CURSO DE CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS OFERTADO PELA ATTRIUM CURSOS E CRECI-BA FOI UM SUCESSO!

CRECI-BA PLENÁRIO PAULO SANTIAGO: LOTAÇÃO ESGOTADA
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Seguindo a filosofia desta gestão administrativa, que é a de apostar na qualificação do profissional para garantir a idoneidade da classe, o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado da Bahia – CRECI reinicia a oferta de cursos de interesse do Corretor de Imóveis.

A primeira turma de 50 profissionais, portadores de CRECI regular, para o Curso de CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS que foi ministrado pelo professor Marcos Mascarenhas, Gestor de Negócios Imobiliários e professor do curso superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários da ULBRA - Universidade Luterana do Brasil, foi um Sucesso! O curso teve uma carga horária de 06 horas e foi ministrado em 2 dias, no horário noturno, no Plenário Paulo Santiago, na sede do CRECI.

Mas, quem não conseguiu se matricular pode ficar tranqüilo, pois, muito em breve, outro curso de CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS estará na grade do CRECI.

O próximo tema dos cursos será TÉCNICAS DE VENDAS. Ministrado pelo renomado Professor Antonio Lima, o tema tem tudo para atender às expectativas dos Corretores de Imóveis.
O procedimento para inscrição é o mesmo do curso anterior: Enviar um e-mail registrando o interesse para marcosuel@creciba.org.br. O critério será a ordem de chegada dos e-mails e só terá direito a se matricular, o profissional que estiver em dia com o Conselho. É bom ressaltar que estes cursos de qualificação são oferecidos, gratuitamente, pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis, não tendo os corretores nenhuma despesa com a inscrição.

Fernanda Fernandes
Assessoria de Comunicação
CRECI BAHIA
comunicacao@creciba.org.br

A VENDA DE IMÓVEIS É UMA VENDA DE PRODUTO OU UMA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS?

A venda de um imóvel novo (em lançamento) ou imóvel usado (de terceiros, seminovos ou avulsos) é o objetivo final e desejado por todos os corretores de imóveis. Só que, para chegarem a este resultado, precisam vencer as “fases do processo de venda de imóveis” (abordagem, entrevista, apresentação/demonstração, objeção e fechamento), além de outras providências.

Analisando a questão proposta sob a ótica do marketing, sabemos que, o marketing de produtos começou a se desenvolver ainda no século XIX, em meio à Revolução Industrial. O marketing de serviços é um fenômeno bem mais recente.

No mercado imobiliário, observa-se que muitas empresas incorporadoras/construtoras já dominam as ações de marketing de produtos, quando preparam os lançamentos de seus empreendimentos imobiliários. Na venda de imóveis usados, a ocorrência é menor.

Quando se questiona o assunto prestação de serviços, nos deparamos com um tema, que merece uma reflexão mais profunda, tanto nos aspectos da venda de imóveis novos, como na venda de imóveis usados.

Formas de atuação das empresas do setor imobiliário

O ramo imobiliário é um dos que mais tem sabido trabalhar com o conceito de terceirização. As empresas incorporadoras/construtoras, quando fazem o lançamento de seus novos empreendimentos, escolhem uma corretora de imóveis, ou imobiliária ou um “pool” de corretoras para promoverem a sua venda. Outras empresas preferem trabalhar com equipes próprias de corretores de imóveis. Estas últimas têm mais facilidade para integrarem as ações de marketing de produtos aos processos de prestação de serviços, em contraste, com as demais.

Quando a escolha recai em uma corretora de imóveis, ou imobiliária ou um “pool” de corretoras, a integração das ações de marketing de produtos aos processos de prestação de serviços, exige um trabalho mais dedicado. O mesmo ocorre para as empresas que comercializam imóveis usados.

Características dos serviços

Os imóveis são coisas físicas, tangíveis (fruto da observação). Serviço é o trabalho de vendas e é intangível (fruto da percepção). Além do mais, o trabalho de vendas dos corretores de imóveis apresenta uma série de outras características significativas, tais como:

• Os serviços são simultaneamente produzidos e consumidos.
• Os serviços são menos padronizados e uniformes.
• Os serviços não podem ser estocados.
• Os serviços não podem ser protegidos por patente.
• Os serviços não podem ser medidos, testados ou verificados antes da entrega.
• A prestação de serviço depende essencialmente de pessoas.

Critérios de que os clientes se valem para medir a qualidade dos serviços

A prestação de serviços ocorre com a participação direta dos clientes. No ambiente da prestação de serviços a gestão da qualidade centra-se, fundamentalmente, na interação entre o corretor de imóveis e clientes.

Pela ordem decrescente de importância, são elas: a confiabilidade, a responsabilidade, a segurança, a empatia e a tangibilidade, de modo que, com base nestas dimensões e no serviço esperado, além do serviço percebido, comparam e avaliam a qualidade do serviço prestado.

1. Confiabilidade: prestar o serviço prometido com confiança, exatidão, e no prazo estipulado;
2. Responsabilidade: disposição para auxiliar o cliente e fornecer o serviço prontamente, sem esperas desnecessárias;
3. Segurança: competência, interesse, conhecimento, cortesia, respeito, capacidade de transmitir confiança e confiabilidade ao cliente;
4. Empatia: acessibilidade, sensibilidade, demonstração de interesse em resolver o problema do cliente, encontrando uma solução;
5. Tangibilidade: aparência das instalações físicas, equipamentos, pessoal, material de comunicação, limpeza e atenção aos detalhes mostrados durante a prestação do serviço.

Como obter a excelência na prestação de serviços

Para se obter a excelência na prestação de serviços, na comercialização de imóveis novos e usados, alguns cuidados essenciais precisam ser observados e praticados:

1. Estabelecer um padrão de apresentação e de comunicação do imóvel que será oferecido, com a elaboração do Sumário do Imóvel à Venda;
2. A venda de imóveis se desenvolve de acordo com as “fases do processo de vendas” (abordagem – entrevista – apresentação/demonstração – objeção – fechamento);
3. O corretor de imóveis deverá fazer a “lição de casa”, ou seja, estudar os imóveis que pretende oferecer, antes de “sair vendendo”. Esta iniciativa ajuda o corretor de imóveis a aumentar o número de efetivação de negócios por clientes atendidos;
4. O corretor de imóveis deverá entender a sutileza que existe na expressão “vender o imóvel é diferente de vender ao cliente”. Por meio da entrevista, o corretor de imóveis procura antecipar os desejos, problemas e necessidades dos clientes. Com perguntas bem formuladas, indaga sobre: o que o cliente pensa, como quer o imóvel, onde o quer, quem irá morar no imóvel, quanto pretende pagar, de que forma irá pagar, entre outras perguntas. Há cinco motivos básicos de compra que englobam, satisfatoriamente, 95% dos clientes que compram. Ao final da entrevista, o corretor de imóveis deverá saber enquadrar o cliente atendido em um dos seguintes motivadores de compra: Lucro, Prazer, Orgulho, Paz de espírito e Dor.
5. Identificado o motivador de compra do cliente que está sendo atendido, o corretor de imóveis passa a atuar de forma diferente dos demais, colocando em prática a “língua dos benefícios” em vez de ficar “vendendo características”. Quando a argumentação de vendas é baseada apenas nas características, ela tem pouco poder de persuasão, uma vez que os clientes estão interessados em benefícios específicos, e não nas características. O cliente não compra o imóvel, mas o que o imóvel faz para ele. O corretor de imóveis deve procurar enfatizar as vantagens e benefícios que o cliente obterá com o investimento que pretende realizar. Na sua argumentação persuasiva, o corretor de imóveis saberá dizer “aquilo o que o cliente gostaria de ouvir” – inteligência em vendas. Assim, o cliente dá mais valor ao imóvel e repara que o imóvel não custa mais, vale mais. Este cuidado ajudará o corretor de imóveis a apresentar argumentos de vendas mais eficazes e persuasivos, na fase de apresentação/demonstração do imóvel, entre outras ações que poderão ser desenvolvidas.

É preciso investir na capacitação profissional

Mesmo quando o que está à venda é um imóvel novo ou imóvel usado, são os serviços que induzem a decisão de compra. Portanto, para a venda dos mesmos, os gestores precisam dar uma atenção especial: à seleção, ao treinamento e à motivação dos corretores de imóveis recrutados. Os profissionais que ocupam a “linha de frente” e que são a “fonte de lucro” precisam ser qualificados para poderem colocar em prática os princípios da excelência na prestação de serviços – vantagem competitiva.

Pelo exposto concluímos que o marketing de produtos e o marketing de serviços, bem integrados e trabalhados, melhoram os resultados de vendas e da prestação de serviços. Com razão, Peter Drucker cunhou a expressão “O propósito do marketing é tornar a venda supérflua”.

