RETOMADA DO CRESCIMENTOECONÔMICO NOS EUA E EUROPA COMEÇA PELO MERCADO IMOBILIÁRIO

 

Os mercados imobiliários nos Estados Unidos e na Europa, que sofreram grandes perdas com a crise financeira a partir de 2008, ganharam novo fôlego este ano e já se recuperam no cenário mundial. O momento é favorável com a forte elevação dos preços, crescimento expressivo do investimento residencial, alta nas vendas e locações de imóveis - fruto do aumento das vagas de empregos nesses países e do otimismo dos empresários locais.

 

Segundo uma pesquisa das consultorias S&P e Case Shiller, os preços das moradias para uma única família nos Estados Unidos subiram em março, registrando o maior ganho anual em quase sete anos. O índice de 20 áreas metropolitanas obteve ganho de 1,1%, segundo dados ajustados sazonalmente, superando a estimativa de economistas de 1%.

 

De acordo com o diretor geral da i-Uni Brasil (Imobiliárias Unidas), Rodrigo Caporrino, a recuperação imobiliária americana continua a fornecer uma fonte de força para a economia. “As vendas de imóveis dos EUA dá bons sinais de recuperação. Os preços estão subindo há mais de 12 meses e o número de execuções de hipotecas caiu 52% desde setembro de 2010”, diz.

 

Um bom exemplo de que o mercado imobiliário melhorou inclusive no segmento de alto luxo, é o edifício residencial na 432 Park Avenue em Nova York, que já completou US$ 1 bilhão em vendas de apartamentos e terá 96 andares, segundo a assessoria do empreendimento no Brasil. O apartamento de menor valor custa US$ 7 milhões e o mais caro - a cobertura no topo do prédio - é listada por US$ 95 milhões. Os compradores são norte-americanos, e outros vêm da América do Sul, Oriente Médio, Reino Unido, China e Rússia.

 

Na Europa o mercado também está melhorando. Uma pesquisa recente da Price Waterhouse Coopers revela que os europeus estão otimistas em relação aos próximos meses. Cerca de 80% dos entrevistados afirmaram que a crise gerou oportunidades de negócios, incluindo a abertura de pequenas empresas.

 

Na Espanha, por exemplo, onde a rede i-Uni Brasil possui escritório e está em negociação para abrir as duas primeiras unidades da empresa nas regiões de Astúrias e Cantábria, as construções que estavam paradas desde o início da crise foram retomadas. Observa-se uma retomada da ordem de 30% das obras paradas nesta região. Embora a Espanha tenha a mesma característica dos Estados Unidos e seus Estados autônomos (na Espanha, províncias), nota-se que há uma movimentação singular generalizada para sair da crise, ainda que com resultados modestos.

 

Os bancos de países europeus resgatados pela União Europeia já disponibilizam linhas de crédito com juros baixos para fomentar o chamado “auto emprego”, onde as pessoas abrem pequenos negócios e passam a viver deles. Caporrino diz que 2013 está sendo marcado pela gradual recuperação do desempenho econômico e da confiança das empresas. “Isso acaba preparando os empresários e trabalhadores do setor para uma retomada mais consolidada em 2014. A i-Uni Brasil está otimista e aposta muito na Europa para crescer”.

 

Essa retomada positiva nos mercados imobiliários dos Estados Unidos e dos países europeus geram bons frutos também para o Brasil. Esse reflexo pode ser sentido em vários setores da economia como turismo, mercado financeiro e, inclusive, no mercado imobiliário com uma demanda crescente de interessados em comprar, vender e alugar imóveis dos dois lados do atlântico através de plataformas de negócios como a que a i-Uni Brasil propõe.  

Fonte: Mariana Giordão NOTÍCIAS - Economia

IGP-M FICA ESTÁVEL EM MAIO

Usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários no país, o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) ficou estável em maio, segundo dados da Fundação Getulio Vargas (FGV) divulgados nesta quarta-feira (29). Em abril, o índice ficou em 0,15% e, em maio de 2012, a variação foi de 1,02%.

O destaque ficou por conta dos preços do tomate. Depois de subir 11,69% no mês anterior, o preço do alimento caiu 14,06% para o consumidor em maio. No atacado, houve queda de 18,95% no preço do produto, depois de uma alta de 18,72% em abril.

No acumulado de 2013 até maio, a alta acumulada é de 0,99%. Em 12 meses, o IGP-M registrou alta de 6,22%.

Um dos itens que compõem o indicador, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), considerada a inflação do atacado, com maior peso sobre o cálculo do IGP-M (de 60%), apresentou recuo de 0,30%, maior do que a queda do mês anterior, que foi de 0,12%.

Com peso menor, de 30%, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), por sua vez, desacelerou para 0,33% em maio, ante 0,60% em abril.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que tem peso de 10%, contudo, acelerou para 1,24%, acima do resultado de abril, de 0,84%.

Fonte: G1 Economia

PARA TRIBUNAL, NÃO É ABUSIVA A CLÁUSULA DE "JUROS NO PÉ"

A Seção, por maioria, decidiu que não é abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária. 

Observou o Min. Antonio Carlos Ferreira que, a rigor, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção deveria ser feito à vista. Não obstante, em favorecimento financeiro ao comprador, o incorporador pode estipular o adimplemento da obrigação mediante o parcelamento do preço, inclusive, em regra, a prazos que vão além do tempo previsto para o término da obra. 

Em tal hipótese, afigura-se legítima a cobrança dos juros compensatórios, pois o incorporador, além de assumir os riscos do empreendimento, antecipa os recursos para o seu regular andamento. 

Destacou-se que seria injusto pagar na compra parcelada o mesmo valor correspondente da compra à vista. Acrescentou-se, ainda, que, sendo esses juros compensatórios um dos custos financeiros da incorporação imobiliária suportados pelo adquirente, deve ser convencionado expressamente no contrato ou incluído no preço final da obra. 

Concluiu-se que, para a segurança do consumidor, em observância ao direito de informação insculpido no art. 6º, II, do CDC, é conveniente a previsão expressa dos juros compensatórios sobre todo o valor parcelado na aquisição do bem, permitindo, dessa forma, o controle pelo Judiciário.

Além disso, afirmou o Min. Antonio Carlos Ferreira que se esses juros não puderem ser convencionados no contrato, serão incluídos no preço final da obra e suportados pelo adquirente, sendo dosados, porém, de acordo com a boa ou má intenção do incorporador. 

Com base nesse entendimento, deu-se provimento aos embargos de divergência para reconhecer a legalidade da cláusula contratual que previu a cobrança dos juros compensatórios de 1% a partir da assinatura do contrato.(Grifo nosso)

EREsp 670.117-PB, Rel. originário Min. Sidnei Beneti, Rel. para acórdão Min. Antonio Carlos Ferreira, julgados em 13/6/2012

Fonte: Justiça e Direito - Jurisprudência

Postagem Relacionada:

http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2013/01/juros-no-pe-stj-decide-sobre-cobranca.html

TV COFECI: FEIRÃO DA CAIXA

MERCADO IMOBILIÁRIO AMERICANO VOLTA A FICAR AQUECIDO APÓS CRISE DE 2008

A economia americana dá sinais cada vez mais fortes de recuperação. O mercado imobiliário - que esteve no centro da crise de 2008 - voltou a ficar aquecido.

Pelo terceiro mês consecutivo, os preços dos imóveis subiram nos Estados Unidos. É o sinal mais visível da recuperação da economia. Outro indício é a confiança do consumidor, que atingiu, em maio, o nível mais alto desde fevereiro de 2008. As boas notícias levaram as bolsas americanas a fechar em alta. O índice Dow Jones registrou um novo recorde.

Nova York foi a cidade onde os preços dos imóveis subiram menos, apenas 2,6% nos últimos 12 meses. Mas no resto do país o aumento foi em média de 10%. Em algumas cidades o mercado imobiliário está superaquecido.

Em Phoenix, no Arizona, os imóveis estão 22% mais caros do que um ano atrás. São Francisco, Las Vegas e Atlanta também vivem uma intensa procura por novas residências. Essas foram as cidades mais atingidas pela recessão 2008. A queda violenta nos preços dos imóveis foi um dos efeitos da crise.

A recuperação atual pode até preocupar quem já viu esse filme. Mas, por enquanto, os economistas garantem que não há risco de uma nova bolha especulativa no mercado imobiliário. Segundo eles, os imóveis ainda teriam que subir muito até chegar aos níveis de seis anos atrás.

Fonte: Bom Dia Brasil

DIVULGAÇÃO: CIMI 2013 E V ENBRACI

 

As inscrições para o Congresso Internacional do Mercado Imobiliário (CIMI 2013) e V Encontro Brasileiro de Corretores de Imóveis (Enbraci) já estão abertas, mas é preciso correr para garantir um desconto exclusivo. 

 

Até o fim de maio, o profissional corretor de imóveis pode garantir o pacote no valor de R$ 150,00, que inclui a participação nos dois eventos (Cimi e Enbraci). Os estudantes, também até o dia 31 deste mês, conseguem se inscrever pelo valor de R$ 75,00 para participar do V Enbraci.

