O patrimônio de afetação é constituído do patrimônio próprio de cada empreendimento imobiliário, não se confundindo com o restante do patrimônio da empresa. Assim, o patrimônio de cada empreendimento imobiliário é contabilmente apartado do patrimônio total da empresa responsável pela construção e/ou incorporação do imóvel.
O patrimônio de afetação de cada empreendimento objetiva evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros, visando resguardar o regular andamento do empreendimento em questão. Logo, os valores desembolsados pelo adquirente do imóvel na planta ou fase de construção de determinado empreendimento ficam obrigatoriamente vinculado apenas à própria edificação, não havendo possibilidade de desvio destes recursos para outras obras ou despesas do incorporador.
Ressalvando que os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra e o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou por administração, não integram o patrimônio de afetação.
Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real se o benefício se reverter integralmente em prol do respectivo empreendimento.
Os recursos necessários à execução do empreendimento objeto do patrimônio de afetação deverão ser mantidos em conta de depósito, a ser aberta especificamente para este empreendimento.
Além das demais obrigações do incorporador referente a incorporação imobiliária, o incorporador ainda tem a obrigação referente ao patrimônio de afetação de promover os atos necessários à boa administração e preservação do patrimônio de afetação; de manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los no empreendimento; entregar à comissão de representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo da obra referente ao prazo de conclusão e os recursos financeiros disponíveis que integrem o patrimônio de afetação; eventuais modificações que o incorporador desejar fazer deverão ser aprovadas pela comissão de representantes; depositar, em conta especial para tal finalidade, os recursos financeiros do patrimônio de afetação; entregar à comissão de representantes balancetes do trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação; assegurar à comissão de representação livre acesso à obra, livros, contratos, extrato da conta especial e quaisquer documentos relativos ao patrimônio de afetação; manter escrituração contábil.
A lei que regulamenta o patrimônio de afetação é a 10.931 de agosto de 2004. Conheça suas particularidades:
Opcional: o regime de afetação é estabelecido em lei como opcional. Qualquer empresa que comercialize seus imóveis antes de serem concluídos (a chamada venda na planta) pode utilizá-lo. Por não haver obrigatoriedade, o comprador não pode exigir a garantia. Porém, o item funciona como um diferencial de segurança dos empreendimentos que o utilizam.
Desvinculação: pelas regras do patrimônio de afetação, a contabilidade de cada empreendimento deve ser separada das planilhas da empresa. O dinheiro recebido (dos compradores ou de um empréstimo de um banco) só poderá ser utilizado no empreendimento a que se destina e não poderá ser usado em nenhum outro, mesmo que da mesma construtora.
Administração: para cumprir estas regras, o construtor ou incorporador deverá ter administrações para cada um dos empreendimentos. É como se cada prédio construído fosse uma empresa. Esta parte, mais burocrática, é apontada como um dos empecilhos para a difusão do sistema de patrimônio de afetação.
Incentivos fiscais: para incentivar construtores e incorporadores, o Governo Federal oferece a quem construir pelo regime de afetação a unificação de alguns tributos (Imposto de Renda de Pessoa Jurídica, PIS/PASEP, Contribuição Social sobre Lucro Líquido e Cofins). A nova taxa seria de 7% da receita mensal recebida. Sem o sistema de patrimônio de afetação o pagamento feito separadamente, de cada um dos impostos, representa gastos que podem ser até duas vezes maiores.
Impossibilidade de conclusão da obra: quando o construtor ou incorporador não puder concluir a obra (em caso de falência, por exemplo), os compradores poderão formar uma comissão e contratar outra empresa para a finalização do empreendimento. Todo o dinheiro investido pertence ao empreendimento (está na conta dele) e não ao construtor.
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