Fonte: ClipImobiliário Mercado Imobiliário

Conheça a CIMLOP - Confederação do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa

A constituição da Confederação Imobiliária de Língua Oficial Portuguesa (CIMLOP), tem sido dinamizada por um núcleo fundador constituído por entidades angolanas, brasileiras e portuguesas.

Na génese do CIMLOP está, como se sabe, a vontade e necessidade da criação de uma rota de investimento dos países de língua oficial portuguesa, instrumento de captação de investimento para os mercados imobiliários dos países que integram a CIMLOP e instrumento de estímulo à cooperação e parceria entre instituições lusófonas.

Aberta a associações setoriais da construção e do Imobiliário (das empresas de mediação imobiliária, das construtoturas e dos incorporadores imobiliários) de todos os países lusófonos, a CIMLOP solidifica as respectivas bases no esforço conjunto dos três países fundadores já citados, sem prejuízo de poder alargar a base deste núcleo central.

A dimensão e o nível de desenvolvimento dos mercados imobiliários dos países de língua oficial portuguesa é muito variada, mas as potencialidades dos oito países são imensas e não apenas quando pensamos em territórios como o de Moçambique ou em pérolas turísticas, já afirmadas, como Cabo-Verde ou S. Tomé e Príncipe, ou a afirmar, como a Guine e Timor-Leste.

A afirmação da CIMLOP passa pela criação de uma base de dados de imóveis dos países de língua oficial portuguesa e pela criação de um website com ligações de e para os portais de cada uma das entidades envolvidas. Este espaço só aceita imóveis de empresas ou de profissionais associados ou afiliados em instituições que integrem a Confederação.

Esta base de dados de imóveis é de partilha entre mediadores imobiliários/corretores membros das associações ou afiliadas da Confederação, num quadro de cooperação e partilha que também abrange a formação profissional e a desejável troca de experiências para um melhor conhecimentos de todos os mercados imobiliários envolvidos no projeto.

www.cimlop.com

SENADO REJEITA PROPOSTA DE GRATUIDADE DE REGISTRO DE IMÓVEIS PARA FAMÍLIAS DE BAIXA RENDA

A proposta que garante às famílias de baixa renda a gratuidade do registro da escritura pública de seu único imóvel residencial foi rejeitada pela CCJ (Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania) na quarta-feira (17).

De acordo com informações da Agência Senado, os senadores argumentaram que os cartórios teriam dificuldade em comprovar o direito ao benefício pelas famílias.

“Vai ser muito difícil fiscalizar isso. É melhor que o Estado ofereça subsídios ao financiamento de moradias populares, onde o custo do registro do imóvel já está embutido”, avaliou o senador Aloizio Mercadante (PT-SP).

Senadores

Além de Mercadante, os senadores Demóstenes Torres (DEM-GO), Romero Jucá (PMDB-RR) e Antonio Carlos Júnior (DEM-BA) também foram contrários à proposta.

Antonio Carlos Júnior ainda reformulou o parecer pela aprovação, na forma de substitutivo, elaborado pelo senador Eduardo Azeredo (PSDB-MG) à PEC 55/05.

Fonte: Agência Senado

1 MILHÃO DE PESSOAS USARÃO O 13º. SALÁRIO PARA COMPRAR E/OU REFORMAR IMÓVEIS

Comprador não deve comprometer mais que 30% da renda com a prestação
Uma pesquisa da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac) mostra que 5% dos brasileiros – o que corresponde a 1 milhão de pessoas – vão investir o 13º salário na compra ou reforma de casa.

O momento econômico tem favorecido o mercado de construção civil. A taxa referencial (TR), utilizada no reajuste de quase todos os planos está em 0,6%, a menor dos últimos anos. Os juros também estão baixos, em torno dos 4,5%.

Mas é preciso tomar cuidado mesmo com as boas condições.

“De qualquer forma vai ter uma taxa de juros e uma correção aos longos dos próximos dez, vinte anos, então, o melhor e reduzir ao máximo a parcela que será financiada”.

É necessário que o consumidor pesquise o valor do metro quadrado na região em que pretende morar e não comprometa mais do que 30% da renda mensal com a prestação.

Em casos de imóveis comprados na planta, é importante pesquisar a empresa responsável pela obra. Com o setor aquecido, há muitas construções e faltam trabalhadores, ou seja, a entrega do imóvel pode atrasar.

Brookfield Lança Anúncio Institucional em Versão Para Ipad

A Brookfield Incorporações acaba de desenvolver um anúncio institucional em versão iPad. Criado pela Archote, agência de publicidade voltada para o mercado imobiliário, a peça foi veiculada no aplicativo da revista Veja. O anúncio traz informações institucionais da empresa como metros quadrados de área construída, número de imóveis entregues, projetos de responsabilidade social e os lançamentos da empresa. A página ainda apresenta links para os canais oficiais da companhia em redes sociais como Twitter, Facebook, Flickr, Orkut, entre outros.
“Depois de desenvolver uma campanha que integrava três tecnologias (3D, realidade aumentada e QR Codes), criamos este anúncio para o tablet com o intuito de transmitir os valores da marca de uma forma inovadora e interativa”, afirma Adriana Pusch, diretora de marketing institucional. Segundo ela, o objetivo da peça é aproximar a empresa de seus clientes e prospects com alto poder aquisitivo. “Nossa maior atuação está na faixa de empreendimentos de R$ 130 mil a R$ 500 mil. Mas nosso foco com esse anúncio especificamente é atingir de uma forma diferenciada a classe de alta renda, já que 15% de nossa operação são destinados a produtos acima de R$ 500 mil”, afirma a executiva.
Segundo o diretor de atendimento da Archote, Alexandre Lopes, trata-se do primeiro anúncio para IPad do mercado imobiliário. “Na página, foi possível mesclar informações institucionais da empresa com seus produtos, de forma interativa e de fácil assimilação. O resultado é que, em apenas uma semana, conseguimos criar uma peça altamente sofisticada e que terá grande impacto no mercado publicitário como um todo, uma vez que trata-se de uma nova forma de comunicação”, esclarece Alexandre.

INCIDÊNCIA DO ITBI EM TERRENO OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Como é sabido, o compromisso de compra e venda não registrado não configura fato gerador do ITBI, por não se caracterizar como direito real, mas como mero direito de natureza pessoal.

Discute-se, na verdade, se o compromisso irretratável, com preço quitado, não levado a registro, pode ser tributado pelo ITBI.

Hugo de Brito Machado sustenta que se o contrato "mesmo cuidando de promessa diz que esta é irretratável e desde logo outorga plena quitação ao promitente comprador, é razoável entender que se trata de uma compra e venda sob o rótulo falso de promessa. Os contratos não valem pelos nomes que ostentam, mas pelo que eles expressam em seu conteúdo".

A norma instituidora do fato gerador da obrigação tributária não pode sofrer interpretação ampla, muito menos, analógica. O fato gerador é a transmissão da propriedade imobiliária e de direitos reais, bem como a cessão de direito à sua aquisição. E o art. 1.227 do CC subordina a aquisição de direitos reais ao registro do respectivo título aquisitivo:

"Art. 1227- Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1245 a 1247), salvo os casos expressos neste Código".

No caso, a utilização do compromisso quitado e irretratável ao invés da compra e venda, não estará implicando fraude, pois estará havendo mera postergação da ocorrência do fato gerador que cedo ou tarde acontecerá, importando na elevação da base de cálculo do imposto, dependendo do tempo decorrido. Os motivos desse adiamento são vários: necessidade de prévia regularização do título aquisitivo para outorga da escritura definitiva de compra e venda que, por sua vez, decorre de "n" situações distintas; falta de recursos financeiros para arcar com as despesas de escritura pública, de registro e do imposto etc.

O problema surge na hipótese de construção de prédio em terreno objeto de compromisso de compra e venda. Quando o compromissário recebe a escritura definitiva de compra e venda, geralmente, o fisco municipal tenta cobrar o ITBI sobre o valor total do imóvel, englobando o valor do terreno e o valor da edificação.

Trata-se de um procedimento equivocado e ilegal, pois o prédio não foi objeto de transmissão pelo vendedor, que se limitou a alienar o terreno. A Súmula 470 do STF veda tal procedimento:

Súmula 470 - O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.

Para evitar conflitos, a escritura de compra e venda deve mencionar, com clareza, que o prédio foi construído pelo compromissário comprador.

É comum, também, a construção em terreno objeto de promessa de permuta. Determinado proprietário pode celebrar contrato de promessa de permuta com certa construtora, pelo qual, se obriga a transferir a esta o terreno e a construtora se compromete a transferir àquele proprietário de terreno uma quantidade determinada de unidades autônomas que pretende construir no edifício projetado.

