quinta-feira, 7 de abril de 2016

O QUE SÃO FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS?


Eu não tenho dinheiro para comprar um prédio de escritórios de R$ 100 milhões sozinho. Mas e se eu tiver R$ 5 mil e me juntar a algumas milhares de pessoas para fazermos esse investimento juntos? De uma maneira simplista, é isso que fazem os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs).

Os FIIs são veículos formalizados através de uma pessoa jurídica, sendo portanto um “condomínio de investidores” que tem como objetivo investir em ativos imobiliários. Esse fundo possui cotas, como qualquer outro, que representam frações do seu capital. Investidores então podem comprar essas cotas no mercado e isso os fará ter direito aos “frutos” do patrimônio do fundo.

Para você compreender melhor, vamos imaginar a concepção de um FII: um gestor de uma entidade financeira (como um grande banco) identifica uma potencial aquisição de imóvel comercial. Tal gestor inicia um processo de abertura de FII onde será aberto um CNPJ para captar recursos e comprar o imóvel em questão. O gestor faz então uma oferta pública a investidores. Os investidores interessados naquele imóvel, compram cotas, transferindo dinheiro para o caixa do fundo. Com esse caixa o FII adquire o imóvel em questão. A partir desse momento os investidores terão direito, proporcional ao seu percentual de cotas, aos rendimentos distribuídos e à valorização do patrimônio do fundo, que é reflexo do valor do(s) imóvel(is) que o fundo detém.

Talvez você já tenha visto em algum jornal o anúncio de “Oferta Pública de Distribuição de Cotas” de algum FII, este é o evento em que os recursos são captados pelo fundo. Segundo a CVM – a Comissão de Valores Mobiliários (uma entidade ligada ao Banco Central que atua como “xerife” do mercado financeiro), toda emissão deve ser registrada junto a ela para que haja a divulgação das informações mínimas necessárias para os investidores tomarem decisões quanto ao investimento.

Uma vez que o fundo já foi concebido, pode ocorrer a saída de um investidor e entrada de novos através de negociações das cotas em bolsa de valores ou balcão organizado. Tal fato permite que exista liquidez ao investidor, possibilitando que este “entre ou saia” de investimentos em FIIs de acordo com seu desejo, sem pagar ITBI ou assinar “Contratos de Compra e Venda”. No esquema abaixo ilustramos os principais participantes presentes em transações imobiliárias de FIIs:

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Investidores: compram cotas e assim se tornam elegíveis a parcela dos rendimentos e da valorização do fundo, eles são os proprietários do patrimônio do fundo;

Fundo de Investimento Imobiliário: veículo de investimento que agrupa investidores com intenção de investir em ativos imobiliários conforme política interna de investimento;

Imóvel(is): um FII possui um ou mais imóveis que gerarão renda aos seus cotistas. Um FII pode ser detentor de imóveis propriamente ditos ou também outros ativos relacionados ao Real Estate como CRIs, LCIs ou até cotas de outros FIIs (falaremos mais sobre isso adiante);

Gestor: seu papel é tanto o de conceber o Fundo Imobiliário quanto de zelar pela manutenção dos ativos imobiliários. O gestor firma contratos de locação, busca manter os imóveis ocupados e gerando boa remuneração aos cotistas do fundo. Também é papel do gestor primar pela boa manutenção dos espaços do imóvel e informar os investidores sobre as questões do fundo através de relatórios periódicos. O gestor é remunerado por uma taxa de gestão a ser paga pelo fundo;

Administrador: é uma entidade qualificada que deve zelar pelos processos financeiros pelos quais o fundo deve passar legalmente, fazendo assim com que haja transparência aos investidores. Pode-se citar como papel do administrador fazer o processamento e controle de títulos e valores mobiliários integrantes da carteira do fundo através de uma tesouraria, escriturar as cotas, organizar a custódia de ativos financeiros e contratar e supervisionar auditorias independentes a serem realizadas periodicamente. O administrador é remunerado por uma taxa de administração a ser paga pelo fundo.
Para ficar mais clara a diferença entre o gestor e o administrador, na prática o gestor seria o “gerente” da “empresa” FII enquanto o administrador seria o “contador”.

Em que tipo de ativos, então, os FIIs podem investir? Um marco nessa história ocorreu em 2008, quando foi permitido que esses fundos possam aplicar em valores mobiliários e ativos que estejam relacionados com o setor imobiliário. Isso abriu um leque enorme de opções de investimento por parte dos fundos, entre elas:

Imóveis (terrenos, glebas, prédios, lotes, galpões, arranha-céus…)
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI);
Letras Hipotecárias (LH);
Letras de Crédito Imobiliários (LCI);
Certificados de potencial adicional de construção (CEPAC);
Ações de empresas do setor;
Fundos de Investimento em Ações (FIA) do setor;
Debêntures de empresas do setor;
Participação em FIP (Fundo de Investimento em Participações);
Cotas de outros FIIs;
Participações em SPEs (Sociedades de Propósito Específico);
Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC).

É importante ressaltar que essas opções devem, necessariamente, estar relacionadas ao mercado imobiliário ou de construção civil, além de estarem de acordo com a política de investimento do fundo.

Tipos de FIIs

Os Fundos de Investimento Imobiliário podem ser divididos em três grandes grupos: FIIs de Renda, FIIs de Desenvolvimento e FIIs de Lastro Imobiliário.

