Cada
vez mais utilizado, o built to suit é um contrato de locação no qual o
locatário encomenda a construção ou a reforma de imóvel para atender às suas
necessidades, sendo que cabe ao locador, por si ou por terceiros, construir ou
promover a reforma no imóvel que será locado.
É,
portanto, um contrato que envolve a construção ou grande reforma no imóvel e
subsequente locação previamente contratada. Normalmente é utilizado pela
indústria ou comércio e firmado por longo prazo, em média de dez a vinte anos.
O locatário se beneficia com tal contrato na medida em que não precisa
imobilizar capital para ter instalações adequadas à sua atividade. Por outro
lado, o locador que faz o investimento deverá ter o retorno desse capital mais
o valor da locação, ficando, assim, assegurado de que terá o investimento
restituído e o rendimento garantido durante o prazo do contrato de locação.
Com
o advento da Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que alterou a Lei 8.245/91,
reconhecendo o contrato built to suit como de locação, restou mais clara essa
relação, que era tida como atípica, e resta agora enquadrada como uma
modalidade de contrato de locação. Mesmo assim, é um contrato complexo,
envolvendo situações peculiares desse tipo contratual e muito diversas das
demais situações típicas da locação.
A
referida lei alterou o artigo 4.º da Lei 8.245/91 e introduziu o artigo 54-A. A
regra geral, prevista no artigo 4.º da Lei de Locações, é de que o locador não
pode reaver o imóvel locado no prazo do contrato. Já o locatário poderá
rescindir o contrato, devolvendo o imóvel mediante o pagamento de multa
pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato ou aquela que for
fixada judicialmente.
Continua
valendo a regra geral de que o locador não poderá reaver o imóvel locado
durante o prazo do contrato de locação, mas o locatário poderá devolvê-lo. A
exceção trazida no artigo 4.º, prevista no parágrafo 2.º do artigo 54-A, estabeleceu
apenas uma condição quanto ao pagamento e ao valor da multa a ser pactuada
entre as partes no contrato built to suit, de tal forma que o locador tenha
assegurado o retorno do capital investido na construção do imóvel, caso o
locatário desocupe-o antes de findo o prazo do contrato.
O
artigo 54-A tem a seguinte redação: “Na locação não residencial de imóvel
urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial
reforma, por si mesmo ou por terceiro, do imóvel então especificado pelo
pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado,
prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as
disposições procedimentais previstas nesta Lei.
1
– Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos
aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
2-
Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário,
compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a
soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.
Devidamente
situado, o contrato como de locação e regido por lei especial, mesmo tendo sido
estabelecido que “prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato”,
referidas condições devem seguir os princípios gerais dos contratos, tal como o
da boa-fé e respeitar o equilíbrio econômico financeiro. A lei de locações deve
ser aplicada ao contrato built to suit na sua plenitude, sistematicamente. E
pelas disposições procedimentais, ele se sujeita às ações previstas na lei,
tais como ação de despejo, de consignação em pagamento, revisional, renovatória
da locação. Em relação a esse aspecto, foi um grande passo para trazer maior
segurança às partes.
Esse
é um contrato em que as condições devem ser amplamente negociadas face às
necessidades e exigências do locatário, aos investimentos aportados pelo
locador, à longevidade do prazo que será calculado, justamente com base no
retorno do investimento acrescido de lucratividade etc.
Por
disposição expressa do parágrafo 1º, do artigo 54-A, as partes poderão
renunciar ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de
vigência do contrato. Decorrido o prazo, se a locação for renovada, tal
dispositivo já não se aplicará automaticamente.
A
possibilidade de renúncia, prevista na lei, se refere apenas ao direito de
revisão do valor do aluguel, por conta da complexa e difícil tarefa de
definição do valor do aluguel. Já em relação ao exercício do direito de
preferência ou ao direito de promover ação renovatória da locação, como a lei
não possibilitou às partes renunciar, se estas convencionarem nesse sentido
tais disposições poderão ser consideradas nulas.
Embora
a incorporação do contrato built to suit na lei de locações, reconhecendo sua
natureza jurídica de contrato de locação represente um grande avanço e
segurança jurídica para as partes, ainda restam muitas dúvidas quanto a sua
aplicação. Só o decurso do tempo, a doutrina e a jurisprudência é que
delinearão algumas das dúvidas que ainda pairam em relação ao contrato built to
suit. Dada às particularidades e longevidade do contrato, é aconselhável a
convenção de cláusula de arbitragem cheia, para solução de conflitos.
Fonte:
Gazeta do Povo / Josiclér Vieira Bekcert Marcondes, advogada e especialista em
Direito Imobiliário
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