O artigo apresenta as principais precauções a serem observadas antes da
locação de um imóvel, de modo a fornecer maior segurança às pessoas que
utilizam do mercado imobiliário.
O mercado imobiliário sempre esteve presente em nossa sociedade, vez
que é indispensável ao ser humano possuir um local para residir.
Contudo, além de apresentar o caráter descrito, por vezes, a propriedade
de um imóvel serve para investimento, ou seja, se presta para gerar
renda ao proprietário do bem, como ocorre nos casos em que o imóvel é
locado a terceiros.
Portanto, o presente trabalho versará justamente sobre as precauções a
serem tomadas antes de efetuar a locação de um bem imóvel, já que a
prática acabou por demonstrar que omissões ou erros praticados
principalmente na fase que antecede a assinatura do instrumento
contratual geram prejuízos ao locador, perdas estas, que por vezes não
conseguem ser reparadas.
Assim, o estudo ora realizado não busca esgotar todas as medidas
preventivas a serem tomadas antes da realização de um contrato de
locação, até mesmo pelo fato de se tratar de uma matéria ampla para ser
analisada por intermédio de um artigo jurídico. Todavia, serão expostas
as principais precauções a serem respeitadas de modo a fornecer maior
segurança às pessoas que utilizam do mercado imobiliário tanto com a
finalidade de simples moradia, bem como com o escopo de investimento.
Vale ressaltar inclusive que a importância dessa modalidade contratual é destacada pelos doutrinadores Washington de Barros Monteiro e Carlos Alberto Dabus Maluf, que em sua obra ao abordarem sobre o contexto histórico em que tal modalidade contratual surgiu declaram:
“O contrato de locação, que na terminologia do Direito romano se
chamava locatio et conductio, tem por objeto coisas e serviços. Quer de
coisas, quer de serviços, é um dos contratos mais usuais e mais
necessários”.
Ainda com relação à introdução e compreensão do presente artigo
jurídico indispensável discorrer de forma célere sobre o contrato de
locação em sentido estrito, que possui amparo tanto no Código Civil
Brasileiro, que versa sobre a locação de bens móveis e imóveis, bem como
pela Lei n° 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos a elas pertinentes e a Lei n° 4.504/1964, que
trata do Estatuto da Terra, e dá outras providências.
Desse modo, o presente trabalho, de acordo com o que fora proposto
abordará precauções a serem adotadas antes de locar um imóvel urbano,
contudo, no decorrer da exposição poderemos observar que muitas
sugestões ora propostas serão adotadas para todas as modalidades
locatícias.
Cumpre esclarecer que a legislação pátria prevê o instituto jurídico da
locação como um contrato, nos moldes do que estabelece o artigo 565 do
Código Civil que segue abaixo transcrito.
”Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à
outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível,
mediante certa retribuição”.
Dessa forma, de acordo com o que preceituam inclusive os autores André Borges de Carvalho Barros e João Ricardo Brandão Aguirre,
é possível declarar que a locação é um negócio jurídico bilateral,
oneroso, comutativo, consensual, de trato sucessivo e não solene.
Insta salientar que a bilateralidade encontra-se presente, pois na
relação jurídica ora analisada emanam prestações recíprocas, já que cabe
ao locador ceder a posse direta do bem, enquanto que ao locatário
incumbe o dever de adimplir tempestivamente as quantias estabelecidas a
título de prestação locatícia, além de zelar pela propriedade alheia
como se fosse sua.
Quanto à comutatividade, esta possui morada no fato das prestações
serem estabelecidas de forma objetiva, logo, não há risco de
aleatoriedade.
Por sua vez, a característica da consensualidade possui amparo, vez que
a concretização do negócio jurídico ora abordado se opera através do
livre acordo de vontades entre as partes contratantes, circunstância que
inclusive acaba por dispensar o imediatismo na tradição do bem objeto
do contrato locatício.
Trata-se ainda de um contrato de trato sucessivo, pois a relação
jurídica, em regra, acaba sendo estabelecida de forma duradoura, vez que
a execução do contrato se perpetua pelo tempo.
Com relação à onerosidade, esta possui fundamentação no fato de ambas
as partes contratantes obterem proveito com a concretização do negócio
jurídico, nos moldes do que já fora inclusive exposto anteriormente, já
que uma parte (locador) recebe os valores a título de prestação
locatícia, enquanto que o outro contratante (locatário) recebe a posse
direta do bem imóvel para utilizá-lo de acordo com o que fora previsto.
