APARTAMENTOS DE LUXO / IMOBILIÁRIAS PRIVATE

Com clientes cada vez mais mimados, o mercado de apartamentos luxuosos segue imune a crises
Por mais subjetivo que a escolha de um lugar para morar possa parecer, para a maioria dos brasileiros o que pesa na decisão é o preço. Detalhe desprezível apenas para uma diminuta parcela da população que movimenta o milionário mercado dos imóveis de altíssimo padrão, com apartamentos que custam entre R$ 1 milhão e R$ 10 milhões. De olho nesse filão, grandes imobiliárias criaram departamentos batizados de private – que só negociam apartamentos que custam, no mínimo, R$ 1 milhão, o equivalente a dez apartamentos de classe média.
A grande diferença do private está no atendimento. O corretor particular –
chamado de private broker – conversa com o potencial comprador e traça
seu perfil de interesses. Seleciona, então, imóveis que são disponibilizados
numa lista na internet. O cliente só pode acessá-la por meio de uma senha. O catálogo online personalizado, e secreto, contém descrições e fotos detalhadas
do imóvel. O cliente define os que gostaria de ver e marca as visitas. No dia combinado, o corretor vai buscá-lo onde ele quiser, num carro blindado com motorista, vidro fumê e ar-condicionado. “Sigilo, privacidade e segurança são palavras fortes no mercado de alto luxo”, afirma Leonardo Ciriaco Marques,
diretor da Unique Imóveis, do Rio de Janeiro.
Mas, afinal, quem são esses clientes tão endinheirados? “Banqueiros, industriais, donos de universidades, apresentadores de tevê e esportistas”, aponta José Augusto Viana, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP). Com exceção dos investidores, quem compra esses imóveis pretende abrigar bem a família. Casais e solteiros também pagam dois, três milhões num apartamento. “São casais que moraram a vida toda em mansões e depois que os filhos saem de casa mudam para um prédio mantendo o mesmo padrão. Algumas unidades têm 300 m2 e só uma suíte”, explica. Um comprador tem vários motivos para se deixar seduzir por um imóvel de luxo. Mais do que espaço, ele se preocupa com arquitetura – janelas amplas, pé-direito alto –, acabamento requintado e muitas vagas na garagem. “Tem que ter três vagas, no mínimo, detalhe mais importante que a área de lazer do prédio, já que ele não faz questão de conviver com vizinhos”, atesta Lereida Hubbe, responsável pelo setor de captação de imóveis de alto padrão da Fernandes Mera. Fundamental também é a segurança. Quanto mais moderno o aparato e maior o número de vigias, melhor. No edifício paulistano Villa Gallici, no Itaim, além de ser anunciado na portaria, o visitante tem que digitar uma senha secreta para usar o elevador. Errou o código que só o morador sabe, não sobe. “Por causa da violência, as casas viraram elefantes brancos do mercado”, conta o carioca Leonardo Marques, da Unique. Mas, de todas as características de um apartamento de alto padrão, a boa localização e a vista – para um parque, clube, praia ou praça – não têm preço. Na capital paulista, luxo é morar em ruas tranquilas e próximas a centros empresariais, como a Vila Olímpia e Vila Nova Conceição e todos os Jardins, ou perto de algum clube ou do Parque do Ibirapuera. No Rio, a vista para o mar do Leblon e de Ipanema transformou os concorridos metros quadrados à beira-mar nos mais caros do Brasil: R$ 21 mil, no mínimo.
Sem encalhe – Corretores e especialistas no setor imobiliário são unânimes. Lançamentos de prédios de altíssimo padrão não costumam encalhar. Unidades são vendidas na planta, e cerca de um mês depois do lançamento todas as outras já são vendidas. Foi o que aconteceu com um edifício na rua Fernandes de Abreu, Vila Nova Conceição, em São Paulo. A obra ainda não está pronta, mas todos os apartamentos foram comercializados em 30 dias. A rua sem saída e próxima a um grande centro empresarial, a região da avenida Faria Lima, tornou-se um grande atrativo. O valor do terreno quadruplicou quando as construtoras notaram a discreta viela. O preço do terreno, portanto, é o que determina o padrão do que será construído ali. Talvez porque não se encontrem tantos apartamentos que custem mais de um milhão fora de grandes capitais.
Os compradores de imóveis de luxo costumam pagar à vista ou dividir em poucas parcelas. “A maioria paga com cheque administrativo à vista, mas a gente vê de tudo, até um senhor que uma vez trouxe uma mala de diamantes”, lembra Daniel Dequech, supervisor do departamento private da Lopes. A imobiliária oferece uma linha de crédito para os clientes, mas poucos usam. Para finalizar o atendimento vip, virou praxe brindar o fechamento de um negócio com um bom espumante. Nada mais justo. O cliente de luxo encontrou o apartamento dos seus sonhos e a imobiliária private fica com a animadora comissão de 6% sobre o valor do negócio – da China!

Fonte: Juliana Vilas / ISTOÉ Independente.

Para regionalizar e ilustrar o artigo selecionei um imóvel, para revenda, com as seguintes características:

Diferenciais

Cobertuta duplex finamente decorada composta de 4 suites com Gabinete, home, boate, piso em marmore, piscina, churrasqueira, duas cozinhas com armarios, acesso independente para os pavimentos, vista panoramica voltada para o sol da manhã.

Características: Brinquedoteca, Churrasqueira, Piscina, Piscina no condomínio, Playground, Sala de ginástica, Salão de festas, Salao de jogos, Sauna, Squash

Ficha Técnica
Cidade: Salvador
Bairro: Horto Florestal
Endereço: R. CONSELHEIRO CORREA DE MENEZES
Área útil: 440 m²
Área total: 500 m²
Referência: 1-126778446
Dormitórios: 4
Suítes: 4
Vagas: 6
Condomínio: R$ 2.100
IPTU: Não informado

Forma de Pagamento:

À vista: R$ 1.650.000 ou entrada de: R$ 577.500,00
Primeira parcela: R$ 12.625,59
Última parcela: R$ 3.067,22

Fonte: http://www.lopes.com.br
O Corretor Private, responsável por tal venda, abocanhará tão somente, a quantia "pífia" de R$ 82.500,00 (Correspondente a 5% sobre o valor da transação à titulo de honorários de corretagem - CRECI - Bahia). É bastante estimulante e animador!
Consultem postagem mais antiga sobre Private Broker de 16 de abril de 2010.

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS - DELIMITAÇÃO DE DIREITOS E DEVERES

O contrato firmado entre imobiliária e proprietários de imóveis deve ser muito bem confeccionado a fim de gerar segurança jurídica para os envolvidos, já que existem, nessas relações contratuais, variados vínculos, a saber: 1) prestação de serviços; e 2) mandato.
Dessa forma, na elaboração do contrato torna-se importante delimitar os direitos e deveres advindos da realização dos serviços e, ainda, da execução da administração do negócio.
Para realçar a importância do tema, segue abaixo julgado do TJ/MG que avaliou a postura de uma empresa imobiliária diante do proprietário do imóvel.

"AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. MANDATO. NEGLIGÊNCIA DO MANDATÁRIO NO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS. DEVER DE REPARAÇÃO. Comprovado que a administradora (mandatária) não agiu com zelo e diligentemente na execução do contrato de administração de imóvel, causando prejuízos ao locador (mandante), faz-se presente o dever de indenizar (art. 667 Código Civil)". (TJ/MG. Apelação Cível 1.0702.06.305256-8/001).

Fonte: Bruna Lyra Duque
Mestre em Direitos e Garantias Constitucionais Fundamentais. Especialista em Direito Empresarial. Professora da graduação e pós-graduação da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Coordenadora da Especialização em Direito Civil e Direito Empresarial da FDV. Advogada. Consultora Jurídica. Autora e co-autora de obras e artigos jurídicos.

IGP-M VARIOU 0,85% EM JUNHO / 2010

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) variou 0,85% em junho. Em maio, o índice variou 1,19%. O IGP-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.
O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) apresentou taxa de variação de 1,09%. No mês anterior, a taxa foi de 1,49%. O índice relativo aos Bens Finais variou -0,42%, em junho, taxa idêntica à de maio. Contribuíram para a manutenção da taxa os movimentos em sentidos opostos dos subgrupos alimentos processados, de -1,93% para -2,48%, e bens de investimento, de 0,26% para 1,13%. Excluindo-se os subgrupos alimentos in natura e combustíveis, o índice de Bens Finais (ex) registrou variação de -0,48%. Em maio, a taxa foi de -0,41%.
O índice referente ao grupo Bens Intermediários variou 0,80%. Em maio, a taxa foi de 0,58%. O subgrupo materiais e componentes para a manufatura registrou acréscimo em sua taxa de variação, que passou de 0,57% para 0,78%, sendo o principal responsável pela aceleração do grupo. O índice de Bens Intermediários (ex), calculado após a exclusão do subgrupo combustíveis e lubrificantes para a produção, variou 0,78%, ante 0,64%, em maio.
No estágio inicial da produção, o índice de Matérias-Primas Brutas variou 3,67%, em junho. No mês anterior, o índice registrou variação de 5,83%. Os itens minério de ferro (49,76% para 23,05%), cana-de-açúcar (0,95% para -3,42%) e leite in natura (6,04% para 1,66%) foram os principais responsáveis pela desaceleração do grupo. Ao mesmo tempo, registraram-se acelerações em itens como: laranja (-15,21% para 7,05%), café (em grão) (-2,51% para 3,04%) e milho (em grão) (0,28% para 3,00%).
O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) apresentou variação de -0,18%, em junho. No mês anterior, a variação foi de 0,49%. Cinco das sete classes de despesa componentes do índice registraram recuo em suas taxas de variação. O principal impulso para a queda da taxa do índice veio do grupo Alimentação (0,56% para -1,36%). Neste grupo, as maiores contribuições partiram dos itens: hortaliças e legumes (-1,95% para -8,21%), laticínios (2,74% para -0,86%), arroz e feijão (6,78% para 0,40%) e carnes bovinas (1,99% para -0,11%).
Os grupos Habitação (0,60% para 0,40%), Saúde e Cuidados Pessoais (0,80% para 0,46%), Educação, Leitura e Recreação (0,24% para 0,10%) e Transportes (-0,11% para -0,17%) também registraram desaceleração, com destaque para os itens: empregados domésticos (1,52% para 0,46%), medicamentos em geral (2,57% para 0,30%), show musical (0,85% para -5,29%) e álcool combustível (-4,98% para -6,35%), respectivamente.
Em contrapartida, os grupos Vestuário (0,81% para 0,93%) e Despesas Diversas (0,39% para 0,44%) apresentaram aceleração. Os destaques, nestes grupos, foram: calçados (0,08% para 0,50%) e cigarro (0,00% para 1,73%).
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou, em junho, variação de 1,77%, acima do resultado do mês anterior, de 0,93%. Os três grupos componentes do índice apresentaram aceleração. A variação do índice relativo a Materiais e Equipamentos avançou de 0,51% para 1,04%. A taxa do grupo Serviços subiu de 0,36%, no mês anterior, para 0,92%, nesta apuração, enquanto a do grupo Mão de Obra passou de 1,41% para 2,59%.

