Problemas na fundação comprometeram o edifício em Ubatuba, SP, e causaram a demolição de todo o conjunto
Em vigor desde o último dia 12 de maio de 2010, nova norma padroniza metodologia de avaliação do desempenho mínimo dos edifícios; a medida pode viabilizar sustentabilidade das obras.
Para quem vai construir, reformar ou comprar um imóvel, muita atenção para este código: NBR 15.575.
Na prática, se a construtora ou o corretor prometer ao consumidor ruído mínimo entre os andares, durabilidade das paredes, segurança na estrutura do prédio e contra incêndio, longa vida útil de banheiros e instalações elétricas e hirosanitárias, vai ter que cumprir.
A NBR 15.575 é a primeira norma do Brasil que estabelece parâmetros técnicos de avaliação do desempenho mínimo das edificações e define uma vida útil mínima obrigatória para alguns itens da construção.
Pela nova norma, os pisos têm de durar pelo menos 13 anos; a estrutura, 40 anos; a cobertura e as instalações hidrossanitárias, 20 anos. Além disso, a nova regulamentação determina a ampliação da manutenabilidade da construção, ou seja, a possibilidade de fazer manutenção em todos os setores da edificação.
Os projetos e sistemas construtivos passam a ser concebidos em função de uma vida útil e os elementos e componentes especificados devem ter durabilidade compatível, A partir de agora, quem afirmar que uma edificação tem desempenho superior terá de provar.
Força de lei
Normas não são leis o que não lhes confere caráter punitivo em caso de descumprimento. Mesmo assim, elas têm força de lei, por advento do Código de Defesa do Consumidor e de leis específicas que obrigam o exercício da profissão de engenharia e a construção de obras seguindo as normas reguladoras vigentes, As empresas que não cumprirem a norma estarão sujeitas a processos judiciais por parte de consumidores insatisfeitos, pois, a partir de agora será muito mais fácil aferir se o desempenho mínimo obrigatório foi ou não atingido.
A norma ajudará a diminuir a subjetividade da avaliação da qualidade das construções e a balizar o judiciário nas demandas entre consumidores e construtores. Ela será um instrumento a mais para dar amparo e proteção ao consumidor, embora ele tenha dificuldade de avaliar o desempenho de um imóvel no momento em que o recebe.
Demanda do setor e combate ao desperdício
Segundo especialistas e profissionais do setor, a regulamentação é, na verdade, uma resposta à crescente necessidade dos construtores e empresas fabricantes de materiais e sistemas, que demandavam por uma homologação das novas tecnologias de construção.
Custo benefício
É comum a idéia de que o cumprimento de normas e da lei adicionados à contratação de mão-de-obra qualificada confere preços mais altos às obras quando comparadas às que não seguem a regulamentação. Entretanto, os especialistas desmentem facilmente esse mito.
Vida útil em questão
Atingir determinado desempenho ao longo da vida útil depende de uma série de agentes, dos incorporadores aos usuários. Portanto, a norma define as responsabilidades de cada um, além daquelas já previstas pela NBR 5.671. A mais importante diz respeito à vida útil dos sistemas da edificação e deve ser especificada pelos projetistas de arquitetura, sempre em acordo com o mínimo previsto na NBR 15.575. Por conseqüência, os componentes devem ser especificados considerando-se a vida útil estabelecida para o sistema. Se é exigida vida útil de 20 anos do sistema hidrossanitário, por exemplo, o projeto deve determinar a periodicidade de inspeções, prazos para a substituição de peças e condições de manutenção geral de modo a se atingir a longevidade esperada.
Elementos não manuteníveis, tais como a fundação ou algumas partes estruturais, devem prever a mesma vida útil da edificação. Esse é o principal impacto da norma. Os projetos passam a ser concebidos em função dessa vida útil e os sistemas, elementos e componentes especificados devem ter durabilidade compatível. Na ausência da indicação da vida útil no projeto, para todos os efeitos consideram-se os prazos estabelecidos como mínimos pela NBR 15.575. A moradia talvez seja o bem mais durável existente hoje na sociedade, mas até agora não havia uma norma que estabelecesse o tempo que ela deve durar. Ao adquirir o imóvel, o comprador é informado sobre a vida útil da edificação e sabe também que terá a responsabilidade de usar e fazer a manutenção conforme o previsto no manual elaborado pelos construtores e incorporadores. Um dos exemplos citados na norma é o revestimento em argamassa de uma fachada, projetado para vida útil de 25 anos, considerando repinturas a cada cinco anos. Se a pintura não for realizada nesses intervalos, as patologias que surgirem podem ser atribuídas ao uso e à manutenção incorretos, e não a falhas construtivas.
