MULTIPLE LISTING SERVICE NO MUNDO

Um serviço de listagem múltipla (MLS, sistema de listagem múltipla ou serviço de listagem múltipla) é um conjunto de serviços que permite aos corretores de imóveis estabelecer ofertas contratuais de compensação (entre corretores), facilita a cooperação com outros corretores, acumula e dissemina informações que permitem avaliações, e é uma facilidade para a correlação ordenada e divulgação de informações de bancos de dados para melhor servir os corretores e aos clientes. Uma base de dados de listagem múltipla e software é usado por corretores de imóveis no mercado imobiliário ou em outras indústrias, representando os vendedores sob um contrato de listagem, de amplamente compartilhar informações sobre as propriedades com outros corretores que podem representar um potencial comprador ou desejo de cooperar com o corretor do vendedor em encontrar um comprador para a propriedade ou ativo. Os dados de listagem armazenados em um banco de dados serviço de listagem múltipla é a informação de propriedade do corretor que tenha obtido um acordo de listagem com o vendedor de uma propriedade.

De acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis dos EUA, no final de 1800, corretores de imóveis reuniram-se na sede de suas associações locais para compartilhar informações sobre as propriedades que eles estavam tentando vender. Eles concordaram em compensar outros corretores que ajudariam a vender essas propriedades, nascendo assim a primeira MLS, baseada em um princípio fundamental que é exclusivo para organizações imobiliárias: Ajude-me a vender o meu estoque e eu vou ajudá-lo a vender o seu.

Visto mais amplamente nos Estados Unidos e Canadá, mas que se estende para outros países, tais como o Reino Unido, MLS é encontrado em uma variedade de formas. A MLS típica combina as listas de todas as propriedades disponíveis, que são representados por corretores que são simultaneamente membros desse sistema MLS e de uma associação imobiliária nacional, tais como os EUA National Association of Realtors (NAR), Canadian Real Estate Association (CREA) e da Rede Independente do Reino Unido de Agentes Imobiliários (INEA).

Não há na MLS uma única autoridade, e o formato de dados não é universal. No entanto, no mercado imobiliário há um padrão de dados, o Real Estate transação padrão, que está sendo implantado entre muitos MLSes na América do Norte. Os muitos bancos de dados locais e privadas, utilizando XML feeds de dados de entrada e saída através de listas de agentes, alguns dos quais são controlados por associações únicas de corretores de imóveis ou agrupamentos de associações (que representam todos os corretores de uma determinada comunidade ou região ou por corretores de imóveis que são referidos coletivamente como a MLS em razão do compartilhamento de dados ou o acesso recíproco acordado.

Propósito e benefícios
O objetivo principal de uma MLS é fornecer um mecanismo para publicar uma oferta unilateral de determinado imóvel por um corretor participante da lista, para os outros participantes da MLS. Em outras palavras, a taxa de comissão que é oferecida pelo corretor que detém o imóvel está publicada na MLS e acessível a outros corretores cooperantes. Esta oferta de compensação é considerada uma obrigação contratual, no entanto, pode ser negociada entre o corretor do vendedor e o corretor que representa o comprador. Uma vez que a comissão para uma transação bem como as características da propriedade estão contidas no sistema MLS, é importante a manutenção desses dados precisos e atualizados.

O benefício adicional da MLS é que um assinante MLS pode procurar um MLS e recuperar informações sobre todos os imóveis para venda por todos os corretores participantes. Sistemas MLS contém centenas de campos de informação sobre as características de uma propriedade. Estes campos são determinados por profissionais do setor imobiliário que tenham conhecimento e experiência no mercado local, enquanto websites contêm apenas um pequeno subconjunto de dados de propriedades.

Limitações de acesso e outras críticas
A maioria dos sistemas MLS restringe a participação e acesso a corretores de imóveis (e seus agentes), que estão devidamente licenciados pelo estado (ou província), são membros de um conselho local ou associação de corretores de imóveis, e são membros da associação comercial nacional aplicável (por exemplo, , NAR ou CREA). O acesso está se tornando mais aberto com sites da internet ofertando ao público a capacidade de visualizar listagens MLS . Porém, ainda permanece alguma limitação de acesso à informação dentro das MLSes, geralmente, apenas os agentes que são compensados ​​proporcionalmente ao valor da venda têm livre acesso à base de dados MLS. Muitos fóruns Web públicos têm uma capacidade limitada em termos de revisão de propriedades comparáveis, preços de vendas passadas ou estatísticas mensais de fornecimento. Isto representa a pedra angular de vários argumentos em curso sobre a saúde atual do mercado imobiliário, que estão centradas na informação livre e aberta, necessária para que a compra e venda entre as partes possa garantir preços justos negociados durante o fechamento e em última análise, permitindo uma estabilidade e uma menor volatilidade do mercado.

