LOCAÇÃO: DÚVIDAS FREQUENTES

Revisão de aluguel

1 - Qual a diferença entre revisão de aluguel e reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei ou pelo contrato, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato ou na lei, correspondentes ao período.

A revisão do valor de aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato de locação, estabelecendo um novo valor para a locação. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.

2 - De acordo com a Lei do Inquilinato, quando o proprietário pode pedir a revisão do valor do aluguel judicialmente?

A Lei nº 8.245/91, em vigor, estabelece que a revisão judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo. O proprietário precisa entrar com uma ação revisional na Justiça para obter a atualização.

3 - Como evitar a ação revisional ou revisão judicial do aluguel?

O inquilino deverá buscar uma forma de acordo com o locador, pois a ação revisional implicará em gastos com honorários de advogado, perícia, etc. Este acordo deverá ser firmado, por escrito, no contrato de locação por meio de um adendo contratual, onde conste o novo valor como sendo um acordo de revisão de aluguel.

4 - Como saber se o proprietário está querendo cobrar um aluguel muito acima do valor do mercado?

O inquilino deve fazer uma pesquisa de mercado, comparando os aluguéis cobrados para residências de mesmo padrão, na região em que mora. Desta forma, o locatário terá uma idéia se o locador não está pedindo um valor muito acima da média praticada.

5 - Não existindo um acordo amigável e se o proprietário entrar com uma ação revisional, o que acontece?

Se não existir acordo amigável e o proprietário entrar com ação revisional, o juiz poderá fixar um valor provisório de aluguel. O valor definitivo do aluguel só será fixado em sentença. Observe a diferença entre o aluguel provisório e o fixado em sentença:

PROVISÓRIO - O juiz fixará o valor, que não ultrapassará 80% (oitenta por cento) da quantia solicitada pelo proprietário. Mas o inquilino poderá pedir a revisão desse valor, caso não concorde.

FIXADO EM SENTENÇA - Esse aluguel passa a valer desde o início da ação de revisão. Ou seja, caso o aluguel em sentença seja maior do que o aluguel provisório, a diferença deve ser corrigida e paga pelo inquilino.

6 - Ao fazer uma revisão de aluguel deve ser feito necessariamente um novo contrato de locação?

Não. Basta o inquilino e o proprietário definirem por escrito que, naquela data, o valor do aluguel foi aumentado em razão de uma revisão amigável de aluguel e que este novo valor passará a valer pelo período de um ano. Este documento, assinado por ambas as partes, é chamado de adendo contratual e passa a integrar o contrato de locação.

ATENÇÃO: é importante que o inquilino verifique a data de reajuste do aluguel, antes de assinar o acordo de revisão. Lembre-se: o novo valor do aluguel residencial vigorará pelo prazo de um ano, podendo ser, então, novamente reajustado.

Alguns proprietários definem no contrato que o reajuste obedecerá ao prazo mínimo que a lei estabelecer. Atenção! Caso esta cláusula esteja prevista em seu contrato ou adendo a ser assinado, saiba que, se houver alteração na legislação, você terá um reajuste em prazo inferior ao combinado anteriormente.

IMPORTANTE: o inquilino também pode mover ação de revisão contra o proprietário, se o aluguel estiver acima do mercado.

LEMBRE-SE: para evitar uma ação revisional, um acordo amigável entre as partes é o melhor caminho.

Retomada do imóvel

7 - O que é retomada de imóvel locado?

Significa pedir o imóvel. Pode ser durante ou ao final do contrato. A lei prevê todos os casos sujeitos à retomada. Informe-se!

8 - O proprietário pode pedir verbalmente que o inquilino desocupe o imóvel?

Caso o proprietário tenha interesse na retomada do imóvel, deverá informar o inquilino por meio de documento que comprove essa intenção: notificação, carta registrada, etc.

9 - Quando o proprietário pede o imóvel, o inquilino é obrigado a sair no dia seguinte?

Não. O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação, terminado o contrato de locação, é de 30 dias. Saiba que existem diversas situações previstas em lei. Caso você esteja com este problema, procure maiores informações e, principalmente, não assine quaisquer documentos antes de uma orientação jurídica.