 

Após esta data os números sofrem acréscimo e os pacotes citados acima passam a custar R$ 200,00 para corretores de imóveis e R$ 100,00 para estudantes, preço válido até o final de julho. 

 

Inscreva-se clicando no link:  http://www.cimi.rec.br/cimi/default.asp

 

Cimi 2013 e V Enbraci

O Congresso Internacional do Mercado Imobiliário e o V Encontro Brasileiro de Corretores de Imóveis representam um passo significativo para a conexão com o mercado global. Os eventos ocorrem de forma paralela no Centro Internacional de Convenções do Brasil (CIBC), em Brasília, DF, nos dias 16 e 17 de setembro, sendo o dia 18 destinado apenas para II Convenção do Sistema COFECI-CRECI.

CANCELAMENTO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Através da promessa de compra e venda, o proprietário promete vender ao comprador um imóvel determinado, negócio jurídico que torna-se definitivo após a quitação integral de seu preço. Considerado inicialmente pela doutrina como um contrato preliminar (Orlando Gomes, Contratos, 2007), o compromisso de compra e venda, quando celebrado em caráter irretratável, passou a ser classificado como um contrato típico, que, uma vez registrado no cartório de imóveis, assegura direito real ao adquirente (Código Civil, art. 1.417).

Segundo Silvio de Salvo Venosa,  o compromisso na hipótese sob vértice enquadra-se como verdadeira modalidade de compra e venda. O nexo contratual de alienação da coisa é o aspecto primordial desse compromisso. Essas as razões axiológicas que levaram o legislador a conceder eficácia real à promessa de compra e venda de imóveis  (Compromisso de compra e venda com Eficácia Real. Direito do Promitente Comprador, Direito Civil, 2008).

O contrato de promessa registrado no cartório de imóveis, quando da quitação do preço e da lavratura da escritura definitiva de compra e venda, transforma-se, automaticamente, por convolação, ocorrendo uma mudança no estado jurídico da propriedade. Nesse caso, o anterior contrato de promessa não desaparece, mas sim transforma-se na compra e venda definitiva, consolidando e confirmando a vontade das partes quando da sua celebração.

Por esse motivo, demonstra-se equivocado o procedimento adotado pelos cartórios de imóveis em exigir a averbação do cancelamento do contrato de promessa de compra e venda registrado na matrícula, quando do registro da escritura definitiva.

Quando a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) trata da averbação do cancelamento, refere-se ao cancelamento dos ônus e direitos e direitos reais não aquisitivos. Assim ocorre, por exemplo, no cancelamento da hipoteca, da penhora, do usufruto, que são direitos reais autônomos. A convolação da promessa em compra e venda definitiva não implica, juridicamente, no cancelamento do próprio registro anterior.

O registro da promessa deve permanecer em respeito ao princípio da continuidade registral. O contrato de compromisso de compra e venda somente é cancelado nas hipóteses relacionadas no art. 36 da Lei 6.766/1979: por decisão judicial, a requerimento conjunto das partes contratantes, quando houver rescisão comprovada do contrato.

No caso específico da transformação do registro do compromisso em negócio definitivo, com a transferência da propriedade mediante a prova da quitação do imóvel loteado (Lei 6.766/1979, art. 26, com a redação da Lei 9.785/1999), sem necessidade de outorga da escritura definitiva, não é tampouco cabível o cancelamento do registro da promessa. Isto porque seria perdida a própria sequência dos registros da matrícula, porque o registro posterior da transformação da propriedade depende do registro anterior do compromisso. 

Autor: Ivanildo Figueiredo

Professor da Faculdade de Direito do Recife  UFPE e tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital

Fonte: Jornal do Commercio PE

A PROMESSA DE PERMUTA E O REGISTRO DE IMÓVEIS

Os cartórios, quase sempre incompreendidos e muitas vezes sujeitos a paradigmas negativos, são uma necessidade social. Previnem litígios e servem de memória autorizada dos fatos sócio-jurídicos mais importantes. Desempenham funções essenciais aos objetivos fundamentais do Estado.

É por meio da publicidade oponível a todos os terceiros, que os registros públicos podem afirmar a boa-fé dos que praticam atos jurídicos, amparados na presunção de certeza irradiada a partir de tais registros. Publicidade é elemento essencial dos registros públicos, diante de certos atos ou fatos da vida civil jurídica.

O outro lado da mesma moeda, implicando a inação do credor, gera a inoponibilidade de sua pretensão, dado que a presunção de boa-fé será deslocada em prol do terceiro, forrando sua aquisição, suportando assim o exeqüente o ônus de sua negligência traduzido no dever de provar a má-fé do terceiro adquirente do imóvel. Neste sentido, a regra é clara: Os fatos sujeitos a registro e não registrados são inoponíveis a terceiros, atribuindo-lhes lei a presunção de boa-fé, princípio curial do direito.

Além disso, proporcionar segurança às relações jurídicas é um dos objetivos dos registros públicos, a partir do aprimoramento de seus sistemas de controle, especialmente com a obrigatoriedade das remissões recíprocas, criando uma rede fina, atualizada e completa de dados e informações.

De forma que existe uma burocracia saneadora do mercado imobiliário e ela atende pelos nomes de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Notas.

Neste contexto, tem-se verificado com freqüência cada vez maior, notadamente em época de vigoroso incremento das negociações imobiliárias, nova modalidade de negociação jurídica denominada de promessa de permuta de imóveis.

No exemplo citado, o proprietário do terreno vende parte ideal de seu imóvel para a construtora e reserva-se de uma fração ideal, surgindo assim, um condomínio civil. Sob o escopo de pagamento do terreno, a construtora se compromete em construir algumas unidades autônomas, convencionadas previamente e consignadas na escritura pública que materializa tal negócio jurídico. Efetuada a construção, considera-se cumprida a obrigação assumida pela construtora e o vendedor (proprietário do terreno), passa a ser titular das unidades autônomas construídas por acessão, sem nenhuma formalidade, já que a legislação civil admite esta modalidade de aquisição imobiliária.

Trata-se de tema muito importante para o avanço do mercado imobiliário, que vem procurando, nos últimos anos, em especial pela busca do uso racional do espaço, cada vez mais exíguo nos grandes centros urbanos, uma nova modalidade de negócio jurídico, qual seja a alienação do imóvel pelo proprietário a terceiro, para receber deste, em contrapartida, área construída no próprio local, e não dinheiro. Encontrou-se a solução, com reflexo nas áreas notarial e de registros, no instrumento adequado para formalizar o negócio jurídico – promessa de permuta -, definindo-se qual o contrato apropriado para a espécie, e que melhor reflita a realidade da relação pactuada pelas partes.

Ocorre que alguns registradores (ainda) entendem que o fato dos negociantes identificarem as unidades autônomas no momento da negociação do terreno, configura a necessidade de prévio registro da incorporação imobiliária.

Não obstante, em que pese respeitáveis entendimentos em contrário, entendo a recusa de registro deste tipo de negócio jurídico como considerável entrave econômico ao pleno desenvolvimento do mercado imobiliário e ofensa a um dos maiores pilares do desenvolvimento econômico do país, o Princípio da Propriedade Privada, princípio este reconhecido como verdadeiro direito que, além de fundamental, é tido por natural.

A questão reside na circunstância de a Lei dos Registros Públicos (6.015) ter sido elaborada em 1973, época na qual não era comum – para dizer o menos -, no Brasil, a sistemática da permuta com torna de lote de terreno por imóvel a ser erguido nele. Ao passo que a incorporação imobiliária é regida por outra Lei - 4.591 – de 1964.

Inicialmente, em relação ao contrato - seja de promessa, seja definitivo -, de permuta, nada há no sistema jurídico nacional que impeça sua confecção. Entre nós, vigora o princípio da liberdade de contratar (art. 421 CC 2002), cláusula geral aberta cujo norte é a utilidade, a dimensão social do contrato, vale dizer, sua função social.

Atendendo o contrato a uma finalidade útil e necessária à realização dos fins sociais, implementa-se a  possibilidade jurídica de sua formação. Em complemento, a mesma lei civil (art. 1.228 CC 2002) assegura ao proprietário ‘a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa (caput), ‘em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais’ (§ 1º), sendo, no entanto, ‘defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem’ (§ 2º).

Notadamente em relação à promessa de permuta, tem-se por necessário enquadrá-la na categoria de contratos atípicos, consoante visualiza o art. 425 também do Código Civil de 2002, para cuja formação exige-se apenas obediência às normas gerais do direito, aplicáveis aos contratos em geral para sua existência, validade e eficácia.

Além disso, a compra e venda e a troca, por se cuidarem de institutos semelhantes, submetem-se ao mesmo regime legal (art. 553 CC 02 = art.1.164 CC 16), com exceção de algumas regras específicas e que não autorizam a regulamentação da permuta em capítulo próprio (Orlando Gomes, ‘Contratos’, p. 325). Dentre essas regras específicas não se incluem qualquer vedação a que se formule promessa de permuta, aplicando-se, dessa forma, a regra geral dos contratos preliminares e, em particular, das promessas de venda e compra.