OBS: Para reajuste de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado.
Ex: Utilizar o índice de JUNHO de 2010 para os aluguéis que devem ser pagos em JULHO de 2010

Marketing Imobiliário: conheça as estratégias da planta à cobertura

O setor imobiliário vem crescendo junto com o crédito disponível para os brasileiros. Tijolo por tijolo, parcela por parcela, os consumidores caminham juntos com as construtoras e já planejam e executam o projeto de aquisição do imóvel próprio com cada vez mais freqüência. É verdade que o boom imobiliário que o país vive tem uma grande parcela de responsabilidade pelo aumento da demanda. O resto é com o Marketing mesmo.
Com tantas ofertas, como fazer o inquilino optar pelo financiamento de uma ou outra construtora? Com ou sem argamassa, o Marketing das empresas precisa construir um relacionamento forte e confiável para fazer com que o consumidor encaixe a chave na maçaneta do prédio que ela construiu.
Seja na planta ou na apresentação do apartamento – ou casa -, o que o cliente quer é se encantar com a proposta. E esta proposta não se baseia em letras espalhadas por papéis oficiais de um contrato, mas sim pelo que o empreendimento oferece para ele e sua família.

Mudança nas estratégias

Com vinte anos neste mercado, a Eugênio Marketing Imobiliário apostou na profissionalização do Marketing neste setor. “As empresas eram menores e todas as questões de marketing eram resolvidas em segundo plano”, conta Carlos Valladão, Presidente da empresa do Grupo Eugênio.
Para outros executivos do setor, o cenário não mostra tantas mudanças nas estratégias de Marketing. De acordo com Paulo Pôrto, Diretor de Marketing e Vendas do grupo Klabin Segall, a maioria das empresas ainda oferece o mesmo conceito: casa, família, sorrisos e imagens. “Como um todo não mudou muito, mas a Klabin Segall adotou o sonho, o intangível do negócio como estratégia, já que o imóvel é o sonho da vida da maioria das pessoas”, acredita Pôrto.
De acordo com ele, o cliente que fica cinco, dez anos sonhando com a casa própria precisa ser comunicado de uma forma lúdica. “Ninguém comunica cerveja dizendo que tem lúpulo ou sementes do oriente médio. Colocam uma mulher bonita para chamar a atenção do consumidor, por exemplo”, compara o Diretor da Klabin Segall em entrevista ao Mundo do Marketing.

Diferenciando tijolo de tijolo

Partindo do princípio de que o setor imobiliário oferece um produto commodity, é preciso que as empresas busquem a diferenciação da concorrência desde a planta até a cobertura mobiliada do empreendimento. “Confiabilidade e credibilidade são dois grandes chavões deste setor. Partimos do princípio de compromisso com projetos de vida, devido ao tempo que o imóvel estará presente na vida do cliente”, aponta Rafael Rossi, Gerente de Marketing Institucional da Rossi.
De acordo com Rossi, vender um produto imobiliário requer responsabilidade porque existe um compromisso com as pessoas, já que elas vão viver naquele lugar. Isto mexe com o emocional do consumidor e é um trabalho de relacionamento em longo prazo.
A busca pela diferenciação é simples para Paulo Pôrto. Basta que o setor responsável pela comunicação das empresas pare e pense nas estratégias que estão fazendo e nas que virão pela frente. Segundo ele, é preciso que o Marketing não fique no lugar comum. “Para se diferenciar é necessário usar o Marketing alternativo, o boca-a-boca, ser diferente, mas com bom custo para o cliente”, avalia Paulo Pôrto, da Klabin Segall.

Oferta X demanda

Para explicar o que o consumidor leva em consideração na hora de escolher o seu lar, o empresário do setor imobiliário, Donald Trump, definiu em três palavras: localização, localização e localização. Porém, na realidade de diversos brasileiros este não é o principal atributo para a tomada de decisão. Além da localização, é preciso destacar outros itens de um empreendimento.
“Precisamos respeitar a inteligência do consumidor e parar com a comunicação “burra” que mostra uma planta, as dependências do prédio, condomínio, entre outros”, alerta Carlos Valladão, da Eugênio Marketing Imobiliário. “Procuramos o encantamento, o conceito do negócio. Procuramos conhecer profundamente o produto que temos e ser agressivo no preço”, completa em entrevista ao Mundo do Marketing.
Segundo Paulo Pôrto, são poucas as características de um imóvel que decidem a compra, mas existem variáveis muito importantes. “O cliente hoje compra um espaço de convivência para a família, amigos e com o comércio próximo. O espaço dele é primordial”, diz. O Diretor de Marketing e Vendas do grupo Klabin Segall mais uma vez cita o setor de bebidas como exemplo. “Todas as marcas de cerveja vendem o produto gelado. Em todos os pontos-de-venda encontramos cerveja em garrafa e qualquer uma estará gelada e pronta para ser consumida”, conta.

Novas mídias e criatividade resultam em inovação

A Internet também invadiu as obras e entra nos condomínios sem tocar o interfone. É cada vez mais comum a pesquisa por apartamentos e casas pela web antes da visita pessoal ao local. Esta já é uma das melhores formas de atingir o consumidor, aponta Carlos Valladão, da Eugênio. “A Internet tem um papel fundamental no alcance dos clientes através de ações promocionais”, diz.
Uma das ações promocionais da Eugênio Marketing Imobiliário envolveu o lançamento de um empreendimento no bairro da Lapa, no Rio de Janeiro, há cerca de três anos. A ação começou com um movimento criado através de um blog com bandeiras dos times de futebol do Rio de Janeiro e o mote “Eu sou da Lapa”. “Esta ação em conjunto com outras mídias tradicionais e alternativas resultou em seiscentas unidades vendidas em aproximadamente duas horas”, conta Valladão.
Descendo no mapa, saindo do Rio de Janeiro e indo para Porto Alegre, a Rossi desenvolveu uma ação de Marketing de Guerrilha na capital gaúcha. Em um terreno onde seria construído um empreendimento da empresa, foram colocados tapumes para cercar o espaço. Usando a cor azul da marca na época, os tapumes foram pintados e a produção colocou bonecos simulando curiosos tentando ver o que tinha atrás da cerca azul, pendurados nos tapumes.
De acordo com Rafael Rossi, o resultado foi uma grande assimilação da marca e o sucesso na estratégia de branding da construtora. A ação também foi feita na Internet, através do Second Life. “Reproduzimos um prédio ainda não construído em parceria com uma loja de móveis e aumentamos os investimento em links patrocinados devido a eficácia da web neste setor”, conta Rossi ao site.

Investimento em Marketing

Se no ponto-de-venda do varejo tradicional a meta é oferecer experiência ao consumidor, no setor imobiliário não poderia ser diferente. O ambiente onde é feita a escolha do produto é cada vez mais fiel ao que o consumidor vai encontrar quando abrir a porta de sua moradia. “O nosso stand de vendas consome cerca de 30% da verba de Marketing por ser um produto de alto valor agregado. Tem que estar muito bem ambientado e integrado com a campanha geral e ser um ambiente agradável”, afirma Paulo Pôrto, da Klabin Segall.
Entre as estratégias de captação de clientes da Klabin Segall, a que traz mais resultado é a que foca no consultor no PDV. Para isso, é necessário saber atuar com cada público. “Se estou lançando um produto de R$ 6 milhões, o corretor deve falar outras línguas fluentemente. Se for um estabelecimento de R$ 70 mil, o profissional deverá saber falar a língua deste público. É preciso se adequar às necessidades”, calcula Pôrto.
Está se tornando comum para as empresas do setor imobiliário investirem em Marketing de olho no ponto-de-venda. Segundo Rafael Rossi, R$ 30 milhões da verba de Marketing vão para os stands da empresa todo ano. Na Klabin Segall, os números giram em torno de R$ 60 milhões. Tudo para fazer o consumidor investir na planta hoje e colher os frutos amanhã.

Fonte: www.mundodomarketing.com.br

BOX DE GARAGEM DIVERSO AO PERTENCENTE À UNIDADE ADQUIRIDA GERA INDENIZAÇÃO AO COMPRADOR

A 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais condenou uma imobiliária a indenizar em R$ 10 mil o comprador de um apartamento localizado no bairro Anchieta, porque o corretor mostrou-lhe um box de garagem diverso do pertencente à unidade adquirida. O box mostrado era maior e melhor localizado do que o box real. O valor da indenização corresponde à diferença entre o valor do apartamento que possui o box maior e o que possui o menor.
Segundo os autos, A.W.J., interessado em adquirir um apartamento, foi levado por um corretor até um imóvel localizado na rua Odilon Braga, bairro Anchieta. Na ocasião, o corretor mostrou ao interessado um box de garagem que supostamente pertenceria à unidade em que estava interessado.
As negociações seguiram até culminar no fechamento do contrato de compra e venda. Todavia, o comprador foi até o apartamento para receber as chaves do antigo proprietário e, na ocasião, para sua surpresa, constatou que a vaga destinada à sua unidade era diversa da anteriormente mostrada. O ex-proprietário disse-lhe que tinha informado a vaga correta à imobiliária.
Segundo alega o comprador, a vaga mostrada pelo corretor era maior, comportando dois veículos, e melhor localizada. Ele constatou que seu veículo, inclusive, nem mesmo cabia na vaga verdadeira.
A.W.J. ajuizou então a ação contra a imobiliária, pedindo uma indenização por danos materiais, correspondente à diferença do preço do imóvel, já que possuía vaga inferior. A ré, em sua defesa, argumentou que o adquirente, na oportunidade da visita, havia conhecido todas as dependências pertencentes ao apartamento.
Através de prova pericial, foi constatado que o box apresentado ao comprador possui área de 23,99 m², enquanto o que realmente correspondia ao seu imóvel tinha apenas 18,01 m², área reduzida em razão da existência de um depósito junto à parede lateral do prédio.
A juíza da 21ª Vara Cível de Belo Horizonte entendeu que o comprador tinha direito à indenização e fixou-a em R$ 10 mil, valor apontado por perito oficial como a diferença entre o preço do apartamento com a vaga maior e o outro com a menor.
A imobiliária recorreu ao Tribunal de Justiça, mas os desembargadores que julgaram a apelação mantiveram a sentença de 1ª instância. Segundo o relator, "ficou demonstrado que houve falha na prestação de serviços da imobiliária, que induziu o comprador a erro".

