ADVOGADO DOURA A PÍLULA E ALFINETA CORRETORES DE IMÓVEIS

Porque ter um Advogado ao Comprar ou Vender Imóvel

A compra de um imóvel é uma transação complexa. Além de um vocabulário desconhecido, há uma série de questões legais e de escritura de propriedade que podem aparecer. O papel do advogado é orientar o cliente neste processo. Desde o início, o advogado oferecerá conselhos legais sobre a transação, possíveis complicações que podem aparecer e consequências tributárias oriundas do procedimento. O advogado irá revisar todos os detalhes da transação a fimde assegurar que a vontade do cliente seja realizada e que os documentos da transação reflitam esta vontade. Possuir a participação de um advogado é importante a fim de proteger seu investimento e sua seguridade financeira.

Antes do fechamento do contrato do imóvel (“real estate closing”), o advogado irá :

* 1. Revisar o Contrato de Compra e Venda e aconselhar o cliente sobre suas consequências legais e obrigações.

* 2. Aconselhar o cliente a respeito de prazos finais existentes no Contrato

* 3. Explicar possíveis obrigações que o cliente irá assumir

* 4. Ajudar o cliente a entender o efeito de quaisquer hipotecas ou demais alienações existentes

* 5. Discutir diferentes opções de financiamento

* 6. Discutir a maneira como o cliente deverá obter o título da propriedade. Ex: pessoal, conjunto, ou empresarial

* 7. Informar ao cliente onde e como obter a isenção de “homestead” (residência da família)

* 8. Revisar como obter seguro contra fogo e outros tipos de perigos

Um advogado irá realizar vários serviços importantes, dependendo da transação, tais como :

* 1. Obter a investigação do título da propriedade, avaliar o status destes títulos e requerer os remédios legais cabíveis para curar eventuais defeitos.

* 2. Preparar ou revisar o “Closing Statement” (relatório de atos relativos à compra de imóvel) e outros documentos relativos ao “closing,” bem como informar ao cliente sobre cláusulas que poderão afetar seu interesse

* 3. Interpretar e aconselhar o cliente sobre todos os documentos legais relacionados ao título de propriedade e a transação, incluíndo escritura, hipotecas e “closing statements”

* 4. Preparar uma fatura referente a qualquer bem móvel incluído na venda

* 5. Aconselhar o cliente como o título deve ser obtido, bem como os efeitos que poderá ter sobre os negócios do cliente e também sobre seu patrimônio

* 6. Investigar leis de zoneamento e outras leis de uso governamental

* 7. Discutir a renda, patrimônio e imposto de transmissão de bem doado sobre o patrimônio do cliente

* 8. Checar alienações municipais não arquivadas, tais como esgoto e tributações especiais

* 9. Aconselhar o cliente sobre os pontos em que a apólice do título (“title policy”) não o protege, enfatizando os aspectos seguro e venda do imóvel

* 10. Explicar a estrutura do imposto de propriedade

O que é “Title Insurance” (Seguro de domínio de bem Imóvel)?

É essencial possuir um título de propriedade sem restrições. Isso significa que, após o “closing” (fechamento do contrato), o título estará livre de débitos anteriores ou outros defeitos ou ônus. Quando o título está livre de qualquer ônus, é conhecido como “título justo” (“marketable title). A transferência da escritura não garante que o título que o cliente receberá é um título justo.

Um advogado pode ajudar seu cliente a garantir que o título é justo através de um exame do título da propriedade. Isto envolve uma pesquisa junto aos recordes públicos para descobrir: os donos anteriores do imóvel, escrituras anteriores, hipotecas, decisões judiciais, processos de inventário e divórcios, execução, alienações tributárias e outros assuntos que podem afetar o título. Caso a pesquisa aponte defeitos no título, pode-se pedir ao vendedor que prossiga legalmente a fim de resolver estes defeitos.

Há também defeitos ocultos que não aparecem facilmente, apesar de uma examinação cuidadosa do título. Estes incluem:

* 1. Perda ou falsificação de escrituras;

* 2. Uma pessoa casada que assina os documentos como solteira;

* 3. Pedidos de herdeiros não revelados;

* 4. Personificação de outra pessoa;

* 5. Erro do escrivão da corte quando outros documentos foram previamente registrados

* 6. Descrição legal do imóvel incorreta

* 7. Documentos assinados por menores de idade;

* 8. Instrumentos assinados por pessoas mentalmente incompetentes

* 9. Título obtido através de inventário realizado erroneamente; ou

* 10. Confusão do título por causa de homônimos

O seguro de título (“title insurance”) irá proteger o cliente e sua propriedade contra estes defeitos ocultos
porque em caso de eventuais problemas, o cliente não terá que pagar pelo processo de defesa do título na corte.

