BENFEITORIAS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

1. Introdução

A extensão deste trabalho está delimitada pelo âmbito de sua aplicação, as benfeitorias na locação de imóveis urbanos, razão pela qual não serão abrangidas aquelas benfeitorias incidentes sobre as coisas móveis.

Em tal diapasão, independentemente de sua classificação, as benfeitorias são melhoramentos produzidos no imóvel por ação direta do proprietário, possuidor ou detentor, na expressa definição do agora interpretado artigo 97 do Novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10.01.2002)[1], pois nele está dito que não são consideradas benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa sem a intervenção ou interferência dessas pessoas, ou figuras jurídicas expressamente mencionadas.

A definição da lei comum civil procura afastar das benfeitorias a noção de acessão, resguardada em sua acepção plena, quando esta não for produzida pelo ser humano, mas também e de igual forma não afasta o conteúdo de acessão das benfeitorias, mesmo das voluptuárias, quando estas ou as necessárias ou úteis integrem-se ao imóvel de modo que não possam ser retiradas, levantadas ou removidas (quando for o caso) sem destruição, modificação, fratura, dano ou alteração do que restou incorporado ao imóvel com a sua realização.

E isso diz bem da dificuldade de definir-se o que é benfeitoria ou o que é acessão, na análise típica do caso concreto em exame, pois estão ambas umbilicalmente ligadas pela sua própria natureza. Natureza essa que a própria legislação, não raro, refere como sendo uma ou outra, ou vice-versa, deixando evidente a dificuldade de separar-se (ainda que didaticamente) o que nem sempre é possível de ser separado, sem que a abrangência de um não interfira na conceituação ou conteúdo do outro instituto.

Assim posta a questão, toda a ação de uma dessas figuras que objetive melhorar o uso para suprir uma necessidade, a utilidade ou o maior conforto do imóvel são benfeitorias, cuja classificação, inclusive, para fins indenizatórios e processuais, obedece a esse mesmo critério de necessariedade, utilidade ou voluptuariedade da benfeitoria produzida no imóvel objeto da análise. Se aderem ou não ao imóvel, de forma que não possa ser considerada senão como acessão, é a prova de sua implementação que vai concluir pela existência ou não de benfeitoria e de sua possível ou provável indenização, se for o caso, e da própria existência ou não do direito de retenção.

Portanto, acessão que represente benfeitoria para o imóvel, mas que não decorra de intervenção pessoal de uma das pessoas antes citadas, não é benfeitoria. Esse o teor finalístico de sua definição, conforme o ordenamento jurídico pátrio infraconstitucional supra-enunciado.

Por outro lado, a definição dessas três classificações estão assentadas no artigo 96 do Novo Código Civil, cuja reprodução também é feita acima na idéia de que amplia o entendimento desses conceitos de tamanha importância para quem precisa, praticamente, entender o que seja benfeitoria necessária útil ou voluptuária, frente a uma situação concreta, e com clareza identificar se ela lhe garante ou não o direito de retenção do imóvel, antes de sua indenização, se este for o caso.

A abrangência do instituto e seu conceito, por sua vez, extrapola os limites do direito comum civil, tendo presença, inclusive, em disposição constitucional, e alcançando a legislação especial esparsa, abarcando neste rápido estudo a sua incidência na desapropriação e na locação de imóveis urbanos.

Na atual Lei das Locações, as benfeitorias estão disciplinadas pelos artigos 35 e 36 (Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991) e da exegese de seu texto, em compatibilização com os demais institutos de direito material e processual, quando for o caso, é que emergem as considerações específicas que ora são feitas, aqui em sentido estrito.

Nesses artigos, não faz a Lei qualquer referência às acessões, e sobre elas, nesse contexto, leciona SYLVIO CAPANEMA[2] que a doutrina e a jurisprudência não fazem distinção para estender a regra e alcançar as acessões feitas pelo locatário.

2. Benfeitorias necessárias são indenizáveis ou não [3]

São estas, na ordem hierárquica de valor, as benfeitorias de maior importância e significado para quem precise efetuar a interpretação e manejo do instituto. Tanto que o artigo 35 é expresso no sentido de que são elas indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, caso introduzidas pelo locatário e ainda que não autorizadas pelo locador, salvo se o contrato expressamente dispuser o contrário.

Por outro ângulo, se o contrato não trouxer expressa disposição em sentido inverso, prevalece o comando legal que determina a indenização e o conseqüente direito de retenção pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel. E isso se torna lógico pela sua própria definição legal, visto que são aquelas benfeitorias que objetivam conservar ou evitar que o imóvel se venha a deteriorar, situação esta que não serve para qualquer das partes envolvidas, locador proprietário, possuidor ou detentor, ou locatário usuário do bem, que dele necessita em real e efetivo estado de uso e fruição em contrapartida ao respectivo preço que paga pela locação, consubstanciado no aluguel, de regra, ditado pelo mercado de locações, residenciais ou não, e ao sabor da conjuntura própria de cada época em exame.

