Elabora-se uma lista com temas
que, por conveniência, devem estar regulados na convenção de condomínio,
especialmente após o Código Civil de 2002.
Em época da realização da assembléia geral ordinária dos condomínios edilícios, obrigatoriamente anual[1]
e costumeiramente agendada para os primeiros meses do ano civil,
destinada à análise da gestão, à aprovação das contas, do orçamento de
despesas e do valor das contribuições (e, eventualmente, para a eleição
do substituto do síndico e para a alteração do regimento interno do
edifício), costumam surgir dúvidas sobre a obrigatoriedade da adequação
das antigas convenções, ao disposto no Código Civil (Lei n° 10.406, de
10/01/2002), a par de serem debatidas diversas outras sugestões em prol
da melhoria da gestão do condomínio.
De pronto deve ser dito que alterações da convenção hão de motivar
assembléia específica, devidamente convocada, exatamente para que os
interessados possam analisar detidamente os temas e as propostas,
levando em público, na assembléia, votos e opiniões mais consistentes.
Mas, é inevitável: as questões surgem, mesmo que não especificamente
destinada a assembléia ordinária a tais decisões. Enfrentemos-las,
então.
Pois bem: é obrigatória a alteração da convenção de condomínio após a edição do Código Civil de 2.002?
Para simplificar a resposta lembra-se que não existe qualquer
determinação nesse sentido no Código Civil (diferentemente do que
ocorreu quanto a outras situações reguladas pelo mesmo Código) e esta
certeza já foi proclamada por diversos estudiosos, destacando-se o
entendimento do Professor João Paulo Rossi Paschoal, entendimento
divulgado pelo SECOVI – SP (Sindicato da Habitação), com o qual se
comunga:
O prazo para adaptação dos atos constitutivos fixados pelo art. 2031
do novo código civil, prorrogado até 11/01/07 pela Lei n°: 11.127/05
destinava-se exclusivamente às pessoas jurídicas (art. 44 do novo Código
Civil), tais como as sociedades, as associações e as fundações. Deste
modo, não se destinava a regular os condomínios, que são entes
despersonalizados (...). Assim sendo, não era obrigatório o ajuste da
Convenção de Condomínio para que houvesse uma harmonização com o Novo
Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil, bem
como do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil serviam
justamente para tal fim, isto é, as Convenções de Condomínio, ultimadas
antes de 11/01/03, continuariam em vigor naquilo que não contrariassem
disposições de ordem pública do novo Código. Este não fixava prazo para
que as Convenções se ajustassem às suas novas disposições. Concluindo,
salvo conveniência particular, as Convenções podiam e podem permanecer
inalteradas.
Logo, não é obrigatória a alteração da Convenção de Condomínio nos
termos do Código Civil de 2.002, especialmente porque não identificada
contrariedade a dispositivo de ordem pública, na consulta formulada.
Esta certeza nos leva à ponderação acerca da eventual conveniência
dessa alteração (que implica em dispêndio de energias e de numerário,
inclusive com os registros decorrentes do ato) em cada caso concreto. Em
outras palavras: caso se pretenda atualizar a convenção, quais os
tópicos que mereceriam, hoje, discussão?
Nessa lógica, se a massa condominial entender conveniente tal alteração
e se dispuser aos dispêndios respectivos, alerta-se que é prudente a
consulta a especialistas no ramo, que poderão auxiliar os condôminos a
identificarem os aspectos mais importantes das modernas convenções. Além
de advogados, costumam ser consultados administradores de condomínios,
afeitos aos correntes problemas e às fórmulas tentadas (e quiçá, falhas)
para as respectivas soluções.
E conviria analisar os seguintes temas, presentes nos estudos e debates
encetados quando da elaboração das mais atuais convenções condominiais:
a)A fixação do quorum necessário para alteração do
regimento interno, nos moldes do artigo 1.334, inciso III, do Código
Civil, tendo em vista que o regimento interno (inciso V, do art. 1334),
que trata do dia a dia do condomínio, pode e deve ser sempre atualizado;
b)A possibilidade de outorga de procuração (e a
extensão dos poderes a serem conferidos, a eventual limitação de
outorgantes por mandatário etc.) para comparecimento e votação em
assembléia, que deve ser debatida conforme os interesses deste
específico condomínio, que serão distintos dos interesses de outros
condomínios, obviamente. Explica-se: a massa condominial prefere
possibilitar o voto “fácil” (e um tanto açodado, na prática, deve ser
dito), por detentor de incontáveis procurações, ou prefere estimular a
participação dos condôminos, através da vedação da outorga de muitas
procurações a um só procurador?
c) A eventual discussão sobre a implantação de
assembléias virtuais (por internet), que permitiriam deliberações mais
ágeis e atenderiam os hábitos modernos. Diga-se, não são poucas as
sociedades empresárias que já se valem desses meios, com perfeito
funcionamento;
d) A direção do condomínio, que legalmente é atribuída
ao síndico, com o eventual auxílio de subsíndico e conselho fiscal
(artigos 1347 e 1348, do Código Civil), com a eventual disciplina e
partilha de funções específicas.
e) As regras de atribuição da função administrativa a
terceiro (administradores), a teor do parágrafo 2º, do art. 1348, do
Código Civil;
f) A previsão de auditoria externa das contas em
moldes rotineiros, em auxílio ao Conselho Fiscal (art. 1356), meio que
evitaria boa parte das acusações de má gestão das finanças do
condomínio;
g) O procedimento de punição do condômino anti-social e
da aplicação de multas (art. 1337). A grande vantagem de isso ser
disciplinado em Convenção é evitar impugnações e o desgastante
alongamento dos debates;
h) A fixação de eventual quorum especial para decisão acerca de algumas matérias (art. 1352);
i) As regras pertinentes à posse de animais pelos
condôminos, quiçá estabelecendo diferenças quanto a cães de grande porte
que não podem merecer o mesmo tratamento legal devido a pequenos
pássaros, mas que em muitos condomínios ainda têm enfoque convencional
idêntico;
j) O custeio de alguns serviços especiais,
extraindo-os do cômputo do rateio ordinário e tornando mais justo o
custeio, a par de admitir, conforme o caso, o corte de fornecimento na
hipótese de inadimplemento;
k)A análise da lotação máxima admitida por unidade
(que se distingue da carga máxima por metro quadrado), preservando-se,
portanto, o interesse, a conveniência e a segurança de todos os
condôminos;
l) A utilização de métodos alternativos para a
solução de conflitos, inclusive com eventual eleição de Câmaras de
Mediação ou a instituição de Comissões de Conciliação e Mediação no
próprio condomínio, evitando assim o ingresso em juízo.
Enfim, embora não seja obrigatório proceder à alteração da convenção
desde o advento do Código Civil, caso o Condomínio entenda conveniente
tal alteração, seria lógico sob o prisma econômico e prudente, sob os
aspectos jurídico e comunitário, contemplar todos estes novos temas dos
quais se fez pequena, exemplificativa e não exaustiva lista.
Nota
[1] Artigo 1350, do Código Civil.
Autor: Jaques Bushatsky
Advogado,
diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI), sócio
correspondente para São Paulo da Associação Brasileira dos Advogados do
Mercado Imobiliário (ABAMI)
Fonte: Revista Jus Navigandi
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