SP: CRECI Informa - Edição 223

Matérias:
-Locação na capital está mais cara que em Londres
-Focus mantém projeção para IPCA, mas altera demais indicadores de inflação
-Você sabe o quanto pode financiar para comprar um imóvel?
-Palestra enfoca formação societária nas transações imobiliárias
-São Paulo perde mais áreas verdes a cada dia
-Imóveis abandonados trazem problemas aos vizinhos
-Gibiteca Henfil em São Paulo completa 20 anos

FORTALEZA: SJ REALIZA NEGÓCIOS ATRAVÉS DAS REDES SOCIAIS

A SJ Administração de Imoveis, empresa de Fortaleza com foco em locação de imóveis, está realizando negócios através das redes sociais. Em outubro do ano passado, a empresa passou por uma “reforma digital” e passou a investir em relacionamento pela internet, com presença marcante nas redes sociais. A SJ tornou-se apta a iniciar negócios via Facebook, por meio de sua Fan Page.

“O usuário da rede pode entrar em contato conosco deixando um recado em nossa página ou pelo chat, e, assim, damos todo o atendimento prévio, como orientações sobre onde pode pesquisar mais informações sobre determinado imóvel ou sobre algum produto que ele esteja interessado”, explica Nayane Monteiro, coordenadora da SJ Digital, segmento da empresa que gerencia os relacionamentos por meio digital. “A partir do momento que o cliente deseja mesmo fechar negócio, pedimos os contatos para que o setor comercial (de locação ou de captação) possa dar encaminhamento ao processo”, conclui.

A aposta deu certo. Em junho, um inquilino que já havia alugado um imóvel pela SJ decidiu alugar mais um. Ele, então, entrou em contato com a empresa por meio do chat do Facebook para saber mais informações sobre o imóvel pretendido e, assim, foi feito o atendimento inicial. Em outro caso, um proprietário de um imóvel entrou em contato com a SJ pela Fan Page da rede social para saber quais as vantagens de colocar seu estabelecimento sob a administração da empresa.

“A realização de negócios é mais uma consequência de uma presença on-line consistente, com a preocupação em manter o conteúdo sempre atualizado e interessante”, afirma Nayane.

Fonte: Assessoria SJ Marketingimob

Clique no link http://pt-br.facebook.com/SJAdministracaodeImoveis para acessar a Fan Page da SJ

MANTEGA DESCARTA "BOLHA IMOBILIÁRIA"

O ministro da Fazenda, Guido Mantega, negou nesta terça-feira a existência de uma bolha de crédito na habitação. Segundo ele, “por falta de assunto” ou para “polemizar e animar os leitores”, alguns analistas de mercado passaram a tratar do assunto como se o crescimento do setor fosse um problema.

De acordo com o ministro, embora o custo da habitação tenha crescido no Brasil a partir dos estímulos dados pelo governo, é preciso observar que o setor enfrentou “um ciclo de baixa” e de estagnação durante 20 anos.

“O preço dos imóveis estava baixo”, disse o ministro. Com as medidas e os estímulos dados, o setor cresceu, inclusive com aumento de preços. Mantega reafirmou a necessidade de investimentos para que a economia mantenha um crescimento sustentável, principalmente em infra-estrutura, tanto públicos quanto privados.
Ele lembrou que, no ano passado, a expansão dos investimentos foi superior à de 2009 em mais de 20%. O ministro estima que, neste ano, os investimentos cresçam 10% em relação a 2010.

Fonte: Vida Imobiliária Monitor Mercantil
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SETOR IMOBILIÁRIO TERÁ ÍNDICE OFICIAL DE PREÇOS

Nos últimos anos apresentaram valorização acima do usual, chamado até agora de Índice de Valorização de Imóveis, o primeiro deles, reconhecido como oficial, será elaborado pelo IBGE, em parceria com os bancos. Outro convênio foi firmado entre a Caixa Econômica Federal, a Fundação Getulio Vargas (FGV) e a Abecip, que representa as instituições que operam crédito imobiliário por meio da poupança, para apurar um segundo medidor para o segmento.

A ideia surgiu da necessidade de o Banco Central (BC) acompanhar os preços de um dos setores mais importantes da economia, mas que não possui nenhum indicador. Sob recomendação do BC, a Caixa fechou acordo com a FGV para fornecer suas avaliações das moradias. Esse convênio foi recentemente ampliado, com a ajuda da Abecip, que fez um guarda-chuva, fechando contrato com todos os demais bancos associados.

Outro medidor será desenvolvido pelo IBGE, em trabalho coordenado pelo Ministério da Fazenda, para ser o índice oficial do governo. Esse indicador será mais amplo. Além de procurar parcerias com todos os bancos, o IBGE vai usar seu conhecimento para fazer pesquisas de mercado. A FGV vai trabalhar apenas com a avaliação feita pelos bancos. A fundação montou um modelo em que os bancos, via Abecip, fornecem os laudos de avaliação feitos para contratos de financiamento imobiliário e a FGV constrói o índice.

Teotonio Costa Rezende, diretor-executivo da Caixa, explica que é importante ter dois índices até para efeito de comparação. “Se os dois começarem a se distanciar demais, das duas uma: ou um está errado, ou os dois estão errados.”
Segundo Rezende, esse é um trabalho complexo e os primeiros resultados devem ser conhecidos apenas no fim do ano. “Sendo muito otimista, talvez em dezembro tenhamos algo mais concreto.”

Fonte: Vida Imobiliária Valor/Brasília
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TETO DO FGTS DIVIDE OPINIÕES

O saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) só pode ser usado para compra à vista de imóveis que custem até R$ 500 mil.

A princípio, a sensação é de que os responsáveis pela regra esqueceram de atualizá-la. Afinal, diante da tremenda valorização imobiliária atual, ainda é possível encontrar uma casa nesse preço?

Mário Avelino, presidente do Instituto FGTS Fácil tem, na ponta da língua, a resposta para a pergunta. "Não importa a valorização. O FGTS tem uma função social. É simples: quem pode comprar uma casa por mais de R$ 500 mil à vista não precisa usar o FGTS".

Ele continua: "o FGTS que está depositado serve para dar crédito imobiliário barato a quem precisa, entre outras funções sociais. Se há saque, diminui-se o volume de crédito a ser concedido".

Quem vai apelar ao financiamento, no entanto, pode usar os recursos do FGTS para imóveis de qualquer valor. "Se há financiamento, é possível usar o saldo do fundo em imóveis de qualquer valor", acrescenta Avelino.

Críticas

Alexandre Chaia, professor de finanças do Insper (ex-Ibmec São Paulo), embora reconheça o papel social do FGTS, critica o teto de R$ 500 mil para uso do fundo na compra de imóveis. "Acho injusto haver esse teto, sobretudo por conta dos altos preços do imóveis", diz.

Ele lembra que o teto de R$ 500 mil foi revisto no ano de 2009. "Antes disso o valor máximo era de apenas R$ 200 mil", reforça ele.

A antecipação da prestação do financiamento, declara o professor Alexandre Chaia, também não pode ser feita se a avaliação do imóvel resultar em valor mais alto que o teto de meio milhão. "Então o trabalhador, que acumulou os recursos no fundo, fica engessado e não pode usar os recursos", critica o especialista.

Outras regras

Existem outras regras para o uso do FGTS na compra de imóveis. Uma delas diz que o fundo só pode ser utilizado se o trabalhador não tiver outro imóvel na cidade. Isso também é para reforçar a função social do fundo.

"Assim, ninguém compra o imóvel como investimento, mas como moradia", comenta Avelino, do FGTS Fácil. Também por isso, o trabalhador precisa comprovar que sua ocupação principal é no mesmo município em que está o imóvel desejado.

Desde 1990, a remuneração do fundo de garantia é calculada com base na Taxa Referencial (TR), que é um índice regulamentado pelo Banco Central. "É uma péssima rentabilidade", comenta o professor do Insper.

Avelino lembra, no entanto, que quando o FGTS foi criado, em 1966, a remuneração proposta era outra. "Na época, foi determinado que haveria correção monetária. Quando criaram a TR, porém, a rentabilidade passou a ser essa taxa", explica o representante do Instituto FGTS Fácil.

"Injusto"

Na opinião dele, há uma injustiça evidente nessa "troca de regra" no meio do jogo. Ele compara essa questão com os expurgos inflacionários da poupança dos planos Collor, Bresser e Verão. "Os trabalhadores perderam muita rentabilidade com isso", diz o Avelino.

Conhecer direitos

Para comprovar o tamanho da perda de cada trabalhador, o FGTS Fácil vai disponibilizar em seu site, a partir da segunda quinzena de agosto, uma tabela para que cada um calcule a sua perda. "A partir daí, queremos estimular essas pessoas a irem à Justiça pleitear a diferença. Vamos ver no que dá", comenta Mário Avelino.