Por fim, trata-se de um contrato não solene, já que sua forma de
contratação é livre, ou seja, cabe às partes decidir qual a melhor
maneira de pactuar referido contrato, sendo cabível inclusive a forma
verbal, esta que é raramente utilizada em nosso país.
Sendo assim, com o intuito de concluir a conceituação da presente
modalidade contratual iremos nos valer do entendimento doutrinário
francês exposto em artigo jurídico escrito por Carlos Alberto Dabus Maluf.
“Merece destaque a definição de Aubry e Rau:
locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que
a outra se obriga a pagar, se compromete a fornecer-lhe ou a
procurar-lhe, durante certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locação de
coisa) (...)”.
Superada de forma breve a conceituação do contrato ora abordado,
passaremos a arrolar e analisar as principais precauções a serem tomadas
antes e durante a realização de tal negócio jurídico.
Vale ressaltar que a maioria das pessoas que buscam locar, ou ainda,
alugar um imóvel, procuram auxílio de uma imobiliária ou de uma
administradora de imóveis, empresas estas que em regra possuem
habilidade na concretização desse negócio jurídico.
Dessa maneira, a primeira precaução emana da escolha da empresa de
assessoria adequada, já que inúmeras imobiliárias/administradoras atuam
sem a devida autorização e sem profissionais habilitados, circunstâncias
que poderão vir a gerar inúmeros prejuízos no decorrer da concretização
das negociações.
Insta salientar que toda a administradora, bem como imobiliária além de
possuir as documentações costumeiras em ordem, deverá estar devidamente
cadastrada junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI,
que é o órgão regulamentador dessa prática.
Entretanto, sabemos que nem sempre as pessoas atuantes no mercado
imobiliário se valem dos serviços de assessoria de empresas
especializadas, talvez pelo fato de já atuarem há anos no mercado
imobiliário ou jurídico, ou ainda, por simplesmente fugirem dos custos
pleiteados por essas empresas, que em regra cobram de seis a nove por
cento do valor da prestação locatícia para administrar a locação do bem
imóvel urbano.
Superada a fase de escolha da administradora, esta que é facultativa,
nos moldes do que fora narrado, passaremos a descrever outras precauções
que de certa forma são consideradas indispensáveis, sendo a primeira
delas realizada ainda na fase que antecipa a assinatura do instrumento
contratual. Tal precaução diz respeito à análise da condição financeira
dos locatários e fiadores, vez que a regra determina que o valor a ser
adimplido a título de aluguel não poderá comprometer porcentagem
superior a 30% (trinta por cento) dos rendimentos auferidos mensalmente
pelo locatário, bem como pelo fiador, este que requer ainda maior
cuidado na eleição, de acordo com o que será demonstrado.
Cumpre esclarecer que o ganho de rendimentos por parte dos locatários e
fiadores poderá ser comprovado de diversas maneiras, destacando-se
entre elas: análise da carteira de trabalho com dados salariais
recebidos pelas partes; análise dos últimos 03 (três) holerites
recebidos pelos interessados; cópia das últimas 03 (três) declarações de
imposto de renda dos interessados; carta expedida pela empresa na qual
labora o locatário/fiador, com firma reconhecida atestando a renda
mensal percebida nos últimos 03 (três) meses; entre outros documentos
oficiais, sendo que todos os dados expedidos por terceiros, como ocorre,
por exemplo, na carta expedida pela empresa devem ser confirmados por
intermédio de mensagem eletrônica (e-mail) ou de contato telefônico, de
forma a comprovar de modo incontestável quais os rendimentos auferidos
pelas partes que compõem o polo passivo da relação jurídica.
Quanto ao resto da análise creditícia acima mencionada, essa pode ser
realizada de diversas formas, porém, a mais aconselhada requer em
princípio também a consulta aos órgãos de proteção ao crédito (v.g.:
SCPC e SERASA), para que seja possível apurar se as pessoas que irão
figurar como locatário e fiador não possuem qualquer espécie de
restrição ao nome/crédito.
Além das pesquisas junto aos órgãos de proteção ao crédito, sugere-se a
expedição da certidão de distribuidor cível junto ao Poder Judiciário,
com o escopo de analisar se locatário/fiador não possuem ações judiciais
que irão torná-los insolventes, bem como se as partes não figuram como
sujeito passivo em ações de despejo, execução, cobrança ou indenizatória
proveniente de relação locatícia anteriormente pactuada.