Aliás, nesse sentido já decidiu o STF confirmando premissa constante de acórdão de Tribunal do Rio de Janeiro no sentido de que ‘os mesmos princípios que regem a execução das promessas de compra e venda de imóveis aplicam-se ao negócio jurídico caracterizado como promessa de permuta’. Apenas ressalvou que ‘a inscrição no Registro de Imóveis é condição essencial à adjudicação compulsória de imóvel prometido à permuta por instrumento particular’ (RE n. 89.501-9, citado na ‘Revista de Direito Imobiliário’, vol. 6, p.134-135), em face da aplicabilidade do Decreto-lei 58, 1937 e não do artigo 639 do Código de Processo Civil.

Vale dizer, determinando a lei o acesso da promessa de venda e compra ao Registro de Imóveis, automaticamente permitiu também o da promessa de permuta. Com segurança, pode-se afirmar que inexiste motivo para, distinguindo-se um contrato do outro, deixar a promessa de permuta fora do registro imobiliário. Neste norte, conclui José Osório de Azevedo Júnior, não encontrar obstáculo ao registro da promessa de permuta (Compromisso de Compra e Venda, São Paulo: Saraiva, 2ª. ed., 1983, pág. 251).

De fato, o Código Civil de 2002 prevê que ‘a compra e venda pode ter objeto coisa atual ou futura’ (art. 483), acrescentando que ‘aplica-se à troca as disposições referentes à compra e venda’ (art. 533 = art. 1.164 CC 16).

Infere-se que a permuta de imóvel por unidade autônoma futura não fere o conceito segundo o qual por permuta entende-se a troca de coisa por coisa, ou, mais propriamente, de bem por bem. Como diz Caio Mário da Silva Pereira, ‘é fora de dúvida a viabilidade do contrato incidente em ‘coisa futura’, o qual fica perfeitamente definido como condicional – ‘emptio rei speratae’, que se resolve se a coisa não vier a ter existência, mas que se reputa perfeito desde a data da celebração, como implemento da ‘conditio’ (...) Lembra ainda o festejado jurista que ‘ademais, permuta imobiliária não precisa ser de imóvel por imóvel – pode ser de imóvel por direito, por ação’ (...). Prosseguindo, acentua que ‘em virtude de sua extensão econômica é da maior amplitude.

Tematicamente, todas as coisas ‘in commercio’, isto é, que não sofrem indisponibilidade natural, legal ou voluntária, podem ser permutadas: imóvel por imóvel, imóvel por móvel, bem corpóreo por bem corpóreo, bem corpóreo por bem incorpóreo’ (grifos do original).

A propósito, o Código de Comércio de 1850, não por acaso, já previa que tudo o que pode ser vendido pode ser trocado (art. 221).

Lado outro, no plano do registro imobiliário, prevê o art. 167 da Lei dos Registros Públicos que ‘ No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro; [...] 30) da permuta’.

É certo que a lei instrumental não refere à promessa de permuta, todavia a lacuna legislativa não constitui, por si só, empecilho jurídico à recepção de tal título no fólio real.

Ora, considerando-se que ‘aplica-se à troca as disposições referentes à compra e venda’ (art. 533 CC 02) e a existência de expressa previsão do ingresso da promessa de compra e venda (art. 167, I, 18 LRP), mostra-se desarrazoado entendimento inverso.

Além disso, a redação do referido art. 167 da LRP não é taxativa, pois não esgota todas as hipóteses possíveis. Várias outras situações, quando praticadas, são admitidas a registro em sentindo amplo (abarcando a matrícula, o registro propriamente dito ou inscrição, e a averbação), inclusive encontradas dentro da própria Lei 6.015 (vide, por exemplo, as situações elencadas no seu art. 246 e parágrafos). Fora dela, sem esforço podem ser mencionadas as hipóteses de renúncia (art. 1.275,II e seu § único CC 2002 = art. 589, § único CC 16), a perpetuidade de florestas (art. 21 Lei 9.985, 2000), novas averbações de cancelamento (art. 23 do Estatuto da Cidade – Lei 10.257, 2001), a averbação da reserva legal (art. 16, §2º do Código Florestal – Lei 4.771, de 1965, com a redação da Lei 7.803, de 1989), etc. 

Em verdade, a permuta ou troca é ato em que predomina o interesse obrigacional. Todavia, a circunstância de não se tratar de direito real também não é óbice ao registro da promessa de permuta, pois a lei textualmente admite o ingresso de atos e títulos considerados atípicos, na medida em que representam direitos de natureza diversa, que não a real - a que a lei confere atributo de ‘realidade’ em circunstâncias especiais. Neste sentido, no elenco do art. 167 encontram-se atos de natureza tipicamente processual (arresto, seqüestro, penhora, citações, etc.); outros em que predominam o interesse obrigacional (alienação de coisa locada, dação em pagamento, doação entre vivos, etc.); registros de atos relacionados a realização do casamento (bens de família, convenções antenupciais, dote), etc. 

O que é evidente, no sentido do ingresso do título, é que atenda às regras de forma estabelecidas e que digam respeito a imóvel matriculado (art. 222 LRP),sempre que praticado o ato ou negócio jurídico previsto na legislação civil, que por sua repercussão e interesse deva ser dado a conhecimento de terceiros interessados (art. 167, c.c. art. 169 LRP).

Ainda assim, inexiste óbice a que se admita ingresso do título como espelhando promessa de permuta, afastando praxe de se rotular o negócio como ‘compra e venda com promessa de dação em pagamento ou compra e venda com preço convertido em obrigação de fazer, ou como dupla compra e venda com compensação de preço’ (Marcelo Terra, Temas Jurídicos nos Negócios Imobiliários, pág. 178).

Por sua vez, a regra do artigo 39 da Lei n.4.591, de 1964 cuida apenas de entrega de área construída no próprio terreno negociado, não se referindo, à promessa de troca de terreno em que o permutante recebe algumas unidades autônomas futuras a se construírem em terreno distinto e de propriedade do co-permutante.

Forçoso concluir, nestes termos, pela inexistência de qualquer óbice, seja à confecção do contrato de promessa de permuta de imóveis, seja a que ingresse no álbum imobiliário, providência que visa, a constituir eficácia do negócio jurídico, irradiar publicidade a terceiros e, sobretudo, a resguardar a segurança jurídica.

Autor: Marcelo Guimarães Rodrigues
Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais
Fonte: SERJUS-ANOREG/MG

A LOCAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS

O ingresso do contrato de locação no serviço registral imobiliário, mais especificamente na matrícula do imóvel locado, tem se mostrado um assunto espinhoso para proprietários, inquilinos, corretores e advogados que atuam no ramo imobiliário. Para que dúvidas e perplexidades sobre o tema sejam sanadas, é preciso uma pequena incursão sobre a sistemática registral brasileira e sua finalidade.

Em apertada síntese, pode-se dizer que o registro imobiliário serve para constituir direitos sobre imóveis, principalmente os chamados direitos reais (propriedade, superfície, servidão, usufruto, direito de promitente comprador, hipoteca, propriedade fiduciária, etc.), dando-lhes publicidade para que possam gerar todos os efeitos jurídicos que lhes são inerentes, mormente aqueles efeitos que atingem terceiros, isto é, que extrapolam a órbita dos direitos e deveres do transmitente e do adquirente do direito real.

A regra geral do art. 1.227 do Código Civil diz que os direitos reais sobre bens imóveis só nascem com o registro da aquisição no cartório de registro de imóveis competente. Essa regra é bastante conhecida no meio jurídico-imobiliário pelo seguinte ditado: “Quem não registra não é dono”. E esse ditado pode ser corretamente ampliado para “quem não registra não tem direito real sobre imóvel”, pois não só a propriedade como todos os outros direitos reais só se constituem com o registro.

Entretanto, existem ainda direitos que não são reais, mas mesmo assim a lei determina o seu registro ou averbação na matrícula do imóvel. Na verdade, tudo que de alguma forma tenha relevância jurídica para o imóvel e todos que com ele se relacionem, merece ingresso no registro imobiliário.

Nesse contexto, o legislador acertadamente identificou no contrato de locação dois direitos que merecem ser levados a registro. O primeiro é o direito do locatário à vigência da locação em caso de alienação do imóvel a terceiros; o segundo é a preferência do locatário à aquisição do imóvel, caso o proprietário deseje aliená-lo. Note-se que são dois direitos distintos; o primeiro está previsto no art. 8º da Lei de Locações de Imóveis Urbanos (Lei nº 8.245/91), e o seu registro está determinado no art. 167, inciso I, item 3 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73); o segundo encontra-se disciplinado nos arts. 27 a 34 da Lei nº 8.245/91, e a sua averbação está positivada no art. 167, inciso II, item 16 da Lei nº 6.015/73.

