“Na prática, não se observa, até a presente data, uma integração entre as normas tributárias e a Norma Brasileira de Avaliação de Bens. Mesmo considerando a avaliação em massa de bens, há poucos casos nos quais os municípios seguem as recomendações da ABNT. Inclusive, em muitos casos, a legislação tributária ou as práticas adotadas nas avaliações desenvolvidas na área pública contradizem diretamente as recomendações da ABNT. Em outros, não há nem sequer um trabalho técnico que fundamente os valores usados para fins tributários.”
(De Cesare e Averbeck, 2010!!!)
Complexidade da situação -> prudência
-Estabelecer uma normativa específica para as avaliações desenvolvidas para fins fiscais, consensuando normas técnicas e procedimentos tributários à luz do princípio da equidade das avaliações desenvolvidas para fins fiscais (grupo de trabalho estabelecido através da ABNT)
-Prever período de transição-Definir grupo de trabalho multidisciplinar (representantes e técnicos municipais, avaliadores públicos e privados e peritos judiciais. vereadores e representantes do Poder Judiciário)
Natureza técnica dos trabalhos de avaliação de imóveis - Trabalho técnico, no qual o VALOR de um bem é estimado considerando as condições de mercado vigentes
- Processo de “estimação” do VALOR DE MERCADO / TRABALHO “TÉCNICO”
VALOR DE MERCADO
Quantia (“preço”) mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigentes (NBR 14.653).
- Inspeção e comparação
- Conhecimento s/ o mercado de imóveis em “t”
- Trabalhos são baseados em observações s/ “eventos”
- Métodos normatizados e análises estatísticas
Características do mercado imobiliário:
- precário acesso a informação
- falta de transparência
- fatores específicos (particularidades) de cada negociação
- omissão de atributos importantes
- imprecisão na quantificação dos atributos
- técnicas inadequadas
Conformidade com as normas da ABNT NBR-14.653–PARTE 01 E 02 PROCEDIMENTOS GERAIS E IMÓVEIS URBANOS
“…. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido no item 8.3.1…..”
A aplicação do método evolutivo exige que:
“…. o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado …”
Quanto ao tratamento dos dados:
“…. Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados. ..”
“…. Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado…”
Nesse longo ciclo de avaliações ocorreram:
- Injustiças fiscais, em função de iniquidades
- Benefícios/prejuízos indevidos
- Quebra do círculo “virtuoso”
- Grande impacto de re-avaliações -> Custo político elevado
Nivel e uniformidade das avaliações (art. 30)
Nível Uniformidade Equidade da avaliação % pela qual as propriedades são avaliados em relação ao mercado (mediana de VV/VM)
Variabilidade do nivel das avalições -Necessidade de avaliar as propriedades no mesmo nível (COD de VV/VM)
Considerações finais a cerca das necessidades:
- cadastro de imóveis adequado (elementos responsáveis pela formação dos preços// características dos bens a avaliar)
- formação de base de dados representativa
- existência de corpo técnico capacitado e recursos tecnológicos
- controle sobre a qualidade das avaliações em intervalos curtos de tempo e uso de uma metodologia avaliatória eficiente
- Qualidade das avaliações genéricas
- Vontade política
- Equacionar os fatores determinantes para a qualidade dos trabalhos
- Ponto de partida -> impulsionar uma série de reflexões, decisões relevantes, trabalhos futuros e mesmo o re-exame de parâmetros de referência.
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