Fonte: Diário do Nordeste

CÓDIGO DE ÉTICA - Artigo 6º § XIII

TV COFECI: LÍNGUA PORTUGUESA

SABER DIREITO: AÇÃO DE DESPEJO

O contrato de locação é um negócio de duração continuada, isto é, o acordo se prolonga no tempo. Nesse caso, as obrigações de pagar a quantia certa referentes aos aluguéis se mostram sucessivas (em determinado período).

Assim, questionamos: quais são as implicações dessa duração continuada no curso de uma ação de despejo? Nada mais razoável que se inclua os débitos vincendos na obrigação pecuniária exigida na petição inicial.

Segue o julgado abaixo que trata exatamente sobre tal questão:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA. BONIFICAÇÃO PELA PONTUALIDADE. A bonificação, pela pontualidade, é lícita, não implicando em multa para a situação de inadimplência. ENCARGOS DA LOCAÇÃO. OBRIGAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO ATÉ A DESPOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DO ART. 290, DO CPC. Previsto no contrato a responsabilidade do locatário pelo pagamento mensal de água, luz, IPTU, considera-se como obrigação de trato sucessivo a ser incluída na condenação, independentemente de declaração expressa do autor. Se no curso da ação o locatário aumenta a dívida com o não pagamento das despesas vincendas, nada mais justo que se inclua no débito a obrigação (Grifo nosso), que persistirá até a efetiva desocupação do imóvel. APELO PROVIDO. (Tribunal de Justiça do RS. Apelação Cível Nº 70010323954, Décima Sexta Câmara Cível, Relator Claudir Fidelis Faccenda, Julgado em 22/12/2004)

MPF/SE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL TEM APELAÇÃO NEGADA E TERÁ QUE CUMPRIR CONDENAÇÃO

O banco não pode mais obrigar o consumidor a contratar o serviço de corretagem na compra direta de imóveis de sua propriedade.

A Justiça Federal decidiu manter a decisão de não permitir que a Caixa Econômica Federal (CEF) efetue a venda casada na compra direta de imóveis de sua propriedade. O Ministério Público Federal (MPF) propôs a ação em 2008 e teve o seu pedido atendido. A Caixa interpôs recurso, mas o Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF-5) manteve a decisão da Justiça Federal em Sergipe.

A Caixa vinha exigindo em seus editais que a compra fosse obrigatoriamente intermediada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Sergipe (Creci/SE). Segundo os contratos firmados, o interessado deveria realizar o pagamento de 5% do valor da transação a título de caução. Deste montante, 2% destinava-se ao Creci/SE, para cobrir as despesas do convênio firmado com a CEF, e 3% eram repassados ao corretor responsável pela venda.

Acatando o entendimento do MPF/SE e da Procuradoria Regional da República da 5ª Região (PRR-5) de que tal prática configurava venda casada, conduta expressamente proibida pelo Código de Defesa do Consumidor, a sentença determinou que a Caixa, no prazo de 90 dias, retirasse de seus editais esta exigência, sob pena de multa diária no valor de dois mil reais.

O banco também foi condenado, juntamente com o Creci/SE, a ressarcir os danos causados aos consumidores que adquiriram imóveis através de venda direta e pagaram pelos serviços de corretagem entre 2004 e 2007. A Caixa recorreu da decisão ao TRF-5. Entretanto, com a negação das apelações da Caixa, as condenações continuam em vigor.

Fonte: MPF/SE

SALVADOR: ICI PROMOVE CURSO DE DIREITO IMOBILIÁRIO

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DIVULGAÇÃO: COMUNICADO ESPECIAL DO CRECI-BA

Deputado Estadual Capitão Tadeu (PSB)

Convidamos a todos os Corretores de Imóveis do Estado da Bahia para Sessão Especial na Assembléia Legislativa, no dia 12 de Agosto às 09:00 h, no CAB (Centro Administrativo da Bahia) onde será prestada uma homenagem a todos nós corretores, sendo esta uma iniciativa do Deputado Estadual Capitão Tadeu (PSB), visto que, comemoramos no dia 27 de agosto, 49 anos de regulamentação da nossa profissão.

Contamos com a sua presença!
Maiores informações: 71 – 3444-1478 / 1471

Fonte: CRECI-BA via E-mail

PL-443/11 PERMITE QUE CONDOMÍNIOS ADQUIRAM IMÓVEIS PARA RECUPERAR TAXAS NÃO PAGAS

Os condomínios poderão adquirir apartamentos da própria estrutura ou qualquer outro imóvel para recuperar as taxas do condomínio que estiverem vencidas e não pagas. É o que prevê o Projeto de Lei 443/11, do deputado Ricardo Izar (PV-SP).
Conforme a proposta, os imóveis podem ser adquiridos por meio de leilão, transferência judicial de posse ou doação. Aqueles que forem transferidos para os condomínios, deverão ser vendidos ou alugados pelo valor de mercado. O valor da venda ou do aluguel deve retornar para o caixa do condomínio.

O projeto ainda prevê que as despesas referentes ao imóvel serão distribuídas entre os condôminos, proporcionalmente às cotas condominiais, enquanto o imóvel não for transferido para outra pessoa ou alugado.

Segundo Izar, os cartórios de registro de imóveis se recusam a registrar as cartas de adjudicação (transferência judicial) ou arrematação em nome deles, por não serem pessoa jurídica. "Essa falta de registro da carta de adjudicação ou arrematação impede o cumprimento do princípio da contibuidade imobiliária e, portanto, a alienação da unidade autônoma para o retorno do valor pecuniário ao caixa condominial", explicou.

Tramitação

A proposta, que tramita em caráter conclusivo, será analisada apenas pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Fonte: Agência Câmara

Conheça a integra do projeto de lei: http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=492218

COMEÇAM OS PREPARATIVOS PARA O FORECI DISTRITO FEDERAL

O presidente da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (Fenaci), Carlos Alberto de Azevedo, reuniu-se em Brasília com os presidentes do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 8a Região (CRECI-DF), Hermes Alcântara, e da Associação dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal (ACI), Francisco Carlos dos Santos Lima, para deliberarem sobre a realização da 4a etapa do Fórum Regional dos Profissionais Corretores de Imóveis (FORECI), que será realizado em Brasília, nos dias 23 e 24 de agosto, no auditório do CRECI-DF.

Segundo o presidente da Fenaci, a data escolhida para a realização deste Fórum na capital do País está repleta de significados. "A realização do Fórum em um dos mercados que mais cresce no Brasil, ocorrerá em meio a semana comemorativa ao Dia Nacional dos Corretores de Imóveis, comemorado no dia 27 de agosto. Com isso queremos reafirmar a importância cada vez maior da nossa categoria no cenário político, econômico e social brasileiro, trazendo aos corretores de imóveis candangos um amplo painel com os principais temas de interesse da categoria, voltados para o crescimento e atualização profissional", afirmou Azevedo.

O Fórum Regional dos Profissionais Corretores de Imóveis já foi realizado, com amplo sucesso, nas cidades do Rio de Janeiro, João Pessoa e Campo Grande.

Mais informações no site www.foreci.com.br .

Fonte: FENACI

FGV: IGP-M REGISTRA DEFLAÇÃO DE 0,12% EM JULHO

A deflação perdeu força no âmbito do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) neste mês. O indicador caiu 0,12% no fechamento de julho, após cair 0,18% em junho, segundo informou hoje a Fundação Getúlio Vargas (FGV). A deflação ficou dentro das estimativas dos analistas do mercado financeiro ouvidos pela Agência Estado (-0,04% a -0,20%), mas foi menos intensa que a mediana projetada, de -0,14%.

Entre os três subindicadores que compõem o IGP-M, o IPA-M caiu 0,22% este mês, após mostrar queda de 0,45% no mês anterior. O IPC-M, por sua vez, apresentou recuo de 0,13% em julho, ante taxa negativa de 0,12% em junho. Já o INCC-M subiu 0,59%, em comparação com a elevação de 1,43%, no mesmo período.

A taxa acumulada pelo IGP-M é muito usada no cálculo de reajustes de aluguel. Até julho, o indicador acumula altas de 3,03% no ano e de 8,36% em 12 meses. O período de coleta de preços para o cálculo do IGP-M de julho foi do dia 21 de junho ao dia 20 de julho.

Fonte: Agência Estado

LOPES ADERE AO BOTÃO GOOGLE+1

A empresa de comercialização e consultoria de imóveis Lopes acrescentou o botão +1, do Google, à página inicial de seu portal.

Segundo a empresa, ela é a primeira do seu segmento a aderir ao botão lançado em março desse ano.

O botão permite aos usuários recomendar e ver as recomendações de outras pessoas em anúncios e resultados de busca na ferramenta de pesquisas na internet do Google.

Conforme o gerente de Internet do Grupo LPS Brasil, Dario Bugatti Bernardes, quando um usuário recomenda determinado resultado durante suas buscas ele indica esse material para seus amigos.

“É uma forma de compartilhar a opinião sobre o assunto”, diz Bernardes.

Na homepage da Lopes, o botão +1 do Google fica ao lado do botão “curtir” do Facebook.

Com forte presença em redes e mídias sociais – como Orkut, Twitter, Flickr, YouTube – a Lopes aposta na internet para manter os negócios.