Mas por que se praticar dois atos registrais se o contrato de locação é o mesmo? É que o sistema registral imobiliário brasileiro é de registro de direitos, e não de registro de títulos. Em outras palavras, o que se registra ou averba na matrícula do imóvel não é o contrato ou documento celebrado entre as partes (título), mas o direito ou direitos nele contidos. É por isso que ao ser levada ao Registro de Imóveis uma escritura de compra e venda com hipoteca, esta origina dois atos registrais na matrícula; um registro relativo à compra e venda (transmissão do direito de propriedade ao comprador); e outro referente à hipoteca (constituição do direito de hipoteca em favor do credor). Da mesma forma, um contrato de locação tem a possibilidade de originar dois atos distintos na matrícula do imóvel, relativos a dois direitos que não são reais, mas que produzem efeitos jurídicos diretamente sobre o imóvel e seu proprietário.

A cláusula do contrato de locação que impõe ao adquirente do imóvel locado o dever de honrar a locação até seu termo final é uma disposição que extrapola os limites dos direitos e obrigações das partes contratantes (locador e locatário), vinculando um terceiro estranho a essa relação contratual. É justamente por isso que a lei exige que o direito de vigência seja publicizado na matrícula do imóvel, a fim de que o pretenso comprador saiba, de antemão, que terá de respeitar a locação até o fim do prazo contratual.

Porém, conforme dispõe o art. 8º da Lei nº 8.245/91 – e aqui está o âmago da questão –, são necessários dois requisitos para que o direito de vigência seja constituído em favor do locatário. O primeiro é que no contrato haja cláusula expressa constituindo o direito de vigência (este direito não se presume, tem que ser instituído pela vontade das partes); e o segundo é que este direito esteja registrado[1] no cartório de registro de imóveis competente, na matrícula do imóvel locado. Sem esses dois requisitos o locatário não terá reconhecido o direito de permanecer no imóvel, caso este seja alienado. Por isso, o corretor, gestor imobiliário e/ou consultor jurídico deve orientar seu cliente (principalmente se este for o locatário) sobre as vantagens de se fazer o registro do direito de vigência, e, a contrário senso, sobre os riscos do não registro.

A título de exemplo, imaginemos uma locação comercial, cujo locatário investe em benfeitorias e publicidade, fixa seu ponto no imóvel, esperando ali permanecer por anos a fio, entretanto se esquece de incluir no contrato a cláusula de vigência em caso de alienação, ou pior, apesar de ter feito constar tal cláusula no contrato, deixou de registrá-lo. Vem o locador e vende o imóvel a um terceiro que não pretende manter a locação, e esse comprador denuncia a locação dentro do prazo de noventa dias contados da data do registro da aquisição. Nesse caso, não restará alternativa ao locatário, senão desocupar o imóvel no prazo de noventa dias a partir da denúncia. É o que diz a lei (art. 8º da Lei nº 8.245/91), corroborada por farta jurisprudência dos tribunais pátrios.

O direito de preferência à aquisição do imóvel (também chamado de preempção), diferentemente do de vigência, é conferido ao locatário independentemente de cláusula expressa no contrato, sendo inclusive inafastável por disposição contratual, porém é imprescindível a sua averbação na matrícula do imóvel para que possa ter eficácia.

Esse direito confere ao inquilino a preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento de sua intenção de venda e condições do negócio, a fim de que ele possa exercer ou não seu direito.

Caso a preferência seja desrespeitada, o inquilino poderá reclamar perdas e danos ou haver para si o imóvel, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro da venda na serventia imobiliária. Note-se aqui a repercussão na esfera jurídica de terceiro alheio ao contrato de locação, já que o comprador poderá perder o imóvel em favor do locatário, restando àquele apenas o direito de receber de volta o que pagou pelo imóvel. E isto é motivo mais que suficiente para justificar a determinação legal de averbação do direito de preferência na matrícula (art. 167, II, 16, da Lei nº 6.015/73). Vale lembrar, ainda, que se a escritura de compra e venda for lavrada por valor abaixo do realmente acertado pelas partes, configurando sonegação fiscal dos contratantes, o locatário só precisará depositar o valor indicado na escritura para haver para si o imóvel.

Enfim, o registro do direito de vigência da locação em caso de alienação, quando estipulado pelas partes, e a averbação do direito de preferência são medidas obrigatórias, nos termos do art. 169 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), e imprescindíveis para dar efetividade a tais direitos e, assim, conferir segurança não só a seus titulares como a terceiros que porventura tenham interesse no imóvel.

Autor: João Pedro R. S. de Arruda Camara

João Pedro R. S. de Arruda Camara

Registrador de Imóveis substituto em Brasília/DF

Especialista em Direito Registral Imobiliário

Coordenador da ENNORJoão Pedro R. S. de Arruda Camara

Registrador de Imóveis substituto em Brasília/DF

Especialista em Direito Registral Imobiliário

Coordenador da ENNOR

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[1] A Lei nº 8.245/91 fala em averbação do direito de vigência, contudo o art. 167, I, 3, da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Púbicos), c/c art. 576 do Código Civil de 2002, deixam claro que o ato a ser praticado é de registro. 

FERRAÇO QUER AGILIDADE NA TRAMITAÇÃO DO PROJETO QUE REDUZ TAXAS DE MARINHA

O senador Ricardo Ferraço (foto) se reuniu com lideranças empresariais e representantes de entidades de classe dos setores imobiliário e da construção civil, para apresentar um balanço das ações que vêm sendo desenvolvidas com o objetivo de diminuir a carga financeira a que estão sujeitos os ocupantes e foreiros de terrenos de marinha. 

Durante o encontro, realizado em Vitória, Ricardo Ferraço informou aos empresários que o governo federal protocolou, no dia 17 deste, no Congresso Nacional, um projeto de Lei que traz avanços significativos e diminui alíquotas e taxas para ocupantes e foreiros. “Não é a solução para o problema. No entanto, é mais um passo que estamos dando para minimizar os impactos desse famigerado instituto que tanta angústia gera para os cidadãos capixabas e brasileiros”, afirmou o senador. 

O encaminhamento do projeto de Lei foi fruto do trabalho de articulação e convencimento que tem sido feito pelo senador capixaba há mais de dois anos, junto ao Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão, na qualidade de relator das Propostas de Emenda à Constituição que tratam do tema. 

Principais mudanças 

O projeto de Lei encaminhado pelo governo federal ao Congresso possui 17 propostas. 

Ele começará a tramitar na Câmara dos Deputados. “Irei acompanhar de perto sua tramitação, cobrando agilidade na votação e trabalhando para, na medida do possível, aperfeiçoá-lo”, pontuou Ricardo Ferraço. 

Os principais pontos do projeto de Lei que trata dos terrenos de marinha são os seguintes: 

1) Mudança do critério de cobrança da taxa de ocupação: Atualmente, o pagamento da taxa de ocupação é com base na data de inscrição do imóvel. Imóveis inscritos antes de 1988 pagam 2%. Após 1988, 5%. Famílias que ganham até cinco salários mínimos estão isentas da cobrança. A proposta é que seja feita a cobrança de taxa única de 2% para todos os imóveis. A isenção se estende também para empresas enquadradas no SIMPLES, participantes de programas habitacionais públicos, templos religiosos e entidades de interesse social.

2) Mudança na fórmula do cálculo do laudêmio: Hoje, o laudêmio cobrado na transferência de imóveis é de 5% do valor do terreno e da benfeitoria nele existente. A proposta é que o laudêmio passa a ser cobrado somente sobre o valor do terreno. 

3) Parcelamento dos débitos: Atualmente, o débito só pode ser parcelado depois de enviado para a Dívida Ativa da União. A Procuradoria Geral da Fazenda cobra taxa de 20% sobre o valor do principal por custos processuais (fora multa e juros). A proposta é estabelecer a possibilidade de parcelamento de débitos, em até 60 meses, direto pela SPU. 

4) Extinção de dívida de até R$ 10 mil por pessoa: Para cada devedor, será consolidado toda sua dívida com o Patrimônio da União até 31 de dezembro de 2013. Caso o valor seja inferior a R$ 10 mil reais, o devedor terá sua dívida extinta 

Fonte: PMDB Notícias

MERCADO DE IMÓVEIS NÃO CRESCERÁ DE FORMA HOMOGÊNEA

O final do ano passado e o início deste foram marcados por várias ofertas de sucesso de fundos de investimentos imobiliários.

Esse grande número de ofertas levantou dúvidas sobre a possibilidade de se manter um crescimento contínuo dos preços de imóveis no Brasil.

pesar dessa preocupação por parte dos investidores, que é válida, as perspectivas para o setor imobiliário no país são melhores do que o cenário de hoje.

Considerando que os atuais patamares de taxa de juros não deverão se elevar de forma substancial no curto prazo, a procura por investimentos com taxa de retornos mais atraentes continuará no radar dos investidores.

Essa visão de futuro é reforçada pela constatação de que o crédito imobiliário representa atualmente pouco menos do que 6% do PIB (Produto Interno Bruto).

O número não é preocupante quando se compara aos de países desenvolvidos, onde essa participação é muito maior.

CUIDADOS

Na hora de aplicar uma parcela dos seus recursos nesse segmento, porém, os investidores devem tomar alguns cuidados, pois o crescimento do setor imobiliário não deverá ocorrer de forma homogênea neste ano.