Na hipótese ocorrerá, por ocasião da aquisição do domínio, dupla transmissão: a primeira relativa ao terreno, cuja propriedade é transmitida para a construtora, e, a segunda relativa às unidades autônomas do edifício, cujas propriedades são transmitidas para o antigo proprietário do terreno.

Essa mesma situação ocorrerá na hipótese de promessa de compra e veda com pacto de dação em pagamento. O proprietário do terreno celebra com uma construtora promessa de venda do terreno, cujo preço deverá ser pago mediante entrega de determinadas unidades autônomas do edifício projetado.

Fonte: Kiyoshi Harada é Jurista, Professor e Especialista em Direito Financeiro e Tributário pela USP

RESOLUÇÃO COFECI 1168 INSTRUMENTALIZA PESSOAS JURÍDICAS QUANTO AO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONSIGNADAS NA LEI Nº. 9.613

O Cofeci publicou uma Resolução que estabelece as condutas a serem adotadas pelas imobiliárias no sentido de prevenir e combater crimes de lavagem de dinheiro no mercado de compra e venda de imóveis, de acordo com a Lei nº 9.613/1988.

A medida visa normatizar os profissionais sobre a importância da participação da categoria, comunicando ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras - COAF - todas as ocorrências suspeitas de atividades ilícitas.

Os procedimentos preconizados pela Resolução incluem a manutenção de um cadastro de clientes das imobiliárias, contendo dados essenciais, como toda a documentação pertinente ao imóvel, a compradores e vendedores, bem como as condições e forma de pagamento do negócio.

A Resolução determina, ainda, que a comunicação ao COAF seja feita no prazo de 24 horas da proposta ou realização da transação, sob pena de a imobiliária receber multa.

Dentre as operações passíveis de serem relacionadas à lavagem de dinheiro, a Resolução elenca as transações imobiliárias de valor igual ou superior a R$ 100 mil que sejam pagas por terceiros, com cheques de praças diversas, em espécie, por meio de transferência de recursos de local considerado paraíso fiscal ou em moeda estrangeira.

Além disso, as imobiliárias também devem informar sobre clientes que ofereçam informações falsas, que se neguem a fornecer seus dados cadastrais ou mesmo que realizem negócios incompatíveis com seu patrimônio ou capacidade financeira.

A Resolução do Cofeci vem somar esforços para que o Brasil possa melhorar sua posição no ranking dos países que efetivamente coíbem a lavagem de dinheiro.

Recentemente, o Grupo de Ação Financeira (Gafi) - organismo internacional que combate a lavagem de dinheiro - relatou que ainda falta empenho por parte de nossas instituições para que o País avance nesse sentido. Das 49 recomendações feitas pelo Gafi para coibir os crimes financeiros, o Brasil atende plenamente apenas 3, mas parcialmente 37.

Mesmo assim, no que diz respeito ao setor imobiliário, os resultados junto ao COAF melhoraram muito. De 1999 a 2002, o Conselho contabilizou 2.287 comunicações de transações suspeitas nesse segmento. Mas os números vêm aumentando sensivelmente nos últimos anos: chegaram a 1.736 em 2007; 2.766 em 2008; 3.142 em 2009 e, neste ano, o COAF já conta com 945 comunicações.

Pela Resolução Cofeci estão obrigadas a prestar as informações: imobiliárias, construtoras, incorporadoras, loteadoras, leiloeiras de imóveis, administradoras de bens imóveis e cooperativas habitacionais.


Resolução 1168 de 2010
Dispõe sobre os procedimentos a serem observados pelas pessoas jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis, para cumprimento das obrigações consignadas na Lei nº 9.613, de 03 de março de 1988 e subsequentes alterações.

MUNDO: HONG KONG ADOTA MEDIDAS CONTRA A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA

HONG-KONG À NOITE

HONG KONG - O secretário financeiro de Hong Kong, John Tsang, anunciou mais medidas para limitar a especulação no mercado imobiliário do país, incluindo um limite menor para hipotecas e impostos adicionais para propriedades que são vendidas dentro de dois anos após a compra. "Nós vamos anunciar mais medidas se necessário", disse Tsang.

Um imposto adicional de 15% será aplicado às vendas de imóveis dentro de seis meses após a compra, enquanto uma tarifa de 10% será imposta às vendas feitas entre 6 e 12 meses após a compra. Outros 5% serão cobrados nas vendas entre 12 e 24 meses após a compra.

A Autoridade Monetária de Hong Kong informou que pediu que os bancos reduzam o teto para hipotecas de residências com valor acima de 12 milhões de dólares de Hong Kong (US$ 1,54 milhão) para 50% do valor do imóvel, de 60% anteriormente. Para imóveis com valor entre 8 milhões e 12 milhões de dólares de Hong Kong, as hipotecas serão limitadas a 60% do valor, em vez de 70%. O limite para hipotecas de imóveis com valor abaixo de 8 milhões de dólares de Hong Kong permanecerá em 70%.

O plano surge após o governo anunciar em outubro algumas medidas para esfriar o mercado imobiliário e o Fundo Monetário Internacional (FMI) pedir que o governo de Hong Kong tome mais atitudes sobre o mercado imobiliário, caso a inflação dos ativos continue. As informações são da Dow Jones.

NÃO HÁ "BOLHAS" NO MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO

Apesar da forte expansão vista nos últimos anos, não há bolhas no mercado imobiliário brasileiro. Essa é a opinião do presidente da PDG Realty (PDGR3), José Antonio Grabowsky, que traçou perspectivas bastante otimistas para o setor.

“Há um espaço muito grande para crescer nos próximos dez anos”, afirmou Grabowsky em evento realizado nesta quarta-feira (24) pela Febraban (Federação Brasileira dos Bancos) e pelo BNDES (Banco Nacional do Desenvolvimento Econômico e Social) em São Paulo.

Grabowsky classificou a oportunidade do mercado imobiliário brasileiro como “gigantesca”. Segundo ele, não há bolhas porque o movimento recente é uma recuperação dos praticamente 20 anos em que o setor ficou praticamente estagnado.

“O déficit habitacional é grande, o crescimento populacional e mudanças em termos de idade e capacidade de pagamento, além da ascensão da classe média, trazem uma perspectiva de crescimento enorme para o setor”, completou o executivo.

O papel do governo

Grabowsky pontuou ainda a importância dos investimentos públicos no mercado imobiliário. “O Minha Casa, Minha Vida é o primeiro programa sério em muito tempo para tentar resolver o déficit habitacional. A baixa renda não era adequadamente atendida por dificuldades de viabilizar pagamento de compradores”, disse.

Para o executivo, as parcerias entre os setores público e privado são necessárias para o setor. “A responsabilidade é geralmente jogada para o setor privado; às vezes isso é viável, às vezes não – em especial na baixa renda”, ressaltou.

Demanda em alta

O presidente da PDG afirmou que a demanda é o que menos preocupa no setor. “Com financiamentos, a demanda do setor está garantida”, explicou.

Segundo ele, a evolução do crédito imobiliário do sistema de poupança é essencial, e deve acompanhar a demanda. “Há alternativas dentro do próprio sistema de poupança, mecanismos de funding facilitam as operações, acreditamos que vamos ter que ter uma nova fonte de recursos, provavelmente a securitização, que é uma alternativa a poupança e ao FGTS”, disse.

Grabowsky destacou que essa nova opção abriria acesso a novas e importantes fontes de financiamentos. “Esse é o caminho que o mercado vai ter que perseguir para viabilizar esse crescimento grande que teremos nos próximos dez anos”.

Mercado de capitais

O executivo destacou ainda a enorme ajuda do mercado de capitais, tanto via ações quanto via dívida, no desenvolvimento do setor. “O acesso ao mercado ajudou na expansão do setor e na criação de grandes empresas imobiliárias”, disse.

MERCADO IMOBILIÁRIO DE LAURO DE FREITAS-BA. EM EBULIÇÃO!

