O artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor permite que, no
contrato de adesão, as cláusulas sejam estabelecidas unilateralmente
pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa
discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo. A regra vale para
o contrato de compra e venda feito com construtora para aquisição de
imóvel. Isso pode ser um problema para o consumidor se este não conhecer
seus direitos e, consequentemente, não souber identificar possíveis
abusos por parte daquela. Em razão de problemas de natureza contratual
ou do produto, a cada dia aumenta o número de demandas judiciais
envolvendo construtoras. Veja como decide o STJ.
Propaganda enganosa
De acordo com o consultor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), Rodrigo Daniel dos Santos, muitos não sabem que existe um documento (memorial de incorporação) que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes. Esse documento deve ser registrado no cartório antes da venda do imóvel. Com isso, aquele que estiver interessado em comprá-lo poderá verificar, antes de fazer o negócio, se todos os itens conferem com o constante no memorial. O consultor afirmou ainda que a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato. “Inclusive, se não houver ressalvas quanto a projeções artísticas com paisagismo e móveis em áreas comuns, estas são promessas que integram o contrato de venda.”
De acordo com o consultor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), Rodrigo Daniel dos Santos, muitos não sabem que existe um documento (memorial de incorporação) que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes. Esse documento deve ser registrado no cartório antes da venda do imóvel. Com isso, aquele que estiver interessado em comprá-lo poderá verificar, antes de fazer o negócio, se todos os itens conferem com o constante no memorial. O consultor afirmou ainda que a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato. “Inclusive, se não houver ressalvas quanto a projeções artísticas com paisagismo e móveis em áreas comuns, estas são promessas que integram o contrato de venda.”
Sobre esse
ponto, a 4ª Turma do STJ julgou um caso em que unidades residenciais do
empreendimento denominado Meliá Barra Confort First Class, no Rio de
Janeiro, de mais de R$ 2 milhões cada, foram vendidas como apart hotéis
com serviços (REsp 1.188.442). Segundo o relator do recurso especial,
ministro Luis Felipe Salomão, “o princípio da vinculação da publicidade
reflete a imposição da transparência e da boa-fé nos métodos comerciais,
na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou
serviços obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada”.
Atraso
Uma das queixas mais comuns enfrentadas pelo Judiciário é o atraso na entrega dos imóveis vendidos na planta. Vários casos já chegaram ao STJ. De acordo com dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil são entregues com atraso. “Todos os contratos preveem uma cláusula, que reputamos ilegal, de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel”, afirmou Rodrigo Daniel dos Santos.
Uma das queixas mais comuns enfrentadas pelo Judiciário é o atraso na entrega dos imóveis vendidos na planta. Vários casos já chegaram ao STJ. De acordo com dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil são entregues com atraso. “Todos os contratos preveem uma cláusula, que reputamos ilegal, de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel”, afirmou Rodrigo Daniel dos Santos.
Em setembro de 2011, a 3ª Turma do STJ decidiu
que o atraso de três anos na entrega de um imóvel adquirido na planta
não configurou dano moral. “A devolução integral das parcelas pagas,
devidamente corrigidas, é suficiente para indenizar os prejuízos. Não há
falar em indenização por dano moral na espécie”, afirmou o ministro
Massami Uyeda, relator do REsp 1.129.881.
O contrato de compra e
venda com a construtora, cujo objeto era um imóvel situado no Rio de
Janeiro, foi celebrado em novembro de 1994, com entrega prevista para
novembro de 1997. A cliente chegou a pagar mais de R$ 114 mil em
prestações durante o tempo em que esperava pela entrega (que nem chegou a
acontecer). Diante disso, moveu ação de rescisão contratual, cumulada
com pedido de devolução integral das parcelas pagas, bem como
indenização por danos moral e material. O juízo de primeiro grau julgou o
pedido procedente, tanto em relação à rescisão, quanto à devolução das
parcelas e ao dano moral – fixado em R$ 24 mil. O Tribunal de Justiça do
Rio de Janeiro reformou a sentença, apenas para afastar a condenação em
lucros cessantes.
Dano moral
No STJ, o ministro Massami Uyeda explicou que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico a buscar a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos. Contudo, o ministro não concordou com as instâncias ordinárias em relação aos danos morais. Para ele, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana”.
No STJ, o ministro Massami Uyeda explicou que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico a buscar a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos. Contudo, o ministro não concordou com as instâncias ordinárias em relação aos danos morais. Para ele, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana”.
Prazo para reclamar
De acordo com Antônio Luiz da Câmara Leal, o prazo de prescrição somente se inicia com a ciência da violação do direito, não sendo admissível, portanto, que se tenha como extinta a pretensão antes mesmo desta ciência (Da Prescrição e da Decadência: Teoria Geral do Direito Civil), assim decidiu a 3ª Turma no julgamento do REsp 903.771. Para os ministros, o prazo que o dono do imóvel tem para ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das falhas construtivas.