O primeiro cuidado que os investidores devem tomar é o de evitar a tentação de alocar seus recursos em projetos, fundos ou empresas que estejam direcionando grande parte de suas aplicações ao programa habitacional Minha Casa, Minha Vida.

Isso porque, apesar da grande demanda dos últimos anos, a margem de resultado desses projetos é baixa e a possibilidade de eventos macroeconômicos afetarem a capacidade de pagamento dos mutuários é relevante.

DEPENDÊNCIA

Além disso, esse setor é bastante dependente de linhas de financiamentos do governo que cada vez mais estarão escassas.

O segundo cuidado é o de não apostar na ideia de que a oferta de imóveis de alto padrão continuará sendo excessiva nos próximos anos.

Com relação a esses imóveis residenciais para público de alta renda, o excesso de unidades disponíveis neste ano decorre da grande quantidade de lançamentos de 2010 e que estão sendo entregues atualmente.

Esse excesso, porém, representa apenas uma acomodação do setor.

O ajuste ocorrerá porque as aprovações de novos empreendimentos por prefeituras de grandes cidades serão inferiores às de 2010 e 2011.

Essa redução fará com que, em 2014, volte a haver um equilíbrio de oferta e de demanda para esse nicho de mercado.

ELEVAÇÃO

Essa tendência de elevação da demanda já pode ser percebida pela velocidade com que as novas unidades lançadas estão sendo adquiridas.

O atual nível de aquisição de residências no lançamento é compatível ao que ocorria em 2010 e 2011 (auge do boom imobiliário residencial no país).

O terceiro e último cuidado é o de não projetar grande alta do valor de locação de imóveis comerciais.

O número de lançamentos desses imóveis continuará a passar por um período de ajuste em decorrência do crescimento do PIB do país, que deverá ficar bem abaixo do previsto pelo governo.

Todavia, a tendência de médio prazo nas principais cidades do país de aumento da demanda fará com que os novos lançamentos sejam completamente absorvidos.

Essa demanda no futuro só afetará a taxa de ocupação, pois o valor do metro quadrado de locação deverá se manter estável pelos próximos anos.

Fonte: Folha de S.Paulo

O VALOR DO IMÓVEL: ARTIGO DO VICE-PRESIDENTE DO IBAPE NACIONAL FREDERICO CORREIA LIMA PUBLICADO NO JORNAL ESTADO DE MINAS

Antes da compra, o bem deve ser avaliado por profissional tecnicamente capaz e sem interesse na negociação.

Para a maioria dos brasileiros, comprar um imóvel é a concretização de um sonho. E um investimento tão importante não pode ser negligenciado. Na hora de escolhê-lo é fundamental estar atento a problemas que desvalorizam o imóvel. Para evitar dores de cabeça no futuro, é recomendado recorrer ao trabalho de um engenheiro avaliador, um profissional que não tem nenhum interesse na negociação e que detém o conhecimento técnico do assunto. Ele faz uma avaliação técnica levando em conta uma série de critérios para ter certeza e determinar o correto valor de mercado do imóvel. O que se ganha com isso é, principalmente, segurança, uma vez que o bem será conceituado a partir de métodos apropriados.

Para avaliação de imóveis urbanos, o profissional deve atender a norma nacional da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) NBR 14.653, buscando informações de mercado mais semelhantes ao bem que será analisado. Os dados pesquisados são analisados por meio de inferências estatísticas ou outras formas como as Redes Neurais Artificiais, que são técnicas computacionais de alta inteligência.

Durante a vistoria no imóvel são observadas suas características e o estado de conservação de todos os sistemas que compõem a edificação, tais como o elétrico e o hidráulico, além da estrutura. O profissional de engenharia avalia se os materiais utilizados na construção são duráveis e se a edificação apresenta vícios construtivos, ou seja, falhas que o tornam impróprio para o uso, ou diminuem sua durabilidade e desempenho. Entre elas estão fissuras, trincas, rachaduras, infiltrações, vazamentos, irregularidades nas instalações e fraturas derivadas de problemas com obras na vizinhança. A identificação de eventuais problemas de manutenção e a necessidade de reformas causam uma desvalorização precoce.

Também é importante observar se existem novas tecnologias e instalações que representam algum diferencial no mercado, como reaproveitamento da água e a utilização da energia solar. Esses itens no futuro não serão considerados apenas como alternativas, eles se tornarão um padrão tendo em vista a economia no longo prazo e o aumento da conscientização e respeito aos recursos naturais renováveis.

Além desse detalhamento, a avaliação auxilia na identificação de características relevantes relacionadas à localização do imóvel. Entre os fatores que influenciam na variação do valor estão a proximidade de locais como shopping, parques, regiões inseguras, avenidas, comércio local, nível de ruído em horários alternados, intensidade do trânsito, acessibilidade e disponibilidade de transportes públicos na redondeza. Com a análise dos dados, o engenheiro avaliador informa ao interessado – seja ele comprador ou vendedor – quais são as vantagens e desvantagens do imóvel em relação ao mercado e quanto cada uma delas impacta, positiva ou negativamente, no preço.

O resultado do trabalho é entregue em um documento denominado Laudo de avaliação, que inclui o valor mais adequado do imóvel, a descrição de cada item vistoriado e os cálculos realizados, para que outros profissionais possam verificar a coerência da análise. Nele também constam as ressalvas importantes, como problemas relativos ao registro e conformidade do empreendimento junto aos órgãos responsáveis, por exemplo. O laudo serve como referência na hora da negociação de compra e venda e também para outros fins como locação, atualização de valor ativo, definição de valor em risco para seguro, garantias hipotecárias, desapropriação, indenizações, partilha de bens, entre outros.

IBAPE NACIONAL: Postado em Notícias e Destaques

ROTEIRO BÁSICO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

1) Definição do empreendimento.
2) Localização do terreno
3) Informação básica da Prefeitura - quadro II da NBR 12.721

4) Estudo de viabilidade econômica e financeira (preliminar)
      4.1 Determinação da área real privativa
      4.2 Determinação da área equivalente
      4.3 Composição dos preços das unidades autônomas
      4.4 Cálculo do custo da construção
      4.5 Cálculo das frações ideais
      4.6 Cálculo da área sub-rogada
      4.7 Cálculo das receitas da incorporação
      4.8 Cálculo das despesas da incorporação
      4.9 Resultado da incorporação
      4.10 Modelo resumido

5) Contato com o proprietário: proposta para compra ou sub-rogação
6) Negociação e fechamento do negócio
7) Projeto de arquitetura
8) Especificações básicas de materiais
9) Orçamento detalhado do custo da construção
10) NBR 12.721 - Quadros I A VII
12) Estudo de viabilidade
13) Contrato com os adquirentes
14) Convenção de condomínio
15) Procuração do proprietário do terreno

16) Montagem do memorial de incorporação (Art. 32)
     16.1 Requerimento de arquivamento da documentação
     16.2 Art. 39 - Parágrafo único
     16.3 Declaração de carência
     16.4 Histórico dos títulos de propriedade
     16.5 Atestado de idoneidade financeira
     16.6 Declaração sobre vagas de garagem
     16.7 Relações de frações ideais

17) Registro do memorial de incorporação no cartório
18) Tabela de vendas
19) Obtenção do registro do memorial de incorporação
20) Efetivação das vendas
21) Realização da primeira assembléia para início da construçao e eleição
     da Comissão de representantes
22) Início da construção
23) Gerenciamento do empreendimento
24) Obtenção do "habite-se" e CND do INSS com averbação em cartório
25) Outorga das escrituras

ESPECIALISTA FALA EM "LONGO E TENEBROSO INVERNO" NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Samy Dana

Sempre existiu no Brasil um impulso a favor da aquisição de imóveis, relacionado ao sonho da casa própria e à crença de que representam segurança financeira. 

Sabendo disso, instituições saíram no lucro oferecendo crédito imobiliário em larga escala, com financiamentos caros e prolongados.

A concessão de empréstimos era bastante rigorosa. As instituições financeiras, preocupadas com a inadimplência, exigiam incontáveis pré-requisitos para emprestar.

Há pouco mais de dez anos, financiava-se um imóvel de R$ 150 mil com parcelas mensais de R$ 3.300. Hoje, com maior facilidade de crédito e com prazos maiores, parcela-se R$ 425 mil com os mesmos R$ 3.300 por mês.

O mercado atual parece mais vantajoso, mas a realidade é que os preços dos imóveis subiram, e o lucro, que antes era dos bancos, foi transferido para as construtoras. 

Mesmo com as taxas atuais, financiar um imóvel pode significar pagar mais do que o dobro de seu valor inicial. Um apartamento de R$ 500 mil, quando financiado com entrada de 10% mais 360 parcelas (30 anos) com 0,72% de juros mensais passa a ter o valor final de R$ 1,2 milhão.

Porém, o mercado imobiliário brasileiro tem apresentado desaceleração nas vendas. Especuladores estão começando a vender seus imóveis nos valores atuais com medo da queda abrupta de preços.