Por isso, são indenizáveis as benfeitorias necessárias, caso o contrato de locação não afaste expressamente a indenização. Embora essa seja a regra das locações em oferta, não quer dizer que o locatário, em época própria (consoante a conjuntura econômica do mercado), não possa exigir o pleno exercício do comando legal que determina a indenização, afastando do contrato a inserção de cláusula adesiva de expressa contratação em contrário[4].

Nesse mesmo sentido, ao tratar sobre a validade da cláusula exonerativa da indenização, SYLVIO CAPANEMA, apesar de também identificar o perigo de colisão que ela representa perante o princípio de vedação do enriquecimento sem causa, reconhece, igualmente como o faz o signatário, que não há mais o que discutir ante à explícita redação do artigo 35[5].

Por sua vez, por ter disciplina jurídica própria e especial a Lei do Inquilinato, aos seus contratos não tem aplicação o artigo 51, XVI, do Código de Defesa do Consumidor[6].

3. Benfeitorias úteis são indenizáveis ou não [7]

Ao teor do que antes exposto, as benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa, no caso, o objeto da locação, o imóvel locado. Portanto, se o locatário introduzir benfeitorias úteis com a autorização do locador e o contrato não fizer previsão contrária ao que dispõe a Lei, são elas plenamente indenizáveis. E melhor, asseguram ao locatário a retenção do imóvel até que seja efetuado o pagamento do valor que corresponde à sua indenização.

Ressalte-se, no entanto, que a primeira condição é que o contrato de locação não ressalve essa disposição legal de forma contrária, na forma consagrada do “Salvo expressa disposição contratual em contrário” do artigo 35.

A segunda é que as benfeitorias úteis introduzidas pelo locatário estejam autorizadas pelo locador, para gerar o direito à indenização e ao direito de retenção.

A contrario sensu, não são indenizáveis aquelas que forem introduzidas no imóvel sem autorização do locador. Em conseqüência dessa interpretação, infere-se claramente, portanto, igualmente como as benfeitorias voluptuárias (art. 36), que não são indenizáveis, podendo ser procedida a retirada de uma ou de outra, desde que não afete a estrutura e a substância do imóvel locado.

Entrementes, não esquecer que a decorrência disso é que, tanto faz que sejam estas ou aquelas, não será permitida a retirada com a afetação do imóvel em sua estrutura ou substância, palavras tais que são simples ou complexas mas que, em essência, querem dizer e traduzir exatamente o que diz respeito com a integralidade ou inteireza do imóvel, antes de efetuado o contrato que corporifica a relação locatícia, e antes, portanto, de introduzida a benfeitoria. Ou ainda, em outras palavras, se o imóvel sofrer qualquer alteração ou modificação em seus aspectos estruturais ou substanciais, é vedada a sua retirada. Inclusive, se for benfeitoria necessária em cujo contrato esteja expressamente afastada a indenização e a retenção.

E nessa situação fática, é completamente injusto o preceito legal que permite a exclusão dessa indenização com a expressa disposição contratual que de regra é adesiva, quando a benfeitoria necessária é introduzida exatamente para conservar ou evitar que o imóvel se deteriore. E tais benefícios, que são diretos para o uso do locatário, e indiretos na atualidade conjuntural para o locador (pois que não está nesse momento na posse e uso do imóvel), mas que também repercutem de forma direta no bolso do locatário e de modo direto na evolução do patrimônio do locador. E esta, a meu sentir, sem maior justificação jurídica, pois todos os melhoramentos inseridos no imóvel acabam beneficiando o seu titular, o locador.

Lamentavelmente, o contrário não se pode concluir do texto legal analisado. Em suma, as benfeitorias úteis são indenizáveis e asseguram o direito de retenção se o contrato não as excluir e estejam autorizadas pelo locador. E não são indenizáveis, caso excluídas expressamente no contrato, ou não autorizadas. E, nesse caso, se possível, torna-se cabível a sua respectiva retirada, ao findar a locação[8].

4. Direito de retenção por benfeitorias indenizáveis [9]

É o direito que corresponde àquele que fez benfeitorias indenizáveis. Significa estar ou ficar a reter o imóvel até que sejam elas satisfeitas pelo locador. E tais são as benfeitorias necessárias não expressamente excluídas no contrato de locação ou as benfeitorias úteis, igualmente não excluídas no contrato e autorizadas pelo locador.

Para que exista o direito de retenção, primeiro é necessário que existam benfeitorias indenizáveis. E para que sejam indenizáveis, preciso será que não sejam as benfeitorias excluídas expressamente no contrato (adesivamente ou não), sejam necessárias ou úteis, e estas últimas, desde que devidamente autorizadas.

Nesse passo, ao locatário em muito interessa identificar, imediatamente, no contrato, se as benfeitorias são ou não excluídas para fins de indenização, quer para que fique plenamente consciente dessa condição, quer para exercer o seu agir no sentido de negociar a retirada da cláusula adesiva que as exclui, conforme o permissivo legal do artigo 35, caput, logo no início da relação jurídica locatícia.