10 - Se o inquilino não desocupar o imóvel ao final do contrato ou dentro dos prazos legais, o proprietário pode chegar lá e colocar as coisas do inquilino na rua, ou impedir o inquilino de permanecer no imóvel?

Não. Se o inquilino não desocupar o imóvel, o proprietário poderá entrar com uma ação de despejo, ou seja, o juiz determinará a desocupação do imóvel. Se o proprietário decidir pela desocupação do imóvel à força, pondo na rua fogão, camas, roupas, etc., o inquilino poderá acionar a polícia, pois a lei não lhe dá esse direito. Caso exista acordo amigável para a desocupação do imóvel, deve-se honrar o que foi combinado.

Denúncia vazia

11 - O que é denúncia vazia?

A denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo proprietário, podendo ser feita sem necessidade de justificativa quando termina o prazo de locação estipulado em contrato. Ela poderá ser feita independentemente de notificação ou aviso.

12 - Quando a denúncia vazia pode ocorrer?

A) Nas locações que a partir de 20/12/1991 foram contratadas por escrito, e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio).

NOTA: se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o proprietário poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.

B) Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino tiver permanecido na locação por mais de cinco anos ininterruptos.

NOTA: as locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas através de recibos, contas de luz, testemunhas, etc.

13 - Existem outros casos onde a desocupação do imóvel pode ocorrer?

Sim. A retomada do imóvel pode, ainda, ser solicitada pelo proprietário nestes casos:

a) acordo formal entre as partes;

b) infração legal ou contratual;

c) falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;

d) necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;

e) alienação, venda ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias;

f) extinção do usufruto. Nestas situações o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias;

g) em todos os casos citados na resposta à pergunta de nº 17.

14 - Se o prazo de locação ainda não estiver terminado, o proprietário pode vender o imóvel e exigir a saída do inquilino?

Caso a locação esteja no prazo determinado, mesmo que o imóvel seja vendido, transferido ou cedido a terceiros, a permanência do inquilino no imóvel estará garantida durante este período desde que, no contrato, conste cláusula de vigência para o caso de venda e o contrato esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

15 - Se o inquilino quiser sair do imóvel antes de terminado o prazo da locação contratada, ele deverá pagar alguma coisa ao proprietário?

O inquilino poderá rescindir o contrato de locação no prazo determinado e sair do imóvel desde que pague a multa pactuada (proporcional ao prazo) ou, na sua falta, a que for determinada judicialmente. Saiba que o inquilino não é obrigado a pagar a multa se a rescisão do contrato de locação decorrer de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo seu empregador. Neste caso, o proprietário deverá ser notificado com pelo menos 30 dias de antecedência.

16 - Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?

Se o contrato for por prazo indeterminado, o inquilino poderá desocupar o imóvel comunicando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este comunicado deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá ser devidamente protocolada pelo proprietário.

17 - Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses (dois anos e meio), em que casos o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel?

a) no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;

b) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;

c) para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham de imóveis próprios;

d) para demolição e edificação;

e) para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20% (vinte por cento);

f) em todos os casos citados na resposta à pergunta de nº 13.

LEMBRE-SE: a intervenção do Poder Judiciário, por meio da ação de despejo, só ocorre quando não for possível o acordo ou a desocupação voluntária do imóvel.

Caso o proprietário tenha entrado com uma ação de despejo para retomada do imóvel, e o inquilino concordar com a desocupação e manifestar-se por meio de advogado no prazo da contestação, serão concedidos seis meses para a desocupação do imóvel. Se o inquilino respeitar o acordo, não pagará as despesas processuais e os honorários do advogado do proprietário.

NOTA: caso não respeite o acordo, além de arcar com as custas, o inquilino receberá a ordem judicial de despejo.

18 - A falta de pagamento do aluguel pode ocasionar uma ação de despejo?

Sim. A falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, etc., constitui uma infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.

19 - Durante o andamento da ação do despejo, o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?

Sim. O inquilino poderá, no prazo de contestação, evitar o despejo requerendo a autorização para o pagamento integral da dívida atualizada.

20 - Quantas vezes o inquilino pode se utilizar do recurso de pagar o aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento?

No período de um ano, o inquilino só poderá utilizar este recurso por duas vezes. Se nesse período for movida uma terceira ação por falta de pagamento, o despejo é inevitável.

