Segundo pesquisa realizada pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas, a pandemia do Covid-19 afetou cerca de 53,5% das famílias brasileiras que tiveram algum tipo de impacto em seus empregos. Essa situação, sem dúvidas, gerou impacto no adimplemento dos financiamentos imobiliários, deixando diversas famílias ao risco de perder o bem imóvel financiado.
Esse risco ocorre porque a grande maioria dos financiamentos imobiliários optam pela alienação fiduciária como forma de garantia. Ou seja, para garantir o pagamento o devedor transfere ao credor (financiador) a propriedade do bem imóvel adquirido, mantendo-se apenas na posse do imóvel, com a condição de que com a quitação de todas as parcelas o imóvel volte ao patrimônio do devedor. Porém, se o devedor não realizar o pagamento das parcelas, o imóvel vai à leilão.
E o que fazer nessa situação?
O procedimento de leilão está previsto na Lei nº 9.514/1997 e possui diversas oportunidades para que o credor realize o pagamento do débito e impeça o leilão do imóvel. Veja abaixo algumas oportunidades para impedir que o credor encaminhe o imóvel para leilão:
1. NEGOCIAÇÃO:
O primeiro momento é o da negociação, em que o devedor pode buscar o agente financiador (credor) com a finalidade de renegociar a dívida, através de abatimento do débito com o FGTS, suspensão do financiamento e entre outras oportunidades oferecidas pelo credor.
Durante a pandemia, diversos agentes financiadores realizaram programas com a finalidade de facilitar o pagamento do débito diante da situação de emergência que gerou o desemprego de inúmeros trabalhadores, além da redução salarial e suspensão de contratos.
2. PURGAÇÃO DE MORA:
Não realizada a renegociação, o devedor será intimado pelo Registro de Imóveis competente para realizar o pagamento no prazo de 15 (quinze) dias. Nesse momento o devedor terá a oportunidade de quitar seus débitos com todos os encargos, o que se chama de purgação de mora.
3. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE:
Caso o devedor não purgue a mora, conforme art. 26-A, § 1º da Lei Nº 9.514/97, o credor somente poderá realizar a consolidação da propriedade após 30 (trinta) dias do exaurimento do prazo para purgação de mora.
Portanto, o devedor terá essa última oportunidade no prazo de 30 (trinta) dias para quitar seus débitos e impedir que o credor passe a ter a propriedade plena do imóvel.
4- LEILÃO EXTRAJUDICIAL:
Após a consolidação da propriedade, o credor deve realizar o leilão no prazo de 30 (trinta) dias, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97. No primeiro leilão o lance mínimo deverá ser no valor do imóvel, caso os lances sejam inferiores deverá ser realizado um segundo leilão com lance mínimo no valor da dívida.
Por fim, o art. 27, § 2º-B prevê:
É assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel
Sendo assim, durante todo o período dos leilões até a assinatura do auto de arrematação, o devedor terá preferência para adquirir o imóvel no valor da dívida somado aos encargos e despesas sofridas pelo credor. Além disso, o devedor poderá pleitear a suspensão ou anulação do procedimento de leilão, em qualquer etapa, caso constate possíveis irregularidades no procedimento.
Fonte:
Jessica Reiter - Advogada, graduada pela Fundação Universidade Regional de Blumenau, pós-graduada em direito público. Atuante nas área de direito civil, consumidor, administrativo, ambiental e imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil
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