Fonte: http://www.jusbrasil.com.br

CONSTRUÇÕES SUSTENTÁVEIS - A NOVA NBR 15.575 GARANTE DESEMPENHO MÍNIMO DOS EDIFÍCIOS

Problemas na fundação comprometeram o edifício em Ubatuba, SP, e causaram a demolição de todo o conjunto

Em vigor desde o último dia 12 de maio de 2010, nova norma padroniza metodologia de avaliação do desempenho mínimo dos edifícios; a medida pode viabilizar sustentabilidade das obras.
Para quem vai construir, reformar ou comprar um imóvel, muita atenção para este código: NBR 15.575.
Na prática, se a construtora ou o corretor prometer ao consumidor ruído mínimo entre os andares, durabilidade das paredes, segurança na estrutura do prédio e contra incêndio, longa vida útil de banheiros e instalações elétricas e hirosanitárias, vai ter que cumprir.
A NBR 15.575 é a primeira norma do Brasil que estabelece parâmetros técnicos de avaliação do desempenho mínimo das edificações e define uma vida útil mínima obrigatória para alguns itens da construção.
Pela nova norma, os pisos têm de durar pelo menos 13 anos; a estrutura, 40 anos; a cobertura e as instalações hidrossanitárias, 20 anos. Além disso, a nova regulamentação determina a ampliação da manutenabilidade da construção, ou seja, a possibilidade de fazer manutenção em todos os setores da edificação.
Os projetos e sistemas construtivos passam a ser concebidos em função de uma vida útil e os elementos e componentes especificados devem ter durabilidade compatível, A partir de agora, quem afirmar que uma edificação tem desempenho superior terá de provar.
Força de lei
Normas não são leis o que não lhes confere caráter punitivo em caso de descumprimento. Mesmo assim, elas têm força de lei, por advento do Código de Defesa do Consumidor e de leis específicas que obrigam o exercício da profissão de engenharia e a construção de obras seguindo as normas reguladoras vigentes, As empresas que não cumprirem a norma estarão sujeitas a processos judiciais por parte de consumidores insatisfeitos, pois, a partir de agora será muito mais fácil aferir se o desempenho mínimo obrigatório foi ou não atingido.
A norma ajudará a diminuir a subjetividade da avaliação da qualidade das construções e a balizar o judiciário nas demandas entre consumidores e construtores. Ela será um instrumento a mais para dar amparo e proteção ao consumidor, embora ele tenha dificuldade de avaliar o desempenho de um imóvel no momento em que o recebe.
Demanda do setor e combate ao desperdício
Segundo especialistas e profissionais do setor, a regulamentação é, na verdade, uma resposta à crescente necessidade dos construtores e empresas fabricantes de materiais e sistemas, que demandavam por uma homologação das novas tecnologias de construção.
Custo benefício
É comum a idéia de que o cumprimento de normas e da lei adicionados à contratação de mão-de-obra qualificada confere preços mais altos às obras quando comparadas às que não seguem a regulamentação. Entretanto, os especialistas desmentem facilmente esse mito.
Vida útil em questão
Atingir determinado desempenho ao longo da vida útil depende de uma série de agentes, dos incorporadores aos usuários. Portanto, a norma define as responsabilidades de cada um, além daquelas já previstas pela NBR 5.671. A mais importante diz respeito à vida útil dos sistemas da edificação e deve ser especificada pelos projetistas de arquitetura, sempre em acordo com o mínimo previsto na NBR 15.575. Por conseqüência, os componentes devem ser especificados considerando-se a vida útil estabelecida para o sistema. Se é exigida vida útil de 20 anos do sistema hidrossanitário, por exemplo, o projeto deve determinar a periodicidade de inspeções, prazos para a substituição de peças e condições de manutenção geral de modo a se atingir a longevidade esperada.
Elementos não manuteníveis, tais como a fundação ou algumas partes estruturais, devem prever a mesma vida útil da edificação. Esse é o principal impacto da norma. Os projetos passam a ser concebidos em função dessa vida útil e os sistemas, elementos e componentes especificados devem ter durabilidade compatível. Na ausência da indicação da vida útil no projeto, para todos os efeitos consideram-se os prazos estabelecidos como mínimos pela NBR 15.575. A moradia talvez seja o bem mais durável existente hoje na sociedade, mas até agora não havia uma norma que estabelecesse o tempo que ela deve durar. Ao adquirir o imóvel, o comprador é informado sobre a vida útil da edificação e sabe também que terá a responsabilidade de usar e fazer a manutenção conforme o previsto no manual elaborado pelos construtores e incorporadores. Um dos exemplos citados na norma é o revestimento em argamassa de uma fachada, projetado para vida útil de 25 anos, considerando repinturas a cada cinco anos. Se a pintura não for realizada nesses intervalos, as patologias que surgirem podem ser atribuídas ao uso e à manutenção incorretos, e não a falhas construtivas.
A nova normatização tem em vista o desempenho geral do sistema e não avalia a qualidade de cada item isoladamente.Essa é uma das principais novidades introduzidas pela norma. Ela não dita se a edificação deve ser feita com paredes de tijolo e telhas metálicas, ela está concentrada no desempenho do conjunto. Isso serve como balizador para o desenvolvimento de novos produtos que comprovem ter o desempenho exigido. Supondo que um fornecedor venha a oferecer peças estruturais de plástico reforçado por fibras, ele deverá provar a qualidade e caberá ao órgão que faz a avaliação de desempenho prever o processo de envelhecimento desse material e a durabilidade que ele terá nesse tipo de uso.
Regras do jogo
Para cada sistema, a norma baseia-se em uma série de itens em acordo com a ISO 6.241, uma das mais importantes referências adotadas pelas normas de desempenho das edificações. O resultado são parâmetros para cada quesito que a partir de agora passam a regular o mercado. Na NBR 15.575-1 estão relacionadas diversas exigências dos usuários no que diz respeito ao conjunto da edificação. Nesse rol estão incluídas diretrizes de implantação, entorno, segurança e estabilidade estrutural, com limites máximos para deformações e defeitos, e premissas de projeto. Entre os itens relacionados estão a segurança contra incêndio e condições que reduzem os riscos de sinistro, incluindo proteções contra vazamento de gás.
Aspectos de saúde e salubridade também foram contemplados. Entre os diversos exemplos possíveis, destacam-se a estanqueidade à água de chuva e à umidade do solo e do lençol freático. O conforto termoacústico no interior das unidades também está na pauta. As edificações devem ser planejadas com índices que atendam às características climáticas da região e em acordo com as condições do entorno. Também deve ser considerada a transmissão sonora de um ambiente para outro. Tanto no inverno como no verão, o ambiente interno deve apresentar condições térmicas melhores que as do externo.
Os pequenos apartamentos geralmente destinados à população de baixa renda ganham um limite oficial contra a redução de metragem que visa a diminuição de custos, garantindo ao usuário realizar atividades essenciais com um nível mínimo de conforto. A norma não especifica a área mínima para cada unidade nem para cada ambiente, mas exige cômodos com dimensões capazes de acolher móveis e equipamentos de tamanho padrão, cujas medidas estão relacionadas no documento. O quarto de casal, por exemplo, deve oferecer área suficiente para cama de casal, guarda-roupa e dois criados-mudos. Já a cozinha deve obrigatoriamente acomodar fogão, geladeira, pia, armário, gabinete e apoio de refeição para duas pessoas.
Cada uma das demais partes da norma determina parâmetros mínimos para os sistemas que abrange. Por exemplo, a resistência ao desgaste por abrasão e o coeficiente de aderência de pisos internos estabelecidos pela NBR 15.575-3. Já a NBR 15.575-5 torna obrigatórios dispositivos de segurança a fim de evitar quedas do telhado durante a montagem ou manutenção da cobertura.
Efeito positivo
Toda novidade traz insegurança. Um dos receios é que a sociedade venha a confundir os conceitos de vida útil e garantia. A lei dá garantia de cinco anos em termos de solidez e segurança. Depois desse período, as responsabilidades só recairão sobre os profissionais se ficar comprovado que a edificação não foi projetada para a vida útil prevista pelas normas. Outra questão é se a adoção da norma pode elevar o preço da construção. Se fizermos a decomposição em preço inicial, mais os custos de operação e manutenção, veremos que a tendência é empatar ou reduzir custos.
A NBR 15.575 deve ter impacto positivo sobre o segmento da construção civil e sobre o comprador, que na maioria das vezes arcava com um financiamento de longo prazo sem a garantia de durabilidade do imóvel. Ao estabelecer critérios e requisitos de desempenho e de sua mensuração, a norma também define um padrão de qualidade objetivo, a ser cumprido por todas as construtoras. Aqueles que atenderem às exigências ficarão com a maior parcela do mercado e os demais terão que se adaptar.

ANALISTA DE VALOR DE BENS IMÓVEIS - CURSO PILOTO

ANALISTA DE VALOR DE BENS IMÓVEIS

Este curso visa equalizar a metodologia da Avaliação Imobiliária, sem entrar na natureza técnica da mesma, porém expressando seus princípios.
Não existe nenhuma reserva legal quanto ao conhecimento das técnicas avaliatórias e sim, discutíveis restrições quanto as suas aplicações sob a édige de AVALIADOR IMOBILIÁRIO com a consequente obrigatoriedade da observância às Normas ABNT do grupo 14653.
A adoção de métodos operacionais simplificados, facilitará em muito o mister do Gestor Imobiliário no que tange à análise de valor do bem imóvel para as mais diversas finalidades e como alternativa para o exercício pleno e livre da profissão, sem qualquer restrição de ordem técnica e/ou legal.
Construímos este curso no sentido de dotar o participante do conhecimento técnico-prático dos elementos necessários à correta análise de valor do bem imóvel, credenciando-o como ANALISTA DE VALOR DE BENS IMÓVEIS.

- A melhor técnica para análise de valor baseia-se na experiência do Analista e no conhecimento do Mercado Imobiliário em todas as suas nuances.

O que estudaremos:

1. ANÁLISE DE VALOR PELA EQUIPARAÇÃO DAS VENDAS
Identificar vendas efetivadas com o objeto do nosso foco para parâmetro da futura transação, procurando somar valores e dividindo pelo número de ocorrências obtidas encontrando uma média aritmética que representará o preço a ser proposto.

2. ANÁLISE DE VALOR PELA RECONSTRUÇÃO DO IMÓVEL
Técnica exclusiva para análise de valor de imóveis construídos com ênfase no levantamento de preço do terreno pela Equiparação das Vendas somado ao valor da edificação, depreciada pela sua vida útil e estado de conservação.

3. ANÁLISE DE VALOR PELA RAZÃO DIRETA DA RENDA
A renda que o imóvel produz representa um percentual do valor deste imóvel.
É um cálculo expedito, básico e uma referência segura no Mercado Imobiliário.

4. ANÁLISE DE VALOR PELO APROVEITAMENTO EFICIENTE
Somente aplicável a terrenos e a destinação mais apropriada deste.

5. ANÁLISE DE VALOR PELA DECOMPOSIÇÃO DO IMÓVEL
A partir de um imóvel pronto, do qual conhecemos seu valor, podemos decompor todas as suas partes: o valor do terreno, da edificação e a vantagem de já estar construído.

6. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS PELA EQUIPARAÇÃO DAS RENDAS
Estabelecer amostragens corretas de valores locativos praticados e efetuar a média ponderada para definição do justo aluguel.

7. RELATÓRIO DE ANÁLISE DE VALOR DE BENS IMÓVEIS
O trabalho de Análise de Valor de Bens Imóveis culmina essencialmente através de relatório escrito. Ele é a imagem do nível profissional, cumprindo duas finalidades distintas: primeiro, é o meio de comunicação imediata entre o Analista e o solicitante; segundo, é o registro permanente da atividade para referência futura e a forma com que se apresenta o relatório é talvez tão importante quanto seu conteúdo.

IMPORTANTE: Este curso destina-se, exclusivamente, aos alunos do Curso Superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários que já cursaram a disciplina "Avaliações Imobiliárias".


Maiores informações quanto a carga horária, data e local, através do e-mail: attriumcursos@gmail.com

SEJA UM ANALISTA DE VALOR DE BENS IMÓVEIS.

INEXISTÊNCIA DE INTEGRAÇÃO ENTRE A NBR- 14653 E A AVALIAÇÃO PARA FINS TRIBUTÁRIOS - INCONGRUÊNCIA

“Na prática, não se observa, até a presente data, uma integração entre as normas tributárias e a Norma Brasileira de Avaliação de Bens. Mesmo considerando a avaliação em massa de bens, há poucos casos nos quais os municípios seguem as recomendações da ABNT. Inclusive, em muitos casos, a legislação tributária ou as práticas adotadas nas avaliações desenvolvidas na área pública contradizem diretamente as recomendações da ABNT. Em outros, não há nem sequer um trabalho técnico que fundamente os valores usados para fins tributários.”
(De Cesare e Averbeck, 2010!!!)