ARBORIS PRAÇAS RESIDENCIAIS - Buraquinho LF / Incorporadora ROSSI

A cidade de Lauro de Freitas, que fica na Região Metropolitana de Salvador, foi uma das áreas de maior procura dos visitantes do 5º Salão de negócios Imobiliários da Bahia, de acordo com pesquisa feita pela Ademi/Ba. As construtoras e incorporadoras, atentas a esses indicativos, expandem seus domínios e lançam cada vez mais novidades nesses locais. Um exemplo é a OAS Empreendimentos que lançou no último dia 20 no stand Eu Sonho Assim, na Paralela, o terceiro residencial em Lauro de Freitas, o Viva Lauro de Freitas, na Av. Jaime Vieira Lima, com 2 e 3 quartos com suíte e varanda. Os outros dois empreendimentos são Jardins Lauro de Freitas, com 100% das unidades vendidas, e o Città Lauro de Freitas. Em Buraquinho, a ROSSI chega com tudo e lança o ARBORIS PRAÇAS RESIDENCIAIS (VIDE FOTO ACIMA)

LAURO DE FREITAS - Quatro séculos de história

A história de Lauro de Freitas começa no século XVI, quando Garcia D’Ávila recebeu do então governador-geral do Brasil, Tomé de Souza (1552), por ordem dos reis de Portugal, lotes de terra no litoral baiano. Aqui foi instalada uma missão jesuíta que deu origem a Freguesia de Santo Amaro de Ipitanga, em 1758, com apoio da família D´Ávila, proprietária da Casa da Torre.
A região abrigava inúmeras aldeias indígenas que habitavam o Morro dos Pirambás. Mais tarde vieram os engenhos de açúcar e com eles os negros que influenciaram fortemente a cultura local. Ainda hoje pode-se encontrar descendentes de famílias escravas, guardiãs dos costumes afros, praticantes do candomblé.
No século XVII a história da cidade é marcada por um surto de cólera, que dizimou parcela considerável da população, e pela construção da matriz de Santo Amaro de Ipitanga, erguida na parte mais alta da cidade. A matriz se constituiu na construção mais representativa desse período colonial no Brasil.
No século passado, por volta de 1930, a Empresa Francesa de Aviação Civil Latécoére constrói o primeiro campo de aviação da Bahia na antiga fazenda Portela, que se chamou Aeródromo Santo Amaro de Ipitanga.
Lauro de Freitas pertencia, originalmente, a Salvador, até que em 1880 passou a distrito de Montenegro, atual Camaçari. Em 1932 retornou a Salvador, até 1962 quando foi transformado em município. Onze anos depois passou a integrar a Região Metropolitana de Salvador.

RECLAMAÇÕES CONTRA OBRAS INACABADAS AUMENTAM 40%

O aumento das queixas coincide com o aquecimento do mercado imobiliário. Depois de 20 anos de estagnação, as obras se multiplicam pelo país.

As reclamações em relação a imóveis novos no Brasil têm crescido no mesmo ritmo do número de empreendimentos. O atraso na data de entrega e os problemas na obra vêm deixando muitos compradores decepcionados. É o que mostra o repórter Alan Severiano.

Mãos à obra! Mas ainda? A construtora está de mal com o calendário. Alguns prédios foram entregues em maio desse ano, sete meses depois da data marcada. No lugar da churrasqueira, ainda há entulho, uma das quadras é só barro, e a água da piscina aquecida continua fria.

Transtornos também em outro condomínio: os apartamentos ficaram prontos em junho, com cinco meses de atraso. E um casal ainda não se mudou: “Faltou azulejo na lavanderia, a coifa está com rachadura, falta a porta do quarto da minha filha, enfim, tudo isso”, explica Sílvia Neves, economista.

A psicóloga Luciane Klinke teve um prejuízo de R$ 1,5 mil. Assim que chegou à casa nova, vários eletrodomésticos queimaram: “Havia um fio solto, mal conectado no quadro de distribuição, fazendo com que a voltagem chegasse ao apartamento em 220 e não em 110”, conta.

No mês passado, o número de reclamações sobre atrasos na entrega e falta de qualidade de imóveis comprados na planta chegou a 160 em todo Brasil, avanço de 41% em relação a outubro de 2009.

O aumento das queixas coincide com o aquecimento do mercado imobiliário. Depois de 20 anos de estagnação, as obras se multiplicam pelo país. Difícil é entender porque, apesar desse sucesso de vendas, há tanto cliente aborrecido: “Hoje em dia, as empresas estão muito mais focadas em novos lançamentos, em lançar novos imóveis no mercado e pouco preocupadas em acabar ou concluir aqueles imóveis que já foram comprados”, explica o advogado imobiliário Marcelo Tapai.

As construtoras dizem que o mercado não estava acostumado com esse ritmo de obras, atribuem os problemas à falta de mão-de-obra qualificada, à demora na liberação dos alvarás e até à chuva.

“Para o incorporador, o construtor, o atraso de obra custa muito caro. A entrega ruim denigre muito a imagem do construtor, que não consegue vender o seguinte empreendimento”, explica o vice-presidente da Sinduscon-SP, Odair Senra.

O presidente da Associação dos Mutuários, Marco Aurélio Luz, diz que quem foi prejudicado tem direito à indenização por danos morais e materiais. Ele defende a negociação e dá uma dica para evitar frustrações: “Tem que buscar realmente saber se aquela construtora entregou outros imóveis de acordo com o contrato, se o que foi utilizado realmente naquele empreendimento foi de qualidade”, diz.

Fonte: Jornal Nacional.

ODEBRECHT: HANGAR BUSINESS PARK

O setor que tem colocado a cidade de Salvador na rota dos grandes empreendimentos imobiliários acaba de ganhar um novo impulso. Já está aberto ao público, o estande do Hangar Business Park, projeto da Odebrecht, localizado na primeira Rótula do Aeroporto da capital.

O maior campo corporativo de Salvador tem área de mais de 28 mil m², dividida em nove torres, sendo sete empresariais e duas hoteleiras, Green Mall e uma rede de serviços com 50 lojas, business Center, restaurantes, agências bancárias, Spa, academia e garagem com mais de 2.500 vagas rotativas. Nomes como Antonio Caramelo e Neusa Nakata assinam a arquitetura e o paisagismo do empreendimento.

PREÇO DOS IMÓVEIS NOVOS SOBE 66% EM TRES ANOS

VISTA AÉREA DE SALVADOR-BAHIA

A escassez de terrenos em regiões tradicionais tem levado imóveis a preços sem limites nas capitais brasileiras. Aos poucos, os bairros que concentram apartamentos e casas de alto padrão estão se transformando em novas Manhattan. Assim como acontece no centro nova-iorquino, quem escolhe morar nas áreas nobres é obrigado a pagar mais.

Em todos eles, os imóveis novos aumentaram de preço, na média, em 66%. A valorização dos imóveis deve ser entendida como a elevação do preço de compra de apartamentos e casas. Numa comparação de preços médios nestas cidades, ficou 66% mais caro comprar um imóvel hoje do que há três anos. Isso não significa, contudo, que os imóveis comprados há três anos tenham se valorizado 66% e hoje possam ser revendidos muito mais caro. O levantamento não trata de revenda. A variação diz respeito unicamente ao preço cobrado pelas construtoras para seus lançamentos. A capital carioca possui o metro quadrado médio mais caro do País nos seus dois bairros mais valorizados, de cerca de R$ 16 mil. Já os brasilienses viram o valor dos lançamentos de imóveis dobrar nos últimos três anos, a maior variação de preços entre as oito cidades (Rio de Janeiro, Brasília, Recife, Salvador, São Paulo, Belo Horizonte, Curitiba e Porto Alegre). A elevação dos preços dos imóveis é um efeito nacional, que ganhou fôlego nos últimos anos com a expansão do crédito para a habitação e a melhora da renda da população.

Apenas em 2010, o volume de financiamento para aquisição de imóveis deve crescer 40%. Nas áreas mais nobres das grandes cidades, a escassa oferta de terrenos fomenta ainda mais a escalada dos preços dos apartamentos novos. “Há um leilão entre as incorporadoras. Várias empresas e corretores procuram o mesmo proprietário dos poucos terrenos disponíveis, que eleva os preços e vende para quem paga mais”, afirma Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp). A estimativa dele é que as construtoras chegam a pagar pelos espaços à venda até 50% acima do valor de mercado como consequência desse leilão. A diferença acaba sendo repassada ao consumidor nos lançamentos.No Rio de Janeiro, não há terrenos livres na orla de Ipanema e Leblon, e é preciso derrubar prédios para levantar imóveis novos e modernos de alto padrão.

Em Brasília, o Plano Piloto é tombado, o que restringe a construção e garante a preservação da área verde. Diferentemente do Rio de Janeiro e de Brasília, onde dois ou três bairros se destacam por seus preços bem mais elevados do que os demais, nas outras seis capitais avaliadas pelo iG diversas áreas dividem o topo do ranking imobiliário. Em São Paulo, o metro quadrado mais caro está nos bairros Itaim Bibi, Vila Nova Conceição e Vila Olímpia, que varia entre R$ 9 mil e R$ 11,5 mil. “Os bairros mais valorizados englobam núcleos independentes, com imóveis residenciais e comerciais de alto padrão”, afirma Fernando Damysita, diretor-geral de vendas da imobiliária Coelho da Fonseca. No bairro Vila Nova Conceição, a vista para o parque Ibirapuera é o grande trunfo. Em 2011, a expectativa de Damysita é que os imóveis valorizem pelo menos 30% na capital paulista. Em Belo Horizonte, é difícil definir os cinco bairros mais caros, dizem corretores. Savassi, Funcionários, Lourdes, Santo Agostinho, São Bento, Belvedere e Mangabeiras estão entre os redutos mais valorizados. Independentemete do local, a valorização média dos apartamentos de classe A chega a superar 80%.

