Planta de valores é a denominação genérica de uma fórmula de cálculo que possibilita a obtenção dos valores venais de todos os imóveis urbanos de um município a partir da avaliação individual de cada uma dessas propriedades.
Durante muitos anos, as Prefeituras criavam, ou atualizavam ao fim de cada exercício fiscal, um conjunto de plantas baixas que continham todas as ruas da cidade, onde eram inseridos valores representativos do metro quadrado ou, conforme o caso, da testada principal de todas as propriedades, por trechos de ruas, por toda uma rua, por um conjunto de ruas, por bairros ou áreas dos municípios.
Apesar desse processo ter sido abandonado, por obsoleto, há décadas, o nome planta de valores, que não passa de uma base cartográfica das ruas da cidade, com números indicativos para obtenção dos valores venais das propriedades nelas existentes, perdura entre nós até hoje.
O conceito principal que deve ser depreendido da questão anterior pode ser resumido em apenas uma palavra que permanece imutável: “avaliação”.
Eis o principal objetivo a ser alcançado por todos os responsáveis na condução do processo de formação e cobrança de tributos incidentes sobre as propriedades: cobrança justa, embasada em valor venal correto, pois formado por método de avaliação que traduz perfeitamente o conjunto de valores assumidos pelos imóveis urbanos do município, em certo período de tempo.
Avaliar significa “determinar a valia ou valor de...”, “calcular, computar, estimar...”
MÉTODO DE CALCULO DO VALOR VENAL
Como já foi descrita anteriormente, planta de valores é a denominação popular de uma fórmula de cálculo dos valores venais de todos os imóveis urbanos de um município a partir de um modelo de avaliação individual dessas propriedades. Entende-se como Valor Venal de um imóvel a expressão monetária de venda atingida por um imóvel qualquer em concorrência perfeita.
A fórmula para cálculo do Valor Venal é expressa através da seguinte equação:
VV= VVt + VVc, onde:
VV = Valor Venal do Imóvel.
VVt = Valor Venal do Terreno.
VVc = Valor Venal da Construção.
A fórmula de cálculo do Valor Venal do terreno é discriminada a seguir:
VVt = At x Vo x F1 x F2 x F3 x F4 x F5 x F6 x F7 x F8, onde:
VVt = Valor Venal do Terreno;
At = Área do terreno expressa em m²;
Vo = Valor do m² do terreno por logradouro;
F1 = Fator de Depreciação do Logradouro;
F2 = Fator de Testada;
F3 = Fator de Limitação;
F4 = Fator de Pedologia;
F5 = Fator de Topografia;
F6 = Fator de Dimensão;
F7 = Fator de Situação;
F8 = Fator de Equivalência ou Proporcionalidade.
A BASE CARTOGRÁFICA DO MUNICÍPIO
A criação desse modelo matemático tem inicio com a avaliação da base cartográfica do município, com levantamentos abrangendo a estrutura legal de formação das áreas Urbana e Rural, dos Distritos, dos Bairros e das Ruas com suas respectivas representações gráficas expressas em mapas, plantas baixas, etc. Em certas cidades, alem desse tipo de divisão geográfica institucional encontramos separações por setores urbanos, por quadras, por lotes e sub lotes em função da aplicação de método conhecido como geoprocessamento, tendo como base, técnicas de aerofotogrametria.
A importância da estrutura legal da base cartográfica é tanta que sua conformação irá definir o conteúdo e a forma dos dados e informações sobre todas as propriedades urbanas da cidade, informações componentes dos chamados cadastros Imobiliário e Mobiliário do Município. Quando a estrutura legal segue os cânones tradicionais dizemos que o cadastro é orientado “por logradouro” e em caso contrário por “planta – quadra”.
Os mapas e plantas que definem o universo geográfico-institucional do município, têm que estar perfeitamente adequados com as suas leis de criação, modernização e expansão sob pena de perderem sua legalidade.
AS ALÍQUOTAS
Sobre o Valor Venal que é, legal e tecnicamente, a base de calculo do imposto, irá incidir um outro, expresso através de um percentual, denominado alíquota.
A alíquota pode variar segundo a espécie do imposto, (Territorial ou Predial), por classes de valores venais, por regiões ou zonas fiscais, ou ainda por bairros que em alguns casos são também bairros fiscais.
O Poder Executivo do Município poderá promover a incidência de alíquotas progressivas sobre imóveis que não cumpram a função social das propriedades urbanas. Desse modo, para aqueles proprietários omissos com suas obrigações sociais, o poder publico poderá determinar, individualmente, ou para um conjunto de contribuintes, prazos, tipos de construção ou de urbanização compulsória sem os quais haverá a incidência de alíquota progressiva.
O adequado aproveitamento dos imóveis, seu embelezamento e, por conseguinte o da cidade, deve ser perseguido pelo poder executivo através da criação de subsídios e incentivos que estimulem os contribuintes a fazê-lo. A implantação de bônus cumulativos para os contribuintes que mantém suas propriedades com muros e calçadas em bom estado, com ótimo ou bom estado de conservação é uma iniciativa que apresenta excelentes resultados.
LEI N° 4.669/92
Autoriza a elaboração da Planta Genérica de Valores Imobiliários - PGVI, aprova os Valores Unitários Padrão - VUP para terrenos e edificações e dá outras providências.
O PREFEITO MUNICIPAL DO SALVADOR, CAPITAL DO ESTADO DA BAHIA;
Faço saber que a Câmara Municipal decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1° — Fica atribuída ao Poder Executivo a obrigatoriedade de elaboração da Planta Genérica de Valores Imobiliários PGVI do Município, na qual serão lançados os limites de zonas com faixas de preços homogêneos para terrenos, estabelecidos através de pesquisas constantes no mercado imobiliário de Salvador, obedecidos os
parâmetros da Lei n° 4.279/90.
Art. 2° — O Poder Executivo Municipal baixará as normas técnicas que deverão orientar a elaboração e atualização anual da Planta Genérica de Valores Imobiliários - PGVI, bem como os prazos respectivos.
Art. 3° — Ficam aprovados os Valores Unitários Padrão - VUP de terrenos e de edificações, constantes das Tabelas I e II anexas a esta Lei, para efeito de avaliação das unidades imobiliárias e lançamento do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU, a vigorar a partir de 1° de janeiro de 1993.
Art. 4° — REVOGADO PELO ART. 335 DA LEI Nº 7.186/2006.
REDAÇÃO ORIGINAL:
Art 4º Ficam aprovadas as Tabelas de Receita n° I e n° IX, anexas, com as alíquotas do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU e da Taxa de Serviços Urbanos - TSU, a vigorar a partir do exercício de 1993.
Art. 5º REVOGADO PELO ART. 18 DA LEI Nº 7.611/2008
REDAÇÃO ORIGINAL:
Art. 5° — Fica isenta, em 50% (cinquenta por cento), até 31/12/93, do pagamento do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU, a unidade imobiliária antiga, cujo bom estado de conservação e manutenção possa ser comprovado, sempre por solicitação do contribuinte.
§1° — Como unidade imobiliária antiga entende-se aquela com mais de 80 (oitenta) anos de construção.
§2° — A comprovação da idade poderá ser feita através de:
I — certidão da cadeia sucessória onde fique claro que o imóvel é o mesmo que fora construído há mais de 80 (oitenta) anos;
II — laudo técnico de órgão de proteção do patrimônio, quer seja federal, estadual ou municipal.
§3°— O bom estado de conservação e manutenção implica na observação conjunta das seguintes condições:
I — nas fachadas voltadas para os logradouros públicos que sejam mantidas as características originais da época;
II — no interior da unidade imobiliária as condições de habitação e uso atendam a requisitos mínimos de higiene e segurança, com instalações hidráulicas e elétricas em bom estado de funcionamento e a estrutura e revestimentos em bom estado de conservação;
III — comprovação através de laudo técnico emitido por órgão competente do Município, do Estado ou da União.
§4° — O não atendimento de qualquer dos requisitos acima ensejará a cassação da isenção.
§5º — O terreno cercado por muro de arrimo e com passeio construído, cujo estado de conservação e manutenção possam ser comprovados, fica isento em 5% (cinco por cento) do pagamento do Imposto Sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU.
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NOTA: §5º acrescentado pelo artigo 3º da Lei n. 5.092, de 28/12/95.
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Art. 6° — Às unidades imobiliárias que não se encontrem em débito com a Fazenda Municipal poderá ser concedido desconto no Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU, conforme Tabela a seguir, aplicado unicamente sobre a parcela referente ao terreno, desde que se promova a edificação ou ampliação da área
construída:
ÁREA DE TERRENO DESCONTO
Até 150 m2 50%
De 151 a 300 m2 40%
De 301 a 500 m2 30%
De 501 a 1.000m2 20%
§1° — A redução do imposto de que trata este artigo vigorará durante o prazo de validade do Alvará de Construção, expedido pelo órgão competente do Poder Executivo, podendo ser renovada juntamente com a prorrogação do Alvará apenas uma vez.
§2° — A concessão do desconto deverá ser solicitada à Secretaria Municipal da Fazenda pelo proprietário ou responsável da unidade imobiliária, juntando cópia autêntica do Alvará de Construção, de documento comprobatório da propriedade e de quitação do imposto nos últimos cinco anos.
Art. 7° — Fica renovada a isenção concedida pela Lei n° 3.813, de 19 de novembro de 1987, nas condições já estabelecidas, até 31 de dezembro de 1994, às pequenas e médias empresas comerciais, industriais e de serviços, situadas na Parque Histórico do Pelourinho.
Art. 8º REVOGADO PELO ART. 335 DA LEI Nº 7.186/06
REDAÇÃO ORIGINAL:
Art. 8° — O §1° do Art. 132 e "Caput" do Art. 155, bem como os Artigos 201, 202, 203 da Lei n°
4.279/90 passam a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 132 — .................................
§1° — A inscrição da unidade imobiliária será efetuada através de petição, constando as áreas do terreno e da edificação, o uso, as plantas de situação e localização, o título de propriedade, domínio ou posse e outros elementos julgados necessários em ato administrativo do Poder Executivo, devendo a referida inscrição ser concedida após prévia autorização do Coordenador da Coordenadoria Central de Administração Tributária da Secretaria Municipal da Fazenda.
Art. 155 — O pagamento do imposto será efetuado até o dia 06 de fevereiro, de cada ano, de uma só vez, na rede bancária autorizada pelo Poder Executivo, com a redução de 20% (vinte por cento).
Art. 201 — São contribuintes de taxa os proprietários, os titulares de domínio útil e os detentores da posse de unidades imobiliárias imunes ou isentas.
Art. 202 — A taxa será cobrada anualmente em conjunto com o Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU em percentual do valor locativo padrão.
Parágrafo Único — Considera-se valor locativo padrão o correspondente a 0,1 (um décimo) do valor venal da unidade imobiliária.
Art. 203 — A base de cálculo da taxa é o custo do serviço prestado aos contribuintes ou postos a sua disposição, repartindo entre eles por meio do percentual de incidência fixado na Tabela de Receita n° IX, anexa a esta Lei".
Art. 9° — As faixas em que se divide a Av. Luiz Viana Filho (Paralela), logradouro 04923, compreendem, em ambos os sentidos, os seguintes trechos:
I — faixa A - a partir do início do logradouro até a sua confluência com a Av. Jorge Amado.
II — faixa B - a partir da confluência com a Av. Jorge Amado até a confluência com a Av. Pinto de Aguiar.
III — faixa C - a partir da confluência com a Av. Pinto de Aguiar até o final do logradouro na 1ª Rótula.
Art. 10 REVOGADO PELO ART. 335 DA LEI Nº 7.186/06.
REDAÇÃO ORIGINAL:
Art. 10 — Ficam acrescentados ao Art. 147 da Lei n° 4.279/90 o Inciso V ao §3° e o §6°, na redação a seguir:
"Art. 147 — .........................
§3° — ...........................
V — áreas de glebas superiores a 10.000 m2 (dez mil metros quadrados), conforme Tabela a seguir:
ÁREA % S/VALOR VENAL
Acima de
10.000 e até 50.000 30%
de 50.001 até 100.000 40%
de 100.000 até 250.000 50%
Acima de 250.000 60%
§6° — Os fatores de correção de que trata o Inciso V do parágrafo 3° deste artigo serão aplicados somente nas zonas 15 (Itapoan), 18 a 20 (Periperi, Pirajá e Plataforma) e 23 (São Cristóvão)".
Art. 11 REVOGADO PELO ART. 335 DA LEI Nº 7.186/06.
REDAÇÃO ORIGINAL:
Art. 11 — Nas glebas loteadas ou objeto de urbanização integrada, aplicar-se-á o mesmo fator de correção de que trata o Inciso V do parágrafo 3° do Artigo 147 da Lei n° 4.279/90, pelo prazo máximo de 03 (três anos), contados da data da publicação do Decreto de aprovação em caso de loteamento ou do ato de aprovação na hipótese de urbanização integrada, observando-se:
I — o disposto neste artigo somente será aplicado até o término da execução do empreendimento, caracterizado este pela expedição do respectivo Alvará definitivo de conclusão das obras, pelo órgão competente;
II — a concessão do benefício a que se refere este parágrafo dependerá do registro do
empreendimento no Cartório Imobiliário competente, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da sua respectiva aprovação".
Art. 12 — Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 13 — Revogam-se as disposições em contrário.
GABINETE DO PREFEITO MUNICIPAL DO SALVADOR,
em 29 de dezembro de 1992.
FERNANDO JOSÉ GUIMARÃES ROCHA
Prefeito
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