quarta-feira, 2 de junho de 2010

QUAL A DIFERENÇA ENTRE OS PRINCIPAIS TIPOS DE FINANCIAMENTOS?


Ao mesmo tempo em que representa o sonho da casa própria, a decisão de iniciar um financiamento imobiliário envolve uma série de aspectos a serem analisados. Um deles é a modalidade escolhida, algo que pode fazer grande diferença no seu orçamento pelos próximos anos.
No País, há basicamente dois tipos de financiamento hoje praticadas para financiar um imóvel: SAC e Price. Embora essa última provenha do estatístico francês Richard Price, o nome é utilizado apenas no Brasil – sendo conhecido nos demais países por algo equivalente a sistema de parcelas constantes.
O professor de matemática financeira e vice-presidente da Ordem dos Economistas do Brasil, José Dutra Sobrinho, explica que a primeira coisa a se ter em mente é que os sistemas representam um plano para se liquidar uma dívida e a principal diferença entre eles é que, em um, as prestações são sempre iguais e, no outro, embora o valor das parcelas mensais seja diferente, a quitação do valor principal do empréstimo é sempre a mesma, variando apenas a quantidade de juros que se paga.
Dutra mostra a diferença entre o financiamento Price e SAC por meio de um exemplo simples. Vamos considerar um empréstimo de R$ 100 mil, pagos em 100 prestações mensais, com taxa de 1% ao mês.

Price

Como a tabela Price significa prestações iguais, o cálculo feito com a ajuda de uma calculadora financeira levaria à mensalidade de R$ 1.586,57 (desconsiderando correção monetária* e os seguros a serem embutidos no financiamento).
Ao final de 100 meses, o montante pago seria de R$ 158.570 (os juros somariam
R$ 58.570 nesse caso).

SAC

No Sistema de Amortização Constante, as parcelas variam de valor, sendo mais caras no início e mais baratas no final. “Amortização vem de 'morte', ou seja, é a morte da dívida. Você quita todos os meses a mesma quantidade do saldo do seu empréstimo. O que varia é a quantidade de juros que você paga em cada momento”, explica Dutra.
Fazendo uma simulação com os mesmos dados do exemplo acima, todos os meses seriam pagos R$ 1.000 do empréstimo de R$ 100 mil. Portanto, no primeiro mês, deve-se pagar R$ 1.000 mais os juros sobre o total do crédito (R$ 100 mil), que dariam R$ 1.000. Logo, a primeira prestação custaria R$ 2.000.
Porém, no segundo mês, o saldo do empréstimo não é mais de R$ 100 mil, mas de R$ 99 mil, pois R$ 1.000 foram amortizados na primeira prestação. Sendo assim, os juros serão calculados sobre R$ 99 mil, ficando R$ 990.
Conclusão: a segunda parcela equivale a R$ 1.000 (de amortização) + R$ 990 (juros dos R$ 99 mil) = R$ 1.990.

Diferença

Percebeu como a parcela diminuiu de um mês para outro? No sistema Price, embora a parcela, logo de início, seja menor que os R$ 2.000 da SAC, ela continua igual, do início ao fim do contrato.
Vamos calcular a terceira prestação deste mesmo financiamento, feito pelo SAC: R$ 1.000 (de amortização) + R$ 980 (juros sobre os R$ 98 mil do saldo devedor) = R$ 1.980.
Dutra calculou que a última parcela desse financiamento, a de número 100, teria um valor de R$ 1.010 (R$ 1.000 de amortização + juros sobre o R$ 1.000 de saldo devedor, que equivale a R$ 10).
“Para calcular o montante pago nesse financiamento feito pelo SAC basta fazer uma conta simples: pega a primeira prestação (R$ 2.000) soma com a última (R$ 1.010), divide por 2 e multiplica por 100. Resultado: R$ 150.500,00”, aponta o professor.
O que explica a diferença do montante final do SAC e da Price é que, na Price, como você paga sempre o mesmo valor, no início do financiamento, sua parcela é composta mais por juros do que por amortização. Logo, na segunda prestação, os juros não se reduzem tão rapidamente como acontece na SAC. Por isso, mês a mês, o saldo final é amortizado de maneira mais lenta e, por isso, os juros são calculados sobre um saldo devedor maior, o que causa juros maiores. Mais simples
Segundo Dutra, embora o montante pago ao final do financiamento pelo SAC seja menor que pela Price, cerca de 90% de todos os parcelamentos realizados no mundo seguem sistema de parcelas iguais (conhecido no Brasil como Price). “Ele é mais simples. Vai explicar para um consumidor comprando uma geladeira que, se em vez de pagar prestações iguais de R$ 90, ele pode começar pagando R$ 110. Ele não vai entender nem aceitar, porque quer saber exatamente quanto vai pagar e seguirá para outra loja”, comentou.
Para ele, há uma tendência de aumentar a participação do SAC entre os financiamentos imobiliários, porque este sistema dá mais segurança à instituição financeira. “Como o valor das parcelas fica menor com o passar do tempo, a chance de inadimplência é reduzida, o que é visto de forma positiva pelo banco”, declarou Dutra.
Do ponto de vista econômico-financeiro, os dois tipos de financiamento são equivalentes, explica o professor, afinal, o custo do dinheiro ao longo do tempo é o mesmo, no exemplo de juros iguais. Porém, a recomendação do professor é, quem pode, deve optar pelo SAC.

Depende da renda

“O problema é que, como a prestação inicial é menor no Price, muita gente opta por ele por não ter renda suficiente para contratar o SAC, já que ele não pode comprometer mais de 30% de seu orçamento com a parcela”, explicou Dutra.
“Porém, se a pessoa tem uma renda razoável, é melhor escolher o SAC. Ele vai pagar um pouco mais no início, mas o saldo devedor vai diminuir mais rapidamente. Se, daqui alguns anos, surgir um dinheiro extra, dá para fazer uma amortização extraordinária e reduzir o número de parcelas ou o valor das prestações. Além disso, no final do financiamento, o orçamento dele terá um alívio maior, porque as parcelas serão mais baixas e terão participação bem menor na renda mensal”, finalizou o professor.
* Nas instituições financeiras, a TR (Taxa Referencial) é o indexador mais comumente usado para reajustar os contratos dos financiamentos imobiliários. É o mesmo índice que ajusta a poupança e o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), responsáveis por boa parte dos recursos usados no setor imobiliário.

Fonte: BOL

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