Em janeiro a Lopes teve recorde de mais de dois milhões de acessos em seu portal, que conta com equipes de corretores que fazem atendimento 24 horas a internautas, por meio de chat e e-mail. Em 2010 essa equipe respondeu por aproximadamente 20% do total das vendas da empresa.

Fonte: Guilherme Neves

RIO: CONSTRUTORAS INVESTEM EM PRÊMIOS COMO RECONHECIMENTO A GARRA E A TÉCNICA DOS CORRETORES DE IMÓVEIS

Empreendimento comercial Fusion, cujas 240 salas foram vendidas em um dia / Imagem: Divulgação

Corretores ganham carros de R$ 70 mil como incentivo e reconhecimento. Tablets, notebook, motos e viagens já fazem parte dos prêmios distribuídos para os profissionais que se destacam

Rio - O mercado de corretores de imóveis nunca esteve tão em alta e na moda. Prova disso, é que as construtoras têm investido em prêmios de tirar o fôlego. A Construtora Leduca, por exemplo, sorteou na última sexta-feira duas Pajeros TR4, avaliadas em R$ 70 mil cada, para corretores das imobiliárias Basimóvel e Patrimóvel.

Perspectiva do empreendimento comercial Fusion, cujas 240 salas foram vendidas em um dia. Tablets, notebook, motos e viagens, entre outros, já fazem parte dos prêmios distribuídos para os profissionais que se destacam na comercialização de imóveis no Rio. Segundo o sócio diretor da Leduca, Paulo Marques, a ideia é incentivar cada vez mais esses profissionais, já que o mercado está muito concorrido.

"Além disso, estamos reconhecendo o esforço, a garra e a técnica dos corretores. Para se ter ideia, vendemos em apenas um dia 100% das 240 salas do empreendimento comercial Fusion, na Freguesia", ressalta Marques.

O prédio comercial tem 240 salas, com preços a partir de R$ 120 mil e cinco lojas, de 150 metros quadrados, com preços a partir de R$ 1,1 milhão. O Valor Geral de Vendas (VGV) chega a R$ 36 milhões. O diferencial da construtora é o modelo de comercial com área de lazer, conceito trazido dos empreendimentos residenciais.

Fonte: O DIA Online

LULA APLAUDE FHC AO SER HOMENAGEADO POR SETOR IMOBILIÁRIO

Lula e o empresário Romeu Chap Chap, durante a premiação concedida pela revista Vida Imobiliária

O ex-presidente Lula bateu palmas para seu antecessor, o tucano Fernando Henrique Cardoso, ao receber homenagem do setor imobiliário, para depois criticar duramente quem "não sabia lidar com pobre" e que "leva para o gabinete a sua tese acadêmica".

Lula recebeu um prêmio da revista "Vida Imobiliária" em jantar na noite desta segunda-feira, por suas contribuições ao crescimento do setor, principalmente com a criação do programa Minha Casa, Minha Vida. O evento ocorreu no Clube Atlético Monte Líbano, em São Paulo.

Ele chegou acompanhado de Marisa Letícia, sua esposa, e de Romeu Chap Chap. Falou rapidamente com a imprensa. Ao ser questionado pela Folha se era contra a realização de prévias pelo PT em São Paulo, ele disse que não. "Fui eu quem criou as prévias no PT", afirmou. Lula articula nos bastidores a indicação do ministro da Educação, Fernando Haddad, para concorrer à prefeitura paulistana.

Discursando antes de Lula, o presidente do conselho editorial da revista, Romeu Chap Chap, elogiou os ex-presidentes Itamar Franco e FHC pelo controle da inflação. Neste momento, pediu uma salva de palmas a FHC. Todos aplaudiram. Lula, que estava sentado à mesa de jantar, também bateu palmas.

Quando chegou sua vez de falar, porém, o ex-presidente não economizou nas críticas. Disse que, quando assumiu o governo, a taxa de crescimento não podia ultrapassar 3% porque ameaçava a inflação. "Os sábios que governavam esse país não se sentavam com empresário, não se sentavam com trabalhador, achavam que sabiam tudo porque levavam pro gabinete a sua tese acadêmica", afirmou Lula.

Ele pediu aos empresários que dessem atenção à qualificação da mão de obra, o principal gargalo do setor agora. "A Marisa tá precisando de gente para arrumar meu apartamento e não acha no mercado", brincou.

O evento para homenagear Lula custou R$ 250 mil e foi patrocinado por empresas do setor da construção e pela Caixa Econômica Federal. Também foi homenageado o empresário Eduardo Gorayeb, presidente da Rodobens Negócios Imobiliários, por ter atuado no ramo da habitação popular.

Fonte: Jornal Floripa

ANÁLISE DAS CONDIÇÕES DE FINANCIAMENTO DEVE ANTECEDER BUSCA DO IMÓVEL

Em tempos de boom do crédito habitacional, corretores relatam que é comum atender clientes que visitam imóveis acima do seu poder de compra porque não têm a real noção de quanto podem conseguir de financiamento.

Além do valor poupado para a entrada, é preciso levar em conta quanto o trabalhador vai poder dispor do salário para o pagamento das prestações, análise que muda de acordo com o banco.

"Há muita gente que não consegue financiamento porque já tem a renda comprometida com a parcela do carro, a escola dos filhos, o plano de saúde", afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo).

"As pessoas estão sempre procurando um pouco acima do seu potencial. E depois vem a pechincha, a contraproposta."

Pesquisar a taxa de juros é apenas uma das "missões" do futuro mutuário, já que a prestação é composta de outros itens, como seguros de morte e invalidez do tomador do empréstimo e do imóvel e a tarifa de administração do contrato, que fazem o CET (Custo Efetivo Total) do financiamento variar caso a caso.

"Por isso, é recomendável fazer simulações para verificar a instituição financeira que oferece as melhores condições", afirma José Pereira Gonçalves, especialista em mercado imobiliário (veja exemplos abaixo). "O desconhecimento se deve ao fato de a transação imobiliária ser muito rara."

Um erro comum, por exemplo, é confundir o dinheiro depositado na conta individual do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), que o mutuário pode usar na compra de imóveis de até R$ 500 mil, e a linha de financiamento com recursos do fundo, que reúne as contas de todos os trabalhadores.

Nesse caso, as taxas de juros ""limitadas a 8,16% ao ano mais TR"" são menores do que as cobradas em empréstimos com recursos da poupança, mas a linha somente está disponível para moradias de até R$ 170 mil e para famílias com renda até R$ 4.900 ""valor que será elevado para R$ 5.400 em breve, após a publicação de portaria no "Diário Oficial da União".

Saber quanto custará a moradia ao fim do financiamento exige uma análise individual, mas, em um empréstimo com pagamento em 20 anos, com 20% de entrada, o mutuário pagará aproximadamente o dobro do valor do imóvel, diz Marcelo Prata, presidente da Canal do Crédito, corretora especializada em financiamentos do setor.

No entanto, ressalta, é importante lembrar que, nesse período, provavelmente haverá valorização do imóvel.

Apesar de os bancos oferecerem financiamentos com prazo de pagamento de até 30 anos, o período contratado tem chegado, na média, a duas décadas. E o mutuário paga em menos tempo: oito anos, de acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

GASTOS EXTRAS

Os mutuários devem reservar o equivalente a aproximadamente 5% do valor do imóvel para despesas extras. É o custo de realizar o sonho da casa própria sem percalços.
Antes de liberar o financiamento, os bancos cobram uma taxa para avaliar o imóvel (ativo que será a garantia em caso de inadimplência) e outra para fazer a análise jurídica de documentos.

Depois de efetivar o negócio, o mutuário ainda terá de arcar com o custo do registro no cartório e com o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) recolhido à prefeitura.

"Quando a transação é feita com financiamento, os próprios agentes financeiros, de certa forma, acabam servindo de 'consultores', pois só concedem o crédito se não houver restrições na documentação", afirma Gonçalves.

Na aquisição da primeira moradia, há descontos nesses dois últimos itens, o que reduz o percentual para cerca de 4% do valor do imóvel, segundo cálculos de Prata.

Há bancos que incorporam essas despesas no valor financiado ""às vezes, a única forma de viabilizar o pagamento de gastos "inesperados".

O número de novos mutuários no mercado imobiliário cresce em ritmo acelerado. Entre junho de 2010 e maio de 2011 (dado mais recente divulgado), os financiamentos com recursos da poupança atingiram R$ 66,8 bilhões.

O montante representa crescimento de 59% na comparação com os 12 meses anteriores, de acordo com a Abecip. Em quantidade (465 mil unidades), a expansão foi de 32%.

