Fachada do hotel Convento do Carmo, no centro histórico de Salvador
Sempre levando em consideração as vantagens e desvantagens econômicas de cada caso, na maioria dos imóveis urbanos antigos pode-se sempre começar a avaliação a partir de dados de mercado de imóveis assemelhados e inferir o seu valor por comparação direta. Porém, ao valor encontrado, deve-se sempre ter o cuidado de, em cálculos à parte, acrescentar valores de detalhes especiais, como o de obras de arte integradas ao imóvel, ou ainda o valor relativo a fatos importantes daquele imóvel (casa de algum Barão, por exemplo). E, em contrapartida, diminuir os valores correspondentes às obras de restauro especiais que sejam necessários à recomposição e conservação daquele imóvel. Esses cálculos especiais, normalmente de natureza interdisciplinar, são feitos levando-se em consideração os preços correntes de venda de obras de artistas conhecidos e de objetos antigos que podem ser obtidos através de catálogos e sites de leilões de arte (Sotheby‟s ou Christie‟s, por exemplo), cujos preços servirão de orientação ao avaliador. E no caso da apuração de valor de elementos decorativos, podemos quantificá-los levando-se em consideração o custo dos materiais empregados e o tempo e preço da mão-de-obra artesanal que seria necessária na sua confecção.
Na avaliação destes imóveis antigos deve-se também verificar a possibilidade de construção de ampliações legais que venham a aumentar a sua área e capacidade produtiva. Isto, claro, irá valorizar o bem no contexto do mercado analisado, porém exigirá calculo especial, com estudo pelo método da renda e através de fluxo de caixa. E no caso de avaliar imóveis antigos que não tenham elementos de mercado para que se possa efetuar a comparação direta de preços, aconselha-se o emprego do método do custo de construção, devidamente adaptado às condições de obra feita ao modo antigo, deduzidos os custos das obras necessárias a repor o bem em seu estado de preservação/conservação apropriados. E cujo montante apurado deverá ser acrescido do valor de mercado do terreno deste imóvel, cálculo este feito por comparação aos terrenos próximos e compensando-se no resultado o seu verdadeiro aproveitamento em termos de ocupação e de possibilidade de uso em relação ao aproveitamento normal dos terrenos pesquisados.
Não aconselhamos o uso de tabelas prontas de depreciação física ou de fatores pré-determinados, como o de obsolescência, na apuração do valor de mercado destes imóveis. A grande durabilidade estrutural destes bens, que ultrapassam facilmente vários séculos de bons serviços, e a possível atratividade das suas formas bonitas junto ao mercado desaconselham o cálculo por estes métodos.
Embora mais trabalhoso, a comparação direta e a apuração de cálculos específicos segundo o comportamento do mercado é o mais correto, porque apropria o valor caso a caso e conforme a dinâmica da população e da economia local. No entanto, caso se faça necessário um cálculo rápido, o profissional poderá avaliar o valor da construção, com razoável aproximação de valor, através das conhecidas tabelas de depreciação física se adequar a idade do imóvel e sua vida útil a um perfil mais longo de durabilidade. Dessa forma deverá transformar os percentuais tabelados de 100 anos de vida útil para 200 ou 300 anos.
Fonte: Excerto do texto do trabalho apresentado no XXV° Congresso da União Pan-Americana de Associações de Avaliadores (UPAV) em Miami, Flórida, do Arquiteto e Perito Ronaldo Foster Vidal sob o título: "A reinserção de imóveis históricos-culturais no mercado produtivo e o método de avaliá-los".
Nota do Editor:
Clique no link abaixo para acessar o trabalho técnico na íntegra:
Normas técnicas: NBR-14653-2/Avaliação de imóveis urbanos e NBR-14653-7/Avaliação de bens de patrimônios históricos e artísticos da ABNT-Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Clique no link abaixo para acessar o Portal IPHAN-Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional:
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