Indispensável ressaltar que na hipótese do locatário ou fiador ser
casado, ou ainda, possuir empresa registrada em seu nome, sugere-se a
realização das pesquisas acima descritas em nome não apenas da pessoa
física que constará no instrumento contratual, mas também de seu cônjuge
e da pessoa jurídica da qual é sócia ou diretora.
Portanto, a análise da saúde financeira do locatário, bem como do
fiador se revela como indispensável à realização do negócio jurídico.
Contudo, quanto ao fiador, além das pesquisas descritas, necessária se
faz a adoção de outras precauções, vez que esse responderá como
principal pagador e garantidor na hipótese de inadimplemento contratual
por parte do locatário.
Ao falarmos de outras precauções relacionadas ao fiador, sugere-se que
venha a ser analisada com cuidado sua declaração de bens, observando se
este possui mais de um imóvel registrado em seu nome, sendo que o bem
descrito deverá estar completamente isento de qualquer espécie de ônus
real, ou ainda, de constrição judicial, de forma que referido imóvel
possa ser apto a resguardar o locador em futuras ações que venham a
requerer a indenização por danos materiais provenientes do não pagamento
da prestação locatícia, bem como de danos que possam ter sido causados
ao imóvel durante o período em que esteve locado em favor do locatário,
jamais nos olvidando que a propriedade do bem deverá ser comprovada
também através da certidão de matrícula imobiliária a ser expedida
diretamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, de modo
a evitar fraudes e falsificações da referida documentação.
Vale ressaltar ainda que a presença de mais de um imóvel em nome do
fiador acaba sendo uma forma a mais de garantir sua saúde financeira,
não sendo condição indispensável, já que a presença de apenas um bem
devidamente registrado em seu nome, sem qualquer espécie de ônus ou
gravame já seria hábil a proporcionar tranquilidade e segurança no
decorrer da relação locatícia.
A informação supracitada fundamenta-se no fato de que em casos de
contrato locatício não é possível por parte do fiador a alegação de que o
bem dado em garantia consiste em bem de família, nos moldes do que já
restou pacificado pelo Tribunais Superiores, de acordo com o que
demonstram os julgados abaixo transcritos.
“Ementa: FIANÇA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXECUÇÃO. PENHORA EM IMÓVEL. ART. 3º, VII, DA LEI Nº 8.009/90. – Determinando a Lei nº 8.009/90, no art. 3º, VII, a exclusão
do regime de impenhorabilidade de bem no caso de processo de execução
por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação,
a aplicação é imediata sem se poder cogitar, na espécie, de situação
pré-constituída ou direito adquirido (...) (STJ, REsp nº 60.824 - SP, 5ª
Turma, Rel. Min. JOSÉ ARMANDO DA FONSECA, j. em 15.10.96).”
“Ementa: Agravo de Instrumento. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. FIADOR. INFORMAÇÃO DE VÁRIOS ENDEREÇOS DIFERENTES. INDISPONIBILIDADE DE BEM IMÓVEL. CABIMENTO,
NA ESPÉCIE, EM RAZÃO DO COTEJO DOS ELEMENTOS COLIGIDOS AOS AUTOS.
Agravo de instrumento provido. (Agravo de Instrumento Nº 70037670791,
Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente
Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 22/09/2010)”.
(GRIFOS NOSSOS)
Superadas as fases até aqui expostas, que se resumem basicamente à
escolha adequada da imobiliária/administradora, bem como na análise da
saúde financeira do locatário e do fiador, chegamos à fase atrelada à
confecção do instrumento contratual.
Insta salientar que na fase que passa a ser abordada a presença de um
advogado torna-se indispensável, pois exige conhecimento técnico
jurídico seja para confeccionar o contrato, ou ao menos para revisá-lo,
de modo que vícios ou erros não venham a emanar no decorrer da relação
locatícia.
Cumpre esclarecer ainda que o auxílio de um profissional habilitado
neste momento se faz necessário para analisar novamente a veracidade de
todos os documentos que foram produzidos durante a fase que antecedeu a
confecção e consequente assinatura do instrumento contratual, fase esta
que atrelada à transmissão da posse direta do bem selam de forma
definitiva o início da locação, já que a obrigação inerente ao locador
de ceder a posse do bem é concretizada, e por sua vez, ao
locatário/fiador emana a responsabilidade de zelar pelo imóvel e de
arcar com as despesas provenientes da relação locatícia.
