imóvel não terá a desvalorização do preço solicitado, o que naturalmente ocorre quando há vários corretores negociando um mesmo bem.
A recomendação do CRECI é que o Corretor de Imóveis só aceite ser contratado com exclusividade e informe ao cliente que está é a única forma do Corretor anunciar publicamente o negócio pretendido. Denunciem ao CRECI os profissionais que não cumprirem esta regra.

José Wilson Pinheiro Corrêa Lima - OAB/Ba 15.830
Assessor Jurídico do CRECI/Ba.

- Esta questão, que já foi objeto de postagens anteriores neste blog (Vide postagem de 27 de abril de 2010), ainda causa dúvidas aos corretores, por força desse tipo de publicação que é tida, pelo leitor/corretor desinformado, como dogma irrefutável, principalmente quando assinada por um consultor jurídico do CRECI-Ba.

Vejam abaixo alguns despachos que reiteram a ilegalidade de tal exigência:

“ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. RESOLUÇÃO Nº 458/95 DO CONSELHO FEDERAL. PODER REGULAMENTAR. CONTRATO DE CORRETAGEM. PUBLICIDADE. IMPOSIÇÃO DE FORMA E CLÁUSULAS POR REGULAMENTO. ILEGALIDADE.

1. O art. 5º, II, da Constituição estabelece que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Por essa razão, o exercício do poder regulamentar deve se limitar a detalhar procedimentos de aplicação do contido em lei.

2. O Código Civil não impõe aos contratos de corretagem a cláusula de exclusividade. Pelo contrário, deixa ao arbítrio das partes contratantes o seu ajustamento.

3. A publicidade é algo inerente ao contrato de corretagem. Negá-la significaria negar o livre exercício profissional.

4. A exigência contida na resolução desnatura o contrato, atinge sua essência, impondo, obliquamente, a obrigatoriedade do contrato com cláusula de exclusividade, sendo ilegal no particular. Não pode a exclusividade ser imposta ao corretor, nem ao seu cliente.”

(TRF – 4ª Rg., 4ª T., Apelreex nº 2008.72.00.003155-5, Rel. Des. Fed. MARGA INGE BARTH TESSLER, julg. 01.10.2008)

“CORRETAGEM DE IMÓVEIS. CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. ILEGALIDADE DA RESOLUÇÃO N. 458/1995. REMESSA OFICIAL IMPROVIDA.

I – Não se nega a competência do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis em regulamentar as atividades da profissão. Tal regulamentação, porém, jamais pode ocorrer de molde a inovar a ordem jurídica cogente, para criar direitos e obrigações não previstos na lei ordinária. E mesmo esta somente pode fazê-lo dentro dos limites impostas pela Carta Política, no tocante aos direitos e garantias fundamentais, notadamente a livre iniciativa e concorrência.

II- A exigência de exclusividade não se encontra na lei ordinária, razão pela qual jamais poderia ser imposta por ato subalterno.

III – Remessa oficial desprovida.”

(TRF – 3ª Rg. – 6ªT., REOMS nº 2000.03.99.012882-7, Rel. Des. Fed. Ricardo China, julg. 14.08.2008)

“MANDADO DE SEGURANÇA – CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS – CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE SEM CONSISTÊNCIA – RESOLUÇÃO 458/95 A EXORBITAR – PRECEDENTE – CONCESSÃO DA SEGURANÇA.

1. O exercício do mister em pauta, de corretagem imobiliária, a ter de conter ( ou não), como almeja a Resolução 458/95, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI, em tom impositivo sobre os contratos escritos de autorização de venda e locação imobiliária, anunciadas, cláusula de exclusividade.

2. Esta C. Corte sufraga entendimento in verbis, do Eminente Desembargador Federal Carlos Muta, no sentido da ilegitimidade de tal limitação, pois, embora a preocupação da categoria em pauta, superior se põe situado o princípio da livre concorrência entre os próprios corretores imobiliários, vez que a veiculação do anúncio a se revelar capital ao êxito do negócio, que se flagraria comprometido com a inserção da impetrada exclusividade. Precedentes.