Fonte: Jornal Floripa

POLÊMICA: PAGOT DIVULGA LAUDOS QUE AVALIAM MANSÃO EM R$ 570 MIL

Luiz Antonio Pagot

Após a polêmica envolvendo a casa que está construindo em Cuiabá (MT), avaliada por corretores em R$ 2,5 milhões, o diretor afastado do departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (Dnit), Luiz Antônio Pagot, divulgou na sexta-feira o teor de laudos que encomendou e que conferem ao imóvel valor inferior. Nos dois laudos, um deles subscrito por engenheiros e o outro por uma imobiliária, a mansão está estimada em cerca de R$ 570 mil. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

A casa terá 614 metros quadrados de área construída em três pavimentos. O bairro onde fica localizada vai receber melhorias do poder público e uma universidade planeja instalar seu prédio nas imediações. De acordo com os engenheiros João Vicente de Araújo Lima e Ronaldo Rossi, o projeto arquitetônico terá "padrão médio alto", mas eles alegam que nas ruas do entorno existem "construções de baixo padrão com infraestrutura deficiente, ausência de pavimentação, guias, sarjetas, galerias de águas pluviais, rede de esgoto e iluminação público deficiente".

Fonte: Terra

Comentário do Editor:

Caros leitores, Gestores Imobiliários e Corretores de Imóveis: Essa é dificil de digerir!
Façamos uma breve análise, apenas da benfeitoria, com os dados fornecidos na matéria utilizando o Método do Custo de Reprodução. Vejamos:

DADOS OBTIDOS:

- Área construída: 614,00m2
- CUB-MT padrão residencial "médio alto", entendamos como ALTO e adotemos o R1 (Residência Unifamiliar) de junho de 2011 = R$ 1.292,62/m2
- Consideremos aí mais 35% a título dos custos que não incidem no CUB. Como todos os avaliadores sabem, as despesas indiretas que oneram a construção, são classificadas como da ordem de 35% em média (percentual que adotamos) a 65%.
- Como é imóvel a construir ou em construção não há depreciação nem vantagem da coisa feita.

Vamos aos cálculos:
(R$ 614,00m2 x R$ 1.292,62) x 1.35 = R$ 1.071.452,72

Valor apenas da benfeitoria = R$ 1.071.452,72

Temos ainda, que adicionar à benfeitoria o valor do terreno, que obviamente já integra o laudo dos engenheiros, o que torna este laudo ainda mais inverossímil. A avaliação de terrenos é obtida exclusivamente pelo Método Comparativo de Dados de Mercado ou na impossibilidade da aplicação deste, pelo Método Involutivo.

À título de curiosidade, se considerarmos as obras de urbanização a serem executadas no bairro em questão, incorporado ao perímetro urbano, para efeito de cálculo adote-se um percentual de 12% sobre o valor orçamentário das edificações existentes no bairro. Estas obras correspondem a arruamento, calçamento e meio-fio, calçadas, arborização e praças e/ou parques.

Consideremos também, igual percentual (12%) para as redes de instalações, aí contemplando as redes elétrica, hidráulica, sanitária e águas pluviais.

Assim sendo, o custo com as obras complementares, exclusive a terraplenagem, patrocinadas pelo poder público, pode ser estimado em valores percentuais iguais a 24% sobre o valor orçamentário de cada edificação existente no bairro.

É certo, portanto, que o diretor afastado do departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes (Dnit), Luiz Antônio Pagot, através do tráfico de informações privilegiadas, prática usual no alto escalão do governo Dilma, sabia das transformações que o logradouro virá a sofrer, dando causa à sua valorização em futuro próximo, além de "encomendar" laudos avaliatórios aquém do valor real da obra em questão.

Quanto aos engenheiros João Vicente de Araújo Lima e Ronaldo Rossi que elaboraram o laudo em pauta, de tamanha fragilidade técnica e total falta de isenção, só tenho a recomendar que revejam, ou melhor, que REAVALIEM seus conceitos. Seria hilário, se não fosse trágico!

Para acessar a página do Sinduscon MT clique no link http://www.sindusconmt.org.br/ktml2/files/uploads/CUBjun2011.pdf

RIO: MAIS DE MIL VAGAS PARA CORRETORES DE IMÓVEIS

Caroline Carvalho, Márcio Teles e Gabriel Nunes (ao fundo) participam da Fábrica de Gerentes, que oferece treinamento e forma os futuros gestores da Renascença Administradora. Foto: Paulo Araújo / Agência O Dia

Rio - O aquecimento do mercado imobiliário não mexe apenas com o sonho das pessoas em comprar a casa própria. O bom momento contribui também para abertura de mais de mil vagas de corretores de imóveis. Boa parte das chances (905) é para contratação imediata, que pode render ganhos iniciais de R$ 2 mil, mas chegando a R$ 15 mil, conforme a carteira de clientes.

“O mercado imobiliário ficou muito tempo reprimido. Com a retomada das construções, é a hora de renovar os profissionais”, diz o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-RJ), Casimiro Vale.

Segundo ele, nos últimos três anos mais de nove mil corretores ingressaram no mercado. Só no primeiro semestre deste ano, 1.348 profissionais se registraram no conselho. “É um mercado em evolução, com salários iniciais entre R$ 2 mil e R$ 3 mil. Após formar boa carteira de clientes, pode-se atingir até R$ 15 mil ou mais por mês”, ressalta Vale.

De acordo com o diretor da Renascença Administradora, Edison Parente, a retomada de novos lançamentos imobiliários proporciona grandes comissões para quem trabalha com compra e venda de imóveis. Mas, segundo ele, o comércio de locação também está aquecido.

“Muitas pessoas compraram imóveis como investimentos. Agora, que os imóveis começam a ser entregues, eles são destinados ao aluguel”, diz Parente.

Grande parte das imobiliárias recruta ou aceita currículos em bancos de dados: Patrimóvel (rh@patrimovel.com.br), a Santa Cecília (www.santacecilia.net) ou Sawala (vendas@sawala.com.br).

Como obter registro

- Concluir o curso de Técnico em Transações Imobiliárias (TTI) ou curso superior de Gestão em Negócios Imobiliários.

- Dar entrada no Setor de Atendimento, na sede do Creci-RJ, ou em qualquer sub-região do Conselho no Estado do Rio, com a com apresentação de todos os documentos legais e recolhimentos das respectivas taxas.

- Participar da sessão plenária pública de entrega de carteiras no Creci-RJ, com leitura do juramento ético-profissional. Mais informações: http://www.creci-rj.gov.br/

Fonte: O DIA

TV COFECI: FISCALIZAÇÃO

PRÓS E CONTRAS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Os fundos imobiliários vêm crescendo no Brasil e atraindo investidores. Mas será que são um bom negócio? Considerados um produto de investimento relativamente novo – com menos de 20 anos no País – esses fundos podem ser bons diversificadores de carteira e têm a vantagem de os recursos são aplicados em um ativo real, o imóvel, que acaba sendo uma garantia. No entanto, justamente pelo pouco tempo de mercado, ainda precisam de sofisticação.

A principal vantagem dos fundos imobiliários é a oportunidade de investir em imóveis. Para quem não tem capital para adquirir propriedades inteiras, mas acredita que o mercado é promissor, podem ser uma saída.

Outro importante ponto a favor dos fundos imobiliários é o fato de a aplicação ser feita em um ativo real, o empreendimento imobiliário, que além de ser uma garantia, “dá a esperança de uma geração de renda estável,” diz Maximiliano Marques Rodrigues, responsável por fundos estruturados na gestora de recursos Votorantim.

Ainda que as aplicações dos gestores não sejam apenas em empreendimentos prontos, todo o capital é aplicado em negócios de base imobiliária, como por exemplo no desenvolvimento de novos prédios ou então em valores mobiliários ou títulos que tenham como foco ou lastro principal o mercado imobiliário.

Além disso, Rodrigues diz que esta modalidade de investimentos é uma boa opção para diversificação de carteiras. Quem já investe em produtos de renda fixa e renda variável tradicionais, pode alocar uma porcentagem do capital nos fundos imobiliários. Em relação a outros investimentos, têm a vantagem da isenção do imposto de renda para investidores pessoa física. Desde que não tenham 10% ou mais do total de cotas do fundo, não precisam pagar IR sobre os ganhos.

Por outro lado, os fundos imobiliários ainda possuem baixa liquidez, o que acaba sendo uma desvantagem. Apesar de a movimentação ter crescido cerca de 400% ao ano, em média, nos últimos anos, segundo Alexandre Machado, diretor da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), a liquidez ainda é pequena quando comparada a de outros ativos.

Outra desvantagem é a falta de compreensão, por parte dos investidores, sobre os valores reais dos ativos. Como vários cotistas não acompanham as avaliações de valores dos empreendimentos – muitas vezes por falta de informações - acabam tomando suas decisões de compra e venda com base apenas no rendimento do fundo. “Eles ignoram o valor de avaliação do ativo lastro do fundo, que é o mais importante,” diz Rodrigues.

Outro ponto negativo dos fundos imobiliários, também em função de ser um mercado relativamente novo, é a falta da participação de investidores institucionais e estrangeiros. “Falta gente para arbitrar no mercado secundário. Falta gente que veja a tendência, discorde e tenha dinheiro para negociar ou a favor.”

