É dever do incorporador imobiliário arquivar, no cartório competente de Registro de Imóveis, antes da venda das unidades, a discriminação das frações ideais do terreno em correspondência com as unidades autônomas e a minuta da futura convenção de condomínio (art. 32, Lei nº 4.591/64). É dizer: a cada unidade autônoma, seja ela quitinete, apartamento, cobertura etc, caberá, como parte inseparável, uma fração ideal (proporção) do terreno e das áreas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.
Na maioria absoluta das vezes, essa minuta da convenção condominial traz uma relação proporcional entre o tamanho da unidade autônoma, a fração ideal e o valor da taxa condominial. Há uma razão de ser para isso: tanto o art. 12 da Lei nº 4.591/64 quanto o art. 1.336 do CC/2002 fazem essa correlação expressa. Salvo disposição em contrário, quanto maior a fração ideal da unidade, maior a contribuição do condômino para as despesas condominiais.
Mudar essa forma de cobrança é muito difícil (para não dizer impossível). A alteração dependerá da aprovação de 2/3 de todos os condôminos, ainda que não presentes na Assembleia Geral (art.25, Lei 4.591/64 e art. 1.351, CC/2002). É notório que em assembleias condominiais, quando muito, se fazem presentes apenas 1/3 dos condôminos (isso em dias em que não há futebol na TV!). E, obviamente, o número de condôminos de unidades menores é significativamente maior que o número de condôminos de unidades maiores, o que praticamente aniquila a remota possibilidade de mudança para o rateio igualitário (por unidade) da taxa condominial.
Portanto, a cobrança da taxa condominial proporcional à fração ideal é plenamente legal e, na prática, é o critério mais utilizado em todos os condomínios edilícios no Brasil. Mas, pode-se dizer que esse critério é justo? Taxas condominiais existem para manter e conservar áreas comuns (portarias, piscinas, elevadores etc.). Unidades maiores (lofts, gardens, coberturas), em regra, possuem mais dormitórios e mais espaços para lazer. Ou seja, teoricamente, nessas unidades, vivem mais pessoas e há um recebimento de maior número de convidados. Destarte, é razoável entender que essas unidades demandam e desgastam mais das áreas comuns do prédio em relação às unidades padrão. Ademais, quanto maior a fração ideal, maior é a “porção” de propriedade do “todo” (terreno e áreas comuns), de maneira que é aceitável que as despesas para a conservação dessas áreas sejam mais onerosas para quem mais possui.
Todavia, é plenamente possível e usual que, em um mesmo condomínio, uma única pessoa (viajante habitual) resida em uma cobertura de 120 m² enquanto que uma família de três pessoas (os pais e uma criança que nunca viajam) resida em uma quitinete de apenas 28 m². Nesse caso, é possível defender que, potencialmente, o proprietário da quitinete, por utilizar mais das áreas comuns, contribua mais que o proprietário da cobertura.
Nessa esteira, a “justiça” da relação proporcional entre a fração ideal e o valor da taxa condominial só pode ser aferida levando em consideração o caso concreto e as inúmeras variáveis que englobam o tema (número de moradores por unidade, tempo disponível dos moradores, utilização efetiva das áreas comuns etc).
Em suma: a cobrança da taxa condominial proporcional à fração ideal é plenamente legal; mas, não necessariamente, justa.
Bruno Teixeira - Advogado Civil e Trabalhista
Fonte: Artigos JusBrasil
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