O locador, por sua vez, tem a alternativa de aceitar de pronto as ponderações do locatário e retirar do contrato tal cláusula e alugar imediatamente o seu imóvel, repassando os custos de condomínio e demais encargos, ou ainda, não aceitar e ficar à espera de um outro pretendente que aceite o contrato nessa forma, em tempo pelo qual continuará a responder pelos encargos do imóvel que lhe correspondem, por ser o seu titular.

Uma ou outra situação vai depender sempre das regras atuais de mercado, da conjuntura econômica em curso, e no sentido de estar ele mais favorável para locatário ou locador, conquanto a mim pareça (independentemente da época e conjuntura econômica) que imóvel fechado, contabilizando custos, somente pode traduzir prejuízos, senão a médio, a longo prazo, ao proprietário ou titular dos direitos a ele inerente.

Não se pode esquecer que, ao direito de retenção do locatário, corresponde ao locador o acréscimo pela benfeitoria necessária ou útil introduzida no imóvel e o conseqüente dever de indenizar que lhe surge, em contrapartida, no campo obrigacional.

5. Benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis [10]

Consoante já verificado alhures, são voluptuárias as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel, ainda que a tornem mais agradável ou sejam de elevado valor, de acordo com a definição trazida no § 1º, art. 63 do Código Civil. A partir desse conceito, a Lei especial esparsa preceituou no artigo 36 que não são elas indenizáveis, cabendo ao locatário que as tenha introduzido a retirada dessas benfeitorias, desde que não prejudique ou afete a estrutura ou substância do imóvel locado, ao findar a locação.

Por isso, de maior importância ao locatário examinar com precisão o volume e o investimento em benfeitorias voluptuárias, sabedor que é, de antemão, que não terá qualquer ressarcimento ou indenização sobre elas, ao fim da locação. A única possibilidade que lhe cabe analisar, em especial, é sobre a retirada desses melhoramentos e concluir, então, se é ou não o caso de proceder a sua implantação.

E ainda que todos saibamos que pouco importa o quanto custa qualquer coisa que queiramos ter, quando isso alegra o espírito e o coração, é bom ter presente que assim realmente é quando esse gasto não ocasiona danos ao bolso, pois essa verdade está condicionada ao quanto temos e o quanto podemos aplicar nessa satisfação, sem o comprometimento de outras partes do orçamento.

De qualquer forma, possível ou não a retirada das voluptuárias ao fim da locação, o importante é a prévia e circunstanciada análise na deliberação, inclusive o cotejo entre o custo e benefício de sua implantação[11].

6. Levantamento ou retirada das benfeitorias voluptuárias [12]

Em tese, ao menos, é perfeitamente possível o levantamento das benfeitorias voluptuárias ao findar a locação, visto que não são elas indenizáveis de conformidade com o teor do comando inicial do artigo 36. É a complementação do artigo que a possibilita, mas que, ao mesmo tempo, a condiciona ao fato de que tal retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Portanto, esse condicionamento legal é que comanda a possibilidade ou não de retirada dessas benfeitorias voluptuárias. Vale lembrar que esse ponto constitui requisito a ser avaliado na análise e deliberação para a execução ou não da introdução dessas melhorias voluptuárias, esclarecendo sobre a possibilidade futura de levantamento ou retirada, sem a afetação da estrutura e substância do imóvel locado[13].

7. Conclusão

Por conseqüência própria das noções alinhadas neste trabalho, resta imperativo concluir sobre a importância e significado do instituto benfeitorias, não raro, como visto, envolvido (vezes, entrelaçado) com os conceitos de acessões ou pertenças, tanto por sua ocorrência comum, pelo interesse que desperta, pelas discussões que ocasiona, pela controvérsia que instala na relação jurídica, ou pelas pretensões que se extremam, como pelos efeitos condenatórios que gera e, finalmente, pela verificação ou não da aplicação do direito de retenção, ou do jus retentiones, na acepção latina.

Por isso mesmo, é de maior significado o seu mais esmiuçado conhecimento, de modo a propiciar ao operador de mercado, lidador ou aplicador do direito, o seu correto e adequado manejo na solução do caso concreto que precisem enfrentar nos seus respectivos misteres.

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Notas:

[1] Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
       § 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
        § 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
        § 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
        Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.”

[2] In op. cit. n.º 150, p. 226
[3] Nadir Silveira Dias, in Locação de Imóveis Comentada em Locuções e Verbetes, n° 190, pp. 116-117, Porto Alegre, Editora Livraria do Advogado, 1999.

[4] Lei n.º 8.245-91, “Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

[5] In op. cit., n° 151, p. 228.

[6] In op. cit., n° 152, p. 229.

[7] In op. cit., n° 191, pp. 117-118.

[8] Lei n.º 8.245-91: “Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

[9] In op. cit., n° 192, pp. 118-119.

[10] In op. cit., n° 193, pp. 119-120.

[11] Lei n.º 8.245-91: “Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.“

[12] In op. cit., n° 194, p. 120.

[13] Lei n.º 8.245-91: “Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.” 

Autor: Nadir Silveira Dias
Assessor de Desembargador no TJ/RS
Fonte: Revista Âmbito jurídico