É comum verificar nos contratos de locação de imóveis para fins não-residenciais a existência de cláusulas que permitem a renovação automática do prazo de vigência, por meio das quais, uma vez expirado o prazo originalmente estabelecido, o contrato de locação é automaticamente renovado pelo novo prazo estipulado, sem que haja a necessidade de comunicação prévia entre as partes e, em tese, de ajuizar a ação renovatória.
Entretanto, a dúvida que remanesce é saber quais são as alternativas do locatário quando o locador recusa renovar o prazo do contrato, mesmo diante da cláusula de renovação automática.
As partes podem, de comum acordo, pactuar a renovação do prazo do contrato de forma tácita, quando nenhuma das partes manifesta interesse em rescindir o contrato, que passa a vigorar por prazo indeterminado. Outra alternativa é a renovação expressa, hipótese em que as partes preestabelecem no contrato as condições de renovação, seja mediante notificação, celebração do termo aditivo ou de um novo contrato.
Vale lembrar que a opção de manter a locação por prazo indeterminado é bastante arriscada, vez que o proprietário pode, nesses casos, solicitar ao locatário que desocupe o imóvel em até 30 dias, prazo em que o locatário deverá alugar um novo espaço, além de providenciar a mudança e as obras necessárias para devolver o imóvel locado na forma estabelecida no contrato.
Sem prejuízo das hipóteses de renovação, muito embora a lei de locação proíba o locador de estabelecer cláusulas que afastem esse direito, é facultado ao locador recusar a permanência do locatário no imóvel.
Uma vez recusada a prorrogação, o locatário pode, nos termos da lei, requerer a renovação judicialmente. Mas, para tanto, devem estar presentes os requisitos legais aplicáveis como, por exemplo, que o contrato seja escrito e esteja em vigor pelo prazo determinado de, pelo menos, cinco anos; e a ação seja ajuizada com até seis meses de antecedência do término do prazo ajustado.
A questão torna-se problemática quando as partes envolvidas levam a discussão sobre a aplicabilidade da cláusula de renovação automática aos tribunais, onde se têm verificado decisões divergentes sobre o assunto: Enquanto alguns reconhecem que, uma vez acordada a renovação, não é necessária qualquer formalização para que o contrato prossiga por prazo determinado após o término, outros tribunais exigem a que a prorrogação seja formalizada, sem prejuízo da cláusula renovatória, sob pena de passar a locação a vigorar por prazo indeterminado ou, na pior das hipóteses, a não renovação.
Desta forma, independente de optar pela renovação automática ou expressa, é essencial que o locatário tome as precauções necessárias como, por exemplo, negociar com o proprietário condições comerciais favoráveis à prorrogação do contrato de locação e formalização posterior, além, é claro, de acompanhar os prazos legais a fim de instruir e ajuizar a ação renovatória, se e quando necessário.
Beatrice Mitsuka Yokota Cahen - Advogada do Trench, Rossi e Watanabe, especialista na área de Contencioso Cível
Marcel Fracarolli Nunes - Advogado do Trench, Rossi e Watanabe, especialista na área de Contratos Imobiliários
Fonte: Revista Consultor Jurídico
Sou de uma agencia de eventos em de São Paulo homologada pelo banco Santander preciso sugerir algumas palestras para Corretores de Imóveis que serão convidados do banco.
ResponderExcluirA ideia seria de realizar um pacote de 3 palestras pelo Brasil ( SP, POA e RJ ou BH ) entre outubro e novembro, para tanto preciso saber dos valores e também da sua disponibilidade de agenda.
Preciso também de uma apresentação, se possível.
Os eventos serão para aproximadamente 200 pessoas e realizados ou em auditório do próprio banco ( SP e POA) ou em hotéis ( BH ou RJ)
Qualquer dúvida entre em contato,
Grato,
andre vinicius
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