De acordo com Antônio Luiz da Câmara Leal, o prazo de prescrição somente se inicia com a ciência da violação do direito, não sendo admissível, portanto, que se tenha como extinta a pretensão antes mesmo desta ciência (Da Prescrição e da Decadência: Teoria Geral do Direito Civil), assim decidiu a 3ª Turma no julgamento do REsp 903.771. Para os ministros, o prazo que o dono do imóvel tem para ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das falhas construtivas.
O
imóvel adquirido em agosto de 1982 começou a apresentar problemas 17
anos depois. Em novembro de 2002 (mais de 20 anos após a aquisição), o
morador moveu ação contra a construtora, na qual pediu indenização de
danos materiais — visto que deixara de receber o valor correspondente
aos aluguéis durante a reforma do prédio —, além de danos morais.
O
juiz de primeiro grau reconheceu a prescrição vintenária da pretensão
indenizatória. O Tribunal de Justiça de Sergipe desconstituiu a
sentença, pois considerou que o prazo só começaria a contar a partir do
conhecimento, pelo dono do imóvel, da fragilidade da obra. No recurso
especial direcionado ao STJ, a construtora Celi alegou violação ao
artigo 1.245 do Código Civil de 1916, segundo o qual, “nos contratos de
empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o
empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela
solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do
solo, exceto, quanto a este, se, não achando firme, preveniu em tempo o
dono da obra”.
Garantia
De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial, o prazo de cinco anos do artigo mencionado é de garantia e não de prescrição ou decadência. Isso quer dizer que, “desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes à sua entrega, possui ele [dono do imóvel], nos termos da Súmula 194 do STJ, 20 anos para demandar o construtor”. Mas, o ministro lembrou que existe alternativa à disposição do dono da obra, que independe de o conhecimento dos problemas de solidez e segurança ter-se dado nos cinco anos após a entrega: a comprovação da prática de um ilícito contratual, ou seja, da má execução da obra (artigo 1.056 do CC/16). “É inviável aceitar que o dono da obra, diante e no exato momento do conhecimento da fragilidade desta, seja impedido de veicular pretensão indenizatória em face de quem, culposamente, tenha ocasionado esta fragilidade”, afirmou Sanseverino.
De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial, o prazo de cinco anos do artigo mencionado é de garantia e não de prescrição ou decadência. Isso quer dizer que, “desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes à sua entrega, possui ele [dono do imóvel], nos termos da Súmula 194 do STJ, 20 anos para demandar o construtor”. Mas, o ministro lembrou que existe alternativa à disposição do dono da obra, que independe de o conhecimento dos problemas de solidez e segurança ter-se dado nos cinco anos após a entrega: a comprovação da prática de um ilícito contratual, ou seja, da má execução da obra (artigo 1.056 do CC/16). “É inviável aceitar que o dono da obra, diante e no exato momento do conhecimento da fragilidade desta, seja impedido de veicular pretensão indenizatória em face de quem, culposamente, tenha ocasionado esta fragilidade”, afirmou Sanseverino.
Juros no pé
Um assunto que já gerou muita divergência de entendimento entre os membros das Turmas de direito privado do STJ é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel — os chamados “juros no pé”. Em setembro de 2010, a 4ª Turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz Galvão Empreendimentos, por considerar que, “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel, porquanto, nesse período, não há capital da construtora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido” (REsp 670.117).
Um assunto que já gerou muita divergência de entendimento entre os membros das Turmas de direito privado do STJ é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel — os chamados “juros no pé”. Em setembro de 2010, a 4ª Turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz Galvão Empreendimentos, por considerar que, “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel, porquanto, nesse período, não há capital da construtora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido” (REsp 670.117).
Em junho
de 2012, esse entendimento foi alterado pela Segunda Seção no julgamento
dos embargos de divergência (EREsp 670.117) interpostos pela mesma
empresa. Nas razões do recurso, a construtora alegou que havia decisão
da 3ª Turma em sentido contrário: “Não é abusiva a cláusula do contrato
de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das
prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento
parcelado” (REsp 379.941). O ministro Antonio Carlos Ferreira, que
proferiu o voto vencedor na Segunda Seção, citou vários precedentes do
tribunal que concluíram pela legalidade de cláusulas de contratos de
promessa de compra e venda de imóvel em construção que previam a
cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves.
Ele
explicou que, em regra, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de
produção deve ser feito à vista. Contudo, o incorporador pode oferecer
certo prazo ao cliente para o pagamento, por meio do parcelamento do
valor total, que pode se estender além do tempo previsto para o término
da obra. Para ele, isso representa um favorecimento financeiro ao
comprador. “Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de
interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de
responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular
andamento do empreendimento”, disse.
Pagamento de aluguéis
Ainda que a rescisão contratual tenha ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o imóvel. Esse foi o entendimento da 4ª Turma no julgamento do REsp 955.134.