Já em Salvador, a valorização imobiliária de alto padrão é polarizada.
De um lado, faltam terrenos para construção nos bairros mais tradicionais. O metro quadrado de imóveis de alto padrão nas regiões mais nobres de Graça, Barra e Corredor da Vitória, por exemplo, supera os R$ 8 mil. Ao mesmo tempo, uma moderna face da cidade também ganha espaço no sonho de consumo dos moradores. Notadamente os bairros Itaigara, Caminho das Árvores e Horto Florestal.

Fonte: Vida Imobiliária Newmark Knight Frank
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ATTRIUM CURSOS E CRECI-BA INVESTEM NA CAPACITAÇÃO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS

CURSO DE CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS

OBJETIVO: Fazer com que os participantes tenham uma introdução ao mercado imobiliário, e aprendam todos os passos básicos para saírem à rua e captarem corretamente qualquer imóvel para venda ou aluguel.

NOTA IMPORTANTE: A atividade de captador é privativa do corretor de imóvel devidamente credenciado junto ao CRECI. Este treinamento NÃO CREDENCIA o participante legalmente para tal, mas fornece o conhecimento prático para o exercício da captação. O credenciamento legal exige que o interessado faça ainda o curso de TTI e cumpra as demais exigências do CRECI.

PÚBLICO ALVO: Pessoas que desejam ingressar no mercado imobiliário como captador de imóveis para venda e aluguel, agentes imobiliários, corretores trainée e demais interessados.

FACILITADOR: MARCOS MASCARENHAS
Gestor Imobiliário, Diretor Técnico da ATTRIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e Professor do Curso Superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários da ULBRA.

DATA: 24 E 26 DE NOVEMBRO 2010

INVESTIMENTO: GRATUITO

INFORMAÇÕES E INSCRIÇÕES NA SECRETARIA DO CRECI-BAHIA.
Endereço: Av. D. João VI, 289, Brotas, Salvador / Bahia
Tel. (71) 3444-1450

MARKETING PARA IMOBILIÁRIAS

A Internet altera o comportamento dos consumidores e os mediadores imobiliários não podem ficar indiferentes a essa mudança. Os consumidores atualmente estão mais informados do que antes, porque têm à distância de um clique toda a informação sobre os produtos e serviços que pretendem.

Para que os mediadores consigam atingir o seu público-alvo no meio do “oceano da informação” que é a web, devem fazer-se valer das estratégias de marketing e Internet para as imobiliárias. O marketing online para as imobiliárias pode definir-se como “um conjunto de estratégias utilizadas na web pelos profissionais do setor imobiliário para atrair à sua página web visitantes qualificados, despertar-lhes interesse divulgando os seus produtos e serviços, captar dados para manter-se em contato e convertê-los em potenciais clientes.”

Atrair visitantes à página web, significa "levar tráfego à página". Existem várias formas de consegui-lo, umas grátis outras pagas. Uma das formas gratuitas é manter a página web com informação atualizada e com conteúdo importante para o visitante. Uma outra opção, mas paga, é através de campanhas de publicidade pagas por clique (PPC).

Quando falamos em visitantes qualificados, referimo-nos a visitantes realmente interessados no que estamos a promover. Convertê-los, por sua vez, é fazer com que os visitantes ajam de acordo com o previsto pelo mediador. Por exemplo: responder a uma questionário, deixar os seus dados num formulário para um posterior contato, entre outras. Para que este processo obtenha bons resultados é importante articular as seguintes estratégias:

1- Anúncios em portais imobiliários especializados
2. Links patrocinados
3. Campanhas de e-mail marketing
4. Participação nas redes sociais

Cada uma destas estratégias tem as suas táticas próprias: por exemplo os links patrocinados, consistem em fazer campanhas de publicidade com anúncios de texto em alguns dos principais motores de busca, para aparecer nos primeiros resultados de pesquisa quando um utilizador faz uma consulta mediante palavras chaves. Estas campanhas publicitárias devem estar muito bem otimizadas e montadas estrategicamente com palavras-chave para cada anúncio. O preço por cada palavra depende da procura da mesma naquele momento.

Para manter um contato mais próximo com os clientes poderá também utilizar o e-mail marketing, que permite criar listas: listas de clientes e listas de potenciais clientes. Para cada uma das listas é possível programar envios segundo os seus interesses. Aos potenciais clientes o mediador pode aproveitar para enviar imagens ou vídeos de imóveis que correspondam ao pretendido pelo cliente. Para gerar mais confiança nas mensagens pode acrescentar testemunhos em vídeo ou fotografias de clientes que se manifestem satisfeitos e agradecidos com os serviços prestados pela sua empresa.

Aos clientes que já adquiriram algum imóvel consigo pode enviar , por exemplo, mensagens de agradecimento quando completar um ano desde a compra do imóvel. Se o cliente for um cliente investidor pode enviar uma newsletter com novos imóveis e projetos para que este possa fazer novos investimentos.

Estas são apenas algumas ideias. Tem outras? Compartilhe conosco!

Fonte: http://www.inmobiliarios20.com (adaptado)

CCDI INOVA E LANÇA MAQUETES VIRTUAIS NO GOOGLE EARTH

Em parceria com a agência Trinity Digital, a Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário é a primeira incorporadora do País a utilizar a ferramenta virtual.

A incorporadora CCDI, do Grupo Camargo Corrêa, inova ao utilizar o Google Earth como mais uma ferramenta de relacionamento com seus clientes. A empresa é a primeira incorporadora a ter um trabalho ativo de publicação de seus empreendimentos no formato de maquetes virtuais em 3D.

A empresa já disponibilizou duas maquetes de edifícios residenciais prontos (empreendimentos Águas de Março – Torre B e Luíza). “A CCDI é a primeira incorporadora a lançar as maquetes virtuais em 3D, o que mostra como a tecnologia e as ferramentas virtuais podem contribuir para um maior reconhecimento da empresa”, afirma Rodrigo Capp, gerente de Marketing da empresa.

Maquetes realistas em 3D de edifícios reais eram, até o momento, utilizadas apenas por arquitetos e projetistas, e passa a ser um importante ambiente para a incorporadora “construir” seus empreendimentos nos terrenos virtuais, antecipando ao cliente a sensação de como ficará seu futuro apartamento junto à paisagem do bairro.

As maquetes são representações das construções no formato 3D. Toda a estrutura são virtualizadas e aplicadas no ambiente virtual do Google Earth. Com esse material, é possível oferecer aos clientes um passeio virtual por toda estrutura da obra.

O objetivo da CCDI é aumentar esse portfólio e, em um curto espaço de tempo, desenvolver as maquetes em 3D de todos os empreendimentos prontos e também os que vierem a ser entregues pela incorporadora. “Com a realidade virtual é possível explorar as sensações da presença e assim obter informações com a leitura visual sobre o local e arredores do empreendimento que está sendo visitado”, completa Capp.

CCDI inova e lança maquetes virtuais no Google Earth

Fonte: Portal VGV

COMO AS IMOBILIÁRIAS DO BRASIL ESTÃO INVESTINDO EM MARKETING

De Norte da a sul do país, o marketing é o assunto do momento nas imobiliárias. Mas não são em todas as regiões que as empresas do setor estão bem estruturadas quanto a isso.

Confira abaixo como estão os investimentos em marketing nas imobiliárias em diferentes estados brasileiros. Quem respondeu às perguntas foram os executivos das empresas associadas à ABMI (Associação Brasileira do Mercado Imobiliário).

1. Entrevistado: Ricardo Abreu, da Abreu Imóveis (Natal – RN)

Como a sua empresa está investindo em marketing imobiliário?

Além da empresa terceirizada, temos quatro pessoas focadas no marketing dentro da empresa, mais assessores de imprensa e promotores de eventos. Nós estamos muito voltados para marketing imobiliário. Não só para o lado externo, mas também pro endomarketing, que eu acho que é uma ferramenta que funciona muito bem.

O que mudou na sua empresa depois do fenômeno Twittão do Abreu?

A ferramenta do Twitter passou a ser usada no dia a dia pelos corretores e também pelos outros funcionários. Vários criaram seu próprio perfil. Dessa forma, passamos a ter mais uma ferramenta para interagir com o público, com os clientes, com os clientes internos também. E permitiu a empresa estar mais perto da comunidade. Com essa ferramenta, podemos melhorar a comunicação com a sociedade na qual a gente vive.

