É controversa em matéria de condomínio a questão se o inquilino ou
locatário do imóvel pode participar das assembleias gerais do edifício e
nela votar. Em princípio, somente podem participar das assembleias os
condôminos, titulares de domínio sobre as unidades autônomas. Ou seja,
em princípio considera-se condômino unicamente o proprietário, com
título aquisitivo registrado em cartório de imóveis.
O art. 1.334, § 2º, do Código Civil equipara aos proprietários “os
promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas”, ainda que as prestações do imóvel não tenham sido
integralmente pagas. Assim, também os titulares de direitos aquisitivos
são considerados condôminos e podem participar das assembleias gerais e
exercer o direito de voto. No que se refere ao inquilino ou locatário,
não sendo ele condômino, não poderia votar nas assembleias gerais do
condomínio.
O art. 24 da Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínios e Incorporações),
modificado pela Lei 8.245/1991, e novamente alterado pela Lei
9.267/1996, introduziu o § 4º, dispondo que “nas decisões da assembleia
que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário
poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”. Essa
norma, todavia, deve ser interpretada restritivamente, tendo como
referencial, ainda que revogada, a redação dada pela Lei 8.245/1991 a
esse mesmo dispositivo: “Nas decisões da assembleia que envolvam
despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o
condômino locador a ela não compareça”.
Desse modo, o locatário somente poderá participar da assembleia e
exercer direito de voto no que se refere, exclusivamente, à matéria
sobre orçamento e fixação das despesas ordinárias e do valor da taxa de
condomínio mensal, não podendo votar quando se tratar de despesas e
taxas extraordinárias. A interpretação literal desse dispositivo como
constante da redação da Lei 9.267/1996, poderia dar a entender que,
ressalvado o direito de voto em tudo que não fosse despesa
extraordinária, o locatário poderia participar de outras votações, como
para a eleição do síndico ou para a modificação do estatuto social ou do
regimento interno, por exemplo.
Obviamente, essa legitimidade ampla do inquilino vai de encontro a
outras normas básicas que regem os direitos dos condôminos, não sendo
tal interpretação literal admissível. Discute-se, ainda, se as normas
relativas à disciplina do condomínio, como constantes da Lei 4.591/1964,
permaneceriam em vigor, diante da sua suposta revogação pelo Código
Civil de 2002, que passou a disciplinar a matéria condominial. O art.
1.332 do Código Civil faz expressa menção à existência de lei especial
de regulação do condomínio e a lei especial vigente é a 4.591/1964,
cujos artigos 1º a 27º permanecem em vigor no que não contrariar e for
compatível com o Código Civil.
Ivanildo Figueiredo - Professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital
Fonte: Jornal do Commercio
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