Apesar do credor exigir o seguro de título no valor do empréstimo obtido, note que esta apólice não protege os interesses do cliente, que deverá obter uma apólice de proprietário para esta finalidade.

O seguro de título do proprietário é um acordo onde a seguradora irá pagar todas as despesas oriundas de quaisquer tipos de ações judiciais previstas na apólice. A apólice prevê dois tipos de cobertura:

* 1. Se alguém contestar o título segurado em uma ação legal, o segurador irá defender o título sem nenhum custo para o cliente proprietário.

* 2. E houver um defeito no título que não pode ser eliminado, o seguro do título protegerá o cliente contra despesas financeiras. Portanto, o cliente será reembolsado até o valor da apólice – geralmente, o valor total da perda.

O cliente paga o prêmio do seguro apenas uma vez e a proteção continua com validade infinita – até mesmo após a venda do imóvel.

Um advogado, profissional treinado nas complexas leis do direito imobiliário, é a pessoa mais qualificada para emitir a apólice do seguro de título de proprietário. Note que uma agência de títulos apenas prepara os documentos para o fechamento do contrato (closing) e emite a apólice do seguro de título. A agência de títulos não pode oferecer conselhos legais e tampouco pode representar seus clientes.

OS PERSONAGENS

Muitas pessoas estão envolvidas em uma transação imobiliária. É importante conhecer seus papéis e quem eles representam.

O Corretor de Imóveis ou Broker
Um corretor pode auxiliar um comprador a encontrar a propriedade que será comprada e oferecer informações gerais sobre o mercado, bairro, etc.

Embora os corretores sejam benéficos, os compradores devem saber que o corretor pode estar agindo em favor do vendedor – para desta forma, receber uma comissão por tal trabalho. O cliente não deve pensar que aquilo que disser para o corretor será segredo. Se preferir, o cliente pode contratar um corretor que representará os interesses do comprador.

O Vendedor
O Vendedor pode ser representado nas negociações por um corretor ou advogado.

O Oficial de Empréstimo
Como representante da instituição financeira que irá administrar a hipoteca da propriedade comprada, o oficial deve determinar que o comprador possui um bom crédito de risco. Ele é a pessoa que qualifica o comprador e negocia os detalhes financeiros.

O Agente de Quitação
Ele administra o dinheiro em negócio fiduciário (“escrow”), aprova a retirada destes fundos e providencia o seguro de título. Geralmente, o comprador e vendedor aceitam que um advogado exerça este papel.

O Advogado do Vendedor
É o advogado contratado pelo vendedor para proteger seus interesses durante a transação.

O Advogado do Comprador
É o advogado contratado pelo comprador para proteger seus interesses durante a transação.

O Avaliador
Trata-se de um especialista certificado ou licenciado que diz sua opinião sobre o valor de mercado e a qualidade da propriedade. Esta determinação é baseada em uma visita e avaliação da propriedade. Geralmente avaliadores são imparciais, não importando quem está pagando por seus serviços. Porém, caso o cliente venha a discordar da avaliação, ele podera contratar outro avaliador para uma segunda avaliação.

O Inspetor da Casa
Ele também examina a propriedade, mas de uma maneira mais cuidadosa que o avaliador. Seu papel é o de oferecer uma avaliação objetiva da estrutura e sistemas do imóvel envolvido. Um inspetor será necessário caso o comprador exija que o vendedor providencie uma garantia do imóvel..

O Examinador
Ele irá localizar e medir o tamanho do lote a fim de comparar com as medidas existentes na escritura.
O Inspetor de Cupim
O cliente sempre deve ter o imóvel inspecionado contra cupins, seja comprando ou vendendo, para assegurar-se de que não há infestação.

OBSERVEM NO TEXTO GRIFADO A "ALFINETADA" NOS CORRETORES DE IMÓVEIS. (Os personagens / Corretor de Imóveis)