2. Entrevistado: Marcelo Brognoli, da Brognoli Imóveis (Florianópolis – SC)

Como as imobiliárias da sua região estão tratando o marketing?

O investimento histórico nessa área, das imobiliarias de uma maneira em geral, é o anúncio em jornal. Esse é o que mais se faz. Algumas já estão pensando mais no conceito de marketing propriamente dito. Agora, por exemplo, estão pensando também nas redes sociais, que começam a aparecer com muita força no mercado imobiliário.

E a sua empresa, como está lidando com isso?

Estamos entrando forte nas redes sociais e também no planejamento estruturado de marketing. Isso já há alguns anos. O marketing não é só anúncio. É pesquisa, conhecimento de mercado. E a propaganda, a publicidade vem depois. É mais abrangente o termo.

Em Santa Catarina, as imobiliárias já tem departamento especializado em marketing?

Não, com excessão da nossa empresa. A única que eu conheço que tem é a nossa. Algumas contam com o trabalho de agências de publicidade que fazem um pouco isso. Outras fazem simplesmente anúncio. A nossa tem um departamento de marketing com profissionais da área.

3. Entrevistado: Wilian Nakamura, diretor comercial da Bolsa de Soluções Imobiliárias (Fortaleza – CE)

Como as imobiliárias do Ceará estão lidando com o Marketing?

Nas imobiliárias, o marketing praticamente não existe. Até as agências são poucas. Temos só duas agências que trabalham mais focadas no mercado imobiliario. Então, a Bolsa de Soluções Imobiliárias, espeficiamente, está com uma força muito grande no trabalho de marketing. Com essa carência muito grande no mercado, até as construtoras destão dependendo de uma ou outra agência. A nossa idéia é realmente prestar consultoria – não só no desenvolvimento de produto, mas todo o pacote de marketing. Desenvolver o conceito não só do produto tecnicamente, mas toda comunicação com o mercado. Daqui seis ou sete meses devemos estar com um departamento de marketing que vai ser praticamente uma agência para as construtoras. Mas o mercado local não tem a cultura de manter um departamento de marketing só para a imobiliária. E a gente trabalha muito forte isso.

O que estes investimentos em marketing devem mudar na imobiliária onde o senhor trabalha?

Aqui o mercado é pulverizado em 25 imobiliárias que administram o mercado de lançamentos. Enquanto, nas outras capitais, nas grandes cidades, tem 4 ou 5 – no máximo 10 imobiliárias trabalhando mais forte. Aqui temos duas imobiliárias que mais polarizam o mercado e a Bolsa está entrando no mercado com alguns diferenciais. E não adianta termos isso e não divulgar para o mercado.

4. Entrevistado: Gonzalo Fernandez Mera, da Fernandez Mera Imóveis (São Paulo – SP)

Como as imobiliárias da região de São Paulo estão investindo em marketing?

A gente atua no mercado de São Paulo e do Rio de Janeiro, que são mercados bastante competitivos, então tem imobiliárias muito grandes. Essas empresas todas tem área de marketing. Nossa empresa tem uma diretoria de marketing. Hoje, são aproximadamente 20 pessoas que cuidam só da área de marketing: atendimento aos incorporadores, atendimento ao marketing de vendas da própria empresa e a questão institucional. São essas três áreas que o marketing acompanha.

Há quanto tempo estão investindo mais forte em marketing?

Esse investimento sempre fez parte do nosso negócio. A gente sempre teve o marketing mais voltado pra atendimento dos incorporadores, no desenvolvimento de produtos. O que está mudando agora é que o nosso marketing está voltado mais pra dentro também, pra apoiar os corretores. Está ajudando os corretores nas ações que eles desenvolvem.

Fonte: Marketing Imobi | Matéria de: Patrícia Silveira. | Colaboração: Mariana Ferronato | Virgínia Duailibe.

SUSTENTABILIDADE: O SELO BREEAM

O setor da construção civil está relacionado a significativos impactos ambientais. No Brasil as atividades da construção e utilização dos edifícios tem levado ao consumo de cerca de 50% da energia elétrica gerada, 20% da água tratada, 75% dos recursos naturais extraídos do meio ambiente e a produção de 80 milhões de toneladas de resíduos por ano.

Profissionais e empresas ligados à cadeia construtiva que tem consciência deste quadro e buscam melhorar a qualidade dos espaços construídos com soluções que preservam o meio ambiente ao mesmo tempo que promovem o conforto e bem-estar das pessoas, para esta e as próximas gerações, tem crescentemente buscado a certificação de edifícios.

Para obter a certificação de edifícios como sustentáveis pode-se adotar diferentes métodos. Estes métodos avaliam principais aspectos ambientais que devem ser considerados em edifícios mais sustentáveis, como redução de consumo de água, de energia, na diminuição do impacto de especificação de materiais e sistemas no desenho urbano e na emissão de carbono e geração de resíduos, entre outros.

A certificação de construções tem grande receptividade pelo público, agregando muito valor e respeitabilidade aos empreendimentos e sendo, ela mesma, mecanismo de comunicação e divulgação do movimento por um mundo mais sustentável.

BREEAM (que significa Building Research Establishment Environmental Assessment Method) foi o primeiro sistema, criado em 1990 na Inglaterra, a oferecer um selo ambiental para edifícios. Várias outras metodologias surgiram depois para diferentes países, sendo que a maioria delas baseando-se no BREEAM.

Os principais diferenciais do BREEAM em relação às demais metodologias são: o rigor e profundidade de seus critérios, constantemente atualizados através da sua estreita relação com pesquisas acadêmicas e análise laboratorial do ciclo de vida de materiais e sistemas; e a sua adaptabilidade para ser aplicada em diferentes culturas, como calibragens regionais para refletir questões de diferenças ambientais que afetam outras partes do planeta.

O BREEAM tem um número expressivamente maior de prédios registrados ao redor do mundo, em relação as outras certificações: mais de 110.000 edifícios, enquanto o LEED tem em torno de 20.000 e o HQE um pouco mais de 1.500.

O objetivo maior da certificação BREEAM é contribuir para o desenvolvimento do ambiente construído avaliando e propondo soluções mais sustentáveis para diferentes programas de projeto, promovendo a transparência e o atendimento de conforto e necessidades das pessoas agora e nas futuras gerações.

Fonte: Incorporação Imobiliária | (Movimento Terras) – www.movimentoterras.com.br

ATRASO NO REGISTRO DE IMÓVEIS É O PRINCIPAL GARGALO DO PROGRAMA HABITACIONAL

MP que autoriza certidão antecipada de número de matrícula é ignorada em cartórios de Norte ao Sul do País

Documentos não saem em menos de 90 dias e tampouco a promessa de liberação antecipada do número da matrícula do empreendimento virou realidade.

Por Eduardo Zanneti

Com pouco mais de um ano de existência, o PMCMV (Programa Mi­­nha Casa, Minha Vida) ainda mantém disfunções na relação entre construtores e registradores. A principal queixa dos empresários é a demora na emissão de documentos críticos para a obtenção de recursos junto à Caixa Econômica Federal e comercialização de empreendimentos imobiliários. A relação com os clientes e a gestão das obras são as principais áreas afetadas pela lentidão desses procedimentos. Os problemas com prazos têm ocorrido em diferentes etapas do processo de registro dos empreendimentos – e, na verdade, somam-se à demora na obtenção de licenças junto a órgãos de fiscalização e à aprovação dos projetos pela Caixa Econômica Federal. “O tempo para fazer um projeto e para aprová-lo na CEF é o mesmo que levamos para concluir a obra”, compara Erlon Rotta Ribeiro, diretor comercial da construtora Andrade Ribeiro, sediada em Curitiba.

Incorporação
O PMCMV prevê que, após 15 dias de análise pelo cartório, o incorporador pode solicitar uma certidão contendo o número do registro que constará na matrícula do empreendimento. A certidão já o torna apto a lançar o produto – sem ter de aguardar o prazo total de 30 dias para registro da incorporação determinada pela legislação. Embora salutar, a medida, que poderia atribuir celeridade ao processo burocrático envolvido na comercialização de imóveis, acabou não tendo efeitos práticos. “O cumprimento dessa medida Brasil afora, nos 85 municípios em que atuamos, foi ignorado. São muito poucos os cartórios que a cumprem”, afirma Hudson Gonçalves Andrade, da construtora MRV. De acordo com construtores ouvidos pela reportagem, tornou-se praticamente impossível, com o aumento do número de obras observado desde o advento do PMCMV, conseguir esse tipo de registro antes de expirar o prazo. “Antes do programa habitacional, em alguns cartórios, até era possível conseguir documentos com antecedência. Agora é impossível”, lamenta Ribeiro. “A porcentagem de construtores que se queixam da lentidão para liberação do número do registro de matrícula chega muito perto de 100%”, avalia José Carlos Martins, vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção.

