Não há lei que obrigue as construtoras a permitirem ao proprietário conferir a qualidade do imóvel quando ele é entregue. Ainda assim, a vistoria virou praxe para imóveis adquiridos na planta, tanto que consta do contrato de compra e venda como cláusula condicionante para a entrega das chaves.
Geral:
- Avalie se a pintura está bem-feita, ou seja, se não existem manchas ou partes descascadas.
- Veja se as especificações e marcas dos acabamentos colocados são iguais às prometidas.
- Fotografe cada detalhe duvidoso para usar como prova do estado do imóvel.
- Com uma trena, meça todo o apartamento. Como o preço é calculado de acordo com as medidas apontadas no memorial descritivo, qualquer diferença na metragem caracteriza vício e pode resultar em indenização, de acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec).
Observação:
Apartamento construído com área até 5% menor que o previsto em planta não gera indenização. Porém, no caso da venda ad mensuram, feita por metragem, o comprador fia-se nas exatas medidas do imóvel para fins de prestar seu valor. Assim, se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço.
No entanto, o CC, no parágrafo único do art. 1.136 do texto então vigente, correspondente ao parágrafo primeiro do atual art. 500, afasta a incidência de indenização quando a diferença entre a área negociada e a real for inferior a um vigésimo da mencionada em contrato. Nessa hipótese presume-se a referência a área como apenas enunciativa, devendo ser tolerada a diferença.
- Importante frisar que a lei 4.591/64 dos condomínios em edificações não traz nenhum conteúdo incompatível com o CC, que é aplicado subsidiariamente aos condomínios verticais.
Instalação elétrica
- Caso o imóvel esteja ainda sem energia elétrica, deixe isso claro no termo de vistoria e proponha nova vistoria para quando houver energia. É comum que a maioria dos imóveis ainda estejam com o medidor desligado.
- Verifique os interruptores e, com um carregador de celular, teste se todas as tomadas estão funcionando corretamente.
- Observe se os interruptores, tomadas, pontos de luz, de telefone, de antena de TV estão nos locais corretos e se todos os circuitos estão indicados no quadro de distribuição de energia.
- Com uma lâmpada teste todos os bocais do imóvel e verifique se a tensão/energia está satisfatória.
- Um item que acaba sendo esquecido, mas que também deve ser testado é a campainha.
Instalação hidráulica
- Teste as torneiras. Abra cada uma e perceba o fluxo de água corrente e possíveis vazamentos.
- Observe as louças e se os metais não estão arranhados ou manchados.
- Verifique também se a água flui corretamente ou se há possíveis problemas na tubulação que serve àquela torneira.
- Após abrir a torneira por algum tempo, veja se não há vazamento no rabicho, válvula e/ou sifão.
- Teste todas as torneiras abertas a um só tempo, e dê descarga no vaso sanitário, para verificar a pressão e se há vazamentos.
- Observe se os registros funcionam corretamente.
- Com bolinhas de gude, teste o caimento/escoamento nas áreas molháveis, para conferir se a água vai escoar normalmente para o ralo.
Observação: Somente terraços, áreas de serviço e planejadas para ter chuveiro são obrigados a contar com ralos.
Pisos, paredes e revestimentos
- Com bolinhas de gude é possível perceber se o piso está desnivelado.
- Atente também para o alinhamento e, nas áreas que delimitam os cômodos, se a soleira colocada sob as portas não está muito alta, “ilhando” aquele ambiente.
- Verifique se há, no piso e/ou parede revestido com cerâmica, mal assentamento, peças trincadas e se produzem um som oco pois estas podem descolar com o tempo.
- Examine o nivelamento da massa, a pintura e os cantos das paredes em busca de eventuais trincas.
- Não deixe de conferir o rejuntamento, observando se foi bem preenchido e se está limpo e livre de manchas.
Importante: Caso as paredes internas sejam de drywall (gesso acartonado), veja se as placas estão alinhadas e examine os cantos em busca de eventuais trincas. Em áreas úmidas com divisórias de drywall, é impossível saber se foram usadas as placas adequadas – as verdes –, pois o acabamento já as terá ocultado.
Esquadrias
- Teste portas e janelas. Abra e feche várias vezes cada uma delas para ver se não estão empenadas, emperradas ou com ruídos exagerados.
- Nas portas, verifique se elas estão completamente pintadas e/ou envernizadas. Com um espelho, olhe por cima e por baixo de cada porta. Um pedaço de madeira aparente e sem pintura/verniz pode deixar o material exposto a problemas futuros.
- Nas esquadrias, verifique travas de segurança, se não estão arranhadas ou manchadas por produtos de limpeza inadequados e verifique a correta vedação.
- Teste as fechaduras por dentro e por fora e o olho mágico da porta de entrada.
- Os vidros das janelas não podem ter riscos ou partes trincadas. É importante observar, também, se estão bem fixados, vedados e sem qualquer trepidação.
- Verifique a inclinação no sentido transversal e a vedação dos peitoris.
Conclusão
- Observe se as paredes estão aprumadas e se têm um alinhamento constante.
- Nas áreas molháveis, verifique o rejuntamento e se o revestimento apresenta manchas.
- Teste o revestimento cerâmico, à exemplo do piso, para identificar se produzem um som oco. Se afirmativo, ele pode descolar facilmente.
- Veja se o rejuntamento está regular quanto a espessura das juntas e se está limpo.
- Confira se não há manchas de tinta nos pisos e rodapés.
- Verifique os tetos em gesso. Veja se eles estão amarelados ou úmidos. Se afirmativo, isso denota infiltração.
- Verifique se a vaga de garagem está condizente com a ofertada no contrato, se obedece às dimensões prescritas na legislação municipal e se há qualquer obstáculo para abrigar seu veículo.
- Fotografe tudo o que você identificar como desconformidade. As imagens servem como prova.
- Por fim, com o memorial descritivo em mãos, confira se os materiais especificados e previstos no contrato foram aplicados na obra.
Itens necessários para uma vistoria eficaz:
- Cópia do memorial descritivo
- Prancheta de mão
- Calculadora
- Espelho pequeno
- Bolinhas de gude
- Lâmpada
- Carregador de celular
- Carregador de celular
- Cabo de vassoura
- Lápis marcador ou etiquetas
- Trena
- Nível de bolha horizontal e vertical
- Nível de bolha horizontal e vertical
- Esquadro de mão
Importante: Mesmo que existam vícios aparentes, é possível receber as chaves, porém, deve constar no laudo de vistoria a ressalva de que os mesmos serão reparados pelo incorporador/construtora.
Prof. Marcos Mascarenhas c/ excertos de textos da internet.
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