A locação de imóvel é de fato muito importante para a civilização, pois se relaciona diretamente com a vida de grande parte das pessoas. O objetivo deste artigo é disseminar conhecimento sobre o contrato de locação, frisando os direitos e deveres gerados após a assinatura do contrato, evidenciando as principais dúvidas sobre esta relação jurídica e apontando os meios de solução de problemas mais comuns, evitando que o desconhecimento sobre o tema as levem a um prejuízo financeiro não esperado.
Por se tratar da parte mais fraca da relação locatícia, a Lei do inquilinato estabelece vários limites para defender seus interesses, reconhecendo direitos para suprir a desigualdade econômica entre as partes, desde que ele cumpra com a lei e as obrigações contratuais. Ao contrário do que pensa o inquilino, o contrato também garante direitos a ele. Por esse acordo de vontades as partes poderão criar, modificar ou extinguir direitos, conforme suas necessidades. Por isso, devemos evitar os contratos verbais e os contratos de locação simples, como os adquiridos em uma papelaria ou até mesmo copiados da internet. O escopo do contrato de locação é a segurança, por isso não devemos utilizar os contratos mencionados anteriormente e sim contratos desenvolvidos de acordo com a necessidade das partes, o advogado ou o corretor de imóveis, são profissionais hábeis na consultoria locatícia.
Vale salientar, que ao preferir procurar uma imobiliária ou corretor de imóveis, é necessário verificar se a empresa ou o profissional possui devida inscrição junto ao Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI), que é o órgão responsável pela fiscalização do exercício da profissão. Este cuidado deve-se por existir vários casos de prejuízos a sociedade causados por pseudos-corretores.
Em nosso ordenamento jurídico, locação das coisas está definida no artigo 565 do Código Civil de 2002. Na locação de coisas o proprietário se obriga a ceder seu imóvel ao inquilino por tempo determinado ou não, o uso da coisa mediante retribuição determinada. O contrato de locação não autoriza o uso ilimitado do bem, mas somente para destinação e finalidade contratada. A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei 8.245 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, que surgiu para suprimir as práticas abusivas dos investidores da área imobiliária, que dirigiam seus negócios da forma que melhor lhes cabiam e regida subsidiariamente pelo Código Civil Brasileiro.
Os poderes do proprietário estão definidos no artigo 1228 do C. C. Que dispõe: O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Para se reconhecer um contrato de locação é necessário existir três elementos essenciais, o primeiro elemento é a onerosidade, que é o pagamento do aluguel convencionado, que deverá ser feito sempre no local e dia determinados, o segundo elemento é a temporalidade, por tempo determinado ou indeterminado, o terceiro elemento é a infungibilidade do objeto, pois só se admite locação de bem infungível, aquele que não pode ser substituído por outro na mesma quantidade, qualidade e gênero.
Três são as garantias previstas em lei, a fiança, a caução e o seguro fiança, que não podem ser cumuladas. A fiança é um contrato que estabelece uma garantia pessoal, acessória a um contrato principal, pela qual alguém se compromete a satisfazer uma obrigação assumida por outra. A caução é o depósito no valor de 3 meses de aluguel, que ficarão sob a guarda do locador até o final da relação contratual. O seguro fiança é contratado diretamente com a corretora de seguros, que assumirá o risco do negócio, se obrigando a garantir as obrigações do locatário. (Ver NE)
O processo da locação se inicia com a disponibilidade do imóvel pelo proprietário. Quando destinado para locação, o imóvel é preparado para atender o fim que ele se destina. O segundo passo a ser feito antes de formalizar o contrato será a feitura do laudo de vistoria, como exige o artigo 22 da Lei do inquilinato, que vai detalhar pormenorizadamente o imóvel, através de laudo escrito, fotos e até mesmo vídeo se necessário. Este laudo é o item de maior importância do contrato de locação, pois através dele é que serão discutidas as possíveis controvérsias que poderão surgir durante ou após a entrega do imóvel. Trata-se de instrumento que retrata com minúcia o estado do imóvel na data do início da locação, indicando eventuais defeitos existentes.
As partes deverão conferir o laudo de vistoria para apresentar possíveis contestações, não deixando nenhuma aresta. Após a ciência e aceitação das partes, as chaves do imóvel serão entregues para utilização do inquilino.
