REVALIDAÇÃO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E SUAS PECULIARIDADES

Para o lançamento e oferta ao público de empreendimento imobiliário, o art. 32 da Lei 4.591/1964 dispõe que a empresa incorporadora só poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os documentos e plantas que integram o memorial de incorporação.

De acordo com Melhim Chalhub, o memorial de incorporação é o "ato jurídico básico da incorporação imobiliária", compreendendo um "dossiê que contém todas as informações e todos os documentos que descrevem e caracterizam o empreendimento planejado, tais como o título de propriedade do terreno, cópia do projeto aprovado pelas autoridades, o orçamento da obra e a especificação dos materiais, entre outros" (Incorporação Imobiliária, Renovar, 2005, p. 37/38). 

O memorial de incorporação é o instrumento que assegura a regularidade jurídica do empreendimento, conferindo maior segurança para as pessoas interessadas em adquirir um imóvel. Uma vez promovido o registro no cartório de imóveis, o memorial de incorporação tem prazo de validade de 180 dias. Se, durante o prazo de validade, a incorporação for concretizada, o registro do memorial passa a valer por tempo indeterminado, até a conclusão da obra. 

Considera-se concretizada a incorporação quando for levado a registro no cartório de imóveis qualquer contrato de alienação de alguma unidade imobiliária do empreendimento, ou a constituição de uma garantia hipotecária ou de patrimônio de afetação. Todavia, como salientado por Mário Pazutti Mezzari, mesmo não havendo qualquer registro relativo à incorporação dentro desse prazo de 180 dias, o Oficial do cartório de imóveis não pode, por iniciativa própria, declarar inválida a incorporação, a qual depende de provocação de terceiro (Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, Norton, 2002, p. 228). 

Somente admite-se como prova da concretização da incorporação o registro de um título que tenha acesso à matrícula imobiliária respectiva, dentre aqueles referidos no art. 167, inciso I, da Lei 6.015/1973. O simples fato do empreendimento haver sido lançado ao público, com ampla campanha publicitária, não é suficiente para demonstrar, juridicamente, a efetivação da incorporação. Todavia, vencido o prazo de validade do memorial de incorporação, o registro deverá ser renovado. 

De acordo com o artigo 33 da Lei 4.591/1964, para a revalidação do registro é necessária, apenas, a atualização da documentação que estiver vencida, ou seja, que tenha prazo de validade. Não é necessário apresentar toda a documentação referida no artigo 32 da citada lei, que já se encontra arquivada no mesmo cartório de imóveis, mas apenas as certidões negativas de tributos, protestos e ações ajuizadas, as procurações e atestado de idoneidade financeira com prazo de vigência. Ocorrendo, todavia, modificação no projeto, o memorial de incorporação deve ser renovado com a apresentação de toda a documentação exigida pelo art. 32.

Fonte: Colegio Registral do RS