Fonte: IG Economia

CONSTRUTORAS PARTEM PARA A VENDA DE RECEBÍVEIS EM SUBSTITUIÇÃO À POUPANÇA

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Leonardo Correa, da MRV: "É um produto novo, substituto para a poupança, que precisa ser testado, apesar do custo"As construtoras já começam a se preparar para uma possível escassez de recursos da poupança - mola propulsora do financiamento imobiliário. Em estágios diferentes, como alternativa para financiar as obras, todas as grandes incorporadoras começam a vender a investidores os contratos de financiamento de imóveis que carregam. São volumes bilionários que até agora ficavam guardados rendendo juros às empresas. Essa venda a investidores para captar recursos se dá por meio dos chamados CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), papéis resultantes do "empacotamento" de contratos de crédito imobiliário e que prometem alcançar grandes volumes no país.

Apenas neste ano, PDG, Cyrela, Brookfield, MRV e Rossi já financiaram a construção de mais de R$ 1 bilhão em apartamentos com a venda desses papéis.

Dado que o volume de poupança cresce a uma taxa de 22% ao ano, e o crédito imobiliário, a cerca de 35% (a conta pode chegar a 39% incluindo os próprios recebíveis imobiliários e FGTS), analistas do setor acreditam que os recursos possam acabar entre 2012 e 2014. Nova modalidade no Brasil como alternativa de financiamento, a venda de recebíveis imobiliários vem crescendo. No ano passado, foram emitidos R$ 7,3 bilhões em papéis, maior volume já emitido em um ano. Só que, até aqui, a maior parte dos certificados vinha sendo emitida para financiar projetos comerciais ou industriais, não residenciais. "Estamos fazendo e testando o mercado, tenho certeza que em três ou, no máximo, cinco anos, a solução de financiamento para o mercado imobiliário passa pela securitização", afirma Michel Wurman, diretor financeiro da PDG, maior emissora do setor, com R$ 780 milhões em 2010 e previsão de mais de R$ 1 bilhão neste ano.

"As incorporadoras não precisam fazer papel de banco, financiando o cliente, até porque a atividade delas é muito mais rentável", diz Marcelo Michaluá, sócio-diretor da securitizadora RB Capital. "Quero me preocupar com o meu negócio e não em ter que fazer a gestão de recebíveis", diz Wurman. A PDG usa os papéis para financiar obras de apartamentos acima de R$ 500 mil, que não são elegíveis ao financiamento tradicional, do Sistema Financeiro de Habitação.

Em outras incorporadoras, porém, os CRIs já surgem como alternativa ao próprio financiamento à produção com recursos da poupança e às debêntures. Com um custo médio de 13,3% ao ano, ainda são mais caros do que o financiamento tradicional - que geralmente custa TR mais 9,5% a 10,5% (cerca de 10,6%) - mas o dinheiro é recebido de uma só vez.

Apesar do custo, trazem mais exigências. Para contratar o financiamento tradicional, a construtora precisa de um percentual mínimo de vendas em torno de 20% e a obra precisa ter avançado pelo menos 15% para que o banco conceda o crédito. O dinheiro é depositado à medida que a obra avança. "É uma forma mais flexível do que os financiamento do SFH porque segue as regras do mercado de capitais", afirma João Paulo Pacífico, sócio da Gaia.

Outra vantagem está no fato de os papéis não entrarem no balanço como dívida - o que faz diferença em um setor bastante alavancado. Hoje, a principal fonte de financiamento do setor é o SFH (40%), seguido pelas debêntures (32%) e pelo capital de giro (23%), uma realidade que tende a mudar com os CRIs.

"É um produto novo, substituto para a poupança, que precisa ser testado, apesar do custo mais caro", afirma Leonardo Correa, diretor financeiro e de relações com investidores da MRV. Mesmo com foco na baixa renda e mais de 80% das vendas no Minha Casa, Minha Vida, a empresa fez, neste ano, sua primeira emissão, no valor de R$ 240 milhões. "Preciso estar preparado quando for uma fonte alternativa de financiamento", diz.

Com relação às debêntures, cujo custo gira em torno de 14% ao ano, os CRI são mais baratos. Isso porque uma pessoa física que compra um certificado de recebível é isenta de Imposto de Renda. Com isso, as empresas podem pagar uma remuneração menor aos investidores. Emissões de debêntures, por exemplo, além do imposto, também acabam sendo compradas por investidores institucionais, como fundos de pensão, que pedem taxas mais robustas. No CRI, porém, o dinheiro é "carimbado" para um determinado empreendimento, tem destino certo.

As construtoras estão testando um novo modelo de recebível, lançando mão de uma engenharia financeira. Em um papel tradicional, o aplicador compraria um papel que tem como lastro uma carteira de recebíveis imobiliários originados em centenas ou até milhares de contratos de financiamento habitacional. Nessa nova versão de CRI, compra-se um papel que tem como lastro uma dívida que a incorporadora fez com o banco, como uma debênture ou uma cédula de crédito bancário para financiar a construção de novos prédios. "Estruturalmente, fica muito mais simples", diz Wurman, da PDG, empresa que ajudou a criar o modelo. Alguns desses CRI têm como garantia adicional um pacote de recebíveis imobiliários - se a empresa quebrar, o investidor fica com o fluxo de recebíveis.

Essa nova formatação tem como motivo principal a dificuldade que as incorporadoras estão encontrando em reunir um conjunto de contratos de financiamento que tenham características similares de prazo, risco e fluxo de pagamento. Além disso, o apetite dos investidores ainda não bate com o prazo dos financiamentos imobiliários, de dezenas de anos. Por isso, essas novas emissões de CRIs podem vencer antecipadamente em três anos. É uma opção de repactuamento que há nos papéis.

"As pessoas buscam papéis isentos de Imposto de Renda e que, ao mesmo tempo, tenham vencimento em até três anos. É muito difícil formatar isso com recebíveis imobiliários tradicionais", diz o executivo da área de renda fixa de um banco de investimento. Em 2008, as construtoras tinham R$ 2 bilhões em recebíveis performados (apartamentos entregues). Em 2009, o número chegou a R$ 3,1 bilhões e, em 2010, a R$ 5,53 bilhões. Em dois anos, o salto foi de 176%.

Fonte: Valor Online

BANCO ITAÚ CRIA CONSÓRCIO PARA IMÓVEIS DE ALTO VALOR

Itaú anunciou que formou um grupo de consórcio de imóveis com créditos entre R$ 350 mil a R$ 700 mil, valores exclusivos no mercado. O produto visa suprir uma demanda para pessoas interessadas em adquirir imóveis de valores mais altos, que pretendem usar o consórcio para planejar esse investimento.

O grupo está aberto para adesões até o final de julho. O consórcio tem 180 meses de duração e parcelas a partir de R$ 2.531,52 (para crédito no valor de R$ 350 mil).

Créditos maiores

"Percebemos a necessidade de um consórcio com créditos maiores. O atual momento do mercado imobiliário proporcionou a oportunidade para esse produto, que atende a uma demanda de nossos clientes, correntistas e não correntistas", disse Luis Matias, vice-presidente da Área de Consórcios do Itaú Unibanco.

Além disso, como 80% do público consumidor de consórcio imobiliário pertence às classes A e B, o Banco Itaú acredita que esse novo grupo irá atender bem a esses segmentos.

Mais uma carta

"Nossos clientes nos questionavam sobre a possibilidade de contratação de mais de uma carta de crédito, já que estavam interessados em adquirir imóveis de valores mais altos. Esse grupo com créditos de até R$ 700 mil, exclusivo no mercado, nos permitiu simplificar o processo para atender a essa demanda, oferecendo uma carta única com os valores que nossos clientes vinham pedindo", acrescenta o executivo.

Não é necessário ser correntista do Itaú para entrar nesse grupo. Ele oferece o benefício do lance embutido, em que até 30% do total já pago pode ser usado para ofertar como pagamento do lance.

Dessa forma, o cliente que não possui recursos para fazer um lance não fica dependente só do sorteio para concorrer à contemplação.

Fonte: Monitor Mercantil

CRISE IMOBILIÁRIA? NÃO!

Matéria veiculada no Jornal Hoje da Rede Globo.

MARÍLIA - SP: PRESIDENTE DO CRECI MINISTRA PALESTRA NA CÂMARA

José Augusto Viana Neto vai abordar temas como mercado

de trabalho e código de ética profissional

O presidente do Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis), José Augusto Viana Neto, ministra palestra hoje, às 18h, na Câmara. Ele abordará o tema “O que impede você de ganhar mais” e vai enfocar o mercado de trabalho do corretor e como o profissional pode direcionar suas atividades para conquistar uma remuneração mais justa. Além disso, o presidente falará sobre ética profissional.

Conforme o delegado regional do Creci-SP em Marília, Hederaldo Benetti, são esperadas 120 pessoas. “Na região são mil corretores e em Marília, 400. O evento é gratuito e uma ótima oportunidade de trocar experiências, tanto para corretores quanto estagiários.” A inscrição pode ser feita pelo site www.crecisp.gov.br ou pelo telefone 0800-7701500.