A pessoa que vende sua propriedade de forma direta - sistema FSBO, sem a intermediação de um corretor, não pode colocar um anúncio do imóvel diretamente em um MLS. Um exemplo de uma exceção a esta prática geral é a MLS nacional de Espanha , AMLASpain, onde listagem FSBO são permitidos. Da mesma forma, um corretor credenciado que opta por não participar da associação comercial, nem operar um negócio dentro das regras da associação, não pode juntar-se a maioria dos MLSes. No entanto, existem muitos corretores e serviços online que oferecem aos vendedores FSBO a opção de listar suas propriedades em seu banco de dados MLS local, pagando uma taxa fixa ou utilizando-se de outro método de compensação não-tradicional.

No Canadá, o CREA está sob escrutínio e investigação do Bureau de Concorrência e contencioso por um membro ex-CREA e Realtysellers imobiliários de corretagem (Ontario) Ltd., para o controle da organização sobre o sistema MLS canadense. Em 2001, uma resolução da empresa imobiliária Realtysellers (Ontario ) Ltd. foi exarada, reduzindo o papel dos agentes e as comissões de compradores e vendedores. A corretora depois de desligar-se do sistema acionou um processo de US $ 100 milhões contra CREA e TREB, alegando violação de um acordo fora dos tribunais que as partes haviam firmado em 2003.

A Associação Filipina de Conselhos de Corretores de imóveis (PAREB) opera o RPMLX, uma MLS para as Filipinas.

No Vietnã a Multiple Listing Service foi iniciada em 2010. A MLS no Vietnã é baseada em torno do modelo dos EUA, com algumas mudanças para adaptar-se às diferentes condições locais de mercado. Em particular, o sistema suporta agências abertas e anúncios, bem como MLS listagens e o mercado atual opera principalmente com o modelo de agência aberta. A venda direta pelo proprietário-FSBO, no entanto, não é permitida.

No Reino Unido, MLS - Sistemas de lista múltipla existem através de alguns dos fornecedores e agentes de software, mas muitas só têm desenvolvido seu software como para trabalhar em uma única empresa (seja um ou mais escritórios). O problema é que a maioria dos pacotes de software para os agentes não lhes permitem compartilhar dados entre os participantes de outras empresas corretoras, de modo que MLS no Reino Unido está em fase inicial e uma plataforma de dados está sendo criada pela INEA (Rede Independente de agentes imobiliários) e estão trabalhando com 2/3 dos principais fornecedores de software, o que significa que o último agente pode selecionar outros agentes para enviar e receber MLS listagens compartilhadas. Até a iniciativa da INEA a maioria dos fornecedores de software não trabalhavam juntos de modo que não havia uma plataforma de dados ou um padrão de dados MLS.

MLS História no Reino Unido. Na década de 1980 e início / meados de 1990, agentes fizeram um trabalho em conjunto muito parecido com os EUA no início e corretores de imóveis canadenses elaboravam formulários em papel e ofereciam uma lista de um agente para sub-agentes, em anexo, todos os detalhes da propriedade pré-acordados com o proprietário. Quanto à veracidade da informação havia a obrigatoriedade do envio do negativo da foto que compunha a listagem. Mais tarde, um procedimento semelhante foi realizado por arquivo de computador, e-mail e gráfico. Isso proporcionou que todos os agentes envolvidos pudessem copiar e processar os dados das propriedades em papel ou enviá-los por correio eletônico. O principal agente foi tratado como fornecedor, toda a progressão de vendas passou por um agente principal, e a comissão foi dividida após a conclusão do negócio.