Ao falarmos sobre a necessidade de um profissional habilitado para
acompanhar a pessoa leiga no que diz respeito a conhecimento da
legislação pátria, efetuamos esse apontamento, pois deverão ficar
definidos para ambas as partes quais são seus deveres e obrigações, e
principalmente, qual garantia locatícia será ou não formalizada por
intermédio do instrumento a ser confeccionado, haja vista a
possibilidade de realizar a dispensa da garantia prevista em lei.
Quanto às garantias locatícias previstas pela legislação pátria, Luís Camargo Pinto de Carvalho leciona que:
“O ordenamento prevê, além da garantia fiduciária, que não nos
interessa no caso, as seguintes espécies de garantia: reais (hipoteca,
penhor e anticrese): quando o devedor dá um móvel ou imóvel para
responder preferencialmente pelo resgate da dívida; pessoais ou
fidejussórias: quando terceira pessoa se propõe a pagar a dívida, em
lugar do devedor, se este não o fizer”.
Portanto, vale ressaltar que se destacam resumidamente no mercado
imobiliário as primeiras três das quatro espécies de garantias
locatícias a serem formalizadas por intermédio do instrumento
contratual, sendo elas: (I) caução, (II) fiança, (III) seguro fiança
locatícia e (IV) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Insta salientar que as modalidades de garantia arroladas no parágrafo
acima possuem previsão legal, vez que estão expressas nos incisos do
artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91).
Ainda com relação à escolha da garantia locatícia a ser utilizada, o
próprio artigo 37 da Lei do Inquilinato em seu parágrafo único preceitua
a impossibilidade de ser escolhida mais de uma modalidade no mesmo
contrato, sob pena de nulidade, logo, todo instrumento contratual poderá
ser formalizado apenas com uma das quatro garantias previstas em lei.
Demonstradas quais as espécies de garantias previstas pela legislação
competente, apenas com o intuito informativo, conceituaremos de forma
célere e resumida as três modalidades de garantia mais utilizadas em
nosso cotidiano.
A primeira garantia que merece destaque é a caução, prevista pelo
artigo 38 e parágrafos da Lei nº 8.245/91, dispositivos que estabelecem a
possibilidade da caução ser prestada em bens móveis ou imóveis, fazendo
referência à caução em dinheiro, esta que não poderá ser superior ao
valor de três aluguéis.
Indispensável ressaltar que com relação à caução o legislador tomou
maiores cuidados para fornecer ainda mais garantias ao locador, vez que
se preocupou com a publicidade dos atos, valendo contra terceiros
(efeito erga omnes) e com a preferência no recebimento do crédito
locatício.
A informação supracitada justifica-se no fato do legislador estabelecer
que a caução de bens móveis deve ser registrada no Cartório de Registro
de Títulos e Documentos. Por sua vez, estabeleceu ainda que a caução de
bens imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula imobiliária do
bem dado em garantia.
Quanto à segunda garantia usualmente presente nas relações locatícias
contemporâneas, destaca-se a fiança, instituto jurídico previsto pelo
caput do artigo 818 do Código Civil, dispositivo este que estabelece:
“Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao
credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”.
Vale ressaltar que a fiança pode ser conceituada brevemente como uma
obrigação acessória, vez que no caso em tela a principal seria o
contrato de locação. Além do mais, destaca-se que a fiança é um contrato
oneroso em relação ao credor, mas gratuito, em regra, ao devedor,
tratando-se sempre de uma obrigação expressa por escrito, logo, deverá
consistir em ato formal hábil a arrolar de modo incontroverso qual a
responsabilidade contraída pelo fiador, que poderá ser substituído no
decorrer da relação locatícia (artigo 826 do Código Civil e artigo 40 da
Lei nº 8.245/91), bem como valer-se do benefício de ordem (artigo 827
do Código Civil), ou ainda, exonerar-se da fiança (artigo 835 do Código
Civil).
Por fim, a terceira modalidade de garantia que merece destaque por
intermédio de um breve resumo é o seguro fiança locatícia, que apresenta
como principais características: o fato do locador receber de forma
ininterrupta os aluguéis inadimplidos pelo locatário até que se opere a
ordem de despejo, esta que em regra perdura meses até ocorrer; é mais
fácil de ser contratado, já que não requer as inúmeras análises como as
necessárias para a aprovação de um fiador; limita a responsabilidade da
seguradora até um valor certo que fora previamente contratado; garante o
adimplemento não apenas de débitos atrelados à prestação locatícia
(aluguel, condomínio, IPTU, entre outros), mas também danos causados ao
imóvel durante o período em que o bem esteve locado; possui vigência
determinada assim como qualquer apólice de seguro.