Fonte: Agência BOM DIA

VENDA DE IMÓVEIS USADOS NOS EUA CAI 0,8% EM JUNHO

As vendas de imóveis residenciais usados nos EUA caíram 0,8% em junho, em comparação com maio, para a taxa anual sazonalmente ajustada de 4,77 milhões - o menor nível em sete meses -, segundo a Associação Nacional dos Corretores de Imóveis. Essa foi a terceira queda mensal seguida.

O resultado contrariou as estimativas dos economistas de aumento de 1,9% nas vendas, para 4,90 milhões de unidades. Em maio haviam sido vendidas 4,81 milhões de moradias usadas.

O preço médio dos imóveis subiu 0,8% em junho, para US$ 184.300, de US$ 182.900 um ano antes.

O estoque de casas usadas à venda cresceu para 3,8 milhões no fim de junho. Isso representa 9,5 meses de oferta ao ritmo atual de vendas.

Por regiões, as vendas de moradias usadas caíram 5,2% no Nordeste e 1,7% no Oeste, enquanto no Sul houve alta de 0,5% e no Meio Oeste houve aumento de 1,0%. As informações são da Dow Jones.

Fonte: Agência Estado

O MERCADO ESTÁ MOVIMENTADO, MAS FALTAM CORRETORES DE IMÓVEIS

Matéria do Bom dia Brasil sobre o mercado imobiliário nacional.

PL - 520/11 DIMINUI TAXA COBRADA NA VENDA DE IMÓVEL EM TERRENO DE MARINHA

Dep. Laércio Oliveira PR-SE

A Câmara analisa o Projeto de Lei 520/11, do deputado Laércio Oliveira (PR-SE), que diminui o valor que a União cobra nas transferências ou cessões de imóveis localizados em terrenos de marinha, chamado de laudêmio.

A proposta altera o Decreto 2.398/87 e retira do cálculo as benfeitorias realizadas no terreno, determinando que o laudêmio seja equivalente a 5% do valor atualizado do terreno. A legislação atual determina o recolhimento de 5% do valor do bem e de suas benfeitorias.

Laércio Oliveira critica o fato de a legislação atual obrigar o cidadão que mora num terreno de marinha a pagar um valor maior ao governo federal por investimentos realizados por sua conta. Pretendo reduzir os custos expressivos cobrados desses brasileiros residentes em terrenos da marinha, justifica.

Dois donos

Os imóveis localizados em terrenos de marinha estão sujeitos ao laudêmio porque possuem dois donos. A União é considerada a dona da terra, enquanto o proprietário do imóvel é aquele que tem o direito real de ocupação, sem ter o direito pleno sobre o terreno.

Por isso, no caso de transferência desse direito, a União cobra o laudêmio do vendedor, e também está autorizada a cobrar taxas anuais do proprietário pela ocupação.

Considerado pelos críticos um resquício do período colonial, o laudêmio foi contestado na Justiça por moradores do condomínio Alphaville, na Grande São Paulo. A questão deve ser julgada pelo Supremo Tribunal Federal (STF).

Tramitação

A proposta tramita em caráter conclusivo e será analisada pelas comissões de Trabalho, de Administração e Serviço Público; Finanças e Tributação; e Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da proposta: http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=493135

Fonte: Agência Câmara

ESPECIALISTA ALERTA PARA FORMAÇÃO DE BOLHA NO MERCADO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL

Coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP afirma que os preços têm crescido além do explicável por sua estrutura de custos. Confira, na íntegra, carta trimestral produzida pela entidade sobre o tema:

Alerta de Bolha

Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr., Professor Titular de Real Estate da Poli-USP e coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (NRE-Poli)

1. Já tenho escrito que bolhas de mercado não podem ser projetadas, nem em escala de valorização inadequada, nem em prazo para aparecer e desvanecer. Todavia, é possível identificar conformações de mercado, nas quais certas evidências emitem alerta de formação de bolha, cujo resultado, esse sim previsível, será a migração do valor de ativos precificados acima do seu patamar justo para baixo, penalizando as poupanças equivocadamente abrigadas em certos imóveis.

Os preços dos imóveis residenciais e comerciais, estes mais, têm crescido no mercado brasileiro além do que é explicável pela sua estrutura de custos. Preços crescentes não são sinônimos de bolha, mas preços crescentes sem explicação na estrutura de custos são efeitos de desorganização do mercado e identificam a ocorrência de bolha.

Preços crescentes não são causas de bolha, mas são efeitos de existência de demanda desarticulada de mercado, influenciada pela sensação de que o produto de real estate, mesmo prejudicado pelos seus atributos de rigidez e liquidez, representa um ativo no qual é possível fazer posições especulativas de curto prazo com expectativa de resultados expressivos.

2. Na Carta do NRE-Poli-23-11 postei um conjunto de informações sobre os fatores indicativos de que os preços crescentes aplicados pelas empresas aos empreendimentos residenciais de 2008 até o final de 2010 carregavam componentes de custos e margens adequadas para cobertura de incertezas. Os preços descolavam do crescimento do INCC-FGV, porque alguns fatores não estão cobertos pelo índice de inflação de custos de construção mais respeitado no mercado, desde terrenos, passando pelos custos da outorga onerosa cada vez mais presente, até os custos diretos mascarados em subempreitadas com margens especulativas, pela pressão de demanda.

Até o final de 2010 não se podia perceber indicativos de preços crescentes pela formação de bolha, inclusive tendo em vista que as empresas de maior destaque do setor apresentaram balanços com resultados reduzidos diante das expectativas por elas emuladas quando divulgaram suas metas de comportamento. Naquela conjuntura ficava fácil explicar que, no que dependia do planejamento das empresas, os sistemas de formação de preços estavam em alteração para incluir margens de proteção para o descolamento do INCC-FGV dos custos de cada obra e para o desvio entre custos e orçamento.

Os resultados decepcionantes do primeiro grande giro de empreendimentos depois das aberturas de capital das empresas, com injeção de massas expressivas de capital para investimento no setor, estavam presos à ineficácia no planejamento. Considere-se que o setor trabalha com preços fechados e custos abertos, na medida em que se vende antes de construir. Os preços estavam formados sob a premissa de que as empresas dispunham de sistemas de controle de custos para realinhá-los aos orçamentos, quando evidenciados desvios. O que se viu é que as empresas haviam instalado sistemas capazes de registrar custos, portanto de identificar os desvios, mas não a tempo hábil de promover crítica aos processos e tentar compensações, nem sempre viáveis. Registro de custos não é controle de custos em real estate. Quando os resultados frágeis apareceram, acendeu-se uma luz de alerta sobre a precificação dos empreendimentos e os preços saltaram, para abrigar as necessárias margens de cobertura para incertezas do ciclo de construção, depois de fechados os preços, derivadas da economia, de problemas estruturais do setor e das questões sistêmicas do controle de custos.

Então era possível explicar, usando os índices de preços Fipe-zap como referência, que as variações se justificavam levando em conta cinco fatores estruturais: preços dos terrenos, custos da obtenção do direito de construir, crescimento de custos acima da variação do INCC-FGV, crescimento dos custos de construção devido à natureza dos processos utilizados no mercado, além da imposição de margens de segurança para não repetir as frustrações do passado.

Entretanto, se verificarmos o desenvolvimento dos preços dos empreendimentos residenciais de janeiro até junho-2011, utilizando o índice Fipe-zap, fica claro que os movimentos de preços continuam descolados da variação de custos de construção pelo INCC-FGV, em uma conjuntura em que os cinco fatores já estão precificados. Ou seja, terrenos não continuam em disparada, porque a pressão de mercado caiu muito, como atestam as empresas de maior destaque, e o custo do direito de construir já estava embarcado nos preços. Do lado dos custos de construção, com margens para descolamento dos custos de cada obra para o INCC-FGV e com margem para cobertura de desvios já precificados, o orçamento mais margens deve acompanhar o INCC-FGV. Não é isso que se verifica em São Paulo, por exemplo, quando tomamos a evolução do índice Fipe-zap, contra a do INCC-FGV no período, como ilustro no gráfico 1. No primeiro semestre de 2011, com velocidade de vendas em baixa (velocidade sobre a oferta, segundo medida do Secovi-SP), os preços residenciais subiram na amostragem global, 14,4%, o que se traduz em um aumento recorrente mensal equivalente a 2,21%, contra 5,6% de variação do INCC-FGV, equivalente a 0,91% recorrente mensal, metade da taxa de crescimento dos preços. Para acompanhar a curva de custos, o índice de preços deveria estar em junho-2011 em 185,66, contra os 203,37 medidos pela Fipe.

2.1. As evidências são de que o preço dos imóveis residenciais está acima do seu valor justo. Valor não é atributo de qualquer bem, mas o preço justo equivale a um valor justo. O preço justo é aquele que cobre os custos de produção em regime eficaz, contém margem para cobertura das incertezas, tendo em vista que o preço é fechado antes da construção, e contempla uma margem de resultado para os investimentos, que conduz a uma taxa de retorno adequada aos riscos de empreender. Com os preços atuais, se contarmos os custos, as margens, a estrutura tradicional de funding, com financiamento à produção no SFH (Sistema Financeiro da Habitação), encontraremos taxas de retorno desequilibradas para a atratividade do real estate, nos padrões reconhecidos no mercado brasileiro, que são inclusive superiores aos internacionais. Se os preços estão acima do preço justo, há um valor sem lastro que está sendo comprado pelo mercado nesta conjuntura.
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3. O que faz bolha de mercado é: i. crédito irresponsável, ii. Investidor desinformado e iii. forte presença de capital especulativo.