Os anos das trevas: No final de 1990 muitas das agências menores foram adquiridas por empresas maiores (conhecidas como corporações) e quando isso aconteceu houve a quebra de muitos agentes MLS de menor porte. Mais opções de software surgiram (todos em competição) e, como os desenvolvedores de software não trabalhavam em conjunto, seus grupos de agentes tornou-se fragmentado por não serem colaborativos, out-of-grupo, unicamente por restrições de software. Com grandes portais de propriedades ganhando terreno nos anos 2000 no Reino Unido, começou-se a trabalhar a ideia de como todos poderiam fazer o upload para as mesmas plataformas de portal inserindo seus imóveis.

Mudança: A economia pobre e a progressão dos encargos do portal para agentes significou uma mudança. Agentes estão gastando menos recursos em portais de menor amplitude, passando de 4-5 para apenas um único e principal e um portal secundário. Lentamente, os agentes estão trabalhando em rede novamente e através do novo Reino Unido MLS dados padrão INEA (IDX), de forma colaborativa para angariar maior número de clientes no mercado a custos reduzidos.

MLS: O futuro no Reino Unido: INEA pesquisa e desenvolvimento tem mostrado que há novamente uma plataforma para a MLS no Reino Unido e os bons velhos tempos de papel de colaboração baseada em listagem com o apoio do agora 2/3 dos principais desenvolvedores de software. Isto significa que os agentes podem ter seu site povoado por suas próprias listas e utilizar-se de um portasl (INEA) secundário de alimentação. Embora ainda jovem, MLS no Reino Unido atingiu um marco importante. Assim, a partir dos anos 1990 onde os agentes expuseram seus anúncios em outros agentes e/ou escritórios, o fosso foi cruzado e hoje os agentes têm seus próprios sites e podem expor bancos de dados próprios e de outros agentes e verdadeiramente oferecer aos clientes a diversidade de outros agentes MLS.

Na República Checa, MLS - Sistemas de Listagem existem corretores que através do sistema IMMO2, checo Realtors operam neste sistema MLS para a República Checa. IMMO2 é oficialmente associada com corretores de imóveis muitos em toda a Europa e legalmente usam a marca registrada "IMMO2" (Immobilien ou imóveis ao quadrado). Agentes Imobiliários checos trabalham colaborativamente através desta página.

Israel - O Serviço de listagem múltipla israelense é chamado Shiran. O MLS em Israel está em funcionamento desde 1990, principalmente na área de Jerusalém. O sistema opera em uma listagem de exclusividade total, tanto para venda quanto para aluguel.

Itália - Na Itália há muitos MFEL e é possível escolher entre uma série de softwares que permitem agências imobiliárias ou gerenciamento e compartilhamento com os outros corretores e suas propriedades ou na distribuição dos seus anúncios na web, ou ambas as coisas. A MLS é o famoso Tuttocasa.gest.

Embora em muitos países inexistam regulamentos sobre transações imobiliárias, ultimamente, há tentativas de alinhamento com aqueles existentes em mercados desenvolvidos.

América do Norte - Na América do Norte, os sistemas MLS são regidos por entidades privadas, e as regras são definidas por aquelas entidades sem supervisão estadual ou federal, para além das regras de cada estado em relação ao mercado imobiliário. MLS sistemas tem a capacidade de definir suas próprias regras para o acesso de membros, e compartilhamento de informações, mas estão sujeitos a regras nacionais estabelecidas pelo NAR ou CREA. Um MLS pode ser possuído e operado por uma empresa imobiliária, um município ou regional imobiliário de corretores de imóveis ou de associação de corretores de imóveis, ou por uma associação comercial. A composição da MLS é geralmente considerada como essencial para a prática de corretagem imobiliária.

Canadá - No Canadá, a MLS nacional é um sistema cooperativo para os mais de 98.000 membros da Canadian Real Estate Association (CREA).
O Conselho de Imóveis da Grande Vancouver (REBGV) afirma ser pioneiro na MLS no Canadá.
Um site acessível ao público (em realtor.ca, anteriormente mls.ca) permite aos consumidores a busca de um subconjunto da base de dados agregados de cada placa de participantes da MLS em anúncios ativos, fornecendo detalhes limitados e os consumidores dirigem-se para contactar um corretor para obter informações detalhadas.

Estados Unidos - O maior MLS nos Estados Unidos funciona atualmente em Washington, região da DC Metropolitan Sistemas de Informação Regional, Inc (MRIS), cobrindo Washington DC, a maioria de Maryland (incluindo os municípios da baía de Chesapeake) e condados suburbanos da Virginia, e partes de West Virginia e Pensilvânia. A partir de 25 de janeiro de 2010, tem cerca de 49.140 membros ativos, de acordo com as seções de acesso público de seu site.

