A lei do Inquilinato tem como uma de suas principais finalidades regular a relação jurídica entre o locatário e o locador. Portanto, seria correto deduzir que essa mesma lei deveria equilibrar os direitos e deveres de cada um dos indivíduos participantes do contrato.
Porém, na pratica a teoria está bem distante dos fatos do mundo real. Pois na “República das Bananas” o que prevalece é a lei do mais esperto, ou como se diz no jargão popular, seria a “Lei de Gérson”.
O artigo, 51, da referida lei 8.245 diz o seguinte: “Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”
O legislador ao tentar proteger o ponto comercial sediado em imóvel alugado, pecou ao fazê-lo, criando um dispositivo totalmente inócuo no ordenamento jurídico.
O foco principal do artigo de lei supramencionado é garantir a renovação do contrato por força de lei, quando o sujeito sediado em imóvel comercial possuir contrato de cinco anos ou mais com o locador, ou se somados os prazos sem interrupção totalizem tempo igual ou inferior a cinco anos. Observando também que deverá ser exercido a mesma atividade comercial por tempo igual ou superior a três anos no imóvel. Dessa forma, o locador tem a obrigação de renovar o contrato quando assim o findar.
Porém, como em terra de cego quem tem um olho é rei, as administradoras de imóveis, conseguiram contornar esse dispositivo legal sem que haja ilegalidade na conduta. Não que elas estejam agindo de má-fé, mas foi uma solução encontrada no próprio ordenamento jurídico frente à incompetência ao descuido do legislador.
Se você for notar, dificilmente o contrato de aluguel constará prazo com igual ou superior a cinco anos, mas sim de três anos ou menos, pois dessa forma o locatário terá que renovar quando o contrato assim findar. E em 99,99999% dos casos, o próximo contrato será por tempo indeterminado. Mas por qual razão na maioria dos casos ocorre dessa forma? A resposta é muito simples. Pois de acordo com os incisos I e II do artigo 51, o contrato deverá ser por prazo determinado, e também sendo ou não de forma cumulativa com tempo igual ou superior a cinco anos.
Dessa forma, o contrato de aluguel com prazo indeterminado oferece ao proprietário do imóvel comercial a possibilidade de retirar o locatário do imóvel a qualquer momento, obviamente respeitando o prazo de 30 dias previsto em lei. Ainda caso o imóvel esteja a venda, deverá ser respeitada também a ordem de preferência de compra, estando o locatário em primeiro lugar, caso contrário, ele poderá anular o contrato se assim for concretizado com um terceiro.
Percebe-se a clara inutilidade do referido artigo em tentar proteger o ponto comercial pois ela é facilmente contornada pelas imobiliárias, restando aos atuais e promitentes locatários, aperceberem-se dessa manobra e resguardarem-se de seus direitos, exigindo um prazo igual ou superior a cinco anos no contrato.
Fábio Akio Eto - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil
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