A nova normatização tem em vista o desempenho geral do sistema e não avalia a qualidade de cada item isoladamente.Essa é uma das principais novidades introduzidas pela norma. Ela não dita se a edificação deve ser feita com paredes de tijolo e telhas metálicas, ela está concentrada no desempenho do conjunto. Isso serve como balizador para o desenvolvimento de novos produtos que comprovem ter o desempenho exigido. Supondo que um fornecedor venha a oferecer peças estruturais de plástico reforçado por fibras, ele deverá provar a qualidade e caberá ao órgão que faz a avaliação de desempenho prever o processo de envelhecimento desse material e a durabilidade que ele terá nesse tipo de uso.
Regras do jogo
Para cada sistema, a norma baseia-se em uma série de itens em acordo com a ISO 6.241, uma das mais importantes referências adotadas pelas normas de desempenho das edificações. O resultado são parâmetros para cada quesito que a partir de agora passam a regular o mercado. Na NBR 15.575-1 estão relacionadas diversas exigências dos usuários no que diz respeito ao conjunto da edificação. Nesse rol estão incluídas diretrizes de implantação, entorno, segurança e estabilidade estrutural, com limites máximos para deformações e defeitos, e premissas de projeto. Entre os itens relacionados estão a segurança contra incêndio e condições que reduzem os riscos de sinistro, incluindo proteções contra vazamento de gás.
Aspectos de saúde e salubridade também foram contemplados. Entre os diversos exemplos possíveis, destacam-se a estanqueidade à água de chuva e à umidade do solo e do lençol freático. O conforto termoacústico no interior das unidades também está na pauta. As edificações devem ser planejadas com índices que atendam às características climáticas da região e em acordo com as condições do entorno. Também deve ser considerada a transmissão sonora de um ambiente para outro. Tanto no inverno como no verão, o ambiente interno deve apresentar condições térmicas melhores que as do externo.
Os pequenos apartamentos geralmente destinados à população de baixa renda ganham um limite oficial contra a redução de metragem que visa a diminuição de custos, garantindo ao usuário realizar atividades essenciais com um nível mínimo de conforto. A norma não especifica a área mínima para cada unidade nem para cada ambiente, mas exige cômodos com dimensões capazes de acolher móveis e equipamentos de tamanho padrão, cujas medidas estão relacionadas no documento. O quarto de casal, por exemplo, deve oferecer área suficiente para cama de casal, guarda-roupa e dois criados-mudos. Já a cozinha deve obrigatoriamente acomodar fogão, geladeira, pia, armário, gabinete e apoio de refeição para duas pessoas.
Cada uma das demais partes da norma determina parâmetros mínimos para os sistemas que abrange. Por exemplo, a resistência ao desgaste por abrasão e o coeficiente de aderência de pisos internos estabelecidos pela NBR 15.575-3. Já a NBR 15.575-5 torna obrigatórios dispositivos de segurança a fim de evitar quedas do telhado durante a montagem ou manutenção da cobertura.
Efeito positivo
Toda novidade traz insegurança. Um dos receios é que a sociedade venha a confundir os conceitos de vida útil e garantia. A lei dá garantia de cinco anos em termos de solidez e segurança. Depois desse período, as responsabilidades só recairão sobre os profissionais se ficar comprovado que a edificação não foi projetada para a vida útil prevista pelas normas. Outra questão é se a adoção da norma pode elevar o preço da construção. Se fizermos a decomposição em preço inicial, mais os custos de operação e manutenção, veremos que a tendência é empatar ou reduzir custos.
A NBR 15.575 deve ter impacto positivo sobre o segmento da construção civil e sobre o comprador, que na maioria das vezes arcava com um financiamento de longo prazo sem a garantia de durabilidade do imóvel. Ao estabelecer critérios e requisitos de desempenho e de sua mensuração, a norma também define um padrão de qualidade objetivo, a ser cumprido por todas as construtoras. Aqueles que atenderem às exigências ficarão com a maior parcela do mercado e os demais terão que se adaptar.
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