3.1. No mercado brasileiro não se verifica a concessão de crédito irresponsável para aquisição de imóveis, especialmente residenciais. Os prazos de pagamento são compatíveis com a curva de vida dos imóveis, o que preserva o valor da garantia contra o saldo devedor. Os juros são aplicados em regime constante, não ocorrendo exemplos como os do falido sistema do mercado norte-americano, quando se iniciava um financiamento com juros abaixo da taxa referencial de mercado nas prestações, levando a diferença para o saldo devedor, para compensar no futuro, acreditando que a economia faria crescer a renda dos devedores em uma proporção equivalente à alavancagem do saldo devedor e a valorização continuada do imóvel preservaria a garantia do saldo devedor, nos casos de inadimplência. A relação [dívida/valor do imóvel ] é adequada, girando no intervalo 70-80%, tradicionalmente considerado seguro.

3.2. Tipifico investidor nesta Carta como aquele que aplica recursos em um imóvel na busca de renda regular no longo prazo, suportada por valor estabilizado do ativo. Especulador é o investidor que faz posição em um ativo na busca de ganho de curto prazo, resultado da valorização do ativo acima das taxas de atratividade para aplicações conservadoras.

Investidor desinformado há em grande proporção nesta conjuntura do mercado brasileiro, especialmente no segmento dos pequenos imóveis de escritórios, no qual continuam a pipocar lançamentos vendidos na sua totalidade, inclusive com apoio em desinformação, induzindo o investidor a julgar o preço de venda por meio da sua comparação com valores irreais de locação. A esse assunto, com o objetivo de informar, dedico maiores detalhes em tópico adiante.

3.3. No setor do real estate no Brasil não foram muitos os períodos, nestas últimas duas décadas de moeda confiável, nos quais se tenha identificado forte presença de recursos especulativos. Grandes capitais, em geral, tendem a especular em mercados de maior liquidez, como bolsa de valores ou commodities, deixando para especuladores mais ingênuos o mercado do real estate. É complexo auferir ganhos especulativos em real estate, uma vez que a baixa velocidade das transações pode comprometer o ponto de saída adequado do investimento especulativo, fazendo o investidor agressivo se prender ao ativo até a cauda inferior da curva de preços, provocando perda.

Nessa conjuntura vejo a presença de investidores tão desinformados, que se aventuram até à especulação, quando ouço um relato de investidor de que conseguiu fazer uma posição imobiliária, por especial deferência do empreendedor, comprando um apartamento do seu estoque particular, em um empreendimento destinado à classe média, em um bairro com esse perfil, pagando um preço completamente fora de parâmetro (não cito o preço por me parecer inadequado). Respondi: você conseguiu comprar e isto parece importante, mas pensou que o seu ciclo só será virtuoso se vender adiante por um preço além desse de compra, que já é muito alto, como você reconhece? Grandes especuladores do mercado de capitais costumam afirmar que quando a bolsa está aquecida e o valor médio das transações se estabiliza em patamar baixo (pequenos investidores se vestindo de especuladores) chegou a hora de sair, e acelerado. Está soando o alarme de bolha.

4. Informação para os investidores em pequenas salas de escritórios para renda

Admito que o seu propósito de investimento é aplicar recursos conservadores de poupança, cujas premissas são: i. obter renda regular (mensal) de longo prazo, ciente de que, como a compra é feita na planta, o investimento é a prazo (ciclo de 3 anos de obras), mas, evidentemente, a renda só se inicia depois da obra terminada e o preço pago e ii. fazer um investimento cujo valor não se deteriore ao longo do tempo, seja pela inflação, ou pela perda de competitividade do produto investido no seu mercado.

4.1. O seu investimento apresenta um risco implícito, derivado da sua condição física: ele é parte de um edifício, ou parte de um pavimento (mais comum), sobre o qual nenhum dos proprietários terá controle de qualidade ao longo do tempo, considerando os necessários investimentos em conservação, manutenção, adequação e atualização funcional, que façam o edifício (não a sua sala, porque ela é parte do todo) permanecer competitivo ao longo do tempo. É muito provável (veja os números adiante) que o payback do seu investimento aos preços ora vigentes aconteça entre 15 e 20 anos, se o edifício permanecer competitivo no mesmo fator de inserção de quando ficar pronto, o que exigirá investimento em revitalização dentro desse período.

4.2. Vejamos números e vamos partir da fantasia corrente. Como os aluguéis mensais na vizinhança do seu investimento estão no patamar de R$ 70 /m², você faz o investimento à taxa de atratividade de 10% ano, admitindo que o valor do imóvel crescerá no ciclo operacional a ponto de proteger o preço da variação inflacionária, de forma que você admite que esta taxa de atratividade é taxa de retorno, efetiva acima da inflação. A taxa de atratividade mensal é de 0,7974%, de modo que o preço que você arbitra justo pagar é aluguel mensal/0,7974% = 8.778 R$/m². Como o edifício está na planta, admita que você paga 12% de entrada, 68% em prestações mensais até as chaves e 20% nas chaves, com parcelas corrigidas pela variação do INCC-FGV.

4.3. Entrando o edifício em operação, com o preço já pago, admitamos uma configuração ideal de comportamento de mercado: i. os aluguéis cresceram exatamente no patamar do IGP-m-FGV no período e continuarão crescendo ordenadamente por 20 anos; ii. o imóvel nunca fica vazio, havendo custos somente relacionados com a taxa de corretagem a cada ciclo de 3 anos (2 aluguéis); iii. não há qualquer investimento no edifício em 20 anos e mesmo assim ele continua competitivo; iv. os aluguéis são corrigidos em ciclos de 12 meses; v. o imóvel é propriedade de uma pessoa física, logo o aluguel entra na renda mensal e recebe um impacto de 27,5% de imposto sobre a renda; vi. você administra o contrato de locação, logo não há honorários de serviço para este fim.

O gráfico 2 mostra a sua taxa de retorno em 20 anos, que, em vez dos 10% que era a sua expectativa, será de 5,76%, decomposta como ali está mostrado. Se você pensava nos 10% como renda bruta, antes do imposto de renda, então a sua comparação é 7,83% ano de taxa desejada contra 5,76% de taxa auferida em uma configuração ideal de comportamento, que não será alcançada.

Esta taxa de 5,76% é composta por uma parte de somente 2,29% que é proporcionada pelo fluxo dos aluguéis, sendo o saldo da taxa de retorno produzida pelo valor da propriedade ao final de 20 anos. A renda anual média do investimento em 20 anos de locação é de 6,68%, sendo evidentemente zero nos três anos de construção.
Isoladamente estes são efeitos do impacto de variáveis que ficaram "esquecidas" até aqui:

- se os investimentos em atualização funcional para manter o edifício competitivo equivalerem a uma reserva sobre os aluguéis de 3,0% de cada recebimento mensal, que é um fator razoável de proteção para edifícios de escritórios segundo os estudos do Nre-Poli, os 5,76% se transformarão em 5,52%;

- se a administração dos contratos de locação for entregue a uma imobiliária que cobra 5% da receita pelos seus serviços, os 5,52% se transformarão em 5,12%;
- se a entrega da obra atrasar 6 meses, mesmo você dilatando os pagamentos restantes do preço, os 5,12% se transformarão em 4,95%.

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4.4. A taxa de retorno de 5,76% tem forte pressão do valor do imóvel ao final do ciclo de 20 anos de geração de renda de locações, na hipótese ideal de aluguel estável, sem vazios e sem investimentos em revitalização. Se considerarmos valorização, ou desvalorização do imóvel no final desse ciclo, os valores de taxa de retorno se comportam como está mostrado no gráfico 3.

Ali vemos que, ainda que a renda média anual permaneça inalterada, o valor do imóvel caindo, por exemplo em 50% do valor original do investimento nesse ciclo, faz a taxa de retorno mergulhar para 4,39%, enquanto uma valorização de 50% faz a taxa de retorno crescer para 6,80%. Esses valores e a imagem do gráfico 3 ilustram a vulnerabilidade do investimento nesses patamares de taxa de retorno, tendo em vista que o maior responsável pela formação da taxa é justamente uma variável aberta (o valor do imóvel ao final de 20 anos de locação), cuja arbitragem na data do investimento é frágil.
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4.5. Os efeitos mais complexos para se avaliar e de impacto mais contundente na qualidade do investimento são resultantes de vazios e de quebras de valor de locação. Esta conjuntura é de aluguéis pressionados, porque os investimentos em edifícios de escritórios ficaram adormecidos por algum tempo e estão sendo retomados a partir de 2010. Somente verificaremos uma reversão desse quadro quando os edifícios em construção entrarem no mercado, a partir do segundo semestre de 2012.

