DUPLA ALIENAÇÃO DE UM MESMO IMÓVEL

A escritura é um ato notarial que faz prova plena do negócio realizado entre os contratantes - direito pessoal. Esse ato notarial recepciona a vontade e declaração das partes (vendedor e comprador) que pactuam sobre um bem, em regra agindo de boa-fé - princípio que rege as relações contratuais.

É no pensamento da segurança jurídica do negócio e de confiança no vendedor que as pessoas se enganam. Às vezes - a exceção atinge à regra - surge então à figura do vendedor de má-fé, que por meio de venda aparentemente lícita, ardilosamente ludibria dois ou mais compradores vendendo o mesmo bem - daí sobrevêm à chamada dupla alienação.

Nas palavras de Antônio Manuel Hespanha (1), os crimes de falsidade tipificavam, desde a época romana, os atentados à verdade das coisas: “a falsidade é o delito público que se comete quando alguém ciente e dolosamente muda a substância da verdade em prejuízo de outrem”.

Nessa época a dupla venda já era protegida, em outras palavras, evitada como se verifica abaixo:

(...) um outro domínio da verdade garantida é o da verdade das coisas, ou melhor, de certas coisas estratégicas no seio das relações sociais e econômicas: a moeda (Ord.fil., v. 12), os metais e pedras preciosas (Ord. fil., v. 56), os gêneros alimentícios (Ord. fil., v. 57 e 59), as medidas (Ord. fil., v. 58) e a terra (Ord. fil., v. 67). Protegida, também, a verdade dos negócios (Ord. fil., v. 65: dupla venda da mesma coisa; Ord.fil., v. 68: falência fraudulenta) (...).

O Código Civil Brasileiro nada diz a respeito, porém o sistema não é falho e a pena está prevista no artigo 171 do CP, além das indenizações a título civil - esta não deixa de ser punição, mas em âmbito civil.

Nesse breve trabalho, temos a missão de abordar a hipótese em que ocorre a dupla alienação de um mesmo imóvel, sendo este um dos muitos casos onde o cidadão pode perder a propriedade de seu imóvel, em razão de diversos fatores - incluindo a ausência de escritura pública ou do registro.

A dupla alienação ocorre quando o atual proprietário aliena simultaneamente um único imóvel para pessoas distintas, em decorrência dessa ilegalidade, tornar-se-á proprietário do imóvel aquele que primeiro registrar a sua escritura pública de compra e venda.

Isso acontece porque é vedado o acesso ao fólio real do título prenotado em segundo lugar, em razão do primeiro registro indisponibilizar o imóvel, isto é, a primeira escritura é registrada mesmo que lavrada posteriormente e, a segunda, será recusada, pois o imóvel não mais se encontra na titularidade do alienante.

Cumpre-nos destacar a figura do terceiro registral, nas palavras de Quirino Soares (2), Juiz-conselheiro jubilado do STJ e Professor da Faculdade de Direito de Coimbra:

“Terceiro não é qualquer estranho ao ato ou negócio jurídico. Para o conceito ter utilidade, tem de haver um nexo, de natureza jurídica, entre o estranho e o ato ou negócio que justifique a extensão ou a inoponibilidade dos seus efeitos ao estranho, ou a possibilidade de intervenção nele desse mesmo estranho. A declaração de nulidade do registro não prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registro dos correspondentes fatos for anterior ao registro da ação de nulidade”.

E exemplifica:

Dupla alienação sem registro

Vende Maria

João

Vende José

João vende a Maria, feita em primeiro lugar, operou a transferência imediata da propriedade e é oponível a José, devido à eficácia absoluta, erga omnes própria dos direitos reais. A venda posterior de João a José é uma venda non a domino (de um não proprietário; sem título de domínio).

Conceito restrito de terceiros - terceiros entre si são aqueles que, através de ato negocial realizado com o mesmo titular inscrito, adquirem, deste, direitos incompatíveis total ou parcialmente incompatíveis.

Conceito Restrito

Maria
Vende

João José

Vende
Paulo

Direitos totalmente incompatíveis - prevalece o direito de Paulo, que registrou, não obstante ter comprado em último lugar.

Conceito Restrito

Vende Maria

João

Hipoteca José

Direitos parcialmente incompatíveis - o direito de José que registrou, é oponível a Maria,
que comprou antes, mas não registrou.

