O contrato de franquia surgiu nos Estados Unidos, por volta de 1860, quando a conhecida fabricante de máquinas de costura, Singer, resolveu transferir a sua técnica de venda para pequenos empreendedores que contribuíram para o sucesso da marca no mercado mundial.
As primeiras experiências de franquia empresarial no Brasil, datam de meados dos anos 70, quando conhecidas redes, dentre elas, a Água de Cheiro e o Boticário, começaram a ganhar espaço no mercado brasileiro.
Inevitavelmente, nestas últimas décadas, o sistema de franquia no Brasil evoluiu bastante, abrangendo vários setores da economia.
Dentre estes, o mercado imobiliário, que de acordo com a Associação Brasileira de Franchising – ABF, vem se destacando devido à crescente implantação de redes de franquias por grandes empresas nacionais e estrangeiras especializadas em intermediação imobiliária.
A abertura de uma franquia imobiliária pode ocorrer de três formas: - a primeira é a conversão de imobiliárias já existentes no mercado; a segunda, no molde de negócio formatado, caracteriza-se pela abertura de novas unidades; e a terceira, em sua modalidade de franquia de serviço, normalmente é ofertada às construtoras que desejam intermediar a venda dos seus lançamentos imobiliários.No mercado imobiliário brasileiro, as empresas franqueadoras do setor têm optado por ofertar a franquia de negócio formatado, na qual, além de cederem o direito de uso da marca e o direito de comercialização dos produtos ou serviços, também franqueiam o direito ao acesso às informações secretas, ao know how e a todos aqueles serviços (tecnologia da informação, marketing, assistência jurídica e institucional, treinamento de pessoal, projeto arquitetônico e comunicação visual: projetos de layout interno e externo) necessários à estruturação e à condução da empresa pelo investidor interessado em adquirir uma franquia imobiliária (art.2º da Lei 8.955/1994).
Dentre as obrigações e direitos de um franqueador podemos destacar:
Entregar a Circular de Oferta de Franquia e prestar todas as informações determinadas pelo art. 3º da Lei 8.955/94; conceder o direito de uso da marca e
assegurar a transmissão de know-how; prestar assistência integral e contínua ao franqueado; promover a publicidade da marca; receber todas as remunerações previstas em contrato, vistoriar as empresas franqueadas e obter informações pertinentes sobre o negócio do franqueado.
Já os franqueados os principais obrigações e direitos são: Constituir pessoa jurídica; contratar os empregados e assumir todas as responsabilidades do negócio; participar dos treinamentos e cursos determinados pelo franqueador; cumprir as recomendações, orientações e especificações relativas à operação do negócio; manter sigilo do Know-how; pagar as remunerações devidas; usar a marca do franqueador; ser assessorado pelo franqueador; adquirir o Know-how do franqueador.
Para possibilitar uma maior atratividade dos investidores, algumas redes chegam a disponibilizar ao franqueado e aos seus clientes uma espécie de carteira de imóveis captados pela própria franqueadora. Podemos até dizer, que se trata de uma vantagem ao franqueado, pois o mesmo poderá iniciar o seu negócio com a venda destes imóveis.
Aos investidores mais pessimistas, mesmo se consideramos a desaceleração econômica desencadeada pela atual crise mundial, o mercado imobiliário brasileiro ainda possui grande perspectiva de crescimento, com taxas variando entre 3,5% e 4,5%, bem acima do aumento projetado para o PIB (Produto Interno Bruto).
Tais taxas de crescimento serão mantidas principalmente em razão das linhas de crédito habitacional disponíveis no Sistema Financeiro da Habitação, que possuem mais de 3 bilhões de reais disponíveis ao mercado imobiliário.
O investimento realizado pelo candidato à aquisição de uma franquia de intermediação imobiliária varia entre R$ 65.000,00 a R$ 150.000,00, ficando obrigado ao pagamento de taxa de adesão ou de franquia, à taxa de royalties de 6% a 10% sobre o faturamento mensal e outros 2% a 3% relativos à taxa de propaganda, e o retorno dos investimentos, em média, ocorre no prazo de 24 meses.
Algumas dessas informações constam da Circular de Oferta de Franquia – COF (art. 3º e art. 4º da Lei 8.955/1994), documento que obrigatoriamente deve ser disponibilizado aos candidatos à contratação de franquia no prazo mínimo de 10 (dez) dias antes da assinatura do contrato ou pré-contrato ou ainda do pagamento de qualquer tipo de taxa ao franqueador.
Nesta circular, o franqueador deverá prestar um rol de informações exigidas pelo art. 3º da Lei de Franquia e, para maior segurança do investidor, recomenda-se a contratação de um advogado ou de uma consultoria especializada.
Tal exigência legal é de extrema importância, pois, a contratação de uma franquia, além de envolver investimento de ordem financeira, na maioria das vezes, envolve o sonho e o trabalho de uma vida inteira daquele que pretende abrir o seu próprio negócio.
Através do conhecimento prévio de todas as informações essenciais sobre a franquia ofertada, visa-se dar maior transparência à contratação.
Tanto é assim, que se o franqueador durante a vigência do contrato não cumprir com a proposta ofertada, poderá o franqueado requerer a anulabilidade deste e exigir a devolução de todas as quantias pagas a título de taxa de filiação e royalties, com correção monetária e sem prejuízo das perdas e danos.
Mas é também, na circular de oferta, que o franqueador fará a seleção do seu “franqueado ideal”, estipulando os requisitos necessários para a admissão deste na rede de franquia. Caso, as informações prestadas pelo candidato sejam falsas, também terá o franqueador o direito de requerer a anulação do contrato e exigir indenização pelos danos causados.
Por fim, a vantagem do sistema empresarial de franquia está no fato da constante parceria que deve existir entre o franqueador e o franqueado, a fim de atingirem o maior objetivo, ou seja, conquistar os consumidores com a oferta de bons produtos e serviços.
Fonte: Fernando Augusto Cardoso de Magalhães
OAB/MG 104.130
Advogado especialista em Direito Imobiliário
Membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/MG
http://www.realliving.pt/franchising.aspx
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