Ainda há muitos que querem rendimentos maiores e não aceitam vendê-lo a um valor igual ao que pagaram.

Eles sofrerão dificuldades em breve. Mesmo aos olhos do consumidor que busca o imóvel próprio, já não é tão atraente adquiri-lo aos preços atuais.Com uma taxa de aluguel próxima a 0,3%, tem valido mais a pena deixar o dinheiro na poupança -que paga 0,4%- do que comprar um apartamento.

Os valores estão quase batendo no teto, e depois dele vem o abismo. Quem estiver pronto poderá salvar um pouco de capital para aplicar em outras formas de investimento no futuro, mas os mais teimosos e gananciosos enfrentarão, em breve, um longo e tenebroso inverno financeiro. 

Autor: Samy Dana / Ph.D em business e professor da Fundação Getulio Vargas

Fonte: Folha de S. Paulo

A HIPOTECA E A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEIS: QUAL A MELHOR GARANTIA?

O crescimento da atividade da construção civil verificado nos últimos anos decorre de vários fatores: oferta de crédito, queda de juros, crescimento da renda, políticas governamentais de incentivo e, creio, o interesse de investidores nacionais e estrangeiros.

Dentre esses fatores, influencia o investidor no interesse pelo mercado imobiliário, a certeza do retorno pela segurança jurídica criada por mecanismos que garantam a retomada do bem em caso de atraso no pagamento das parcelas do financiamento.

Em relação à garantia imobiliária, a legislação brasileira prevê a hipoteca (prevista no Código Civil, arts. 1.473 a 1.501) e a alienação fiduciária de imóveis (Lei Federal nº 9.514/97).

A utilização de uma ou outra garantia é uma opção das partes ou, normalmente, do agente financeiro que empresta o dinheiro para a aquisição do imóvel.

Obviamente, quando a opção é do agente financeiro, o que se busca é a maior segurança na rápida retomada do bem em caso de falta de cumprimento do contrato de financiamento.

Neste caso, a escolha tem sido pela alienação fiduciária de imóveis, sobretudo porque pode ser contratada por pessoa física e pessoa jurídica em qualquer posição de credor ou devedor, inclusive, por pessoa jurídica não integrante do Sistema Financeiro Imobiliário.

Além disso, na hipótese de descumprimento do contrato de alienação fiduciária de imóveis, a sua execução (cobrança) dar-se-á toda perante o Cartório do Registro de Imóveis, isto é, fora da via judicial já tão congestionada e lenta (com exceção da ação de reintegração de posse).

Na hipoteca, é obrigatória a execução do contrato pela via judicial que não possui mecanismos para entregar, com celeridade, o capital emprestado pelo credor.

Durante a longa e lenta ação judicial, na hipoteca o devedor usufrui normalmente do bem, não havendo previsão legal de valor compensatório para o prazo de ocupação após a falta de pagamento do financiamento.

Na alienação fiduciária de imóveis, por sua vez, a legislação prevê que o devedor deverá pagar ao credor o equivalente a um por cento da avaliação contratual do imóvel, até a desocupação.

Enfim, não é à toa que grande parte dos contratos de financiamentos imobiliários tenham sido ajustados com a garantia da alienação fiduciária.

Embora não se possa negar vantagens e desvantagens em ambos os institutos e até, eventualmente, a conveniência da escolha da hipoteca em casos pontuais, a verdade é que a alienação fiduciária de imóveis teve grande influência na oferta de crédito para financiamentos de aquisição de imóveis, certamente porque trouxe ao investidor os atrativos da certeza e segurança necessárias e até então inexistentes. 

Por Sergio Eduardo Martinez,

Advogado (OAB/RS nº 32.803) 
sergioeduardo@martinezadvocacia.com.br
http://www.martinezadvocacia.com.br/blog/index.php/a-hipoteca-e-a-alienacao-fiduciaria-de-imoveis-qual-a-melhor-garantia/

Postagem Relacionada:

http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2012/01/saber-direito-alienacao-fiduciaria-e-o.html

CRECI ESCLARECE Nº. 100: PROPOSTA

O PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL QUE CONTRATA IMOBILIÁRIA PARA ADMINISTRAR SEUS INTERESSES É O DESTINATÁRIO FINAL DO SERVIÇO PRESTADO

Acompanhando o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) incide nos contratos de administração imobiliária, pois o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final do serviço prestado, o que revela sua condição de consumidor. 

No caso julgado, a empresa Apolar Imóveis Ltda. questionou decisão do Tribunal de Justiça do Paraná, sustentando que o proprietário que contrata imobiliária para administrar seu imóvel não se enquadra no conceito de consumidor, por não ser o destinatário final econômico do serviço prestado. 

A ação discutiu a natureza abusiva de cláusula estabelecida em contrato de adesão.  Em seu voto, o relator admitiu que os conceitos de consumidor e de fornecedor, mesmo depois de passados mais de 20 anos da edição do CDC (Lei 8.078/90), ainda provocam divergências e dúvidas quanto ao alcance da relação jurídica estabelecida entre as partes.“Saber se o destinatário final de um produto ou serviço se enquadra no conceito de consumidor é compreender, além da sua destinação, se a relação jurídica estabelecida é marcada pela vulnerabilidade da pessoa física ou jurídica que adquire ou contrata produto ou serviço diante do seu fornecedor”, ressaltou o ministro em seu voto.

"De acordo com o relator, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, na qual convivem características de diversas modalidades contratuais típicas, como corretagem, agenciamento, administração e mandato, não se confundindo com a locação imobiliária.

Relações distintas
Para Villas Bôas Cueva, são duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida com o proprietário de um ou mais imóveis, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. Assim, a prestação de serviços é uma relação autônoma, que pode até não ter como objetivo a locação daquela edificação. 

Segundo o relator, normalmente, mas não sempre, a administração imobiliária envolve a divulgação, a corretagem e a própria administração do imóvel com vistas à futura locação. Sendo assim, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico do serviço, pois remunera a expertise da contratada e o know-how oferecido em benefício próprio. 

Não se trata propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem. Citando doutrina e precedentes, o ministro enfatizou que, além da locação do imóvel, a atividade imobiliária também pode se resumir no cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas na conservação do bem, na sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, em simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono.

Vulnerabilidade
A Turma entendeu que, diante de tal abrangência, somente circunstâncias muito peculiares e especiais seriam capazes de afastar a vulnerabilidade do contratante e justificar a não aplicação do CDC nesses casos, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada, seja porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período. “Portanto, sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece evidente que o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição de consumidor”, concluiu o relator.

Fonte: STJ

CLÁUSULAS RECORRENTES EM CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA - ESTUDO DE CASO

I- INTRODUÇÃO

O presente parecer visa a examinar algumas cláusulas de um contrato de compra e venda de imóveis na planta, utilizando, para tanto, as normas constantes no Código Civil Brasileiro de 2002, os princípios que regem os contratos e a Lei nº 10.391/2004, que trata do patrimônio de afetação.
O caso, objeto desta análise, envolve cláusulas bastante comuns no dia-a-dia de quem compra bens imóveis na planta. Daí porque surge a necessidade de sermos juridicamente bem assistidos ao celebrarmos contratos com construtoras ou incorporadoras.
Para o estudo do caso, ilustramos algumas cláusulas recorrentes em contratos desta espécie, analisando-as sob a ótica do Direito Civil, visto que optamos privilegiar neste parecer a doutrina civilista, escapando de nossa pretensão adentrarmos na esfera consumeirista. Eis as cláusulas a que aludimos, encontradas em contratos desta espécie:
X.1 A VENDEDORA poderá pleitear, a seu exclusivo critério, concessão de financiamento à produção, o que implicará a outorga de garantias, conforme adiante mencionado.
X.1.1 A responsabilidade do pagamento do financiamento à produção é inicial e exclusivamente da VENDEDORA, podendo ser objeto de seu repasse (sub-rogação na pessoa do COMPRADOR).
X.2 Referida hipoteca ou alienação fiduciária abrangerá a totalidade do terreno e todas as unidades autônomas que integram o empreendimento, entre elas aquela ora compromissada à venda ao COMPRADOR.
X.3 Diante de todo o exposto, o COMPRADOR DECLARA SUA EXPRESSA CIÊNCIA dos fatos narrados pela VENDEDORA e sua EXPRESSA, IRREVOGÁVEL e IRRETRATÁVEL ANUÊNCIA à futura hipoteca ou alienação fiduciária que a VENDEDORA constituirá em favor do agente financiador para garantia do financiamento à produção, que inclusive compreenderá a unidade autônoma, ora compromissada à venda ao COMPRADOR.
X.4 Se necessário for, o COMPRADOR ratificará sua anuência, ora manifestada, no contrato de financiamento à produção.
X.5 Se e quando for assinado e registrado o contrato com o agente financiador, a VENDEDORA encaminhará cópia de seu inteiro teor ao COMPRADOR.
Desta feita, primeiramente, serão expostas as conclusões possíveis caso o contrato seja realmente celebrado por adesão. Aí serão aplicados os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva ao caso concreto, ora apresentado. Depois, apresentarei as possíveis ambigüidades e/ou contradições presentes nas cláusulas, bem como tratarei sobre a existência de previsão do disposto no art. 424, do Novo Código Civil (renúncia antecipada do aderente ao direito resultante da natureza do negócio.
Por fim, pretende-se mostrar possíveis conseqüências em virtude da falência da vendedora, citando o advento da Lei 10.391/2004 que trouxe uma grande inovação no mundo jurídico imobiliário, qual seja, o patrimônio de afetação. Este, conforme veremos a seguir, tranqüilizou pessoas que evitavam compra imóveis na planta desde o advento da falência da ENCOL.