Conceito amplo de terceiros - terceiros são aqueles que, com base na mesma inscrição predial, adquirem direitos total ou parcialmente incompatíveis entre si, abrangendo, assim, tanto os atos negociais como aqueles em que o titular inscrito figura como sujeito passivo de atos unilaterais que, de acordo com o direito substantivo, alguém possa, por si, ou por intermédio da autoridade pública, praticar relativamente ao direito inscrito (penhora, arresto, hipoteca judicial venda judicial),

Conceito Amplo

Vende Maria

João

Penhora José (credor de João)

Maria e José são terceiros porque os seus direitos provêm do mesmo titular inscrito e são direitos parcialmente incompatíveis. Nesta acepção ampla, a penhora impõe-se a Maria, apesar de realizada depois da venda não registrada.

Dupla alienação com subtransmissão

Vende Maria Ação de nulidade/anulação

João Paulo

Vende José Vende

Maria, que adquiriu anteriormente a José, não pode, aproveitando o fato de Paulo não lhe ser terceiro para efeitos de registro, mas, apenas, terceiro civil, usar contra ele ação de nulidade ou anulação da venda de João a José (por ter sido a non domino) e da subseqüente venda de José a Paulo. Ainda que registrasse, a ação antes de Paulo registrar a subaquisição, não tiraria proveito algum.

De volta ao tema central, no Brasil o sistema jurídico permite implicitamente que a dupla alienação aconteça. Atualmente, o proprietário de um imóvel pode solicitar a certidão de propriedade, juntar os demais documentos necessários e vender esse imóvel a um comprador, simultaneamente a este ato ou após, o mesmo proprietário pode solicitar outra certidão e vender o mesmo imóvel para outro interessado (comprador) - surgindo a dupla venda.

No registro de imóveis, é o número de ordem do título no livro do protocolo que vai determinar a prioridade do título e a preferência do direito real (art. 182 LRP). Isso é o princípio da prioridade que protege quem primeiro registra o título. Sendo a prenotação o que assegura a prioridade do registro. Caso a parte interessada, em 30 (trinta dias), não atender às exigências formuladas pelo Oficial, cessam os efeitos assecuratórios da prenotação, podendo ser examinado e registrado, se estiver em ordem, outro título apresentado em segundo lugar.

Todavia se o primeiro apresentante se inconformar com a exigência poderá proceder à dúvida inversa, e então o prazo ficará suspenso até final julgamento do referido procedimento.
Se as escrituras notariais tiverem a mesma data, o art. 190, da Lei 6.015/73, determina que não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel e o art. 191 da mesma lei dispõe que prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil.
O art. 192 da referida lei diz ainda que o disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.
Os itens 33, 34 e 35, das Normas de Serviço Extrajudicial de Registro de Imóveis da Corregedoria Geral da Justiça dispõem ips literis da lei adrede citada.
Então, no caso de duas escrituras serem apresentadas no mesmo dia ao Oficial Registrador, se extrai que a prioridade é a data e o horário da lavratura e não o primeiro registro.

Exemplo: José leva a sua escritura pública datada de 14/03/2010 sem horário de lavratura ao Ofício Imobiliário e a prenota sob o protocolo 0001. Maria também leva a sua escritura pública datada de 14/03/2010, às 09h30min ao mesmo Oficio e a prenota sob o protocolo 0002.

Qual escritura tem prioridade de registro, a de José ou Maria? Parece-nos cristalino que a prenotação de José ficará sem efeito em razão da prenotação de Maria, mesmo que essa fora levada depois.

Porém, se as escrituras forem apresentadas em datas distintas, tem prioridade a escritura que primeiro for registrada (em Recurso Especial ficou decido que o primeiro registro de um imóvel vendido duas vezes é o que vale legalmente. Esta foi a decisão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (RE 1996/0051568-9, relator Ministro César Asfor Rocha, DJ: 04/09/2000 - pg.:00155, LexSTJ - vol.:00137 - pg.: 00410, data da decisão 24/05/2000, Resp.: 104200 - SP).

Em contraponto, o Tribunal de Justiça de Rondônia no julgado abaixo privilegiou a posse.

Apelação Cível 03.002212-6 Apelação Cível - Origem : 008010031870 Espigão do Oeste/RO (Vara Única) - EMENTA: Embargos de terceiro. Senhor e possuidor. Bem móvel. Dupla alienação. Tradição. Constituto possessório. Prevalência. Demais elementos de convicção. Na disputa da posse de bem móvel alienado duas vezes a pessoas distintas, há de prevalecer o direito daquele que desde logo foi nele empossado (tradição) pelo constituto possessório, não obstante o tenha adquirido em data posterior à do seu oponente. Direito, ademais, reconhecido em razão de outros elementos de convicção que militam em favor do embargante, como o fato de o embargado jamais ter estado na posse do bem, salvo de forma precária, em razão de liminar, e bem assim por ter celebrado o contrato com quem não tinha poderes para representar a empresa alienante. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, na conformidade da ata de julgamentos e das notas taquigráficas, em, POR UNANIMIDADE, DAR PROVIMENTO AO RECURSO. Porto Velho, 19 de agosto de 2003.

Como visto acima, nem a lei nem a norma evitam a dupla venda.

Alertamos que, se o vendedor estiver de má-fé, o comprador e o notário (ou seu preposto) poderão ser enganados, pois ao solicitarem a certidão de propriedade do imóvel ao registro de imóveis - após a sua emissão - não terão elementos para saber se aquele imóvel está sendo objeto de outro negócio.

Qual a solução para essa lacuna?

Cumpre-nos ressaltar, longe aqui de usurpar espacialidade alheia, mas queremos atentar para uma prática que acontece e pode vir a se alastrar e, se ventilada na imprensa, poderá colocar todo o sistema em ‘xeque’, então, segue algumas sugestões para serem pensadas e aprimoradas:

1. Fornecimento de dois tipos de certidão pelo Registro Imobiliário: uma indicativa real outra alienativa.

A certidão indicativa real seria a emissão de certidão igual aos moldes atuais, porém sem valor para alienação, sou seja, para instrumentos públicos ou particulares.

A alienativa seria a certidão exclusiva para a lavratura de instrumentos públicos ou particulares, quando da venda de um imóvel. O atual proprietário solicitaria junto ao oficial está certidão e informaria a qualificação do eventual comprador, então o oficial ‘prenotaria essas informações’. Havendo desacordo ou rompimento das tratativas entre o vendedor e o comprador, o proprietário solicitaria o cancelamento dessa prenotação.

2. Inserir nas escrituras públicas o horário de lavratura e o horário constante das certidões3 de propriedade.

Sugestão: (...) S A I B A M todos os que virem esta escritura pública que æData_lav1>, às 11h30min, nesta cidade de ... (...).

(...) São apresentados e ficam arquivados nas pastas próprias os seguintes documentos: (1) Certidão de propriedade extraída da matrícula nº 81.369, expedida em 09 de setembro de 2004, às 12h20min08seg, pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de ..., neste Estado, arquivada na pasta (...).

3. Inserir na cláusula da DISPONIBILIDADE da escritura a seguinte redação, principalmente nos casos de representação por procuração:

“O vendedor declara que o imóvel objeto deste negócio está livre de ônus reais fiscais e outros judiciais ou extrajudiciais, inexistindo em relação a ele ações reais e pessoais reipersecutórias, o que é declarado para os efeitos do Decreto Federal nº 93.240/1986, artigo 1º, §3º. Declara expressamente ainda que o objeto deste negócio não se encontra em negociação ou compromissos com terceiros, e se estiver e ocultar, fica o vendedor (ou seu procurador) ciente do disposto no art. 171, do Código Penal Brasileiro”.

Conclusão:

A primeira sugestão pode resolver a questão, mas depende de mudanças externas, legislativas e normativas.

A segunda e a terceira não resolvem o problema, porém resguarda o Tabelião de eventuais responsabilidades civis e administrativas.

Referencia
1Hespanha, António Manuel. DIREITO LUSO-BRASILEIRO NO ANTIGO RÉGIME - endereço web: http://www.hespanha.net/papers/2005_o-direito-luso-brasileiro-no-antigo-reg
ime.pdf. Acesso em 16/03/2008.
2Soares, Quirino. TERCEIROS PARA EFEITOS DE REGISTRO PREDIAL - endereço web: http://www.fd.uc.pt/cenor/textos/quirinosoares.pdf, acesso em 15/03/2008.
3Sugestão apresentada por Maria Beatriz Lima Furlan, Tabeliã e Registradora Civil em São Paulo, SP.

Fonte: Felipe Leonardo Rodrigues / atanotarial@gmail.com