A LEGALIDADE OU NÃO DA COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS POR FRAÇÃO IDEAL - O QUE FOI REALMENTE DECIDIDO PELO STJ

Tendo em vista que o questionamento sobre a validade da cobrança de cota condominial com base em fração ideal prevista na Convenção do Condomínio, é um tema muito recorrente encaminho abaixo um Parecer Jurídico sobre esse assunto, sendo necessária uma breve narrativa sobre o caso julgado no Superior Tribunal de Justiça que originou a polêmica:

Em 16 de Maio de 2013, o STJ decidiu por validar uma decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, em que figuraram como autor e réu, respectivamente, o Sr. Delvayr Fernandes Aguiar e o Condomínio do Edifício Eunice Maria, sendo que o primeiro pretendia que fosse declarada nula a forma de rateio das despesas condominiais mediante a utilização da fração ideal. O condômino em questão morava na cobertura e, por determinação da Convenção Condominial, pagava uma contribuição condominial maior.

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais decidiu pela anulação da fração ideal do Condomínio em questão, tendo em vista que, APÓS A REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL, restou comprovado pelo autor que a não existia diferença na utilização das áreas comuns, nem qualquer benefício a maior para a sua unidade, de nenhuma das despesas concorrentes do Condomínio, com base nos argumentos jurídicos tecnicamente denominados por função social do contrato, boa-fé, isonomia, enriquecimento ilícito, fração ideal para construção e desequilíbrio contratual.

Inconformado, o Condomínio recorreu ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) que não se pronunciou sobre o mérito do recurso interposto pelo condomínio, isso porque, para que seja processado e julgado recursos desta natureza, ou seja, para tribunais superiores, é preciso que aquela parte processual (autor ou réu) que deseja rever o provimento atacado no recurso tente desconstruir todos os fundamentos que embasaram a decisão originária. No presente caso, o Condomínio deixou de atacar o fundamento do enriquecimento ilícito alegado pelo autor.

Em conclusão, não houve pronunciamento do STJ sobre a justiça ou injustiça do rateio das despesas condominiais pela utilização do critério de fração ideal.

Mesmo que tivesse ocorrido um pronunciamento nesse sentido, as decisões do STJ não possuem força vinculante, ou seja, não se aplicam, automaticamente, a todos os outros casos, ou revogam a lei.

A cobrança de taxa condominial por meio de fração ideal é a regra geral no que concerne à cobrança de taxas condominiais, conforme pelo art. 12, parágrafo 1º., da Lei 4.591 de 1964, e pelo art. 1.334, I, do Código Civil Brasileiro, abaixo transcritos:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º. Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da cota do rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I- a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; (...)

Logo, inexistindo determinação em contrário na convenção condominial, o rateio de despesas responsável pela formação do montante da cota condominial é feito com base na fração ideal de cada morador.

A anulação desse modo de distribuição depende de iniciativa de algum condômino.

Não cabe ao próprio Condomínio buscar a anulação da cobrança das taxas condominiais com base em fração ideal, uma vez que se buscaria a anulação de parte de ato constitutivo do próprio Condomínio, e é impossível “processar a si mesmo” (fenômeno processual denominado “confusão”, que leva à extinção imediata do processo).

Para o condomínio fazer a mudança da forma de se sopesar a distribuição das respectivas contribuições dos moradores – a não ser na hipótese acima descrita de anulação judicial pleiteada por um condômino – somente por meio da alteração da convenção condominial, respeitados o quórum legal qualificado de 2/3 do total de condôminos – art. 1.351 do Código Civil Brasileiro.

Conclusão:

1) A cobrança de taxas condominiais pelo rateio de fração ideal não é ilegal;

2) Até que isso seja questionado por algum morador, na Justiça, através de um processo judicial que o próprio interessado inicie e um Juiz decida a questão, a fração ideal é a forma pela qual deve ser feita a cobrança das respectivas cotas, caso a Convenção Social do Condomínio já não diga algo diferente disto;

3) Por iniciativa do próprio condomínio, somente é possível a alteração da forma de rateio de fração ideal para igualitária pela mudança da Convenção, respeitado o quórum legal.

Luis Henrique Silva de Oliveira - Advogado; Pós-graduando em Direito e Processo do Trabalho pela FGV.

Fonte: Artigos JusBrasil