II – POSSÍVEIS CONSEQÜÊNCIAS CASO O CONTRATO EM QUESTÃO SEJA CELEBRADO POR ADESÃO

Normalmente, quando duas pessoas, jurídicas ou privadas, desejam celebrar contratos discutem livremente as cláusulas e, aceitando-as, assinam o ajuste.
Ocorre que, em virtude de uma demanda exorbitante de contratos semelhantes que muitas empresas pactuavam, dentre elas, bancos, construtoras, etc., adveio o contrato de adesão, cuja liberdade das partes é bem minimizada.
Segundo exposição de Orlando Gomes (1972, p. 3):
“Contrato de adesão é o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas, formuladas antecipadamente, de modo geral e abstrato, pela outra parte, para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações concretas.”
A explicação deste mestre é perfeita no sentido de que, de fato, as partes não discutem cláusulas, que são pré-formuladas pela empresa contratada. Elas apenas aderem ao que já está escrito, submetendo-se, algumas vezes, a aberrações jurídicas, que já são objeto de nulidade.
Ressalte-se que, as cláusulas de um ajuste, enquanto o contrato não for aderido por algum comprador, ainda não configura contrato de adesão, recebendo, tão-somente, a denominação de condições gerais. Estas só passam a ter eficácia jurídica quando existe a adesão por parte do comprador.
No caso em tela, por exemplo, as cláusulas expostas para análise, são bastante comuns em contratos de compra e venda de imóveis que são objeto de uma incorporação e posterior construção.
Desta feita, aderindo o comprador ao contrato, as conclusões poderão ser as mais variadas possíveis, dependerá de como as partes se comportarão ao longo da construção, ou seja, se cumprirão as cláusulas contratuais.
Ab initio, vislumbra-se nas cláusulas violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, na medida em que impõe ao comprador obrigações capazes de lesá-lo ou de ferir o seu direito. Vejamos, senão, o que dispõem os arts. 421 e 422, do Código Civil:
“Art. 421 - A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.
Art. 422 - Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
Segundo o princípio da função social dos contratos, o contrato deve ser útil ao interesse público, ou seja, ainda que a autonomia da vontade das partes tenha que ser respeitada, esta nunca poderá prevalecer em relação à ordem social mais justa. Ao Poder Judiciário caberá contratar o conteúdo contratual sempre que este violar a função social exigida pela lei.
Para reforçar o disposto no art. 421, do Código Civil, o art. 2035 do mesmo Código dispõe que “nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”.
Para Paulo Lobo, o referido princípio “determina que os interesses individuais das partes sejam exercidos em conformidade com os interesses sociais, sempre que estes se apresentem”.
Analisando as cláusulas do contrato de compra e venda de imóveis, verificam-se possibilidades de o comprador vir a ser prejudicado por força da cláusula. Por exemplo, na X.3, a compradora declara expressa, irrevogável e irretratável anuência às garantias constituídas em favor do financiamento bancário, sendo que uma delas é a hipoteca ou a alienação fiduciária da sua própria unidade. Se, porventura, o comprador terminar de pagar o imóvel antes que a construtora quite o agente financiador e, portanto, cancele a hipoteca, ele não poderá obter a propriedade do bem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A primeira parte desta mesma cláusula também padece de legalidade no momento em que obriga o comprador a declarar sua expressa ciência dos fatos narrados pela vendedora. A referida cláusula é conhecida por “cláusula de presunção de conhecimento” e impede que, em uma ação que conteste a cláusula, o ônus da prova seja invertido.
Outra cláusula que representa claramente a ofensa ao princípio da função social dos contratos é a X.2 que dispõe que a hipoteca ou a alienação fiduciária abrangerá a totalidade do terreno e de todas as unidades autônomas que integram o empreendimento.
Se a garantia dada ao financiamento firmado entre agente financiador e a incorporadora for a hipoteca, a referida cláusula é nula, pois, conforme a Súmula 308, do STJ: “ A hipoteca firmada entre construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
A referida Súmula ensejou inúmeros benefícios àqueles compradores de imóveis na planta, cujo contrato continha cláusulas como a X.2. É que quando a incorporadora não pagava o financiamento, restava ao comprador a responsabilidade de quitar o mencionado débito.
Por conta disto, o STJ entendeu que a hipoteca não seria válida, sob o fundamento de que:
“regras gerais sobre hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro de habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora”.
Se a garantia dada for a alienação fiduciária, não existe norma ou decisão que trate o caso da mesma forma que a Súmula 308, do STJ. Nesse caso, se houver inadimplência por parte da incorporadora, o banco terá a propriedade do bem? Esta é mais uma incerteza no mundo jurídico da compra e venda de imóveis na planta.
Diante disso, percebe-se que se esse mesmo contrato for aderido por várias pessoas, como normalmente acontece, as cláusulas “abusivas” passam a se disseminar entre outros adquirentes, o que poderá acarretar prejuízos a várias pessoas. Onde fica, então, o interesse social?
A boa-fé objetiva também é violada neste contrato no momento em que neste constam cláusulas preestabelecidas, capazes de lesar a parte compradora, consoante visto acima. Orlando Gomes, mais uma vez, declara que “ao princípio da boa-fé empresta-se ainda outro significado... que as partes devem agir com lealdade e confiança recíprocas.”
Todas as cláusulas retromencionadas são exemplos de violação da boa-fé objetiva. A X.1.1, por exemplo, a ofende quando dispõe que a responsabilidade pelo financiamento da construtora poderá ser repassado ao comprador. A referida declaração é, além de tudo, ambígua, conforme veremos na próxima questão. A X.2 quando o vendedor, ao impor ao comprador uma cláusula contrária a entendimento dos Tribunais Superiores, vai de encontro com um comportamento probo e leal.
Vejamos, senão, o que aduz o Egrégio Superior Tribunal de Justiça ao tratar da teoria da lesão do contrato:
“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. ART. 535, II, DO CPC. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. ART. 460, DO CPC. SENTENÇA EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E CONTRATO DE MÚTUO. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. CONJUNTO HABITACIONAL PARQUE DOS COQUEIROS/RN. SÚBITA ELEVAÇÃO DE PREÇO DAS UNIDADES  HABITACIONAIS. SÚMULAS 05 E 07/STJ. 1.  Inexiste ofensa ao art. 535 do CPC, quando o Tribunal de origem, embora sucintamente, pronuncia-se de forma clara e suficiente sobre a questão posta nos autos. Ademais, o magistrado não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos trazidos pela parte, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão. 2. Inocorre violação do art. 460 do CPC se o aresto recorrido decide a lide nos limites do pedido formulado. 3.A lesão parcial do contrato determina a retirada da cláusula representativa do vício, in casu, consistente em aumento de 47%, desconhecido dos mutuários  e abusivo. ( Precedentes da Corte). 4. A teoria da lesão do contrato incide quando um dos contratantes é levado à realização de avença que lhe seja excessivamente desfavorável, o que em regra ocorre nos contratos de adesão, em que uma das partes é destituída da liberdade de estipular o conteúdo do contrato, como sói ocorrer com o mútuo oneroso. 5. A aferição da violação dos dispositivos apontados como infringidos impõe cognição fática, o que esbarra  nas Súmulas 5 e 7 deste Eg. STJ. 6. Recurso especial não conhecido.”
A violação de princípios como os que foram tratados acima ensejam o desequilíbrio das relações contratuais. O equilíbrio estabelece-se quando um dos contratantes não aufere vantagem manifestamente excessiva em relação ao outro, permanecendo firme o ideal de justiça que envolve nosso ordenamento jurídico.
Posto isto, não restam dúvida de que, ao assinar o contrato com as cláusulas, ora analisadas, o comprador poderá estará aderindo obrigações e anuindo atitudes que violam princípios basilares do Direito Contratual.