Verificando flutuações recentes entre picos e vales de valor de aluguel de escritórios em São Paulo, para edifícios AAA, encontramos 64 R$/m²-mês em janeiro de 2002, 48 em junho de 2005 e 100 em junho de 2011. Ajustando esses valores para junho 2011 e admitindo que 100 seja pico de valor (o que é discutível, porque o mercado continua pressionado), a diferença entre vale e pico é de queda de 33,8%.
Usando um modelo que cria cenários estressados com vazios de 2 a 4 meses a cada ciclo de 3 anos de vida do contrato de locação e faz os aluguéis flutuarem com perda no intervalo [0-30% ], chegamos a uma amostra de resultados para a taxa de retorno, o componente da taxa de retorno função do fluxo da renda e a renda anual média do investimento. Os dados de taxa de retorno extraídos da amostra podem ser vistos no gráfico 4. Tratando as amostras de laboratório para os três indicadores, chegamos aos intervalos esperados de flutuação sob esse efeito estressado, ilustrados no gráfico 5.
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O gráfico 4 mostra também a vulnerabilidade do investimento e, principalmente, a vulnerabilidade de se fazer análise e tomar decisão sob cenário de fantasia. O nosso cenário ideal de aluguel estável, sem vazios e sem investimentos em revitalização representa a fantasia simplificadora muitas vezes utilizada ou induzida a utilizar para a decisão de investimento. O conjunto dos cenários estressados, cujo reflexo na taxa de retorno está mostrado no gráfico 4 representa configurações mais perto da realidade comportamental desse tipo de investimento. Notar que, nesse intervalo de taxa de retorno [ 3,45% - 3,69% ], o fluxo da renda isoladamente não faz taxa de retorno. Isso significa que a totalidade do fluxo da renda em 20 anos nem mesmo devolve o investimento na compra do imóvel.
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O gráfico 5 sintetiza os indicadores nos quais o investidor nesta conjuntura deveria apoiar sua decisão. Ou seja, naquela configuração de utilizar a taxa de atratividade (cap rate) de 10% ano para relacionar aluguel sendo praticado no mercado e valor justo de compra do imóvel, o que o investidor pode verdadeiramente esperar é uma renda anual no ciclo operacional de 20 anos, na média entre 4,09% e 4,35% do valor que investiu, depois de pagar os impostos vinculados à receita, para uma taxa de retorno no intervalo entre 3,45% e 3,69% ano, acima de inflação pelo IGP-m-FGV. Nessa conjunção operacional, é provável (90% de confiabilidade) que o total do fluxo da renda dentro de 20 anos de ciclo operacional nem mesmo devolva o investimento na compra do imóvel.

4.6. Para que o investidor tenha uma taxa de retorno de 10% ano dentro do ciclo operacional, depois dos impactos de vazios, quebra de valor do aluguel e investimentos em revitalização, admitindo que o valor do imóvel venha a ficar inalterado no ciclo operacional, sendo sempre ajustado conforme a variação do IGP-m-FGV, o preço de compra deveria ser de R$ 4.957 /m² de área privativa. Se o investidor aceita que os 10% sejam sua taxa de retorno bruta e que depois do imposto de renda a taxa líquida será de (10,00 - 2,17) = 7,83% (gráfico 2), mantidas as demais premissas, o preço de compra deveria ser de R$ 6.413 /m² de área privativa.

Lembro que o ponto de partida dessa análise foi o preço de compra de R$ 8.778 /m² de área privativa, que supostamente levaria à taxa de retorno de 10% ano, antes do imposto de renda.

Se usarmos o mesmo raciocínio primário da relação aluguel mensal e taxa de atratividade mensal, para o valor de 4.957, validaríamos a taxa de atratividade bruta de aluguel mensal/ preço de compra = 70/4.957 = 1,41% mês, equivalente a 18,3% ano, contra os 10% originais. Isso faz uma relação de múltiplo entre preço e aluguel, que é muito utilizado como referência paramétrica nesse mercado de preço de compra/ aluguel mensal = 4.957/70 = 70,8.

O mesmo raciocínio, usando a taxa de retorno de 7,83%, como válida para a taxa de retorno depois de impostos, levaria à taxa de atratividade bruta de aluguel mensal/ preço de compra = 70/6.413 = 1,09% mês, equivalente a 13,9% ano, com múltiplo de 91,6.

5. Alerta de Bolha.
A conjuntura de mercado, usando os dados de São Paulo como proxy para o que acontece com o mercado de real estate no Brasil, autoriza soar um alarme de bolha:

- os preços dos empreendimentos residenciais permanecem crescendo acima do índice de custos do setor, mesmo que esse índice não cubra terrenos e contas fora da construção. Os terrenos, entretanto, não estão sujeitos a agressivas disputas de compra, o que tem paralisado os preços em moeda nominal (BRL), favorecendo inclusive permutas e uma variação de preços de imóveis para baixo, relativamente à variação do INCC-FGV. Os descolamentos dos custos das obras contra o INCC-FGV, tendo em vista que o índice não consegue espelhar a realidade de cada obra e de alguns parâmetros de comportamento do setor, como as empreitadas de mão de obra, representam um efeito que já se entendia como precificados, tendo em vista as variações havidas no ciclo 2008-2010. Não há razão estrutural para o crescimento de preços nesses patamares;

- entretanto, preços não fazem bolha. Preços crescendo continuamente indicam que o mercado aceita, como valor, os preços propostos pelos empreendedores. A redução da velocidade de vendas indica que o poder de compra não cresce na proporção desses aumentos. Para suprir a demanda orgânica, os novos empreendimentos têm sido lançados com dimensões mais modestas para os mesmos segmentos de mercado, pretensamente munidos de atributos de qualidade que justificam os preços crescentes. A presença de demanda artificial, não mais reprimida como se explicava em 2010, mas agora especulativa (investidor mal informado) está evidenciada e ajuda a sustentar a curva de preços;

- nos empreendimentos comerciais, notadamente nos edifícios de escritórios compartilhados, diluídos em pequenas unidades, para atingir investidores de potencial médio de poupança não há nenhuma explicação estrutural para os preços que estão sendo praticados. A única explicação é a desinformação, cujo contraponto escrevi no item 4 desta Carta. Nesse segmento o alarme de bolha é estridente.
Os preços devem cair, até qual patamar e quando? Não há resposta cartesiana para o anticiclo de uma bolha:

- os preços dos imóveis residenciais só se estabilizarão quando não houver pressão de demanda artificial provocada por investidores desinformados, que ora estão fazendo posições especulativas. Na crise norte-americana recente, a velocidade de queda dos preços foi elevada, quando os especuladores se viram incapazes de sustentar o fluxo de pagamento das compras, das quais tinham liquidado não mais do que 10 a 20% e os tomadores de financiamentos não puderam sustentar os ajustes das prestações. No Brasil, os investidores mal informados (especuladores de ocasião) fazem posições de investimento com recursos de poupança, que lhes permite liquidar o total do preço e não há grande volume de financiamentos para compradores finais que venham a se tornar inadimplentes, tendo em vista que a economia não está em depressão, com redução de empregos e renda;

- os empreendedores compõem um conjunto com grande capacidade de investimento, que deve girar agressivamente para satisfazer os resultados prometidos aos seus acionistas. Isso significa que, ao menor sinal de que a velocidade de vendas caia recorrentemente e que não há mais poder de investimento especulativo presente no mercado para colocar os lançamentos, as empresas se voltarão exclusivamente para a demanda orgânica e os preços ficarão estáveis em moeda nominal. No patamar de inflação esperado para os próximos dois anos, manter os preços em BRL constantes significará baixá-los em termos reais, em um ciclo de um a dois anos, recuperando o patamar de 2010;

- o caso dos escritórios compartilhados é mais complexo. Se a economia brasileira se mantiver no nível atual de atividade, e, nesse momento, ainda que luzes de alerta já estejam acesas, os indicadores da economia ainda não induzem a concluir que desse nível cairá de forma expressiva, a posição dos estoques proporcionará a manutenção de valores elevados de locação, o que poderá continuar embaçando a visão de longo prazo do investidor desinformado, deixando uma abertura para que empresas especulem contra os investidores. Quando o estoque novo iniciar sua vida de mercado, a partir do segundo semestre de 2012, os aluguéis provavelmente atingirão níveis mais baixos, provocando uma sensível desvalorização desses imóveis. Isso só não acontecerá na hipótese de que a economia brasileira apresente um retumbante crescimento nesses próximos dois a três anos. Investidor não representa demanda efetiva; investidor desinformado demanda sem reconhecer o risco que corre. Especulador muito menos representa demanda.

No site do Núcleo de Real Estate da Poli estará postada a questão:

Tendo em vista os comentários da Carta NRE-Poli-25-11, v. acredita que há um alarme de bolha disseminado no mercado de real estate brasileiro, nesta conjuntura? Deixe sua opinião registrada e conheça como o mercado vê o assunto.

Fonte: piniweb