O cartório que faz o registro no prazo de 30 dias, entretanto, não comete nenhuma irregularidade. “O prazo fatal para o registro da incorporação é de 30 dias. É preciso ressaltar que se trata de um processo complexo”, lembra João Pedro Lamana Paiva, registrador da comarca de Sapucaia do Sul, no Rio Grande do Sul. Para Luiz Gustavo Leão Ribeiro, registrador no Distrito Federal e vice-presidente de registro de imóveis da Anoreg-BR (Associação dos Notários e Registradores do Brasil), a questão se deve também ao desconhecimento tanto de registradores quanto de construtores. “Talvez por uma falha do mercado como um todo, as pessoas ainda não tenham se apercebido da possibilidade de lançar mão desse mecanismo da certidão antecipada para fazer o lançamento, esperando que saia o registro de incorporação para isso.”

Registro de imóveis
Bem mais grave do que o problema envolvendo a incorporação é o registro de imóveis. Dele depende a liberação dos recursos que financiam o empreendimento pela Caixa Econômica Federal – logo, atrasos no processo podem comprometer gravemente o andamento das obras. “Para registrar imóveis há exigências maiores do que as costumeiras e os prazos também estão mais longos do que os de antes do PMCMV”, conta o diretor geral de uma construtora baseada em São Paulo que preferiu não se identificar. Segundo ele, essa etapa tem levado, em média, de 60 a 90 dias. A maneira como os prazos acabam se alongando muitas vezes é velada, como afirma José Carlos Martins, da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). “Muitas vezes o registrador protela o processo, utilizando-se de recursos como pedir uma fotocópia de uma certidão qualquer para ganhar tempo”, conta. “Há cartórios que exigem certidões bem desnecessárias, amparando-se na lei. Nós temos que cumprir o rito”, afirma Andrade, da MRV.

Segundo ele, a empresa enfrenta um cenário parecido nos 14 Estados em que atua. “Trabalhamos com praticamente 200 cartórios, o que nos possibilita ver que a situação da lentidão na liberação do registro de imóveis é geral no Brasil.” A MRV, segundo Andrade, também tem levado entre 60 e 90 dias para registrar seus imóveis. “Isso não deveria passar de uma semana. Trata-se de um desvio na curva de modernidade da indústria da construção”, conclui.

Implicações
Todos sofrem com a demora na obtenção dos registros. “Quando vendemos as unidades de um empreendimento, os clientes ficam esperando o registro para dar entrada no financiamento. A incorporadora já criou uma obrigação com o comprador e ele não tem nada a ver com a morosidade no registro. Quer saber apenas por que ainda não tem o contrato registrado para liberar seu financiamento”, conta o diretor da construtora paulistana. Ele explica que, nesses casos, acaba se criando um desgaste na relação com o cliente. “Como o cartório faz mais exigências de documentos, temos que voltar ao cliente fazendo novas demandas”, acrescenta. As obrigações contratuais, além disso, exigem que o cronograma da obra seja cumprido. “Então, o que acontece é que preciso tocar a obra sem ter conseguido acesso ao financiamento, o que gera desequilíbrios no fluxo de caixa da empresa”, diz. Empresas que não têm uma estrutura financeira reforçada ou que não se prepararam para esse tipo de eventualidade acabam com problemas sérios, nesses casos.

Andrade, da MRV, aponta que a construtora é obrigada a alocar mais recursos e funcionários para dar conta dessas questões burocráticas. “Demoramos mais para cumprir o ciclo de negócios da empresa por causa dessa demora”, afirma. O atraso acarreta um prazo maior de entrega do imóvel ao adquirente e força a companhia a adotar novas táticas, como antecipar futuros ciclos, adquirindo terrenos antes do momento em que o fariam e, assim, não prejudicar sua estratégia de crescimento. Rotta Ribeiro, da paranaense Andrade Ribeiro, lançou dois empreendimentos pelo PMCMV em 2009, outros dois em 2010 e agora está desenvolvendo mais dois, para o ano que vem. “A demora na obtenção do registro provoca mudanças nos planos da empresa. Você tem a expectativa de começar a obra com um determinado prazo e acaba não conseguindo. Aí, tem que segurar a equipe que seria mobilizada para aquele empreendimento. Isso aconteceu em dois projetos nossos. Poderia ter empregado a mão de obra de maneira mais racional, teria sido possível otimizar mais – o que é bem importante em um empreendimento do PMCMV, uma vez que as margens já são estreitas”, relata. Por outro lado, a morosidade pode levar a demissões. “Se a empresa é pequena e contratou uma equipe para um projeto específico, mas o registro demora muito e a obra não sai, pode ser obrigada a dispensar os funcionários”, analisa Betinha Nascimento, vice-presidente da CBIC e diretora de marketing e comunicação do Sinduscon-PE (Sindicato da Indústria da Construção Civil de Pernambuco).

Demanda expandida
Muitos construtores veem na tabela de descontos e isenções para registro de imóveis estabelecida pelo PMCMV a causa da morosidade atual. “Não sabemos se a demora se dá em função dos descontos, aos quais os cartórios tiveram que se adaptar de maneira forçada, ou se o motivo é o aumento do número de processos que eles passaram a receber”, pondera o diretor da construtora paulistana. Mas para Leão Ribeiro, da Anoreg-BR, a motivação fundamental dos atrasos é o volume expandido de empreendimentos a registrar pelo PMCMV. “Há cidades inteiras em que o cartório passou, repentinamente, a ter uma quantidade de trabalho que nunca teve – muitas regiões não tinham um mercado imobiliário fortalecido, apenas autoconstrução”, explica.

“Então, o que há, efetivamente, é falta de condições. O registrador contava com uma estrutura para atender uma demanda pequena e, de repente, o mercado foi monstruosamente aumentado”, completa. A tabela de descontos do PMCMV, além disso, pode acabar acarretando desequilíbrios geográficos. “Cada cartório tem competência sobre uma região específica. Pode acontecer, por exemplo, de um cartório em uma região nobre não receber nenhum processo ligado ao PMCMV, enquanto outro, na periferia, com uma estrutura menor, ficar atolado, subitamente, de projetos do programa – sobre os quais há isenção”, exemplifica Leão Ribeiro. Nesse caso, a sobrecarga de trabalho não se traduz em um aumento proporcional dos ganhos, e o registrador acaba sem condições de investir em melhorias estruturais e contratação de funcionários, no curto prazo. No cartório de Lamana Paiva, no Rio Grande do Sul, por exemplo, o movimento de trabalho duplicou com o PMCMV. “É certo que fiz pelo menos 1.500 registros desde novembro do ano passado. São caixas e caixas de contratos”, conta. O registrador foi obrigado a ampliar a força de trabalho do cartório, apesar de muitos registros serem com desconto ou gratuitos. “No meu caso, entretanto, não posso me queixar, já que a demanda tem sido equilibrada por registros fora do âmbito do PMCMV”, analisa. “Mas pode acontecer, realmente, de um colega que não esteja bem preparado não conseguir entregar os registros no prazo, já que houve um boom muito grande no mercado e aumentou muito o interesse por parte das pessoas menos favorecidas, crescendo a procura nos cartórios”, diz.

A maior demanda teria ressaltado pequenos problemas, de acordo com Leão Ribeiro. “E os problemas podem acontecer dos dois lados, com o registrador ou com o construtor”, afirma. Segundo o registrador, é possível que alguns cartórios estejam exagerando na interpretação da lei e fazendo mais exigências do que o necessário. Entretanto, é possível também que os construtores falhem na apresentação dos documentos requeridos. “O cartório apenas cumpre a lei. Às vezes, a demora se deve à falta de certidões necessárias, que impossibilita o registrador de concluir o processo. Como foi o cartório que apontou a divergência, o problema parece ter surgido ali, quando na verdade não foi”, explica. As empresas podem falhar tanto na entrega de seus próprios documentos, quanto na cobrança dos documentos dos compradores. “Por ser um público de baixa renda, muitas vezes há problemas com documentos pessoais e o processo fica mais complicado”, explica Leão Ribeiro.

