domingo, 4 de agosto de 2013

CUIDADOS ESSENCIAIS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

A constituição de um acervo imobiliário com o objetivo de locação é corriqueiramente utilizado em nossa sociedade como meio de investimento, complementando, muitas vezes, a aposentadoria de muitos profissionais liberais.

Para que o nível de sucesso desse investimento seja desejável, é importante ter em mente as principais precauções a serem tomadas antes de concretizar a locação, pois que, não raras vezes, erros ou omissões ocorridos na fase que antecede a assinatura do contrato causam prejuízos irreparáveis ao locador.

É muito comum que as locações destinadas a investimento sejam confiadas à empresas de assessoria imobiliária, as quais em regra possuem maior intimidade com o mercado e habilidade na concretização do negócio.

Surge então a primeira precaução a ser observada: escolher atentamente a empresa de assessoria, observando se ela e os profissionais que ali trabalham possuem autorização para atuar no mercado imobiliário, ou seja, a inscrição junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI e se possuem reputação e conduta ilibada no mercado.

Entretanto, visando diminuir custos e aumentar a lucratividade, muitos investidores optam por prescindir desta assessoria especializada e realizar o negócio diretamente. Nesse caso os cuidados devem ser redobrados.

A primeira análise a ser feita antes de concretizar o negócio, diz respeito a condição financeira dos locatários e fiadores, vez que a regra determina que o valor pago a título de aluguel não poderá comprometer porcentagem superior a 30% dos rendimentos auferidos mensalmente pelo locatário, bem como pelo fiador.

Para se assegurar da observância da regra acima, o locador deve solicitar documentos que comprovem os rendimentos dos pretensos locatários e fiadores, tais como: carteira de trabalho; últimos 03 (três) holerites; últimas 03 (três) declarações de imposto de renda; carta expedida pela empregadora, se houver, atestando a renda mensal percebida nos últimos 03 (três) meses.

É também aconselhável realizar consulta nos órgãos de proteção ao crédito (SCPC e SERASA), a fim de verificar eventual restrição creditícia em nome dos locatários e fiadores. Pode-se incrementar a análise mediante a solicitação de certidão de distribuidor cível junto ao Poder Judiciário, a fim de verificar se existem ações judiciais ajuizadas contra os interessados.

Outra questão a ser observada diz respeito ao estado civil do locatário/fiador e se estes figuram como sócios em empresas. Nessescasos recomenda-se que a pesquisa de crédito, acima retratada, seja realizada também em nome do eventual cônjuge e da pessoa jurídica.

No caso específico do fiador, é importante agir com rigor na análise da documentação, uma vez que ele vem a garantir o adimplemento das obrigações assumidas pelo locatário, pelo que não é demais observar se este possui mais de um imóvel registrado em seu nome, para tanto se faz necessário obter certidão de matrícula imobiliária expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.

Na fase de elaboração do contrato, recomenda-se que haja a consulta prévia à um advogado para que o contrato seja ao menos revisado. Até porque, no contrato é que deverão ficar definidos para ambas as partes quais são seus deveres e obrigações, e também, qual garantia locatícia será ou não formalizada.

Outro cuidado a ser tomado é quanto a escolha da garantia locatícia. É vedada a fixação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade.
Assim, o contrato para que não seja nulo deve prever apenas uma das quatro garantias previstas em lei.

Dentre as garantias mais utilizadas cotidianamente, temos a caução, prevista pelo artigo 38 e parágrafos da Lei nº 8.245/91, que pode ser prestada em bens móveis ou imóveis, sendo que a caução em dinheiro não poderá ser superior ao valor de três aluguéis. A Caução de bens móveis deve ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, já para garantia através de imóveis, esta deverá ser averbada à margem da matrícula imobiliária.

A Fiança, prevista no artigo 818 do Código Civil, também é amplamente utilizada nas relações locatícias. Trata-se de uma obrigação expressa por escrito, onde devem ser disciplinadas quais as responsabilidades assumidas pelo fiador, que poderá ser substituído no decorrer da relação locatícia (artigo 826 do Código Civil e artigo 40 da Lei nº 8.245/91), bem como valer-se do benefício de ordem (artigo 827 do Código Civil), ou ainda, exonerar-se da fiança (artigo 835 do Código Civil).

A outra modalidade de garantia que merece destaque é o seguro fiança, que pode apresentar algumas vantagens ao locador. Entretanto é importante observar atentamente a apólice contratada, a fim de verificar se estão contempladas todas as coberturas necessárias ao fiel cumprimento do contrato de locação, bem como observar o valor limite de responsabilidade da seguradora, os prazos de vigência e necessidade de renovação, assim como qualquer apólice de seguro.

Outra precaução de suma importância é a realização de vistoria antes da entrega do imóvel ao locatário, com a participação deste e de duas testemunhas, de preferência contendo fotos, tudo expresso em documento escrito e devidamente assinado pelas partes, fiador e testemunhas. A vistoria deve detalhar a situação atual do imóvel, descrevendo cada um dos cômodos que compõe o bem, o funcionamento de equipamentos (ar condicionado, central de gás) fechaduras, luzes, etc. O mesmo procedimento deve ser realizado quando do término do contrato de locação, juntamente com a entrega das chaves.

Tal providência é essencial para preservar a edificação e delimitar eventuais responsabilidades por danos que venham a ser pleiteados pelo locador.

Outro cuidado que deve ser observado é quanto a entrega de chaves, que deve ser feita por escrito com assinatura das partes e de duas testemunhas. Quando do término do contrato de locação e antes de se proceder o recebimento das chaves, é importante ainda solicitar ao locatário certidão de quitação: do Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU; abastecimento de água; fornecimento de energia elétrica; fornecimento de gás; taxa condominial; entre outros que possam existir.

Procuramos aqui chamar a atenção quanto aos cuidados indispensáveis na realização de um contrato de locação de imóvel, de modo a fornecer maior segurança às pessoas que utilizam do mercado imobiliário seja como locatário ou locador, visto que as providências sugeridas tem o condão de deixar perfeitamente transparente as condições de realização daquele negócio, evitando futuras divergências no contrato de locação firmado.

Autora: Nara Elaine Xavier da Silva
OAB/PR 29.378
Sócia na Venturi Silva Advogados & Consultores
www.venturisilva.adv.br

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