Quando se adquire um imóvel, via de regra, espera-se poder recebê-lo em perfeitas condições de habitabilidade e utilização, no entanto, muitos são os infortúnios enfrentados pelos adquirentes de unidades imobiliárias, eis que não raro que ao receber as respectivas chaves, estes acabam deparando-se com vícios aparentes ou de fácil constatação.
Em situações como estas, em que os vícios são facilmente constatados, não se pode perder de vista a necessidade de que seja observado o prazo para acionar a construtora do empreendimento, a fim de que o vício seja efetivamente reparado, sob pena de decadência do direito, nos exatos moldes em que previstos no Código de Defesa do Consumidor.
E, por essa perspectiva, tem-se que de acordo com o disposto no artigo 26 do Diploma Consumerista, “O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em (...) II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviços e de produtos duráveis.”
Esclareça-se que, o prazo acima mencionado, deve ser computado a partir do término da execução dos serviços, que automaticamente ocasionará a entrega do imóvel e a vistoria da unidade, momento em que os vícios deverão ser constatados e apontados, caso sejam de fato aparentes.
Por esse prisma, visando esclarecer o que seria vício de constatação, Rizatto Nunes¹ preceitua que, “o vício de constatação, como seu próprio nome diz é aquele que aparece no singelo uso e consumo do produto (ou serviço) ”.
De outro lado, importante ainda informar, que existem também aqueles vícios que não são aparentes ou de fácil constatação, consistindo, portanto, em ocultos.
Em se tratando dessa modalidade de vícios, o prazo de 90 (noventa) dias passará a fluir somente a partir da sua constatação, conforme bem destaca o § 3º do artigo 26 do Código Consumerista, nos seguintes termos: § 1º - Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
Não obstante, importante salientar, que no caso da constatação de vícios, o adquirente da unidade imobiliária terá que reclamar de forma comprovada até que receba resposta negativa que deverá ser transmitida de forma inequívoca pelo construtor, ou responsável pela obra, a fim de que não reste dúvida sobre a sua ciência e inércia quanto ao dever de reparação.
Dessa forma, se a obra for devidamente concluída, com a expedição do habite-se, e no momento da vistoria da unidade o adquirente constatar a existência de vícios aparentes, deverá proceder imediatamente a sua consignação no boletim de vistoria da unidade, requerendo de pronto a consequente reparação pela construtora, de modo a afastar-se a decadência do direito de reclamar, seja em juízo ou fora dele, e/ou pugnar por reparação, ou mesmo indenização, seja a que título for!
De outro turno, caso os vícios sejam constatados após o ingresso na unidade, e por via de consequência, após a realização da competente vistoria, o adquirente poderá ainda assim, requerer a devida reparação, desde que se manifeste imediatamente à constatação do vício oculto de forma expressa e devidamente comprovada, para que ante eventual negativa do construtor, possa adotar providências judiciais versadas na obrigação de reparar, ou mesmo, de fazer, a que poderá ser submetida a construtora.
Dessa forma, vale registrar que, no caso de o adquirente deixar de observar o prazo decadencial previsto no Código de Defesa do Consumidor, eventual demanda deduzida em juízo visando obter qualquer reparação estará fadada ao insucesso, eis que conforme ditado popularmente conhecido no mundo jurídico: O direito não socorre a quem dorme.
[1] In Curso de Direito do Consumidor. 4. Ed. São Paulo: Saraiva, 2009.
Debora de Castro da Rocha - Advogada atuante na área do Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil
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