CANCELAMENTO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Através da promessa de compra e venda, o proprietário promete vender ao comprador um imóvel determinado, negócio jurídico que torna-se definitivo após a quitação integral de seu preço. Considerado inicialmente pela doutrina como um contrato preliminar (Orlando Gomes, Contratos, 2007), o compromisso de compra e venda, quando celebrado em caráter irretratável, passou a ser classificado como um contrato típico, que, uma vez registrado no cartório de imóveis, assegura direito real ao adquirente (Código Civil, art. 1.417).

Segundo Silvio de Salvo Venosa,  o compromisso na hipótese sob vértice enquadra-se como verdadeira modalidade de compra e venda. O nexo contratual de alienação da coisa é o aspecto primordial desse compromisso. Essas as razões axiológicas que levaram o legislador a conceder eficácia real à promessa de compra e venda de imóveis  (Compromisso de compra e venda com Eficácia Real. Direito do Promitente Comprador, Direito Civil, 2008).

O contrato de promessa registrado no cartório de imóveis, quando da quitação do preço e da lavratura da escritura definitiva de compra e venda, transforma-se, automaticamente, por convolação, ocorrendo uma mudança no estado jurídico da propriedade. Nesse caso, o anterior contrato de promessa não desaparece, mas sim transforma-se na compra e venda definitiva, consolidando e confirmando a vontade das partes quando da sua celebração.

Por esse motivo, demonstra-se equivocado o procedimento adotado pelos cartórios de imóveis em exigir a averbação do cancelamento do contrato de promessa de compra e venda registrado na matrícula, quando do registro da escritura definitiva.

Quando a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) trata da averbação do cancelamento, refere-se ao cancelamento dos ônus e direitos e direitos reais não aquisitivos. Assim ocorre, por exemplo, no cancelamento da hipoteca, da penhora, do usufruto, que são direitos reais autônomos. A convolação da promessa em compra e venda definitiva não implica, juridicamente, no cancelamento do próprio registro anterior.

O registro da promessa deve permanecer em respeito ao princípio da continuidade registral. O contrato de compromisso de compra e venda somente é cancelado nas hipóteses relacionadas no art. 36 da Lei 6.766/1979: por decisão judicial, a requerimento conjunto das partes contratantes, quando houver rescisão comprovada do contrato.

No caso específico da transformação do registro do compromisso em negócio definitivo, com a transferência da propriedade mediante a prova da quitação do imóvel loteado (Lei 6.766/1979, art. 26, com a redação da Lei 9.785/1999), sem necessidade de outorga da escritura definitiva, não é tampouco cabível o cancelamento do registro da promessa. Isto porque seria perdida a própria sequência dos registros da matrícula, porque o registro posterior da transformação da propriedade depende do registro anterior do compromisso. 

Autor: Ivanildo Figueiredo

Professor da Faculdade de Direito do Recife  UFPE e tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital

Fonte: Jornal do Commercio PE