Ainda que a rescisão contratual tenha ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o imóvel. Esse foi o entendimento da 4ª Turma no julgamento do REsp 955.134.
A dona de
uma casa construída pela Só Casas Empreendimentos Imobiliários ajuizou
ação contra a construtora, na qual sustentou que o imóvel teria sido
entregue com atraso de mais de dois anos e com diversos defeitos que o
tornaram impróprio para o uso. A empresa contestou os pedidos da autora e
pediu que, em caso de rescisão contratual, ela fosse condenada a pagar
aluguéis relativos ao período em que ocupou o imóvel.
Em primeira
instância, o contrato foi rescindido e a construtora foi condenada a
restituir os valores recebidos, com correção monetária e juros. Contudo,
o pedido da construtora (quanto aos aluguéis) também foi julgado
procedente. Ambas apelaram e o Tribunal de Justiça de Santa Catarina
reformou em parte a sentença. Para o STJ, somente seriam devidos
aluguéis pela adquirente à vendedora se tivesse partido daquela o
descumprimento contratual.
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão,
relator do recurso especial no STJ, independentemente de quem
provocou a rescisão do contrato, é vedado o enriquecimento sem causa. “O
pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto do
imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se
relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas
com a utilização do bem alheio”, afirmou.
Cláusula abusiva
A Turma adotou outro entendimento importante nesse julgamento. Para os ministros, é abusiva a cláusula que estipula penalidade ao consumidor no caso de mora ou inadimplemento contratual, mas isenta o fornecedor em situações de análogo descumprimento contratual.
A Turma adotou outro entendimento importante nesse julgamento. Para os ministros, é abusiva a cláusula que estipula penalidade ao consumidor no caso de mora ou inadimplemento contratual, mas isenta o fornecedor em situações de análogo descumprimento contratual.
O contrato de
compra e venda previa, na hipótese de inadimplemento do consumidor,
imposição de multa moratória, retenção de 5% a título de comissão de
corretagem e de 2% a título de taxa de serviço. Segundo Salomão,
“prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de
descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá
incidir, em reprimenda ao fornecedor, caso seja deste a mora ou o
inadimplemento”. Ele mencionou que o artigo 4º do CDC estabelece os
objetivos da Política Nacional das Relações de Consumo, além de
princípios que devem ser respeitados, como a harmonia e o equilíbrio nas
relações entre consumidores e fornecedores. “A par da exigência de que
as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas, tem-se
também como um direito básico do consumidor a igualdade nas
contratações”.
Tamanho do imóvel
De acordo com a cartilha do consumidor produzida pelo Ibedec, “embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização”.
De acordo com a cartilha do consumidor produzida pelo Ibedec, “embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização”.
Em outubro de 2011, a 4ª Turma julgou
recurso especial da empresa Paulo Octávio Investimentos contra acórdão
do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que a condenou ao pagamento
de indenização a um casal de clientes pela diferença de 1,45% na área do
apartamento adquirido por eles (REsp 326.125). Segundo a ministra
Isabel Gallotti, relatora, no caso de venda ad mensuram (quando o preço é
estipulado por medida de extensão), “se as dimensões do imóvel vendido
não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o
comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução
do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”.
Contudo,
ela explicou que existe uma ressalva no Código Civil. “Se a
desproporção não exceder de um vigésimo da área total enunciada,
presume-se que a referência às medidas foi meramente enunciativa,
devendo ser tolerada a diferença.” Quanto ao caso específico, a relatora
observou que a diferença entre a área real do apartamento e a constante
dos documentos apresentados pela construtora, de 5%, estava dentro da
variação considerada tolerável pela legislação.
Devolução
“Revela-se abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, disse o ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp 997.956.
“Revela-se abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, disse o ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp 997.956.
APL Incorporações e Construções recorreu ao STJ
contra decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, o qual
considerou ser nula a cláusula contratual que determinou a devolução das
prestações pagas pelo comprador somente após a conclusão das obras.
Além disso, o TJSC aplicou ao caso o artigo 1.096 do CC/16, segundo o
qual, "salvo estipulação em contrário, as arras em dinheiro
consideram-se princípio de pagamento. Fora esse caso, devem ser
restituídas, quando o contrato for concluído, ou ficar desfeito".
Segundo
Salomão, relator do recurso especial, o STJ já tem jurisprudência
pacífica sobre o assunto, que é contrária à pretensão da construtora. No
julgamento do REsp 877.980, a Quarta Turma entendeu que a aplicação da
cláusula configura enriquecimento ilícito por parte da incorporadora,
visto que ela tem a possibilidade de revender o imóvel a terceiros e, ao
mesmo tempo, obter vantagem com os valores retidos.
Quanto à
devolução da quantia paga a título de sinal, Salomão afirmou que é
direito do comprador obter sua restituição, se ele não tiver dado causa à
rescisão do contrato.
Fonte: Revista Consultor Jurídico com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.
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