III-AMBIGUIDADES E/OU CONTRADIÇÕES PRESENTES NAS CLÁUSULAS

Diz o art. 423, do Código Civil Brasileiro que “quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente”.
Analisando as cláusulas do contrato de compra e venda de imóveis na planta, verifica-se que existem ambigüidade e contradição em seu bojo. Tal fato acontece na cláusula X.1.1 que trata da responsabilidade pelo pagamento do financiamento à produção, cuja redação é “a responsabilidade do pagamento do financiamento à produção é inicial e exclusivamente da vendedora, podendo ser objeto de repasse (sub-rogação na pessoa do comprador)”. E, ainda que, além desses defeitos, em minha opinião, esta cláusula apresenta omissão ao deixar de informar em que casos haverá a subrogação da responsabilidade da pessoa do comprador. Vejamos:
A contradição é percebida logo no início da cláusula quando responsabiliza exclusivamente o vendedor pelo pagamento do financiamento e depois afirma que este poderá ser repassado ao comprador. A contradição deve ser interpretada de modo a beneficiar o adquirente e aderente, ou seja, a pagamento do financiamento deverá limitar-se tão-somente ao vendedor.
Verifica-se a ambigüidade com a possibilidade do repasse ao comprador. Mas repasse de quê? A cláusula não deixou claro isso, possibilitando, assim, dupla interpretação.  A primeira no sentido de que o comprador ficará responsabilizado pelo pagamento do financiamento e a segunda no sentido de que, em caso de não pagamento da Construtora, o valor do contrato pago pelo comprador será repassado diretamente para a Construtora. Esta última interpretação é o que conhece por cessão de créditos.
Com uma simples leitura do texto, parece que a interpretação da cláusula é a primeira, qual seja, a de que o comprador ficará responsabilizado pelo pagamento do financiamento. Entretanto, a interpretação mais favorável ao aderente é a segunda, devendo, portanto, esta ser aplicada ao caso concreto.

IV-EXISTÊNCIA, NAS CLÁUSULAS, DE PREVISÃO DE RENÚNCIA ANTECIPADA DO ADERENTE AO DIREITO RESULTANTE DA NATUREZA DO NEGÓCIO.

Segundo Arnaldo Rizzardo (2005, p.107), “não são válidas as cláusulas que impõem a renúncia antecipada de qualquer direito; as que limitam o emprego de medidas judiciais; as desvantajosas e as leoninas. Nem surtem efeitos as que encerrem falta eqüidade nas prestações e limitam a perspectiva de futura discussão”.
Analisando as cláusulas do contrato de compra e venda de imóvel na planta, verificam-se que a X.2, a X.3 e a X.4 se coadunam com o disposto no art. 424, do Código Civil Brasileiro, que diz que “nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio”.
A X.2, conforme verificado acima, refere-se à garantia do financiamento pactuado entre a incorporadora e o agente financeiro. Segundo a cláusula, essa garantia incidirá sobre o terreno e as unidades autônomas. Na segunda parte da X.3, a compradora declara sua expressa, irrevogável e irretratável anuência à futura garantia.
Considerando estas cláusulas em conjunto, percebe-se que elas são desvantajosas para o comprador por vários motivos. Se, porventura, a incorporadora inadimplir o contrato de financiamento, o imóvel do comprador garantirá a dívida, ainda que ele já esteja totalmente quitado perante a construtora.
Se o imóvel ainda não estiver quitado por parte do comprador, da mesma forma a sua unidade autônoma ou fração ideal (se o imóvel não foi construído) garantirá o débito.
Em virtude de tais fatos é que o Superior Tribunal de Justiça “A hipoteca firmada entre construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
A referida Súmula ensejou inúmeros benefícios àqueles compradores de imóveis na planta, cujo contrato continha cláusulas como a X.2. É que quando a incorporadora não pagava o financiamento, restava ao comprador a responsabilidade de quitar o mencionado débito.
Por conta disto, o STJ entendeu que a hipoteca não seria válida, sob o fundamento de que:
“regras gerais sobre hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro de habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora”.
Diante dos comentários acima realizados, verifica-se completa nulidades das cláusulas X.2 e X.3, parte final.
A parte inicial da cláusula X.3 também viola o disposto no art. 424, do CC ao impor ao comprador a declaração de sua expressa ciência dos fatos narrados pela vendedora ao longo contrato. Essa cláusula costuma estar em muitas avenças e comumente denominada de cláusula de presunção de conhecimento.
Não obstante sua freqüência dos contratos, ela deve ser considerada nula por estipular renúncia antecipada do comprador de discutir posteriormente as cláusulas em juízo. Conforme entendimento de Arnaldo Rizzardo (2005, p.107):
“A ninguém se permite decidir por outrem um direito pessoal, nem assumir compromisso de eterna validade de cláusulas contratuais. Os beneficiários ou sucessores não são obrigados a acatar a deliberação do contratante, coisa que a este se comina, pois imprevisível o futuro, embora tenha renunciado o direito de impugnar possíveis alterações do estatuto”.
Diante do exposto, conclui-se que as cláusulas, ora analisadas, são nulas em virtude de o contrato ensejar desvantagens e renúncia antecipada a direito resultante da natureza do negócio ao comprador.

V- FALÊNCIA DA VENDEDORA E PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Primeiramente, é imprescindível iniciar este tópico apresentando o conceito de incorporação imobiliária como ”a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
O caso, ora analisado, trata-se de um típico caso de incorporação imobiliária, onde o vendedor, incorporador/construtor, celebra contrato de compra e venda de imóvel com o comprador, cujo objeto é a fração ideal que corresponderá a uma unidade autônoma.
Assim, quando uma construtora deseja realizar um empreendimento imobiliário destinado à venda das frações ideais, ela deve, antes de lançá-lo, registrar a incorporação na matrícula do imóvel no Ofício de Registro de Imóveis competente. Para tanto, deve anexar a Serventia uma série de documentos que comprovem a idoneidade do incorporador. Uma vez registrada a incorporação é que serão iniciadas as vendas aos possíveis adquirentes.
Não obstante ser esta uma prática corriqueira no mercado e que dá certa segurança para quem está adquirindo o imóvel, muitas vezes a incorporadora, que muitas vezes é a mesma construtora, entrava em processo de falência. A massa falida da empresa arrecadava o empreendimento, isto é, todo o patrimônio dos adquirentes das futuras unidades imobiliárias.
Em virtude disso é que, em 2 de agosto de 2004, foi editada a Lei nº 10.931, a qual regulamentou o patrimônio de afetação, cujo conceito, a opinião de Chahub (2003, p.81), é “uma universalidade de direitos e obrigações destinada ao cumprimento de determinada função, que opera integrada com o patrimônio geral”.
Na incorporação imobiliária, a função do patrimônio de afetação é dar segurança aos compradores em relação à conclusão e entrega da obra, respondendo pelo resultado com o patrimônio geral. Segundo Pedro Elias Avvad (2006, p.599):
“O lucro que vier a ser apurado com a incorporação, uma vez liquidado o patrimônio de afetação, atendimento dos direitos e obrigações, pertence ao incorporador. Se não for suficiente o patrimônio de afetação, o incorporador terá que extrair bens de seu patrimônio geral para atender aos compromissos decorrentes da construção das unidades”.
De fato, não há dúvida da segurança jurídica que os adquirentes de imóveis comprados na planta têm desde o advento desta nova Lei.
Somente a título de curiosidade, Pedro Elias Avvad (2006, p. 601) acrescenta que:
“O incorporador pode segregar o patrimônio antes de começar a negociar as unidades, fazendo-o logo que arquivado o memorial de incorporação do Registro de Imóveis, passando, então, o terreno, as acessões, as receitas provenientes de vendas das unidades a formar um núcleo patrimonial que, embora pertencente ao patrimônio geral do incorporador, tem autonomia e individualidade próprias”.
Desta feita, estando a incorporação devidamente registrada na matrícula do imóvel e havendo falência da incorporadora, o patrimônio de afetação não será arrecadado pela massa falida, podendo a obra ser concluída com os recursos existentes ou com os pagos pelos adquirentes.
Não obstante todos os comentários acima mencionados acerca das vantagens trazidas com advento do patrimônio de afetação, este instituto ainda não é unanimidade entre as incorporadoras, pois muitas fazem o empreendimento sem formalizá-lo. Nesse caso, se a empresa vai à falência, a obra poderá continuar, desde que os próprios adquirentes assumam o “problema”, formando uma Comissão de Representantes e contratando uma nova construtora (caso a incorporadora falidas seja a mesma construtora) para continuar a obra.

VI - CONCLUSÃO

Neste parecer foram analisadas algumas cláusulas retiradas de um contrato de compra e venda de imóveis de acordo com as normas do Código Civil Brasileiro e a Lei que instituiu o patrimônio de afetação.
Primeiramente, foram expostas algumas conclusões caso o comprador aderisse às cláusulas, ora estudadas. Vislumbrou-se aí a violação aos princípios da boa-fé, da função social do contrato e do equilíbrio contratual.
Depois foi analisada a presença de cláusulas ambíguas e contraditórias, bem como aquelas de declaram renúncia antecipada a direito que resulte do próprio contrato.
Por fim, foram elencadas as possíveis conseqüências decorrentes da falência da empresa vendedora. Nesse momento, apresentou- se o conceito de patrimônio de afetação, suas características e a relação entre este instituto e o caso, ora analisado.

 

Autor: Leonardo Ayres Santiago Assistente Jurídico da Presidência do TRT/RJ - Analista Judiciário; Especialista em Direito da Administração Pública pela Universidade Federal Fluminense e em Direito Processual Civil pela UVA; Bacharel em Direito pela Universidade Federal do Rio de Janeiro.
Fonte: Revista Âmbito Jurídico