Soluções
A indústria da construção tem procurado o governo para que alguma solução seja alcançada. “A CBIC mandou sugestões ao governo. Nosso esforço é para que se mantenha a qualidade do serviço e para que se tome cuidado com a agilidade de todos os processos”, afirma Martins. “Temos pleitea­do a entrada do governo nessas discussões, para que os prazos, em todas as etapas, sejam cumpridos”, completa Betinha Nascimento, também da CBIC. Para Hudson Gonçalves Andrade, da MRV, é uma questão de tempo para que progressos sejam feitos. “Acreditamos que, gradualmente, os cartórios irão se modernizar, assim como nosso próprio setor tem buscado adequação à nova realidade.”Os incentivos previstos pelo PMCMV às construtoras devem ser expandidos para os registradores de alguma maneira compensatória, aponta Leão Ribeiro. “O Governo Federal subsidia as construtoras em impostos e materiais de construção, além do comprador, via CEF. O cartório foi o único que deixou de receber incentivos”, compara. O setor aceitou as medidas, quando do lançamento do programa, por se tratar, a princípio, de algo pontual. “Entretanto, com o sucesso e o amadurecimento do PMCMV, após mais de um ano, já podemos refletir sobre alguns pontos e pensar em soluções”, diz.

Segundo ele, os registradores vêm se reunindo com representantes do governo para fazer propostas, como incluir no financiamento imobiliário as custas com registros. “Isso já é feito com as taxas da CEF para elaboração de contrato, para o ITBI [Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis], e não inviabiliza os negócios. Então, os emolumentos também não deveriam inviabilizar”, pondera. Outra sugestão do setor é fazer um registro único das cláusulas-padrão do contrato, deixando para registrar individualmente, em cada contrato unitário, apenas as cláusulas referentes a questões particulares, como a qualificação do comprador, do vendedor, a identificação do imóvel, o preço e o financiamento. “Um contrato chega a ter 20, 30 páginas, sendo que apenas duas são específicas daquele imóvel. Com esse tipo de registro, ganharía­mos em agilidade”, defende Leão Ribeiro.

Os investimentos em informatização dos cartórios, previstos pelo PMCMV, completariam o quadro. “Esse tipo de estrutura acelera muito o sistema de registros. Mas não se trata de algo barato, é preciso de recursos”, afirma Lamana Paiva. Em seu cartório, que é informatizado, uma das possibilidades é a matrícula online. “O cliente ganha um login e uma senha e pode acessar as matrículas a qualquer hora. Muitas incorporadoras não vão ao cartório, fazem pedidos pela internet”, conta. A princípio, o investimento em materiais de computação não era dedutível do imposto de renda, o que dificultava a adoção por parte de alguns registradores. Agora, os investimentos podem ser deduzidos. “Além disso, temos procurado o governo e a CEF em busca de convênios, que facilitem o acesso dos pequenos registradores a equipamentos de informática”, conta Leão Ribeiro.

ESTUDO DE CASO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO EVIDENCIA OPORTUNIDADE DE APLICAÇÃO DO TARGET COSTING NA CONSTRUÇÃO CIVIL

A diversidade e resistência à mudança são elementos frequentes no setor. Por um lado os clientes, e por outro as empresas envolvidas em um empreendimento, buscam estratégias de maximização de seus próprios benefícios de maneira fragmentada. Os resultados são conhecidos: frequentemente os empreendimentos excedem as previsões iniciais de custo, são entregues com atraso, muitas vezes com alta incidência de não-conformidades, e, ao final, não correspondem às expectativas de clientes e usuários finais. O problema merece reflexão e abre espaço para novas abordagens estratégicas, tendo em vista o novo ciclo de crescimento do setor.

Um estudo de caso de um empreendimento de incorporação imobiliária de grande porte, em que foram verificados níveis de sistematização (75%) e padronização (56%) de iniciativas da abordagem estratégica denominada custeio-meta (target costing). Os resultados sugerem potencial de aplicação na construção civil dessa abordagem originária da manufatura, e oferecem diretrizes para análise e avanço de sua disseminação no setor.

Custeio-Meta

O custeio-meta pode ser entendido como um processo de desenvolvimento de produto em situação de alta competição, que incorpora um sistema de gerenciamento estratégico de lucros (Monden, 1995). A ideia principal é primeiramente conceber um produto com um custo permissível, obtido pela diferença entre o preço de mercado, ditado por informações a partir do cliente, e o lucro almejado pela empresa (Granja, Picchi, Robert, 2005).

Em representação matemática, a abordagem sofre uma modificação sutil da Equação 1 (cost-based method ou cost-plus approach), para a representada pela Equação 2 (abordagem custeio-meta):

Equação 1

Custo de produção + Margem de lucro = Preço do produto

Equação 2

Preço de mercado – Margem de lucro = Custo-Meta

À primeira vista, as fórmulas são análogas. Entretanto, a análise do significado da Equação 1 merece atenção, e é mais importante do que a matemática envolvida. Supondo-se que o custo de produção de um produto manufaturado seja R$ 500, e que a margem de lucro desejada é R$ 50, deve-se fixar o preço do produto no mercado em R$ 550. A empresa não obterá sua margem de lucro desejada caso o preço do produto no mercado seja inferior a R$ 550. Supondo-se que o cliente se recuse a pagar R$ 550 pelo produto, ou que ele possa comprar a mesma coisa em outro lugar por R$ 500, a Equação 1 informa que se gastou R$ 500 para produzir e que não se lucraria nada vendendo-se o produto por R$ 500.

Por outro lado, a Equação 2 simboliza que, num ambiente de concorrência acirrada, o preço de mercado é determinado por um agente externo, ou seja, é o cliente que atribui sua percepção de valor justo a ser pago pelo produto. Suponha-se agora que esse valor em ambiente de concorrência seja R$ 500, e que se deseja obter uma margem de lucro de pelo menos R$ 50. Nesse caso a empresa deveria desenvolver meios para ter um custeio-meta de produção de R$ 450, utilizando, no caso, técnicas e ferramentas da EV (Engenharia de Valor). Diante dessa lógica, a essência do custeio-meta pode ser assimilada por meio da famosa frase de Taiichi Ohno: “custos existem para serem reduzidos, e não para serem calculados” (Ohno, 1982). Nesse sentido, no custeio-meta os custos passam a ser parâmetros de entrada no desenvolvimento do produto, e não apenas consequências do projeto.

Descrição do Caso Analisado

Trata-se de um projeto real de uma incorporadora brasileira. A primeira fase desse empreendimento contou com sete torres (cinco residenciais e duas comerciais), além de um centro comercial, perfazendo um total de 1.559 unidades. O projeto de aproximadamente R$ 550 milhões de VGV (Valor Geral de Vendas) foi lançado na cidade de Salvador, em junho de 2008.

Método de pesquisa

Utilizou-se como referência o fluxograma (Jacomit; Granja, 2008) que representa uma adaptação dos seis princípios apresentados pelo CAM-I (Consortium for Advanced Management – International).

As 17 etapas sugeridas foram validadas e classificadas qualitativamente de acordo com o seguinte critério:
Sistematizada - segue algum nível de organização intelectual, e é recorrente;
Padronizada – apresenta evidências de sequenciamento estruturado, com procedimentos e diretrizes formalizados.
Essa validação se deu por meio da análise de documentação e registros, condução de entrevistas do tipo focada e observação participativa.

Resultados obtidos

Das 17 etapas investigadas, uma não era passível de validação no então estágio do projeto (o produto ainda não havia sido entregue ao cliente). Dessa forma, das 16 etapas validadas, 12 (75%) foram identificadas por mais de uma fonte de evidência na totalidade dos casos. Ainda em relação ao universo validado, nove etapas (56%) apresentavam níveis de padronização. Apesar dos diversos elementos evidenciados, pode-se afirmar que os gestores não tinham consciência conceitual explícita em relação à base teórica do custeio-meta.

Conclusões

No contexto de incorporação imobiliária, onde há forte atenção ao giro de capital, verifica-se menor apelo ao investidor em considerar os custos dos componentes ao longo de suas vidas úteis. Tal situação dificulta desde a incorporação de elementos sustentáveis em edificações (green buildings), até o estabelecimento de alianças estratégicas de médio e longo prazos com parceiros de negócio. O custeio-meta adota uma postura proativa e inovadora em relação aos custos, em que o valor não é definido apenas com base no que os clientes desejam, mas também no quanto eles podem e estão dispostos a pagar. Essa abordagem pode representar uma estratégia de grande potencial para o desenvolvimento de produtos, na qual o foco do planejamento de custos migra para aqueles itens que efetivamente criam valor na perspectiva do cliente. No contexto atual de concorrência acirrada no setor, oportunidades interessantes se apresentam para o desenvolvimento de produtos imobiliários com alto valor agregado na perspectiva do cliente, a um custo, não obstante, razoável.

* A pesquisa completa pode ser obtida com os autores, bem como as referências completas dos trabalhos citados no texto (adgranja@fec.unicamp.br / diego_camargo@ymail.com).

Fonte: Construção Mercado