Sancionada em 9 de dezembro de 2009, a Lei Federal nº 12.112 visa aperfeiçoar as regras e os procedimentos sobre locações de imóveis urbanos no Brasil. Nesta entrevista, o desembargador Sylvio Capanema enfatizou: “com as modificações, o mercado imobiliário voltará a atrair investidores, que contarão com mecanismos poderosos para recuperar os imóveis locados, caso o locatário se torne inadimplente, e o melhor, em tempo bem mais curto. O especialista reforçou que é preciso esperar a reação do Judiciário para medir os reais efeitos da Lei”.
A Lei Federal nº 12.112/09 alterou a Lei do Inquilinato, visando aperfeiçoar a locação no Brasil. Afinal, a nova lei trouxe ganhos importantes para todos?
A nova Lei não teve como objetivo beneficiar os locadores ou locatários, e sim o mercado como um todo, na medida em que corrigiu alguns desvios de rumo verificados nos 18 anos de vigência da Lei do Inquilinato, especialmente no que se refere à tramitação das ações locatícias. O objetivo da lei, portanto, foi fortalecer o mercado, que é de enorme densidade econômica e social, principalmente para atender às necessidades de uma sociedade em expansão acelerada como a nossa e que precisa assegurar moradia digna para todos os seus integrantes.
Quais as alterações mais importantes na Lei do Inquilinato?
As alterações mais importantes referem-se ao processamento das ações de despejo, com ênfase especial naquelas em que o motivo do pedido é a falta de pagamento do aluguel. Foram também bastante ampliadas as hipótese em que, nas ações de despejo, poderá o juiz conceder uma liminar para desocupação do imóvel em 15 dias. Por outro lado, em se tratando de contrato sem qualquer garantia, caso o locatário se atrase no pagamento do aluguel, poderá o locador obter do juiz liminar para a desocupação em 15 dias, o que poderá vir a dispensar a utilização da fiança. Também agora só se admite a purgação da mora uma única vez nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação de despejo. Em resumo, a nova lei atende ao novo paradigma da efetividade do processo, em busca de uma justiça concreta, que entregue a prestação jurisdicional no menor tempo possível e com o mínimo de esforço da parte.
O senhor acha que, com a nova lei, o mercado imobiliário voltará a ser porto seguro dos investidores? Por quê?
Não tenho dúvida de que, com as modificações introduzidas, o mercado imobiliário voltará a atrair os investidores, que contarão agora com mecanismos poderosos para recuperar os imóveis locados, caso se torne o locatário inadimplente, e bem mais rapidamente.
Com a aceleração da desocupação, haverá redução no valor do seguro-fiança?
Com a redução do risco, o valor do prêmio do seguro deverá ser diminuído, já que ele está diretamente ligado à probabilidade de sinistro. Sendo mais célere a desocupação do imóvel, a eventual indenização a ser paga ao segurado, que é locador, será menor, impondo-se, assim, a revisão dos valores relativos aos prêmios.
Atualmente vemos imóveis fechados à espera da segurança jurídica que a nova lei trouxe recentemente. A locação pode ser feita sem que haja garantia locatícia, como fiador ou seguro-fiança, já que o despejo pode ser concedido, liminarmente, com 15 dias para desocupação?
A fiança vem perdendo sua efetividade: primeiro, porque a lei assegura ao fiador exonerar-se, quando a locação passa a vigorar por tempo indeterminado, e, segundo, porque vai se tornando cada vez mais difícil para o pretendente à locação obter alguém que se preste a oferecer a garantia. Agora se estabeleceu que, não estando o contrato garantido, e deixando o locatário de pagar o aluguel pontualmente, o locador poderá lhe assestar a ação de despejo, com medida liminar para desocupação no prazo de 15 dias. Neste caso, poderá o locatário obstar a execução do despejo se, no mesmo prazo de 15 dias, depositar integralmente o seu débito locativo.
Como os administradores de imóveis podem se resguardar, caso aconteça algum problema na locação que não possua garantia locatícia?
Sob o ponto de vista teórico, seria mais conveniente, para os locados dispensar a fiança, ou qualquer outra modalidade de garantia, para ter assegurada a desocupação liminar do imóvel, no prazo de 15 dias, o que reduziria o prejuízo. Na prática, entretanto, é possível vislumbrar um elemento complicador e preocupante, e que consiste na notória morosidade da máquina judiciária. Há cartórios em que a petição inicial só é levada à consideração do juiz mais de um mês depois de recebida. Também não se pode garantir o tempo que o juiz despenderá para despachar a inicial e conceder a liminar. Pode ocorrer que o juiz exija que se instrua a inicial com outros documentos. Ou seja, é possível que surjam obstáculos que a concessão da liminar, o que acarretará para o locador um prejuízo irrecuperável. Por essa razão, a minha recomendação para os administradores de imóveis, é que informem o cliente sobre os riscos da dispensa da garantia, e, caso ele resolva aceitá-los, que autorize, por escrito, que administradora celebre o contrato sem qualquer das garantias previstas na lei. Previne-se, assim, uma eventual ação de responsabilidade civil contra a administração por vício do serviço.