Superada a questão das precauções a serem tomadas durante a escolha da
empresa de assessoria imobiliária, bem como durante a análise da
situação financeira do locatário/fiador, e da fase de confecção do
contrato de locação com a consequente eleição de garantia contratual,
prosseguiremos apontando outros cuidados que devem ser tomados no
decorrer da relação locatícia.
Outra precaução que deve ser adotada é a realização de vistoria antes
da transmissão da posse direta do imóvel ao locatário, sendo que tal
vistoria deve ser efetuada de modo formal, ou seja, por intermédio de
laudo escrito e fotográfico (imagens datadas) assinado por duas
testemunhas, além das partes interessadas (locador, locatário e fiador).
O laudo de vistoria deverá ser bem detalhado expondo de forma
pormenorizada qual a situação atual do imóvel, descrevendo cada um dos
cômodos que compõe o bem.
Insta salientar que a medida citada acima é indispensável, pois servirá
como meio de prova na hipótese do locatário devolver o imóvel com
inúmeros danos, logo, a realização de uma vistoria prévia formal,
instruída por fotografias e assinada pelas partes interessadas se revela
como o meio probatório hábil a embasar o pedido de reparação de danos
materiais por parte do locador.
Ainda com relação à vistoria do bem imóvel, deve-se deixar cristalino
que tal procedimento também deverá ser realizado no ato da entrega de
chaves do bem, pois servirá como uma forma de demonstrar o estado em que
o imóvel se encontrava antes e depois da locação.
Por sua vez, quanto à entrega de chaves, esta também deverá ser feita
de modo formal, ou seja, por intermédio de instrumento escrito a ser
assinado por duas testemunhas além das partes interessadas (locador,
locatário e fiador), pois o referido termo valerá de prova hábil a
demonstrar o dia exato em que findou a relação locatícia.
Quanto à entrega de chaves, também resta indispensável mencionar que
esta deverá ser acompanhada de um levantamento minucioso dos possíveis
débitos que podem ter sido deixados no imóvel pelo locatário, logo,
sugere-se que após o término da relação contratual, junto com a entrega
de chaves seja feita uma análise de possíveis débitos de Imposto Predial
Territorial Urbano – IPTU; abastecimento de água; fornecimento de
energia elétrica; fornecimento de gás; taxa condominial; entre outros
que possam existir.
Sendo assim, através do presente artigo jurídico buscamos expor de
forma célere e ampla as principais precauções a serem tomadas antes e
depois de locar um imóvel urbano, logo, não objetivamos esgotar os temas
ora mencionados, justamente pela extensão, complexidade e análise
pontual que cada caso virá a apresentar, contudo, restaram arrolados ao
menos os cuidados indispensáveis no que diz respeito à realização de um
contrato de locação de bem imóvel urbano.
Bibliografia utilizada
AUBRY, Charles; RAU, Charles – Frédéric et al. Cours de Droit Civil
français d’après la méthode de Zacharide. V. 5. 5. Ed. Paris: Marshal et
Billard, 1946.
BARROS, André Borges de Carvalho; AGUIRRE, João Ricardo Brandão
Aguirre. Elementos do Direito: Direito Civil. 02ª. Ed. atual. Premier
Máxima, 2009.
CARVALHO, Luís Camargo Pinto de. Seguro – Fiança em Locação. In:
CASCONI, Francisco Antônio; AMORIM, José Roberto Neves. Locações:
aspectos relevantes – aplicação do novo Código Civil. São Paulo. Método
2004.
MALUF, Carlos Alberto Dabus. Revista do Advogado - Locação. N° 108. Associação dos Advogados de São Paulo, 2010.
MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das
obrigações - 2ª parte - contratos em geral das várias espécies de
contrato dos atos unilaterais da responsabilidade civil. 35. ed., rev. e
atual. por Carlos Alberto Dabus Maluf. São Paulo: Saraiva, 2007.
Autor: Rodrigo Alves Zaparoli
Advogado.
Graduado em Direito pela Faculdade de Direito Mackenzie. Pós graduado em Direito civil pela Universidade
Presbiteriana Mackenzie.
Fonte: Revista Jus Navigandi