New York City - Embora os outros bairros e Long Island operem uma MLS bem aceita, o sistema MLS nunca predominou em Manhattan. Um pequeno grupo de corretores formaram a Associação dos Corretores de Imóveis Manhattan e operam MLSManhattan.com. MLSManhattan tem uma pequena fração do total do estoque ativo em Manhattan. O Bronx Manhattan Norte MLS também oferece cobertura no norte de Manhattan, embora não conseguindo uma adoção generalizada pelos corretores.

O banco de dados prevalente é operado pelo Conselho de Imóveis de Nova York (REBNY), uma entidade de não-corretores de imóveis que se separaram da Associação Nacional de Corretores de Imóveis, em 1994. A REBNY opera um banco de dados chamado síndrome das pernas inquietas, que representa o Serviço de Listagem REBNY. Um antecessor do SPI foi comercializado como ROLEX (REBNY on-line Lista Exchange), antes da relógios Rolex alegar infração de marca registrada.

Como MLS, RLS tem sob contrato, uma base de dados, que em 2011 foi programada para ser convertida para o padrão RETS, mais familiar aos corretores, em Janeiro de 2012. O gateway RLS é composto por várias bases de dados privadas que incluem RealtyMX (RMX), Online Residencial (ROL) e Realplus e outros bancos de dados de propriedades disponíveis para os Corretores de Manhattan. Esta base de dados possibilita o intercâmbio e a criação de vários sistemas separados com dados essencialmente semelhantes. Outro fornecedor, Klickads, Inc D / B / A NYC Brokers, de propriedade de Lala Wang abriu um processo judicial em 2007 para ser incluído na lista das empresas autorizadas a participar do Gateway.

Imobiliárias seriamente comprometidas em Manhattan são membros da REBNY e, portanto, pode-se encontrar a grande maioria dos anúncios atualizados e válidos. O RLS REBNY exige que todas as listagens de inscrição sejam divulgadas em 24 horas (até 2007 eram 72 horas) para informar às agências sem entrada de dados em fins de semana.

Políticas sobre a partilha de dados do MLS nos EUA
A National Association of Realtors (NAR) estabeleceu políticas que permitem aos corretores exibir informações MLS limitadas em seus sites no sistema conhecido como IDX ou Internet Data Exchange. A NAR tem uma participação no Movimento Inc., a empresa que opera um site com direitos exclusivos para mostrar informações MLS significativas.

Usando ferramentas de busca IDX, disponível à maioria dos corretores de imóveis e dos sites (assim como por muitos agentes individuais dos sites), os potenciais compradores podem ver as propriedades disponíveis no mercado, utilizando recursos de pesquisa, tais como localização, tipo de propriedade (única família, locação, terreno baldio, características da propriedade (número de quartos e banheiros), e escalas de preço. Em alguns casos, as fotos podem ser visualizadas. Muitos destes sites permitem salvar os critérios de pesquisa e de atualizações diárias e enviar via e-mail propriedades recém-disponíveis. No entanto, se um potencial comprador encontra uma propriedade, ele(a) ainda vai precisar entrar em contato com o agente da lista (ou o seu próprio agente) para ver o imóvel e fazer uma oferta.

O Departamento de Justiça dos EUA entrou com uma ação antitruste em setembro de 2005 contra a Associação Nacional de Corretores de Imóveis sobre a política NAR, que permitiu que corretores que restringiram o acesso às suas informações MLS de aparecer nos sites de corretores que operam exclusivamente na web. Esta política aplicada a entidades comerciais, que são também corretores credenciados, como HomeGain, que solicitam clientes por publicidade na internet e, em seguida, fornecem referências aos agentes locais em troca de uma taxa de 25% a 35% da comissão.

Reclamações antitruste do DOJ também incluiram regras NAR que excluem certos tipos de corretores da participação em MFEL. A NAR revisou suas políticas em matéria de permitir o acesso a sites operados por corretores membros e outros.

O caso foi resolvido em maio de 2008 com a NAR concordando que corretoras da Internet teriam acesso a todas as listagens de corretoras tradicionais.

Fonte: Wikipédia com adaptações