Inicialmente, as luvas eram cobradas pelos locadores no momento da assinatura do contrato de locação e, também, nas renovações dos vínculos. Por este motivo, no ano de 1934, o presidente Getúlio Vargas editou um decreto que regulamentou “as condições e processo de renovamento dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais”. O decreto de Vargas ficou conhecido como Lei de Luvas, quando na verdade sua edição tinha por objetivo impedir a cobrança das taxas. Mesmo proibidas, elas eram cobradas clandestinamente pelos locadores e, posteriormente, foram consideradas contravenção penal, regulamentadas por novas leis.
Já no ano de 1991, décadas após a resolução de Getúlio Vargas, uma nova lei de locações foi criada e abrandou a proibição, tornado-a parcial, não estabelecendo vedação quanto à exigência de luvas quando se trata de contrato inicial. Segundo a regulamentação, a proibição existe apenas no caso de renovação da locação, conforme estabelece o artigo 45 da Lei de Locações. Sendo assim, fica admitida a cobrança de luvas na contratação inicial.
A jurisprudência aceita esta posição, mas estabelece que as luvas não podem ser cobradas, no início da locação, nos casos em que o inquilino não possa se valer do direito à renovação, previsto no artigo 51 da mesma lei. Ou seja, é possível a cobrança de luvas desde que o prazo do contrato permita ao locatário exercer o direito à renovação, prazo este de no mínimo cinco anos. Tal entendimento, no entanto, não é pacífico. O mesmo artigo 51 estabelece o direito do inquilino de renovação do contrato, por igual prazo, desde que preencha os requisitos legais, entre eles que o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.
Assim sendo, podemos concluir que caso a locação inicial seja contratada por prazo inferior aos cinco anos, onde o locatário ainda não teria direito a renovação, a cobrança de luvas é ilegal. Mas se o prazo do contrato inicial for de no mínimo cinco anos, o locador poderá cobrar as luvas, sem que isto infrinja a lei. Esse entendimento é o que se mostra mais adequado, compatibilizando o direito do locador de exigir luvas no contrato inicial, conforme autoriza o artigo 45 da Lei de Locações, com o direito do locatário de renovar o prazo do contrato através da ação renovatória, atendendo a exigência do artigo 51.
Josiclér Vieira Beckert Marcondes - Advogada, sócia do escritório Katzwinkel Advogados Associados.
Fonte: Revista Consultor Jurídico
Nota do Editor:
Lei das luvas
A que regula as condições e o processo de renovação dos contratos de
locação de imóveis comerciais ou industriais. Parte-se do pressuposto de
que os estabelecimentos destinados ao comércio e à indústria trazem um
valor incorpóreo do fundo de comércio que se integra ao valor do imóvel,
acarretado pelo trabalho alheio, em beneficio do proprietário.
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