3. Em descompasso dita Resolução com o art. 20, Lei 6.530/78, e com os arts. 5º e 38, Decreto 81.871, pois a exorbitar tal normação dos limites do inciso XVII do art. 16 daquela Lei, de conteúdo normativo a superar seus limites.

4. Sem amparo a normação alvejada neste mandamus, de rigor a concessão da segurança, improvendo-se ao apelo e ao reexame, mantida a r. sentença.

5. Improvimento à apelação e à remessa oficial.”

(TRF – 3ª Rg. – Turma Suplementar da Segunda Seção, AMS nº 1999.03.99.070947-9, Rel. Des. Fed. Silva Neto, julg. 25.10.2007)

“ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. RESOLUÇÃO Nº 458/95 DO CONSELHO FEDERAL. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. PODER REGULAMENTAR. CONTRATO DE CORRETAGEM. PUBLICIDADE. IMPOSIÇÃO DE FORMA E CLÁUSULAS POR REGULAMENTO. ILEGALIDADE.

1. O art. 5º, II, da Constituição estabelece que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Por essa razão, o exercício do poder regulamentar deve se limitar a detalhar procedimentos de aplicação do contido em lei.

2. O Código Civil não impõe aos contratos de corretagem a cláusula de exclusividade. Pelo contrário, deixa ao arbítrio das partes contratantes o seu ajustamento.

3. A publicidade é algo inerente ao contrato de corretagem. Negá-la significaria negar o livre exercício profissional.

4. A exigência contida na resolução desnatura o contrato, atinge sua essência, impondo, obliquamente, a obrigatoriedade do contrato com cláusula de exclusividade, sendo ilegal no particular. Não pode a exclusividade ser imposta ao corretor, nem ao seu cliente.”

(TRF – 4ª Rg. – 4ª T., Ap. Cív. nº 2005.71.00.023948-5, Rel. Des. Fed. Márcio Antonio Rocha, julg. 29.08.2007)

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSELHO PROFISSIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. LITISPENDÊNCIA. INOCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE DO MPF. CF, ART. 129, III, E LC 75/93, ART. 6º, VII, C. RESOLUÇÕES COFECI 458/95 E 492/96. EXIGÊNCIA DE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. RESTRIÇÃO NÃO PREVISTA EM LEI. ILEGALIDADE.

1. Nos termos do art. 301, §§ 1º e 2º, do CPC, ocorre litispendência quando duas ações em curso têm as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido, não havendo que se falar em identidade de pólo passivo quando se tratar de conselhos profissionais de regiões distintas.

2. O Ministério Público da União tem legitimidade para promover a ação civil pública em defesa dos interesses individuais indisponíveis, difusos e coletivos, nos termos do art. 129, III, da Constituição e do art. 6º, VII, c, da Lei Complementar 75/93.

3. Resolução é ato administrativo realizado nos limites do Poder Regulamentar conferido à Administração Pública. Como tal, deve atender ao princípio da legalidade estatuído no caput do art. 37 e no inciso II do art. 5º, ambos da Constituição.

4. Não cabe aos atos normativos infralegais estabelecerem restrição ao exercício de direitos previstos em lei sem que esta estabeleça tais restrições.

5. Precedente desta Turma: REOMS 2006.33.00.003047-3/BA, Rel. Desembargadora Federal Maria do Carmo Cardoso, Oitava Turma, DJ de 25/04/2008, p. 521.

6. Apelações e remessa oficial a que se nega provimento.

(TRF – 1ª Rg. – 8ª T., Ap. Cív. Nº 1998.37.00.001825-8, Rel. Des. Fed. Maria do Carmo Cardoso, 12.09.2008)

- Espero que o site do Programa Fórum Imobiliário, com elevado número de acessos - 5.979 no momento, sendo um elemento de informação importante para o Corretor de Imóveis, faça uma correção no artigo, inserindo a exclusividade como uma condição opcional e não obrigatória como hoje referenda, inclusive sujeitando o CI ao pagamento de multa no valor de 1 (uma) a 3 (três) anuidades, sendo que, em caso de reincidência, tal multa será de 2 (duas) a 6 (seis) anuidades. Inadimissível!