FIIs de Renda

Os FIIs de Renda tem como principal característica a propriedade parcial ou total de um ou mais imóveis comerciais. As receitas provenientes dos aluguéis desses imóveis são distribuídas aos cotistas do fundo mensalmente. Por isso, FIIs de Renda visam adquirir imóveis prontos que gerem renda através de aluguéis pagos por um ou mais inquilinos de seus imóveis (empreendimentos de base imobiliária). FIIs de Renda normalmente operam por prazo indeterminado.

Vários tipos de imóveis podem fazer parte desses fundos: prédios de escritórios, galpões industriais ou logísticos, hotéis, shoppings centers, hospitais, agências bancárias, call centers, etc. Os FIIs firmam contratos, preferencialmente de longo prazo com seus inquilinos, reduzindo assim o risco de vacância. Tais contratos são reajustados por um índice de inflação anualmente.

Um dos grandes riscos de um FII de Renda é basicamente ele não ter a renda! Isso ocorre se por ventura ele ficar vago (sem inquilinos). Antes de entrar em pânico, saiba que você pode mitigar esse risco observando-se algumas características importantes:

Quantidade de imóveis de um FII: quanto maior o número de imóveis em um fundo, menor será o impacto da saída de um inquilino;

Mau Gestor: um gestor inexperiente ou incompetente poderá fazer com que inquilinos fiquem insatisfeitos e saiam dos imóveis. Além disso, tais gestores poderão ter dificuldade de trazer novos inquilinos para ocupar áreas vagas e ainda firmar contratos de locação com condições pouco vantajosas ao cotistas;

Especificidade do imóvel: quanto mais específico o uso de um imóvel, mais difícil será alugá-lo em uma situação de vacância;

Localização: imóveis localizados em regiões prime sempre serão preferidos por inquilinos. Nestas regiões normalmente há maior demanda e menor risco de vacância;

Qualidade do imóvel: os últimos imóveis a ficarem vagos serão os de ótima qualidade de construção, acabamento e arquitetura. Existe um movimento chamado “Flight-to-Quality”, onde em tempos de crise, muitas empresas aproveitam as quedas nos preços de locação para mudar de endereço para imóveis de melhor qualidade;

Preço do Aluguel: caso o preço de locação cobrado pelo FII aos inquilinos esteja desajustado para cima, isso é, muito maior que o preço praticado pelo mercado, existe a possibilidade de inquilinos ficarem insatisfeitos e saírem do imóvel. Outra possibilidade é que em uma renovação de contrato de locação, a negociação resulte na queda do preço do aluguel.

FIIs de Renda podem ter sua rentabilidade analisada pela taxa Cap Rate através do valor do dividendo pago mensalmente e do valor da cota do fundo negociada em bolsa de valores. Quanto maior a taxa paga pelo capital investido melhor! Essa taxa, também chamada de Yield do investimento, pode ser dada pela seguinte fórmula:
Fórmula Cap Rate

FIIs de Desenvolvimento (Incorporação)

Esse tipo de FII visa investir na incorporação de empreendimentos imobiliários, ou seja, diferentemente dos FIIs de Renda estes participam também da fase de desenvolvimento do projeto e construção do imóvel. A rentabilização desses FIIs pode vir através da venda dos projetos desenvolvidos ou da locação dos mesmos.

Os FIIs de Desenvolvimento podem ter prazo determinado, sendo encerrados no caso de venda de todos os ativos e amortização das cotas; ou podem continuar existindo por prazo indeterminado no caso de exploração da locação, se tornando nesse momento um FII de Renda. É comum que alguns FIIs de Desenvolvimento criem um mecanismo de “garantia renda” para seus cotistas por um período durante e após o término da obra. Esse fato atrai e traz tranquilidade aos investidores.

Esses fundos agregam um risco muito maior que os FIIs de Renda, o risco de desenvolvimento. Construir implica em estar sujeito a eventos inesperados de obra como atrasos e desvios de custos, além disso também existe maior incerteza dos valores a serem praticados na venda ou locação após a conclusão do empreendimento (que deve ocorrer só após 3 anos do início). Dado o maior risco, também deve ser esperado um maior retorno pelos cotistas que neles investirem.

FIIs de Títulos com Lastro Imobiliário

O Mercado Financeiro possui diversos produtos relacionados ao mercado imobiliário. E existem FIIs que exploram imóveis através desses produtos financeiros. Dessa maneira, existem FIIs que tem em suas carteiras, geridas por profissionais do mercado, um ou mais dos instrumentos abaixo:

CRIs – Certificados de Recebíveis Imobiliários;
LCIs – Letras de Crédito Imobiliário;
LHs – Letras Hipotecárias;
SPEs e Ações de empresa do setor imobiliário;
Cotas de outros FIIs;
Fundos de Investimento em Ações (FIA) do setor;
Debêntures de empresas do setor;
Participação em FIP (Fundo de Investimento em Participações);
Certificados de potencial adicional de construção (CEPAC);
Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC);

Esse tipo de FII, assim como os de renda, também possibilitam o acesso de pequenos investidores a produtos como CRIs, que quando adquiridos diretamente exigem investimentos de pelo menos R$ 300 mil.

Fonte: RExperts

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