21 - Se o proprietário não aceitar receber o valor do aluguel, o que o inquilino poderá fazer para pagar esse aluguel e evitar, assim, uma ação de despejo por falta de pagamento?

Se o proprietário se recusar a receber o pagamento do aluguel, o inquilino deverá efetuar este pagamento em juízo. O depósito em juízo é feito por meio de uma ação chamada "ação de consignação", que só um advogado poderá fazer. Atualmente, com as alterações feitas no Código de Processo Civil (Lei 8.951/94), o inquilino poderá cumprir sua obrigação de pagamento efetuando um depósito da quantia devida em um estabelecimento bancário, nos moldes da lei. Apenas os bancos estatais estão autorizados a aceitar este tipo de depósito.

22 - Se o inquilino efetuar o depósito do valor do aluguel no banco (de acordo com a lei), o proprietário ainda poderá entrar com a ação de despejo?

Sim. O proprietário pode discordar do valor referente ao aluguel que foi depositado pelo inquilino junto ao banco. Por uma ação de despejo, o proprietário poderá pedir o imóvel alegando, inclusive, o não pagamento integral da obrigação (dívida).

23 - O proprietário pode se negar a fornecer recibo de aluguel e encargos?

Não. O proprietário é obrigado a entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos, tais como água, luz condomínio, etc. No caso das habitações multifamiliares, se o locador ou sublocador negar-se a dar o recibo, o inquilino ou sublocatário deverá dirigir-se à delegacia mais próxima e comunicar o fato ao delegado. A recusa do fornecimento de recibo é crime previsto na Lei do Inquilinato.

24 - Se a imobiliária quiser cobrar taxas a elaboração do contrato, ficha cadastral, etc., o inquilino deverá pagar?

Não. Estas despesas devem ser pagas pelo proprietário do imóvel.

25 - Muitas vezes, quando o inquilino se recusa a pagar as taxas cobradas pelas imobiliárias (ficha cadastral, elaboração de contrato , etc.), corre o risco de não conseguir alugar o imóvel. O que este inquilino deve fazer nesta situação?

O PROCON orienta este inquilino a pedir um recibo discriminando o pagamento. Uma outra alternativa é o inquilino pagar com um cheque nominal, tendo o cuidado de escrever no verso do cheque a finalidade do pagamento (por exemplo, "este valor refere-se ao pagamento da taxa de ficha cadastral, cobrado pela imobiliária Casas & Casas Ltda"). Deste modo, depois que estiver dentro do imóvel, o inquilino poderá fazer uma reclamação junto a um órgão de defesa do consumidor.

26 - Se o inquilino morrer, sua família pode continuar morando no imóvel?

Sim. Morrendo o inquilino, a locação é assumida pela mulher (cônjuge) ou companheira e, sucessivamente, pelos herdeiros e pessoas que viviam na dependência econômica do locatário, como por exemplo, seus filhos.

27 - Se o inquilino tiver feito obras (benfeitorias) para melhor aproveitar o imóvel ou deixá-lo mais bonito, ele tem o direito a receber de volta o valor gasto nestas obras quando terminar o contrato de locação?

Não. O proprietário só é obrigado a reembolsar o inquilino pelas despesas com as obras necessárias para conservação de um imóvel _ são as chamadas benfeitorias necessárias. Qualquer obra para embelezar ou melhorar o imóvel é considerada benfeitoria voluntária, e o valor que o inquilino tenha gasto com elas não será indenizado.

28 - Quais os documentos normalmente exigidos para a elaboração de um contrato de locação?

Por parte do proprietário: título de propriedade, procuração, se o contrato for assinado por um representante, cédula de identidade, CPF, contas de serviços públicos, tais como água, luz, etc. e carnê do IPTU.

Por parte do inquilino: carteira de identidade, CPF e comprovação de renda (contra-cheque).

Por parte do fiador (se existir): cédula de identidade, CPF, escritura definitiva do imóvel colocado em fiança e carnê do IPTU do imóvel do fiador.

LEMBRE-SE: ao desocupar o imóvel, o inquilino deve solicitar a vistoria e o comprovante da entrega das chaves ao proprietário ou imobiliária. Senão, o aluguel pode continuar sendo cobrado.