A partir deste momento poderá usar o imóvel com a finalidade contratada, incumbido de preservá-lo na forma em que ele o recebeu. Uma dúvida frequente é quem deve pagar as obrigações derivadas do bem, conhecidas como obrigações “propter rem” como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e a taxa de condomínio? Por lei quem deve pagar é o proprietário, porém se pactuado em contrato a transferência dessas obrigações para o inquilino, dele será a responsabilidade. Com exceção ao que foi dito antes, as despesas extraordinárias cobradas juntamente com a taxa de condomínio não poderão ser repassadas ao inquilino, pois estas despesas não possuem ligação com o gasto normal do condomínio, sendo destinada a manutenção, restauração ou ampliação do condomínio, como por exemplo a jardinagem, construção de parque de recreação etc, é o que afirma o parágrafo único do artigo 22 da Lei do Inquilinato.
O atraso ou a falta de pagamento de 1 (um) mês de aluguel que seja, pode gerar uma possível ação de cobrança. Qualquer procedimento administrativo deverá ser comunicado ao locatário com antecedência, geralmente as comunicações simples podem feitas verbalmente ou por correspondência. Devem também o locatário e locador reciprocamente, comunicar todo fato pertinente que tomarem conhecimento ou altere o bem ou que manifeste interesse contratual, como a notificação de desocupação, preferência de compra ou denúncia do contrato, sempre com antecedência.
A cláusula penal largamente utilizada em contratos onerosos, geralmente só é conhecida pelo inquilino quando este quebra uma norma do contrato, mais conhecida como a multa contratual, esta geralmente é cobrada nas ações de cobrança ou despejo, ou na resilição do contrato antes do final do prazo pactuado. Se por outro lado a resilição do contrato de locação feita pelo locatário seja requerida por causa de transferência do seu trabalho, com notificação de 30 dias de antecedência, este ficará legalmente isento de multa contratual.
O direito de retenção é forma de obrigar o locador a pagar pelas benfeitorias feitas no imóvel locado. Para exigir esse direito é necessário observar uma regra que difere os tipos de benfeitorias. A benfeitoria necessária é aquela que se não houvesse não teria como se habitar no imóvel, como a substituição do telhado da casa que era cheio de vazamentos, sendo obrigatória a indenização. A benfeitoria útil é aquela que agrega valor ao imóvel como uma garagem coberta, que só será indenizada se houve expressa autorização. E a benfeitoria voluptuária, como a piscina e a churrasqueira, onde o locatário não tem direito a indenização (Lei do Inquilinato, artigos 35 e 36).
As ações mais comuns na área locatícia são a Ação de Cobrança de Alugueis, que é o meio para cobrar judicialmente o inquilino que se encontra com alugueis em atraso ou desocupou o imóvel deixando dívidas referentes a locação. Esta ação também ser proposta combinadamente com a Ação de Despejo que está prevista no artigo 5º da Lei 8245, sendo o meio para reaver o imóvel do locatário pelo locador, geralmente é proposta por falta de pagamento de alugueis. O meio de se evitar esta ação é fazer a “purga da mora” ou seja, o pagamento das dívidas com juros e multas, pagamento dos honorários advocatícios, custas judiciais e demais encargos que provierem da ação.
Cássio Sakamoto - Advogado OAB-SP 359.361 - Consultor Imobiliário CRECISP 93741, Avaliador Imobiliário CNAI 6814.
Fonte: Artigos JusBrasil
NOTA DO EDITOR:
Quanto as garantias locatícias a Lei do Inquilinato prevê ainda a Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento que é uma modalidade de garantia locatícia (Lei nº. 8.245/91, art. 37, IV, acrescentada pela Lei n. 11.196/2005) em que o devedor cede, até que se dê a liquidação total da divida ex locato, aos credores seus direitos creditórios, representados em títulos de investimento emitidas por entidade financeira, originarias de operações nos seguimentos financeiro, comercial, industrial, de arrendamento mercantil, prestação de serviços e sistema de distribuição de valores mobiliários destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, objeto do fundo, que não poderá ser explorado comercialmente pelo mesmo, salvo através de locação ou arrendamento, ou em carteira diversificada de títulos e valores mobiliários. (VENOSA, 2010, p. 45)
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