A IMPORTÂNCIA DOS ANALISTAS DE CONSÓRCIOS REQUEREREM AS CERTIDÕES JUDICIAIS DO VENDEDOR DO IMÓVEL

Quando um cliente adquire uma cota de consórcio de imóvel, via de regra, busca a realização do sonho da casa próprio, ou um investimento seguro. Partindo desse princípio, após a contemplação tem-se a responsabilidade enquanto analista de crédito imobiliário em garantir um negócio jurídico seguro para o consorciado, e ao grupo de que faz parte. Portanto, as certidões de distribuição de ações cíveis e criminais, demais certidões, são requeridas para atender uma exigência da lei 7.433/85 que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas ou instrumentos particulares com força de escrituras, além de outros provimentos. Dessa forma com a aprovação do cadastro, devem-se citar no instrumento as certidões que foram apresentadas conforme disposto em Lei.

Caso houver processo, necessário apresentar a Certidão Esclarecedora de Objeto e Pé, pois somente nela estará descrito o andamento do processo e saberemos se a determinada ação poderá gerar algum efeito negativo no imóvel dado em garantia. Via de regra, as ações de execuções são as que devemos ter uma atenção maior, pois são títulos (contratos, cheques, notas promissórias, etc), estes dá ao exequente o direito do levantamento de alguma obrigação contratada. Evidentemente não é de bom tom pensar de maneira absoluta, toda e qualquer ação judicial deve ser verificada e analisada com atenção.

A intenção é ilustrar que toda regra é possível haver uma exceção, principalmente, tratando-se de direito. Há casos em que o vendedor tem ação em andamento (Execução fiscal), que pode ser de outro imóvel, portanto, não daria nenhum efeito no imóvel em análise, nesse sentido o andamento fluirá normalmente. Não é qualquer ação judicial que necessariamente gera efeito no imóvel dado em garantia. Mas, abrir mão das solicitações das Certidões de Distribuições Judiciais em primeiro plano seria não atender uma exigência legal além da falta de consciência da importância de um negócio jurídico seguro.

No mercado há crédito, porém pouco potencial aquisitivo por inúmeras circunstâncias. A prevenção sempre será o melhor remédio jurídico. Trata-se do autocuidado que deve ser constante.

Da Matrícula e Escritura Pública de Compra e Venda

A matrícula é um documento público, onde estão alocadas todas as informações referentes à existência jurídica do bem imóvel. Alguns juristas de tal ramo do direito informam em linhas gerais, que aquilo não disposto nesse documento, não existe no mundo jurídico, ou seja, se em um terreno houver uma construção e não estiver averbada na matrícula, entende-se não haver a benfeitoria mesmo existindo a casa em sua forma “física” (material) no terreno. Para o direito somente existe aquilo que está no documento público denominado de matrícula. Nesse sentido, é imprescindível a atualização deste documento principalmente em casos de análises, pois caso não esteja o imóvel é considerado irregular.

O imóvel obrigatoriamente deverá estar regularizado. O Cartório de Registro de Imóveis é quem emite o documento justamente por ser um órgão de fé pública. Podem fazer efetivas atualizações como: registros e averbações quando requerido e permitido por lei, além de emitir as Certidões da Matrícula. Desta forma nos ensina Walter Ceneviva:

[...] a matrícula de todos os imóveis privados do território nacional ter-se-á repositório, com feição cadastral, da propriedade imobiliária no País. Dada à repercussão econômica desta, a tendência de protegê-la se manifestará no sentido de aperfeiçoamento de um sistema seguro de registro, sob o impacto de duas ordens de influência: a dos que desejam preservar seu patrimônio de discussões e da atenção especial dos oficiais do registro[1].

Todavia, a escritura é um título, um instrumento público que gera o direito entre as partes envolvidas, ou seja, trata-se de um documento gerador de direitos e obrigações entre o vendedor e o comprador. É o título usado para o registro da aquisição do imóvel na matrícula. A sociedade confunde os efeitos da Matrícula com a Escritura de compra e venda, mas são documentos de efeitos distintos,

Nesse sentido, a matrícula é o documento que detém da publicidade, se um terceiro precisar de informações do imóvel, basta ir ao Cartório de Registro de Imóveis e verificar o referido documento, já a Escritura também detém da publicidade, porém seu efeito é outro, esse documento prova a existência do negócio jurídico entre as partes, mas se não constar o registro na matrícula, o negócio não existe para terceiros, não existe no mundo jurídico. Assim sendo o Código Civil de 2002, completa descrevendo como é transmitida a propriedade:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

O professor Walter Ceneviva também esclarece sobre o termo Título na falta da Escritura “título é o que se registra e se averba – Objeto do registro, diz o artigo, é o título ou o ato. Submetido ao oficial é apenas o título (art. 221, da lei 6015/73), como instrumento do ato ou negócio jurídico imobiliário”[2].

REFERÊNCIAS:

BRASIL. Código civil brasileiro: promulgado em 10 de janeiro de 2002. Disponível em: Acesso em: 11/04/2016.

CENEVIVA, Walter. Lei dos registros publicos comentada. Ed. 15. Saraiva.

[1] CENEVIVA, Walter. Lei dos registros publicos comentada. Ed. 15. Saraiva. P. 461.

[2] CENEVIVA, Walter. Lei dos registros publicos comentada. Ed. 15. Saraiva. P. 351

Dione Silva de Castro - Analista de crédito imobiliário

Fonte: Artigos JusBrasil