Complexidade da situação -> prudência
-Estabelecer uma normativa específica para as avaliações desenvolvidas para fins fiscais, consensuando normas técnicas e procedimentos tributários à luz do princípio da equidade das avaliações desenvolvidas para fins fiscais (grupo de trabalho estabelecido através da ABNT)
-Prever período de transição-Definir grupo de trabalho multidisciplinar (representantes e técnicos municipais, avaliadores públicos e privados e peritos judiciais. vereadores e representantes do Poder Judiciário)

Natureza técnica dos trabalhos de avaliação de imóveis - Trabalho técnico, no qual o VALOR de um bem é estimado considerando as condições de mercado vigentes
- Processo de “estimação” do VALOR DE MERCADO / TRABALHO “TÉCNICO”

VALOR DE MERCADO
Quantia (“preço”) mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigentes (NBR 14.653).
- Inspeção e comparação
- Conhecimento s/ o mercado de imóveis em “t”
- Trabalhos são baseados em observações s/ “eventos”
- Métodos normatizados e análises estatísticas

Características do mercado imobiliário:
- precário acesso a informação
- falta de transparência
- fatores específicos (particularidades) de cada negociação
- omissão de atributos importantes
- imprecisão na quantificação dos atributos
- técnicas inadequadas

Conformidade com as normas da ABNT NBR-14.653–PARTE 01 E 02 PROCEDIMENTOS GERAIS E IMÓVEIS URBANOS
“…. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido no item 8.3.1…..”
A aplicação do método evolutivo exige que:
“…. o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado …”

Quanto ao tratamento dos dados:
“…. Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados. ..”
“…. Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado…”

Nesse longo ciclo de avaliações ocorreram:
- Injustiças fiscais, em função de iniquidades
- Benefícios/prejuízos indevidos
- Quebra do círculo “virtuoso”
- Grande impacto de re-avaliações -> Custo político elevado

Nivel e uniformidade das avaliações (art. 30)
Nível Uniformidade Equidade da avaliação % pela qual as propriedades são avaliados em relação ao mercado (mediana de VV/VM)
Variabilidade do nivel das avalições -Necessidade de avaliar as propriedades no mesmo nível (COD de VV/VM)

Considerações finais a cerca das necessidades:
- cadastro de imóveis adequado (elementos responsáveis pela formação dos preços// características dos bens a avaliar)
- formação de base de dados representativa
- existência de corpo técnico capacitado e recursos tecnológicos
- controle sobre a qualidade das avaliações em intervalos curtos de tempo e uso de uma metodologia avaliatória eficiente
- Qualidade das avaliações genéricas
- Vontade política
- Equacionar os fatores determinantes para a qualidade dos trabalhos
- Ponto de partida -> impulsionar uma série de reflexões, decisões relevantes, trabalhos futuros e mesmo o re-exame de parâmetros de referência.

PERMUTA DE BENS IMÓVEIS E TRATAMENTO TRIBUTÁRIO

1 - DEFINIÇÃO

A termo permuta é derivado do latim permutare ( permutar, trocar, cambiar) e na significação técnica do Direito exprime o contrato, em virtude do qual os contratantes trocam ou cambiam entre si coisas de sua propriedade.
Ela realiza, sem dúvida, o mesmo fim que a venda, desde que uma das partes contratantes dá ( transfere a propriedade da coisa), para que obtenha ou receba da outra parte uma outra coisa equivalente.
Ocorrem na permuta, simultaneamente, duas transferências ou duas transmissões de propriedade: os contratantes ou permutantes fazem, entre si, reciprocas transferências de coisas, que se equivalem. Em síntese, é a troca de coisa por coisa.
Na permuta, a troca de valores é firmada por sua equivalência, pelo que dela se extrai qualquer obrigação que resulta na entrega de soma em dinheiro. Portanto, na permuta não há uma contraprestação em dinheiro, de modo a se identificarem comprador e vendedor e em consequência, a coisa vendida e comprada. Nela ocorrem a entrega de duas coisas de igual valor, ou que se equivalem.
O Código Civil usa a palavra troca em vez de permuta . O seu artigo 1.164 dispõe que aplicam-se à troca as disposições referente à compra e venda. Tão semelhantes são os contratos de compra e venda e de troca, que o Código determina que a este se apliquem as disposições concernentes àqueles, com ligeiras modificações. A única diferença existente reside na forma de pagamento, que não pode ser por meio de dinheiro, pois, se o for, deixará de ser troca, caracterizando-se compra e venda.
Comentando o artigo 1.164 do Código Civil, Levenhage assevera que a permuta pode ser realizada entre ascendente e descendente, mesmo sem a aquiescência dos demais descendentes, desde que as coisas permutadas sejam de iguais valor.( Comentários ao Código Civil, Atlas, Vol. 4, pág. 278). Mas, como adverte Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil, Vol. 5, Saraiva, pág. 114, " é nula a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem o consentimento expresso dos outros descendentes".

2 - CONCEITO DE PERMUTA PARA FINS TRIBUTÁRIOS

Para fins tributários, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento de parcela complementar em dinheiro, comumente denominada "torna".
Torna, do latim tornare ( volver), entende-se o excesso a devolver, ou excesso a repor. Assim, a rigor a técnica, "torna" não exprime simplesmente o excesso verificado, mas a própria reposição em dinheiro. A reposição do valor excedido, pois, constitui a torna, atribuída a quem não tenha recebido o valor exato de sua parte, ou de seu quinhão. Na linguagem do comércio, torna, é igualmente, o que se dá por volta, em dinheiro, ou em coisas, em um negócio de permuta, ou de troca.
A legislação do imposto de renda exclui da tributação o ganho de capital decorrente de permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, desde que este fato conste em escritura pública. Havendo escritura pública, consequentemente haverá a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (a tão conhecida "Sisa") a ser pago pelas partes.
Art. 801 – Na determinação do ganho de capital serão excluídos ( Leis 7.713/88, art. 22, 8.134/90, art. 30, 8.218/92, art. 21, e 8.383/91, art. 3º, II).
IV – a permuta exclusivamente de unidade imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominado torna, exceto no caso de imóvel rural com benfeitorias.
São válidas, para efeito do inciso IV, as operações de permuta realizadas por contrato particular, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de permuta ( IN RF nº 31/96, art. 7º, § 2º).
Portanto, de acordo com o dispositivo regulamentar acima transcrito, somente a permuta de imóveis é alcançada pelo benefício fiscal. Isso significa que a operação de permuta de um imóvel por veículo não se insere no contexto regulamentar.

Conceito de Unidade Imobiliária

Entende-se como unidade imobiliária, para efeito de aplicação do tratamento tributário ora examinado:

* o terreno adquirido para venda, com ou sem construção;

* cada lote oriundo de desmembramento de terreno;

* cada terreno decorrente de loteamento;

* cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;

* o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma;

* cada casa ou apartamento construído ou a construir.

3- PERMUTA DE BENS IMÓVEIS

Para o estudo proposto, o que interessa são os procedimentos que devem ser observados no caso de permuta de bens imóveis e os aspectos inerentes à determinação do fato gerador e à incidência de tributação na pessoa jurídica.
As operações de permuta podem ser efetuadas entre pessoas jurídicas, entre pessoa jurídica e pessoa física, ou entre pessoas físicas, tendo como objeto unidade imobiliária pronta, incluindo-se nesse conceito o terreno para construção ou edificação, ou unidade imobiliária a construir.
Antes de qualquer comentário, cumpre salientar que na permuta (troca) de imóveis sem pagamento de parcela complementar em dinheiro não há tributação do Imposto de Renda.

4 – Atos Normativos que tratam da matéria

Conforme dispõe a Instrução Normativa nº 107, de 14.07.88, na permuta sem pagamento de diferença em dinheiro por qualquer das partes, a pessoa jurídica deverá considerar como preço de alienação do imóvel dado em permuta o valor contábil desse imóvel e como custo de aquisição do imóvel recebido em permuta aquela mesmo valor.
Quando uma das partes envolvidas na operação pagar diferença de preço existente entre as unidades imobiliárias, denominada torna, pela Instrução Normativa, o valor pago deverá acrescer ao custo de aquisição da nova unidade e a parte que receber a diferença deverá apurar o ganho de capital.
O custo da diferença recebida será apurado mediante aplicação sobre o valor contábil, na data de operação, do percentual obtido pela divisão do valor da torna pelo somatório desta com o valor do custo contábil da unidade dada em permuta. Assim, por exemplo, se o custo atualizado do imóvel dado em permuta, na data da operação, for de R$200.000 e a diferença do preço recebida for de R$50.000, o custo da parcela recebida em dinheiro será apurado do seguinte modo:

% = ____50.0000 __ = 0,2 ou 20% onde: 20% de $ 200.000 = $ 40.000

50.000 + 200.000

A pessoa jurídica dará baixa de $ 40.000 do seu ativo e apurará o ganho de capital de $ 10.000 na determinação do lucro real.
De acordo com os atos normativos da Secretaria da Receita Federal, para a apuração do ganho de capital, no caso de pessoa física, deve-se observar os seguintes procedimentos:

a) apuração do custo do imóvel dado em permuta ( declaração de rendimento);

b) a torna recebida será adicionada ao valor do custo de aquisição do bem;

c) o valor da torna recebida será dividido pelo custo de aquisição do bem mais o valor da torna recebida;

d) o percentual encontrado na letra "c", retro, será multiplicado pelo valor da torna recebida.
Ainda a título de exemplo, considerando a torna recebida, a seguinte situação:

* Custo de aquisição do bem dado em permuta.....................$ 100.000,00

* Torna recebida..................................................................$ 20.000,00

O ganho de capital será determinado da seguinte forma:

a) divisão da torna recebida pelo custo de aquisição mais torna:

20.000,00 : (100.000,00 + 20.000,00)= 16,67%

b) multiplicação do percentual de 16,67%, encontrado na letra "a", retro, pelo valor da torna recebida:

20.000,00 x 16,67% = $3.334,00

No caso de pessoa física, o ganho obtido de $ 3.334,00 terá um imposto de renda na ordem de $ 500,10 ( 15% s/ 3.334,00). A pessoa jurídica apurará o imposto devido nos moldes da legislação pertinente.
Esse critério de apuração do ganho de capital é objetivo, não dependendo de laudos de avaliação, mas é critério injusto porque a parte que recebe torna sempre paga imposto, ainda que a operação não tenha gerado ganho real . A IN nº 107/88 parece não ter observado aquela mandamento legal e nem o PN nº 213/73 da própria SRF que manda apurar o ganho ou perda de capital na permuta de imóveis. O inconveniente do critério é ter, na data da aquisição do imóvel, registro contábil com valor diferente daquele constante da escritura pública.
A IN n° 107/88 dispõe que nas operações de permuta de imóveis entre pessoas jurídicas coligadas, controladoras e controladas, sob controle comum ou associada por qualquer forma, deverão ser sempre realizadas tomando-se por base o valor mercado, apurado com base em laudo de avaliação dos imóveis permutados, elaborado por três peritos ou por entidade ou empresas especializadas desvinculados dos interesses dos contratantes, sob pena de arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal. A Instrução ampliou a abrangência do campo da distribuição disfarçada de lucros. Na legislação, essa figura só existe nas operações entre pessoas ligadas. Nesse sentido a Resposta à pergunta 381 da Secretaria da Receita Federal, ano 1997.
Nesse caso, a pessoa física determinará o ganho de capital considerando como preço de alienação o valor de mercado dos bens dados em permuta e registrará os bens adquiridos pelo valor de mercado a eles atribuídos.
A Instrução, por outro lado, veio legalizar a dedutibilidade do prejuízo apurado na permuta de imóveis entre empresas do mesmo grupo. Todos sabem que existem imóveis cujo valor de mercado é inferior ao do valor contábil. Antes, o prejuízo entre o valor do imóvel e o valor do laudo de avaliação era indedutível, isto é, a empresa podia constituir provisão dedutível. Agora, basta efetuar a permuta do imóvel empresas do mesmo grupo e o prejuízo passa a ser dedutível.
Na permuta de imóvel rural por outro imóvel rural, com ou sem benfeitoria, segundo a Receita Federal em Perguntas e Respostas, 1997, nº 380, aplica-se o disposto na IN 107/88 e ADN 08/90, contudo tendo o contribuinte utilizado as benfeitorias como despesa da atividade rural, somente poderá utilizar-se do tratamento da permuta se na escritura estiver discriminado os valores de venda correspondente à terra nua e às benfeitorias.
O 1° C.C. também decidiu pelos Ac. n°s 101-77.959/88 e 101-77.966/88 (DOU de 20-02-89) que as operações de permuta de imóveis realizadas entre coligadas, controladas e controladoras, sob controle comum ou associadas por qualquer deverão ser realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades das e exigindo-se o laudo de avaliação, sendo que cada permutante apurará o resultado tributável, se houver.
À permuta de bens do ativo permanente aplicam-se as mesmas disposições referentes à compra e à venda, devendo a operação ser registrada na escrita da pessoa jurídica pelo valor da avaliação do bem, conforme decisão do 1° C.C. no Ac. nº 101-76.827/86 (DOU de 24-05-88).
O DOU de 24-09-91 publicou um Parecer da Procuradoria Geral da Nacional, aprovado pela Ministro da Economia e Fazenda, onde ficou decidido que a entrega, pelo licitante vendedor de leilão no Programa Nacional de Desestatização, de título da dívida pública federal e outros créditos para recebimento de ações de empresas é considerada permuta e que eventual ganho de capital será apurado somente no ato da alienação das ações.
Segundo Hiromi Higuchi, em Imposto de Renda das Empresas, 22ª ed., Atlas, 1997, pág.281, " O que interessa no caso é o fundamento utilizado para concluir que na troca de bens não ocorre o fato gerador do imposto de renda. Isso porque, doravante, os contribuintes poderão argumentar com base no Parecer que na permuta de bens ou dação em pagamento não ocorre o fato gerador do imposto porque não há realização em dinheiro. E conclui: " O item 4 da IN nº 92, de 22.10.91, dispõe que no caso de pessoa jurídica tributada pelo lucro real, o custo de aquisição das ações leiloadas será igual ao valor contábil dos títulos ou créditos entregues pelo adquirente na data da operação".
Cumpre lembrar que, para os imóveis adquiridos até 31/12/88, poderá ser aplicado o percentual de redução previsto no art. 18 da Lei nº 7.713/88 sobre o ganho de capital correspondente à torna. No caso de permuta com pagamento de torna em bens e direitos ( exceto dinheiro), não é aplicável o tratamento de permuta previsto no art. 801, IV, do RIR/94, devendo ser apurado normalmente o ganho de capital.

5. TRATAMENTO TRIBUTÁRIO

As operações de permuta terão tratamento fiscal diferenciado, de acordo com a forma apresentada, conforme examinadas nos subitens a seguir ( Coad, Caderno Legislação Comercial, /97)

5.1. PERMUTA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS PRONTAS SEM PAGAMENTO DE TORNA

Na permuta de unidades imobiliárias prontas, sem pagamento de torna, a pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber, o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração. Logo, não haverá resultado tributável a apurar.

5.2. PERMUTA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS PRONTAS COM PAGAMENTO DE TORNA

Na hipótese de haver pagamento de torna na permuta de unidades imobiliárias prontas, as permutantes observarão o seguinte tratamento:

a) Permutante que Receber a Torna

Deverá computar a torna recebida como receita, podendo deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade imobiliária dada em permuta que corresponder à torna recebida ou a receber.
A parcela a deduzir será determinada mediante a aplicação, sobre o valor contábil da unidade, na data da operação, do percentual obtido pela divisão do valor da torna pelo somatório desta com o valor do custo da unidade dada em permuta.

* Tributação do Lucro Contido na Torna

O lucro auferido pela permutante, contido na torna, deve ser tributado no período-base de sua apuração.
No entanto, quando se tratar de venda a prazo, ou em prestação, de imóveis, com pagamento após o término do período-base da venda, ou venda do Ativo Permanente para recebimento do preço, no todo ou em parte, após o término do exercício social seguinte ao da respectiva contratação, a parcela do lucro contida na torna poderá ser tributada à medida de seu recebimento.

* Custo do Bem Recebido

A permutante beneficiária da torna deverá considerar como custo do bem recebido o valor contábil do bem dado em permuta, deduzido do custo atribuído à torna recebida ou a receber.

b) Permutante que Pagar a Torna

A pessoa jurídica que pagar ou prometer pagar a torna não apurará lucro na operação, devendo, no entanto, considerar como custo do bem adquirido, a soma do valor contábil do bem dado em permuta com o valor da torna.

5.3. PERMUTA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PRONTA E UNIDADE IMOBILIÁRIA A CONSTRUlR SEM PAGAMENTO DE TORNA

Na operação de permuta de unidade imobiliária pronta e unidade imobiliária a construir deverá ser observado o que segue.

a) Permutante que Alienar Unidade Imobiliária Pronta

Neste caso será aplicado o mesmo tratamento adotado no subitem 5.1 .

b) Permutante que Alienar Unidade Imobiliária a Construir

A permutante que prometer entregar unidade imobiliária a construir deverá considerar o custo de produção desta como integrante do custo da unidade adquirida, não havendo, portanto, lucro a apurar na operação.

5.4. PERMUTA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PRONTA E UNIDADE IMOBILIÁRIA A CONSTRUIR COM PAGAMENTO DE TORNA

Havendo pagamento de toma, o tratamento será o seguinte:

* Permutante que Alienar Unidade Imobiliária Pronta

Neste caso será aplicado o mesmo tratamento adotado no subitem 5.2.

* Permutante que Alienar Unidade Imobiliária a Construir

Para fins de tributação da torna recebida deverá ser adotado o mesmo tratamento do subitem 5.2, devendo o custo de produção da unidade imobiliária a construir ser considerado como integrante do custo da unidade adquirida.

6. OPERAÇÕES A PREÇO DE MERCADO

As operações de permuta a preço de mercado deverão estar apoiadas em laudo de avaliação dos imóveis permutados, feito por três peritos, ou por entidade ou empresa especializada, desvinculados dos interesses dos contratantes, com a indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de comparação adotados e instruído com os documentos relativos aos bens avaliados. As operações de permuta a preço de mercado deverão estar apoiadas em laudo de avaliação dos imóveis permutados.

7. PERMUTA ENTRE PESSOAS LIGADAS

A permuta de unidades imobiliárias realizadas entre pessoas jurídicas coligadas, controladoras e controladas, sob controle comum ou associadas por qualquer forma, ou entre a pessoa jurídica e seu sócio, administrador ou titular, ou com o cônjuge ou parente até o terceiro grau, inclusive afim, dessas pessoas físicas, serão sempre realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas, sob pena de arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal.

7.1. PERMUTA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PRONTA SEM PAGAMENTO DE TORNA

Na permuta de unidades imobiliárias com pessoa ligada, cada permutante deverá apurar o resultado entre o valor de mercado atribuído ao bem que houver dado em permuta e o seu valor contábil, resultado esse que será computado na determinação do lucro real do período-base da operação, e registrará o bem adquirido pelo valor de mercado a ele atribuído.

7.2. PERMUTA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PRONTA COM PAGAMENTO DE TORNA

No caso de permuta com pagamento de torna, esta será computada no preço de alienação da unidade a que couber, podendo ser aplicado o diferimento da tributação.

8. COMPRA E VENDA COM DAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM PAGAMENTO

O tratamento tributário examinado neste trabalho é aplicável também às operações quitadas de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação, em pagamento, de unidade imobiliária construída ou a construir, desde que observadas as condições cumulativas a seguir:

a) a alienação do terreno e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público;

b) o terreno objeto da operação de compra e venda seja, até o final do período-base seguinte àquele em que esta ocorrer, dado em hipoteca para obtenção de financiamento ou, no caso de loteamento, oferecido em garantia ao poder público, nos termos da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

* INOBSERVÂNCIA DAS CONDIÇÕES

A não observância das condições cumulativas sujeitará o promitente da dação à apuração dos resultados da operação tomando por base, para determinação do preço de alienação dos bens permutados, o valor de mercado, baseado em laudo de avaliação , ou, na ausência deste, o valor que vier a ser arbitrado pela autoridade fiscal.
Neste caso, a apuração do resultado da operação reportar-se-á ao período-base em que esta tiver ocorrido, sujeitando-se o promitente da dação ao recolhimento do Imposto de Renda sobre o lucro da compra e venda como tributo postergado.

9. BENS DO ATIVO PERMANENTE

O tratamento tributário examinado nos itens anteriores é aplicável também aos casos de permuta de imóveis registrados no Ativo Permanente da pessoa jurídica.

10. LUCRO INFLACIONÁRIO E RESERVA DE REAVALIAÇÃO

Nas operações de permuta, bem como na compra e venda com dação de unidade imobiliária em pagamento, a baixa do bem alienado pela pessoa jurídica implicará a realização de eventual lucro inflacionário ou reserva de reavaliação a ele correspondente, no período-base da operação.

