A elaboração dos contratos de locação é frequentemente subestimada. Locadores e locatários entendem desnecessária a contratação de um profissional da área para elaborar um contrato que, aparentemente, seria simples e corriqueiro.
No entanto, a locação possui diversas nuances e detalhes que devem ser minuciosamente observados. Neste sentido, a simples utilização de modelos pré-formatados pode restringir os direitos das partes e impedir que tenham acesso a diversos mecanismos de proteção estabelecidos em Lei.
Adotar os devidos cuidados na elaboração e no período de vigência deste tipo de negócio pode evitar futuros prejuízos e contratempos às partes.
Na locação de imóveis destinados ao uso comercial, o objetivo da Lei é preservar a continuidade contratual, de forma a proteger a permanência da empresa no imóvel alugado em razão da construção da marca, fidelização de clientela e do ponto comercial.
Um dos mecanismos voltados à este objetivo é a possibilidade de o locatário propor Ação Renovatória do Contrato de Aluguel, que garante a permanência do imóvel através da prorrogação do contrato.
Para que o locatário possa se beneficiar deste poderoso instrumento, a Lei exige o cumprimento de alguns requisitos importantes, confira:
1. O contrato de locação deverá ser escrito e possuir um prazo determinado
Embora seja válido, o contrato verbal de locação não possibilita que o locatário proponha ação renovatória. Por isso, mesmo que haja confiança e até mesmo uma grande amizade entre as partes, é interessante formalizar o contrato para evitar aborrecimentos futuros.
Da mesma forma, jamais se deve deixar em aberto o prazo de um contrato de locação, ou mesmo defini-lo como indeterminado, pois cada prazo deve ser fixado observando as exigências legais necessárias para assegurar direitos específicos de locadores e locatários em cada situação.
2. O prazo mínimo do contrato deverá ser de 5 anos ininterruptos, ou, se existir mais de um contrato, que a soma dos prazos totalize 5 anos
Novamente se observa a necessidade de atentar para o prazo da contratação.
O contrato que possua um prazo inferior aos 5 anos não poderá ensejar a propositura de ação para renovação compulsória do contrato! Por isso é tão importante o cuidado durante a elaboração do contrato para que seus direitos sejam preservados.
3. O prazo para propor a Ação Renovatória é muito específico!
Este é o momento que exige toda a atenção do locatário durante a vigência do contrato, pois se o prazo correto não for observado, de nada adiante o cumprimento dos demais requisitos, ele não poderá utilizar a ação renovatória!
O prazo é bastante específico: inicia 1 ano antes do término do contrato e encerra 6 meses antes do seu fim.
Na prática, o locatário só poderá propor a ação por um período de 6 meses, indicado no período em vermelho do exemplo abaixo:
4. Deve ser comprovada a quitação de todas as despesas referentes ao contrato
O locatário precisa demonstrar que cumpriu com todos os alugueis, taxas de condomínio, impostos e quaisquer outras despesas do imóvel.
Preservar estes comprovantes durante o período do contrato evita que você seja impedido de exercer seu direito à renovação da locação!
5. Indicação e anuência do fiador para garantia do período a ser renovado
O seu contrato de locação foi garantido por fiador? Ao requerer a renovação ele e o cônjuge devem estar cientes de que garantirão este novo período de aluguel.
Caso seu fiador não pretenda prorrogar a garantia, você poderá indicar um novo fiador para o contrato.
6. Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação
O contrato poderá ser compulsoriamente renovado através da ação renovatória, porém, é necessário que todas as condições do negócio sejam apresentadas, como nome das partes, valor de alugueis, condição do imóvel, indicação de garantia e obrigações das partes.
Existem ainda diversos pontos específicos sobre a Ação Renovatória de Locação, que se aplicam a diferentes situações.
Caso você queira ter acesso a mais informações sobre este assunto, pode tirar suas dúvidas comigo através do e-mail: advthamyris@gmail.com ou pelo meu Instagram: @thamyrisbobato.
Thamyris Mahara Bobato - Advogada
Fonte: Artigos JusBrasil
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