Fonte: Investimob - Informativo SecoviRio
A Lei Federal nº 12.112/09 alterou a Lei do Inquilinato, visando aperfeiçoar a locação no Brasil. Afinal, a nova lei trouxe ganhos importantes para todos?
A nova Lei não teve como objetivo beneficiar os locadores ou locatários, e sim o mercado como um todo, na medida em que corrigiu alguns desvios de rumo verificados nos 18 anos de vigência da Lei do Inquilinato, especialmente no que se refere à tramitação das ações locatícias. O objetivo da lei, portanto, foi fortalecer o mercado, que é de enorme densidade econômica e social, principalmente para atender às necessidades de uma sociedade em expansão acelerada como a nossa e que precisa assegurar moradia digna para todos os seus integrantes.
Quais as alterações mais importantes na Lei do Inquilinato?
As alterações mais importantes referem-se ao processamento das ações de despejo, com ênfase especial naquelas em que o motivo do pedido é a falta de pagamento do aluguel. Foram também bastante ampliadas as hipótese em que, nas ações de despejo, poderá o juiz conceder uma liminar para desocupação do imóvel em 15 dias. Por outro lado, em se tratando de contrato sem qualquer garantia, caso o locatário se atrase no pagamento do aluguel, poderá o locador obter do juiz liminar para a desocupação em 15 dias, o que poderá vir a dispensar a utilização da fiança. Também agora só se admite a purgação da mora uma única vez nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação de despejo. Em resumo, a nova lei atende ao novo paradigma da efetividade do processo, em busca de uma justiça concreta, que entregue a prestação jurisdicional no menor tempo possível e com o mínimo de esforço da parte.
O senhor acha que, com a nova lei, o mercado imobiliário voltará a ser porto seguro dos investidores? Por quê?
Não tenho dúvida de que, com as modificações introduzidas, o mercado imobiliário voltará a atrair os investidores, que contarão agora com mecanismos poderosos para recuperar os imóveis locados, caso se torne o locatário inadimplente, e bem mais rapidamente.
Com a aceleração da desocupação, haverá redução no valor do seguro-fiança?
Com a redução do risco, o valor do prêmio do seguro deverá ser diminuído, já que ele está diretamente ligado à probabilidade de sinistro. Sendo mais célere a desocupação do imóvel, a eventual indenização a ser paga ao segurado, que é locador, será menor, impondo-se, assim, a revisão dos valores relativos aos prêmios.
Atualmente vemos imóveis fechados à espera da segurança jurídica que a nova lei trouxe recentemente. A locação pode ser feita sem que haja garantia locatícia, como fiador ou seguro-fiança, já que o despejo pode ser concedido, liminarmente, com 15 dias para desocupação?
A fiança vem perdendo sua efetividade: primeiro, porque a lei assegura ao fiador exonerar-se, quando a locação passa a vigorar por tempo indeterminado, e, segundo, porque vai se tornando cada vez mais difícil para o pretendente à locação obter alguém que se preste a oferecer a garantia. Agora se estabeleceu que, não estando o contrato garantido, e deixando o locatário de pagar o aluguel pontualmente, o locador poderá lhe assestar a ação de despejo, com medida liminar para desocupação no prazo de 15 dias. Neste caso, poderá o locatário obstar a execução do despejo se, no mesmo prazo de 15 dias, depositar integralmente o seu débito locativo.
Como os administradores de imóveis podem se resguardar, caso aconteça algum problema na locação que não possua garantia locatícia?
Sob o ponto de vista teórico, seria mais conveniente, para os locados dispensar a fiança, ou qualquer outra modalidade de garantia, para ter assegurada a desocupação liminar do imóvel, no prazo de 15 dias, o que reduziria o prejuízo. Na prática, entretanto, é possível vislumbrar um elemento complicador e preocupante, e que consiste na notória morosidade da máquina judiciária. Há cartórios em que a petição inicial só é levada à consideração do juiz mais de um mês depois de recebida. Também não se pode garantir o tempo que o juiz despenderá para despachar a inicial e conceder a liminar. Pode ocorrer que o juiz exija que se instrua a inicial com outros documentos. Ou seja, é possível que surjam obstáculos que a concessão da liminar, o que acarretará para o locador um prejuízo irrecuperável. Por essa razão, a minha recomendação para os administradores de imóveis, é que informem o cliente sobre os riscos da dispensa da garantia, e, caso ele resolva aceitá-los, que autorize, por escrito, que administradora celebre o contrato sem qualquer das garantias previstas na lei. Previne-se, assim, uma eventual ação de responsabilidade civil contra a administração por vício do serviço.
Fonte: Investimob - Informativo SecoviRio
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