Fonte: Antonio S. Poloni

FUNDO DE COMÉRCIO

Esta matéria que não tem bibliografia e o seu conceito no ambiente contábil refere-se aos bens intangíveis e os autores ficam com os itens intangíveis possíveis de serem registrados pela contabilidade como patentes, marcas adquiridas, nomes comerciais e os estudiosos acrescentam, já não registrados na contabilidade, a clientela, o "ponto" e a reputação (imagem, no nosso entender) do dono da empresa, dos produtos, etc.
Tudo isto é e está correto, mas o fundo de comércio (também denominado GOOD WILL) é isto e engloba outros itens intangíveis que analisaremos neste artigo.
Podemos afirmar, de modo genérico que o fundo de comércio é a capacidade que o empreendimento tem de gerar lucros.
VALOR DA EMPRESA
Nas análises realizadas pelos analistas de investimentos, para a avaliação das empresas com o objetivo de compra; das empresas ou de suas ações, o seu valor é enquadrado no seguinte parâmetro:
VALOR DA EMPRESA = PATRIMÔNIO LÍQUIDO + LUCROS GERADOS EM DETERMINADO PERÍODO DE TEMPO – t (t = 1 a n anos)
O Patrimônio Líquido está registrado na contabilidade. O lucro gerado no período de tempo t é o que vamos chamar de Fundo de Comércio e será analisado nesta matéria.
Caberá então, ao analista de investimentos projetar, a partir destes bens intangíveis, diferentes cenários (simulações) para, até por métodos estatísticos, quantificar o lucro líquido anual esperado para determinado período de tempo t.
Este período de tempo t é função direta da empresa sob análise. Para uma casa comercial ou uma indústria de bens de consumo convencionou-se o tempo t como 5 anos.
Para um empreendimento de longa maturação, como indústrias de base (siderurgia, por exemplo) e de infra estrutura (energia elétrica) este tempo t pode ser de 15 a 25 anos.
Só para adicionar mas imponderabilidade ao estudo do fundo de comércio, podemos destacar que, com a velocidade da tecnologia poderá acontecer que, processos e produtos, em 5 anos estejam superados e, se, na análise da capacidade da empresa de gerar lucros, esta macro variável não for considerada e se ocorrer mudanças na tecnologia no período t, considerado na análise e se os novos donos não tiverem capacidade de ajustarem-se à nova realidade, com certeza, tornar-se-ão inviáveis e os lucros gerados no período não remuneração o capital investido.
UNIVERSO PARA O CÁLCULO DO FUNDO DE COMÉRCIO
A análise do fundo de comércio pode ser aplicada a quaisquer empresas e de quaisquer atividades e de quaisquer portes.
Portanto, as empresas de pequeno porte – EPP’s, as micro empresas – ME’s, médias e grandes empresas podem ser analisadas, para a quantificação do seu fundo de comércio, com os mesmos conceitos, princípios e métodos de cálculos.
O que diverge, na prática, é a capacidade financeira para patrocinar um estudo abrangente do ambiente atual e futuro da empresa ou então, não há tempo para realizar esta análise.
Com isto, podemos definir dois modos para a avaliação do fundo de comércio.
Para o analista de investimentos que tem capacidade profissional (experiência nesta atividade) e condições financeiras poderá valer-se do Planejamento Estratégico e de SISTEMAS INTEGRADOS de Contabilidade, Custo e Tesouraria, bem como de Orçamento e assim possuir dados históricos (da contabilidade) convenientemente organizados e de simulações de resultados, projetados para diferentes cenários e períodos de tempo t.
Isto permite quantificar os lucros anuais, esperados e aplicar os métodos quânticos de fluxo de caixa descontado e das análises de risco operacional e financeiro.
Para o universo de empresas sem condições para analisar o lucro da empresa, neste grau de sofisticação, este planejamento estratégico é desenvolvido – pelos negociadores de empresas ou pelos compradores - pelo "faro", tino comercial, bom senso, melhor seria pelo senso comum, pelo "feeling" ou sentimento ou todos eles. A avaliação do lucro da empresa, pelo senso comum, toma 1, 2, 3 ou até mais, meses da receita líquida do empreendimento e considera o seu somatório como seu lucro líquido anual e aplica os métodos quânticos já citados ou então, usa o fator (de 1 a 4).
CAMPO DE ATUAÇÃO E ATIVIDADES DO PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO
Para empresas de menor porte, fizemos uma análise do ÍNDICE DUPONT e procuramos substituí-lo pelo planejamento estratégico.
Este índice DUPONT gera o índice de retorno sobre o ativo imobilizado – RSAO – e com ele, foram aplicados exemplos. Esta comparação e exemplos continuam válidos. A diferença está na fonte dos dados. No RSAO os dados são obtido da contabilidade portanto, dados históricos e no planejamento estratégico, os dados são projetados.
INTEGRAÇÃO PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO, ORÇAMENTO E OPERAÇÃO
Pacificados a definição do que é Fundo de Comércio e a sua relação com o planejamento estratégico vamos enfatizar que as direções das empresas, nas suas atividades, devem trabalhar continuamente na busca desta integração, para o sucesso dos seus empreendimentos.
A busca constante, com o enfoque social, de maiores lucros depende desta abordagem.
O nível corporativo ou estratégico desenvolve, de modo contínuo, o planejamento do empreendimento, nas definições de seus objetivos, políticas, diretrizes e de acordo com os resultados, qualitativos e intangíveis, da análise do seu Ambiente Total, define estratégias.
O nível gerencial, com base nestas análises e definições, estabelecerá planos e programas, com suas metas e utilizando instrumentos como o Sistema Integrado de Orçamento Empresarial – SIOE – quantificará, através de simulações, diversos cenários, quantificando os recursos e projetando resultados (entre eles, as projeções de lucros) para n exercícios sociais.
Assim, teremos os dados para o cálculo do fundo de comércio.
O nível operacional programará estes recursos (de material, de equipamentos, de recursos humanos, de tecnologias, financeiros, de sistemas integrados) e utilizando-os nas operações diárias.
Nesta atividade, os dirigentes devem utilizar o Sistema Integrado de Contabilidade, Custo e Tesouraria – SICCT e assim, de modo contínuo, podem comparar os recursos orçados com os recursos efetivamente realizados. Isto também permite o ajuste contínuo entre o planejado e o realizado e também, o nível gerencial transmite ao nível operacional, as mudanças que vão ocorrendo, em função das modificações no ambiente estratégico e com isto, mudando a programação dos recursos.
É nesta etapa que entendemos que ocorre o Enterprise Resources Planning – ERP que é um fato importante na avaliação do fundo de comércio, o ressuprimento de estoque é, com certeza, uma operação automática do reestabelecimento de estoque, em conseqüência do ERP e de utilizar sistemas integrados.
Podemos, em primeiro lugar, comparar a atividade do planejamento estratégico que é uma análise sistêmica e contínua do Ambiente Total da empresa com o tino comercial que é uma análise do mesmo Ambiente Total mas de modo intuitivo. Esta análise intuitiva se faz presente pela escolha do produto a ser vendido, pela melhor condição de venda, pela conquista da simpatia do cliente e assim por diante.
Em segundo lugar, o fundo de comércio que é a capacidade que o empreendimento tem de gerar lucro, é baseado em bens intangíveis ou incorpóreos. E o planejamento estratégico, nas suas análises, gera dados baseados em bens intangíveis (seu macro ambiente). Assim, não é absurdo ficar com a posição de que o fundo de comércio está alicerçado no Planejamento Estratégico – sistêmico ou intuitivo. Deste modo, a figura do "Ponto" mas com o raciocínio de localização (ou endereço) fica ampliada e incorporada ao planejamento estratégico.
Em terceiro lugar, o Índice de Lucratividade mede, na realidade, o número de meses do lucro líquido mensal em relação à Receita Líquida Anual.
Sendo 8,333 o Lucro Líquido Anual corresponde a um mês da receita líquida.
Sendo 16,666 o Lucro Líquido Anual corresponde a dois meses da receita líquida.
Sendo 25,00 o Lucro Líquido Anual corresponde a três meses da receita líquida.
Assim, ao realizar o cálculo do fundo de comércio, de modo prático, tomando-se 1, 2, 3 ou mais meses da Receita Líquida como sendo Lucro Líquido Anual está, implicitamente, confirmando que o índice de lucratividade é 8,333, 16,666, 25,00. Quanto maior for o Lucro Líquido do Exercício, maior será o valor do fundo de comércio.
Ainda podemos acrescentar:
O Planejamento Estratégico deve ter a efetiva presença da Direção de cada empresa na sua elaboração, com atuação ágil, flexível e dinâmica com ajustes constantes, principalmente em função das mudanças das variáveis do seu macro ambiente. O Planejamento Estratégico que é elaborado a partir da prospecção que faz a Diretoria do seu Ambiente Total, pode começar, de forma diferente, do rumo inicialmente sonhado.
A Direção da empresa deverá valer-se e equipar-se de pessoal qualificado e de instrumentos de gestão modernos, a partir de SISTEMAS INTEGRADOS, efetivamente, nas áreas de Contabilidade, Custo e Tesouraria e do conceito de que a empresa deve ser gerida pelo orçamento devidamente instrumentado para, a cada fato novo e mediante simulações gerar uma nova posição econômico-financeira da sua empresa.
Para o empreendedor que pretende adquirir uma empresa, com o seu tino comercial, faz a prospecção do novo ambiente total e o seu planejamento estratégico será intuitivo e calculará o fundo de comércio e depois, administrará a sua empresa com as insuficiências de controles físicos financeiros e econômicos e sem orçamento.
Tanto este empreendedor com planejamento estratégico intuitivo, como o que utiliza os recursos aqui citados, poderão ter resultados diferentes, em função destas prospecções.
Reforça, mais uma vez, que o fundo de comércio utiliza dados intangíveis para a sua mensuração.
QUANTIFICAÇÃO DOS VALORES PARA O CÁLCULO DO FUNDO DE COMÉRCIO
Com base no que já foi exposto sobre o cálculo do fundo de comércio, o método de cálculo é aplicável, indistintamente às empresas de quaisquer portes e atividades.
O método prático de multiplicar a soma da Receita Líquida de 1, 2 ou mais meses pelo fator que varia de 1 a 4, tem explicação e fundamento teórico no método quântico do Fluxo de Caixa Descontado.
Dados do Lucro Líquido para a quantificação:
Dados com valores realizados (curva histórica) portanto, dados dos registros contábeis.
Dados levantados por ocasião da análise no estabelecimento, onde é apurada a Receita Bruta e levantados os valores dos custos de compra das mercadorias e das despesas operacionais, financeiras e a depreciação.
Dados decorrentes de projeções e resultados (simulações).
MÉTODOS QUÂNTICOS DE ALTAS FINANÇAS PARA AVALIAÇÃO DE EMPRESAS
Com valores realizados (séries temporais):
Cálculo do valor patrimonial da ação.
Valor financeiro de ação.
Valor da ação (baseado em dividendos pagos ou recebidos).
Com valores projetados:
Valor atual de ação.
Cálculo pelo fluxo de caixa descontado.
Cálculo do valor atual de ação pelo lucro líquido projetado.
O valor da ação ou quota (Ltda) já incorporado o valor do fundo de comércio, multiplicado pela quantidade de ações ou quotas, registrada no capital social, totaliza o valor da empresa.
AVALIAÇÃO DO VALOR NO FUNDO DE COMÉRCIO
Temos o método prático de multiplicar o somatório do lucro líquido (de n meses) por um fator que varia de 1 a 4.
Temos os métodos quânticos já citados.
Todos fundamentam-se no mesmo dado: o lucro líquido do exercício e no método do fluxo de caixa descontado.
Estes métodos permitem expressar a seguinte comparação:
fundo de comércio = fluxo de caixa descontado
Sendo: . fundo de comércio = (f . LLíquido) e . fluxo de caixa descontado =
logo: (f . LLíquido) =
Cancelando o LLíquido, teremos:
A fórmula do cálculo do valor da empresa será:
Se LL for 0 (zero) ou negativo, o fundo de comércio será zero e o valor da empresa será o valor do PL.
f = fator
LL = lucro líquido
PL = patrimônio líquido
i = taxa interna de retorno definida pelo investidor
t = número de exercícios sociais
= fator de desconto
Esquematicamente, podemos expressar o fluxo de caixa descontado do seguinte modo:
onde n = 5 que representa o valor do fundo de comércio.
Como já mencionamos, o período de tempo convencionado para esta análise é de 5 (cinco) exercícios sociais, logo n=5 e a taxa i = 15% a.a.
Na igualdade f = o fator f é função de i e de t, sendo diretamente proporcional a t e inversamente proporcional a i.
Se i for igual a 0 (zero) e t = 1, f será = 1 e nesta condição, se t = 5 o fator f será 5 que é o seu limite máximo, por convenção.
Para i # 0 (zero) e t = 5, encontramos as seguintes correlações diretas: i = 5%, o fator é 4,33; se i = 15% o fator é 3,3 e se i = 100%, o fator é 1,00; ou seja, quanto maior a exigência do investidor (maior taxa i) menor será o fator.
Podemos afirmar que os dois métodos se equivalem e podem ser aplicados nos cálculos que dimensionam os valores dos fundos de comércio das EPP’s e ME’s e que o fator f é uma variável dependente de i e de t e assim, a escolha deste fator deixa de ser por "feeling".
Deste modo, i e t devem ser definidos, se possível, por negociação entre as partes em conflito ou em negociação.
A taxa i de 15% e o tempo t de 5 anos são aceitos nos estudos de altas finanças para o cálculo do valor do fundo de comércio nas empresas de médio e de grande porte.
Nesta definição de i e de t, o ambiente de cada empresa também deve ser considerado pelo adquirente, no momento das definições destas variáveis e a análise do índice RSAO é um bom ponto de partida para a avaliação deste ambiente.
APLICANDO O MÉTODO QUÂNTICO NAS EEP’S E ME’S
Índice de Lucratividade – IL – como examinado no ÍNDICE DUPONT, este índice representa o número de vezes da Receita Líquida mensal que a empresa obtém como Lucro Líquido do Exercício. Assim, o valor da Receita Líquida de um mês, obtida como Lucro Líquido do Exercício, corresponde a 1/12 avos da Receita Líquida Anual ou 8,33%; 2/12 avos ou 16,66%; 3/12 avos ou 25% e assim por diante.
Ao quantificar a Receita Líquida Anual da empresa e com base no índice de lucratividade do ramo de negócio ou mesmo, de apurar o efetivo índice de lucratividade da empresa sob análise, o perito tem os dados para quantificar o valor do Lucro Líquido Anual e, utilizando o Método Quântico calculará o valor do Fundo de Comércio.
Exemplo: Receita Líquida anual ou a média dos 3 ou 5 últimos exercícios sociais: $ 600.000,00
Índice de Lucratividade: 25%
O valor do Lucro Líquido anual ou da média dos 3 ou 5 últimos exercícios sociais é: 0,25 x 600.000,00 = $ 150.000,00.
Calculando pelo Método Quântico e considerando t = 5 anos e a taxa de retorno igual à 15,00% a.a.; (não confundir esta taxa de retorno com o índice de lucratividade).
Fundo de Comércio =
Calculando, =
Somando, teremos o valor do fundo de comércio = 502.823,54
Simbolicamente podemos expressar e calcular o fundo de comércio:
Número de Exercícios Sociais – t – como já exposto, por definição, t = 5 anos.
Nas análises para o cálculo do valor do fundo de comércio, as vezes este número de exercícios sociais torna-se problema e o Método Quântico tem meios para solucionar este impasse.
Há um caso específico de empresas que terão no futuro, dificuldades para a renovação do contrato de locação. Nestes casos t poderá ser de 5, 4, 3, 2 ou 1 ano e utilizando-se o Método Quântico pode-se encontrar o fator correto para o cálculo do fundo de comércio.
Temos esquematicamente:
Variando t de 1 a 5 e definindo i = 15,00% a.a., encontraremos:
t = 5 3,352; t = 4 2,855; t = 3 2,283; t = 2 1,626 e t = 1 0,870
Ao escolher um destes fatores e multiplicar pelo Lucro Líquido anual já calculado, teremos o valor do fundo de comércio para o tempo que falta para a renegociação do contrato de locação ou a mudança para outro endereço.
RESUMO FINAL
Os bens intangíveis ou incorpóreos nas EPP’s e ME’s, citados para o cálculo do fundo de comércio correspondem, nas grandes e médias empresas, às atividades do planejamento estratégico, cujo universo é aqui citado e ambos são qualitativos e subjetivos.
A quantificação do valor do fundo de comércio toma como base a média mensal dos três últimos exercícios da receita de venda; melhor será se tomar o valor médio dos lucros líquidos dos três últimos exercício sociais. Se utilizar o planejamento estratégico pode tomar o lucro líquido projetado para os próximos 5 exercícios sociais.
Para os adquirentes de EPP’s e ME’s uma boa referência é analisar o índice RSAO da empresa para verificar se poderá melhorar o desempenho da empresa, mesmo que no momento da compra, ela não esteja gerando lucros.
O fator cabalístico de 1 a 4, aplicado nas EPP’s e ME’s, sobre a receita de venda média mensal ou sobre a média dos lucros líquidos dos três últimos exercícios sociais para o cálculo do fundo de comércio, corresponde ao valor obtido pelo método do fundo de caixa descontado para um período t de exercícios sociais, passado ou futuro e a uma taxa interna de retorno i.
Este fator é diretamente proporcional a t e inversamente proporcional a i.
Quanto t for igual a 5 e i for igual a 15% a.a., este fator cabalístico é 3,3.

Dr. Pedro Schubert
Autor, Consultor e Sócio Fundador da BMA Informática

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Apresentação do Negócio

Administração de condomínios é um negócio que está relacionado à conveniência e comodidade.
Com a crescente urbanização do Brasil, viver em condomínios horizontais e verticais passou a ser uma tendência natural para otimizar os espaços da malha urbana. Tornou-se complexo administrar esses condomínios e a amplitude de problemas que fazem parte da sua rotina diária. A terceirização desses serviços passou a ser uma realidade para minimizar a quantidade de problemas de ordem legal, contábil e fiscal, o que exige maior profissionalização e melhoria na qualidade dos serviços prestados à comunidade.
Uma empresa de administração de condomínios pode se dedicar à administração de condomínios residenciais, comerciais ou industriais.

Serviços envolvidos:
- Constituição de Condomínio;
- Administração de Condomínio;
- Contabilidade de Condomínio;
- Assessoria Jurídica Condominial;
- Auditoria de Condomínio;
- Assessoria no Gerenciamento Condominial;
- Consultoria Administrativa e Financeira;
- Consultoria Tributária, Fiscal, Trabalhista e Contábil.

Serviços específicos:
- Constituição do condomínio – assembléia, atas, registros, etc;
- Elaboração de previsão orçamentária;
- Cobrança de valores mensais dos condôminos – fixos e extras;
- Emissão de boletos de cobrança para quitação em bancos;
- Manutenção de cadastros dos condôminos;
- Demonstrativo de receitas e despesas para cada unidade do condomínio;
- Administração de pessoal - funcionários ou prestadores de serviços;
- Assessoria para manutenção, reformas e serviços em geral;
- Controle de vencimento de seguros e renovações de apólices;
- Elaboração de relatórios de inadimplentes;
- Representação do Condomínio perante órgãos da administração pública e outras instituições;
- Elaboração da contabilidade do condomínio;
- Pagamentos e recebimentos diversos;
- Organização de assembléias – editais e assessoria geral;
- Emissão de relatórios fiscais, contábeis e de Departamento pessoal;
- Assessoria legal para a manutenção da ordem;
- Outros serviços, de acordo com a necessidade dos clientes.

A Administradora deve contar com parcerias nas áreas contábil, financeira e jurídica, pois necessitará de serviços de profissionais competentes nessas áreas, para agregar em suas atividades.
A inadimplência dos condomínios é pequena, logo o empreendedor poderá contar com uma boa perspectiva de receber em dia pelos serviços prestados.
Outros segmentos que podem ser atendidos são os hotéis, hospitais, escritórios, clubes, pontos comerciais e indústrias.

Localização

A localização de uma administradora de condomínios deve favorecer o acesso das pessoas que se relacionam com a empresa. Deve possuir estacionamento ou estar próxima de áreas públicas ou de outros estabelecimentos que possuam vagas disponíveis.
É importante estar próxima de centros bem servidos por transportes públicos. Deve ser levada em conta a facilidade de deslocamento para as diversas regiões urbanas ou industriais.

Exigências legais específicas

É necessário contratar um contador profissional para legalizar a empresa nos seguintes órgãos:
- Junta Comercial;
- Secretaria da Receita Federal (CNPJ);
- Secretaria Estadual de Fazenda;
- Prefeitura do Município para obter o alvará de funcionamento;
- Enquadramento na Entidade Sindical Patronal (empresa ficará obrigada a recolher por ocasião da Constituição e até o dia 31 de janeiro de cada ano a Contribuição Sindical Patronal);
- Cadastramento junto à Caixa Econômica Federal no sistema “Conectividade Social – INSS/FGTS”.

Além do cumprimento das exigências acima, é necessário pesquisar na Prefeitura Municipal se a Lei de Zoneamento permite a instalação de administradora de condomínios com estacionamento no local.
O Sebrae local poderá ser consultado para orientação.

Estrutura

A estrutura de uma administradora de condomínios é simples, sendo importante também considerar o perfil do cliente e o mix de serviços que será disponibilizado para contratação.
Basta uma área destinada à recepção e atendimento da clientela, apoio administrativo e um espaço para depósito de materiais e arquivo de documentos. É importante ter estacionamento.

Recepção e Atendimento – Na recepção e atendimento são atendidos os síndicos, profissionais contratados, e os condôminos. É onde se dá o contato pessoal com a clientela, portanto a ambientação deve ser leve, bem iluminada, e agradável. Se for de interesse do empresário, poderá haver salas de reuniões, balcão, ou box de atendimento individualizado.

Apoio Administrativo – Nessa área ficam as atividades administrativas direcionadas à operacionalização do negócio, como: realização de contratos, produção de regulamentos, convenções de condomínios, produção de relatórios, documentos de cobranças, controles diversos e demais atividades necessárias ao bom andamento do empreendimento. A gerência da administradora ficará a cargo do proprietário ou pessoa por ele designada.

Depósito de materiais e arquivo – Destinado à estocagem de materiais de uso interno e à guarda de documentos relativos a cada condomínio administrado.

Estacionamento – Se não houver disponibilidade permanente de vagas nas proximidades será necessário realizar convênio com estacionamento próximo.

Pessoal

A quantidade de profissionais está relacionada ao porte do empreendimento. Para uma administradora de condomínio de pequeno porte pode-se começar com cinco empregados, sendo:
- três auxiliares de escritório;
- dois atendentes – atendimento interno e visita aos condomínios atendidos;
- office-boy para os serviços bancários e entrega de documentos – pode ser terceirizado.

As atividades de assessoria jurídica, contabilidade e administração de pessoal podem ser terceirizadas através da contratação de profissionais liberais e empresas especializadas.
A atividade de administração pode ser executada pelo empresário ou por um empregado contratado. È importante que o administrador possua formação em administração ou direito.
O empresário deve contratar pessoas com experiência comprovada e com boas referências de empregos anteriores. Caso prefira capacitar novos colaboradores, deverá procurar cursos específicos existentes no mercado, que preparem as pessoas para as atividades administrativas.
A qualidade do atendimento é fator fundamental para o sucesso do negócio.
O treinamento dos funcionários que vão prestar serviços no condomínio deve ter como objetivo o desenvolvimento das seguintes competências:
- Cortesia e atenção para tratar bem todos os moradores do condomínio.
- Habilidade de relacionamento;
- Bom conhecimento da sua atividade.
O empreendedor deverá participar de seminários, congressos e cursos direcionados ao seu ramo de negócio, para manter-se atualizado e sintonizado com as tendências do setor.
Deve-se estar atento para a Convenção Coletiva do Sindicato dos Trabalhadores nessa área, utilizando-a como balizadora dos salários e orientadora das relações trabalhistas, evitando, assim, conseqüências desagradáveis.
O Sebrae da localidade poderá ser consultado para aprofundar as orientações sobre o perfil do pessoal e treinamentos adequados.

Equipamentos

São necessários os seguintes móveis e equipamentos:
- três microcomputadores completos;
- uma impressora, com fax e scanner;
- um cofre de aço – porte médio;
- duas linhas telefônicas – uma com canal ADSL;
- móveis de escritório (mesas, cadeiras, armários e estantes)
- calculadora de mesa.

Matéria Prima/Mercadoria

Trata-se de empresa prestadora de serviços e não requer matéria prima ou insumos.

Organização do processo produtivo
Os processos de uma administradora de condomínios são divididos em:

1. Serviço de atendimento ao cliente – é o processo responsável pelo contato com os síndicos, podendo haver atendimento a condôminos, em certos casos. Esse serviço poderá ocorrer nas dependências do escritório ou no próprio condomínio. Recebe as demandas e devolve soluções.

2. Produção dos serviços – responsável pela atividade terceirizada pelo cliente. Correspondem à produção de todos os serviços de cobranças, pagamentos, contratações de pessoal, controles diversos, elaboração de relatórios, assessoria contábil, financeira, jurídica, representação do condomínio perante instituições externas e outros. É realizado pelo apoio administrativo, pelo gerente do empreendimento e pelos prestadores de serviços terceirizados.

Automação

Há no mercado uma boa oferta de sistemas para gerenciamento de administradoras de condomínios. Os softwares possibilitam o controle de contas a pagar e a receber, emissão de boletos de cobrança, cadastro de clientes, serviço de mala direta para clientes e potenciais clientes, cadastro de móveis e equipamentos, fornecedores, folha de pagamento, fluxo de caixa, fechamento de caixa etc.

Canais de distribuição

Os serviços são prestados de forma direcionada aos usuários.

Investimentos

Investimento compreende todo o capital empregado para iniciar e viabilizar o negócio até o momento de sua auto-sustentação. Pode ser caracterizado como:
- investimento fixo – compreende o capital empregado na compra de imóveis, máquinas, equipamentos, móveis, utensílios, instalações, reformas, veículos (se for o caso) etc;
- investimentos pré-operacionais – são todos os gastos ou despesas realizadas com projetos, pesquisas de mercado, registro da empresa, projeto de decoração, honorários profissionais e outros;
- capital de giro – é o capital necessário para suportar todos os gastos e despesas iniciais, geradas pela atividade produtiva da empresa. Destina-se a viabilizar as compras iniciais, pagamento de salários nos primeiros meses de funcionamento, impostos, taxas, honorários de contador, despesas com vendas, financiamento de vendas a prazo, giro de estoques e outros.
Para uma pequena administradora de condomínios, o empreendedor terá que dispor de capital suficiente para fazer frente aos seguintes itens de investimento:

- reforma e adaptação da sala - inclui placa de identificação e mecanismos de segurança;
- três microcomputadores completos, software de gestão, impressora;
- infra-estrutura de comunicação – telefone, internet, site;
- móveis e equipamentos para o escritório;
- despesas de registro da empresa, honorários profissionais, taxas etc;
- compra de veículo, se for o caso;
- capital de giro para suportar o negócio nos primeiros meses de atividade.

Capital de Giro

Capital de giro é um montante de recursos financeiros que a empresa precisa manter para garantir a dinâmica do seu processo de negócio.
O capital de giro precisa de controle permanente, pois tem a função de minimizar o impacto das mudanças no ambiente de negócios no qual a empresa atua.
O desafio da gestão do capital de giro deve-se, principalmente, à ocorrência dos fatores a seguir:

- variação dos diversos custos absorvidos pela empresa;
- aumento de despesas financeiras, em decorrência das instabilidades desse mercado;
- aumento dos índices de inadimplência.

O empreendedor deverá ter um controle orçamentário rígido de forma a não consumir recursos sem previsão.
O empresário deve evitar a retirada de valores além do pró-labore estipulado, pois no início todo o recurso que entrar na empresa nela deverá permanecer, possibilitando o crescimento e a expansão do negócio. Dessa forma a empresa poderá alcançar mais rapidamente sua auto-sustentação, reduzindo as necessidades de capital de giro e agregando maior valor ao novo negócio.
No caso de uma administradora de condomínios, o empresário deve reservar em torno de 20% do total do investimento inicial para o capital de giro. Este ramo de negócio trabalha com recebimentos à vista, podendo contar com retorno rápido de capital.

Custos

São todos os gastos realizados na produção de um bem ou serviço e que serão incorporados posteriormente ao preço dos produtos ou serviços prestados, como: aluguel, água, luz, salários, honorários profissionais, despesas de vendas, matéria-prima e insumos consumidos no processo de produção.
O cuidado na administração e redução de todos os custos envolvidos na compra, produção e venda de produtos ou serviços que compõem o negócio, indica que o empreendedor poderá ter sucesso ou insucesso, na medida em que encarar como ponto fundamental, a redução de desperdícios, a compra pelo melhor preço e o controle de todas as despesas internas. Quanto menores os custos, maior a chance de ganhar no resultado final do negócio.
Os custos para abrir uma administradora de condomínios devem ser estimados considerando-se os itens abaixo:

1. Salários, comissões e encargos;
2. Tributos, impostos, contribuições e taxas;
3. Aluguel, taxa de condomínio, segurança;
4. Água, luz, telefone e acesso a internet;
5. Serviços de limpeza, higiene, manutenção e segurança;
6. Assessoria contábil;
7. Propaganda e publicidade da empresa;
8. Aquisição de material de escritório e limpeza.

Diversificação/Agregação de valor

Além dos serviços tradicionais (contabilidade, finanças, assessoria jurídica e gestão de recursos humanos), as empresas estão agregando valor através de novas atividades oferecidas, como:

- serviços de massagistas e professores de educação física, para fitness;
- serviço de som ambiente;
- programa de educação ambiental;
- plano de redução de despesas do condomínio;
- Serviços especiais de acordo com a necessidade do condomínio.

A construção de um portal na internet também é um instrumento de grande agregação de valor. Através do portal o síndico pode se comunicar rapidamente com a administradora, ter acesso à posição financeira do condomínio em tempo real, ao andamento de cobranças judiciais, às unidades em atraso, ao resumo da inadimplência nos últimos meses, a acordos com devedores e a todas as contas do condomínio, pagas e a vencer. Também é possível checar os parâmetros de cobrança amigável, o número de parcelas possíveis num acordo e o eventual ajuizamento de ações na Justiça.
Os demais condôminos, assim como o síndico, podem acessar o resumo anual de despesas, balancetes, folha de pagamento, atas de assembléias, circulares, regimento interno, manuais de síndico e zelador, tabela de temporalidade de documentos, notícias, calendário de cursos e respostas às dúvidas mais freqüentes sobre o dia-a-dia de um condomínio.
É importante pesquisar junto aos concorrentes para conhecer os serviços que estão sendo adicionados e desenvolver opções específicas com o objetivo de proporcionar ao cliente um produto diferenciado. Além disso, conversar com os clientes atuais para identificar suas expectativas é muito importante para o desenvolvimento de novos serviços ou produtos personalizados, o que amplia as possibilidades de fidelizar os atuais clientes, além de cativar novos.

Divulgação

Os meios para divulgação de uma administradora de condomínios variam de acordo com o porte e o público-alvo escolhido. Para um empreendimento de pequeno porte, a mala direta é um sistema barato e simples, no qual pode ser utilizado o cadastro de clientes, obtido através de lista telefônica.
Recomenda-se, também, o uso de um folder bem estruturado com informações sobre os serviços prestados e a experiência da empresa no ramo do negócio.
A visita agendada ao condomínio, para apresentação da proposta da empresa pode dar bons resultados, uma vez que permite contato direto e oferece a possibilidade de iniciar negociações imediatas ou agendar novo encontro em período próximo ao vencimento do contrato atual.
Na medida do interesse e das possibilidades, poderão ser utilizados anúncios em jornais de bairro, jornais de grande circulação, rádio, revistas, outdoor e internet.
A divulgação através de site na internet representa uma possibilidade de comunicação muito interessante, onde se coloca a relação dos clientes e depoimento dos síndicos sobre a qualificação da empresa.
Outros recursos poderão ser utilizados e, se for de interesse do empreendedor, um profissional de marketing e comunicação poderá ser contratado para desenvolver campanha específica.

Informações Fiscais e Tributárias

O segmento de administração de condomínios, assim entendidas as atividades das administradoras de imóveis que combinam os serviços de natureza imobiliária com serviços de gerência operacional e administrativa, não poderá optar pelo SIMPLES Nacional - Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribuições devidos pelas Microempresas e Empresas de Pequeno Porte, instituído pela Lei Complementar nº 123/2006, por expressa vedação legal emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil, através do artigo 17, incisos XI e XIII, uma vez que configuram a prestação de serviços decorrentes do exercício de atividade intelectual, de natureza técnica, científica, desportiva, artística ou cultural, que constitua profissão regulamentada ou não, bem como a que preste serviços de instrutor, de corretor, de despachante ou de qualquer tipo de intermediação de negócios.
Ademais, por meio do Anexo II da Resolução CGSN nº 6/2007 foram relacionados os códigos de atividades econômicas previstos na CNAE que abrangem concomitantemente atividade impeditiva e permitida ao Simples Nacional (aí se incluem as atividades de ‘”Gestão e Administração da Propriedade Imobiliária”. Ou seja, são códigos que comportam mais de uma atividade, dentre as quais encontram-se tanto impedidas como permitidas. É a chamada relação "ambígua".
No caso das CNAE ambíguas, por ocasião da opção, a microempresa ou empresa de pequeno porte deverá prestar declaração de que exerce tão somente atividades permitidas no Simples Nacional. Assim, não poderá optar pelo SIMPLES Nacional as empresas com a atividade de administração de condomínio, podendo optar somente a atividade, cobrança de condomínio, desde que as cobranças sejam extrajudiciais.
Dessa forma, o segmento de negócio de administração de condomínio deverá optar por um dos regimes de tributação abaixo:
Lucro Real: É o lucro líquido do período de apuração ajustado pelas adições, exclusões ou compensações estabelecidas em nossa legislação. Este sistema é o mais complexo de todos; entretanto, dependendo de uma série de fatores a serem avaliados, o lucro real pode ser opção vantajosa para o segmento.

Alíquotas:

- IRPJ - 15% sobre a base de cálculo (lucro líquido). Haverá um adicional de 10% para a parcela do lucro que exceder o valor de R$ 20.000,00, multiplicado pelo número de meses do período. O imposto poderá ser determinado trimestralmente ou anualmente;
- CSLL - 9%, determinada nas mesmas condições do IRPJ;
- PIS - 1,65% - sobre a receita bruta total, compensável;
- COFINS – 7,6% - sobre a receita bruta total, compensável.

Lucro Presumido: É o lucro que se presume através da receita bruta de vendas de mercadorias e/ou prestação de serviços. Trata-se de uma forma de tributação simplificada utilizada para determinar a base de cálculo do Imposto de Renda (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro (CSLL) das pessoas jurídicas que não estiverem obrigadas à apuração do lucro real. Nesse regime a apuração do imposto será feita trimestralmente.
A base de cálculo corresponde a 32% da receita bruta para a atividade de centro de estética. A alíquota é mesma determinada para o Lucro Real.

Alíquotas:

- IRPJ - 15% sobre a base de cálculo (após a aplicação do percentual sobre a receita bruta). Haverá um adicional de 10% para a parcela do lucro que exceder o valor de R$ 20.000,00, multiplicado pelo número de meses do período. O imposto poderá ser determinado trimestralmente ou anualmente;
- CSLL - 9%, determinada nas mesmas condições do IRPJ;
- PIS - 0,65% - sobre a receita bruta total;
- COFINS – 3% - sobre a receita bruta total.

Já no caso das contribuições previdenciárias (tanto para o lucro real quanto para o lucro presumido):

- INSS - Valor devido pela Empresa - 20% sobre a folha de pagamento de salários, pró-labore e autônomos;
- Valor devido pelo Empresário e Autônomo - A empresa também deverá descontar e reter na fonte, 11% da remuneração paga devida ou creditada a qualquer título no decorrer do mês, ao autônomo e empresário (sócio ou titular), observado o limite máximo do salário de contribuição (o recolhimento do INSS será feito através da Guia de Previdência Social - GPS).
- ISS – Calculado sobre a receita de prestação de serviços, varia conforme o município onde o segmento estiver sediado.

Orientam-se ao empreendedor que atente ao tópico Exigências legais especificas, que inclui as normas e regulamentos que devem ser atendidos para operacionalização dessa atividade.