CONDOMÍNIO: DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO

O procedimento de destituição de síndico pode ser desencadeado por ¼ dos Condôminos para convocar assembleia especialmente, ou seja, de forma exclusiva, para este fim, que decidirá pela destituição ou não do síndico (CCB, art. 1.355), sendo que a destituição é condicionada ao quórum qualificado da maioria absoluta presentes na assembleia convocada com pela quantidade de condôminos acima citados, conforme estabelecido no art. 1.349 do Código Civil Brasileiro (abaixo transcrito), nos seguintes casos: I- não prestar contas; II- praticar irregularidades; e III- não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no parágrafo 2.º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Logo existem 02 (dois) quóruns específicos: um para a convocação da assembleia, de ¼ dos condôminos, sendo desnecessário que estejam adimplentes para a convocação da assembleia (conforme o julgado abaixo); outro é aquele que, uma vez convocada a assembleia, pode aprovar a destituição do síndico, de metade mais um dos presentes na assembleia, que nesse caso, devem estar adimplentes com suas respectivas cotas condominiais, posto que o condômino inadimplente não votar ou ser votado em assembleia geral, nem mesmo participando das deliberações, e não da totalidade do condôminos, especialmente convocada para este fim, sendo este o entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Assembleia geral extraordinária. Destituição do cargo de síndico. Anulação. Inadmissibilidade. Convocação regular.Condôminos inadimplentes que não podem votar, mas podem convocar a assembleia. Hipótese em que, mesmo após a desconsideração de assinaturas inválidas, completou-se o quórum mínimo exigido. Sentença mantida. Recurso improvido, com observação. (Apelação 40004437-82.2013.8.26.0562, Rel. Vitor Guglielmi, 6ª. Câmara de Direito Privado, j. 15.01.2014, Data de registro: 15.01.2014.) (grifos e destaques nossos)

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial. Direito Civil. Condomínio. Síndico. Destituição. Quórum de votação. Art. 1.349 do Código Civil. Interpretação. Maioria dos membros presentes na assembleia. 1. O quórum exigido no Código Civil para a destituição do síndico do condomínio é a maioria dos membros dos condôminos presentes na assembleia geral extraordinária. 2. Interpretação literal e teleológica do artigo 1.349 do Código Civil. 3. Recurso Especial desprovido. (REsp 1.266.016/DF, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª. Turma, j. Em 18.12.2014, DJe 05.02.2015) (grifo e destaque nosso)

O síndico também pode convocar tal assembleia, mas, no mais das vezes, isso é tido como contraditório, logo, em geral, a assembleia de destituição de submete ao quórum de convocação do art. 1.355 do CCB.

Não é suficiente somente um abaixo assinado para que o síndico seja destituído.

A contagem para que se atinja os quóruns acima indicados é feito por unidades, e não pelo número de pessoas. Logo, uma unidade deve ser representada por um morador, condômino ou detentor dos poderes de atuação junto ao Condomínio (procurador, cessionário de direitos, etc.), tanto para a convocação da assembleia, quanto para deliberar sobre a retirada do síndico.

Por ser uma atitude extrema, a destituição de síndico deve ser motiva, com a efetiva comprovação da prática de irregularidades, ausência de prestação de contas e administração temerária do Condomínio pelo síndico, com alusão a qual dos deveres previstos no art. 1.348 do Código Civil Brasileiro (abaixo transcrito) que não estariam sendo cumpridos pelo síndico.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia de procedimento judicial e administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno, e as determinações de assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar seguro da edificação.

Deve, também, ser permitida a defesa do síndico na assembleia, por um hiperativo do princípio do contraditório, constitucionalmente garantido, e que também abrange processos administrativos internos (vide o art. 5º., LV, da Constituição Federal), como é o caso do procedimento de destituição do síndico, já que àquele é atribuída uma conduta desabonadora.

Mais adiante encaminharei pareceres específicos sobre o dever de prestação de contas e com relação ao dever de conservação das partes comuns do Condomínio.

Luis Henrique Silva de Oliveira - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil