SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE) E O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

A figura jurídica da Sociedade de Propósito Específico (SPE) passou a existir no ordenamento jurídico brasileiro a partir da Lei nº 11.079, de 30 de dezembro de 2004, a qual instituiu o regime das Parcerias Público-Privadas ou PPPs, cujo objetivo era somar forças entre os setores publico e privado para a realização de parcerias, mediante processo licitatório.

Posteriormente, em 19 de dezembro de 2008, foi promulgada a Lei Complementar nº 128, a qual alterou o artigo 56 da Lei das micro e pequenas empresas (LC nº 123/2006), inserindo a figura da Sociedade de Propósito Específico organizada estritamente por microempresas e empresas de pequeno porte (EPP), optantes pelo regime tributário conhecido como Simples Nacional, representando então uma forma de constituição empresarial, através da qual é criada uma nova empresa limitada ou uma sociedade anônima com objetivo determinado, podendo ter como sócios, pessoas físicas e/ou jurídicas.

Por outro lado, é sabido que o mercado nacional já detinha conhecimento de sua natureza por meio de joint venture (equity ou corporate), muito comum no sistema norte americano e que guarda semelhança estreita com a figura da SPE brasileira, através da qual duas ou mais pessoas, sejam elas físicas e/ou jurídicas, empregam suas competências, recursos econômicos, tecnológicos, científicos, industriais, dentre outros, a fim de concretizar um propósito determinado e específico.

As características da SPE são definidas a partir da escolha de seu tipo societário, observando-se as determinações legais de constituição e de funcionamento do tipo societário, isto é, se for uma SPE sociedade limitada ou se for uma sociedade anônima e uma vez constituída, a SPE passa a ter personalidade jurídica própria, com direitos e obrigações, além de consistir em estrutura diferenciada dos demais empreendimentos do incorporador.

A SPE deve possuir um registro de CNPJ, além de ter contabilidade própria e características comuns às sociedades limitadas ou anônimas, podendo também adquirir bens e participações em outras sociedades, facilitando a emissão das certidões negativas necessárias para o registro da incorporação, além de possibilitar a opção por regime tributário diferenciado de seus sócios.

A SPE é uma empresa criada com objetivo determinado e se encerra após a conclusão da obra, podendo vir a ser renovada para um novo negócio a critério do incorporador.

Com o crescimento do mercado imobiliário nos últimos anos, a partir do aumento na concessão de crédito à população, com forte presença do Governo Federal por meio dos bancos publicos, além da redução das taxas de juros do financiamento imobiliário e capitalização das incorporadoras, muitas delas passaram a criar empreendimentos na forma de Sociedade de Propósito Específico ou SPE, sejam eles empreendimentos residenciais ou comerciais.

A maioria das incorporadoras, a partir de 2008, passou a utilizar em larga escala a figura das SPE´s para cada empreendimento lançado no mercado imobiliário de todo o país, sendo as principais motivações para isso a independência administrativa, obrigacional e fiscal do empreendimento perante os demais; maior agilidade na contratação de empréstimo bancário para a construção da obra e flexibilidade na realização de parcerias na incorporação; além de melhorar a transparência entre as partes envolvidas no negócio, sejam eles fornecedores, credores ou compradores.

Vale lembrar que o incorporador tem a opção de criar a SPE para o empreendimento, não estando obrigado por Lei.

Ocorre que as incorporadoras passaram a utilizar o modelo jurídico da SPE em detrimento da aplicação do patrimônio de afetação nos empreendimentos.

Cumpre esclarecer que patrimônio de afetação não é o mesmo que sociedade de propósito específico e vice-versa. São coisas distintas.

Uma SPE criada no âmbito de uma incorporação imobiliária, devidamente averbada perante o cartório de registro de imóveis competente, pode ou não apresentar a figura do patrimônio de afetação.

Enquanto o patrimônio de afetação visa propiciar melhores garantias ao comprador em caso de falência do incorporador, a SPE é apenas uma empresa criada por este para a gestão de determinado empreendimento do ponto de vista fiscal e de independência administrativa perante os demais empreendimentos do incorporador.

Embora a SPE possua capital social separado dos demais empreendimentos, bem como objeto específico e prazo determinado de existência, ela é controlada diretamente pelo incorporador e não existem garantias legais de proteção ao comprador em caso de falência, diferentemente do que ocorre quando o empreendimento conta com a figura do patrimônio de afetação constituído.

Por sua vez, ao contratar a aquisição de futuro imóvel na planta, o comprador poderá vir a assinar um Contrato de Compromisso de Venda e Compra com uma SPE, na posição de promitente-vendedora, contendo ou não a figura do patrimônio de afetação.

Evidentemente é recomendável ao adquirente, antes de assinar o Contrato com a incorporadora, pesquisar no cartório de registro de imóveis onde o empreendimento está registrado, se aquela obra está ou não sujeita ao patrimônio de afetação, a fim de auferir melhor garantia quanto à efetiva entrega, mesmo se tratando essa aquisição de negócio de risco.

Na prática, é fato que o comprador não tem conhecimento e habilidade necessários para saber se determinado empreendimento está ou não constituído com as regras do patrimônio de afetação, a fim de garantir-se contra eventual má gestão do negócio pelo incorporador.

Ainda que haja um desinteresse por parte das incorporadoras na criação do patrimônio de afetação em seus empreendimentos, sejam eles uma SPE ou não, pelo fato de não se sentirem confortáveis com a ideia de prestar informações de forma transparente e detalhada sobre os mesmos, mostra-se inegável diferencial perante seus concorrentes e elemento captador de possíveis compradores, além de permitir a realização de parcerias com instituições financeiras de forma mais ágil e atraente para os bancos, permitindo maior segurança para seus clientes, uma vez que os imóveis são segregados do patrimônio geral do incorporador.

A incorporadora que opta pela instituição do patrimônio de afetação em suas operações imobiliárias, inclusive mediante a criação de SPE para determinado empreendimento, tem a seu favor importantes elementos como, por exemplo:

a) diminuição de riscos e melhor segurança para seus clientes e para a instituição financiadora da obra, assegurando o patrimônio do empreendimento dos bens do incorporador em caso de falência;

b) apuração individualizada no lucro de cada empreendimento;

c) transmite maior transparência na gestão de seus empreendimentos perante as partes envolvidas;

d) obtém redução da carga tributária de 6% para 4%, através do Regime Especial de Tributação da Lei Federal nº 10.931/2004, que em seu artigo 4º e seguintes estabeleceu o percentual de 4% da receita recebida, correspondendo ao pagamento mensal e unificado do Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ); Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Publico (PIS/PASEP); Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS); e

e) se o empreendimento constituído do patrimônio de afetação for enquadrado nas regras do programa do Governo Federal chamado Minha Casa, Minha Vida, o incorporador pagará apenas 1% de carga tributária sobre o faturamento total da obra, conforme determinado pela Medida Provisória nº 497, de 27 de julho de 2010 e estendido até o ano de 2018 para imóveis em valor de até R$ 100.000,00.

E para o comprador resta sempre contar com uma importante arma a seu favor no momento da decisão em fechar ou não a compra de um imóvel na planta: a INFORMAÇÃO.

Ivan Mercadante Boscardin - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor.

Fonte: Mercadante Advocacia

NOVO MODELO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Clique no esquema para ampliar

Com o advento da Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, a qual alterou a Lei das Locações (Lei 8.245/91), uma mudança importante aconteceu para os investidores em imóveis. Esta mudança ampliou, de forma extraordinária, as possibilidades e os modelos de negócio para os investidores deste setor, ao reconhecer e conferir segurança jurídica ao contrato “Built to Suit”, recepcionando-o dentro do ordenamento jurídico nacional.

O “built to suit” (construído para servir) é um contrato atípico de locação que representa um modelo de investimento imobiliário, no qual o locatário encomenda ao investidor a compra, reforma ou construção de um imóvel, visando atender as necessidades peculiares do seu negócio, sem precisar imobilizar o capital destinado a produção de bens e serviços na aquisição de uma propriedade ou sua adaptação.

Estes contratos são por via de regra, para longo prazo visando a recuperação do capital investido. E, o valor do aluguel representa o pagamento do retorno do capital investido mais a taxa de juros combinada livremente entre as partes. Também haverá multa para rescisão antecipada visando impedir a perda do investimento e a renúncia do direito de revisão do valor do aluguel durante a vigência do contrato.

O contrato é vantajoso para ambos os lados e possui cláusulas que seriam vedadas em uma locação tradicional, mas que são permitidas para este tipo de negócio, uma vez que não se trata de locação típica, mas de estruturação legal de uma modalidade de investimento.

Todavia, é um contrato complexo, que envolve situações peculiares muito diferentes das demais situações típicas conhecidas na relação usual da locação, necessitando de assessoria técnica jurídica para a sua correta aplicação.

José Luís Palmeira - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil

Nota do Editor:

Clique no link abaixo para acessar a Lei 12.744/2012:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12744.htm

HIPOTECA x ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

É cada vez mais comum à utilização da alienação fiduciária de bens imóveis como alternativa para garantir créditos, em substituição à hipoteca sobre bens imóveis, clássica garantia de direito real, resultante de desdobramentos de institutos jurídicos originariamente concebidos à época da formação do Direito Romano.

Isso vem ocorrendo em função da demanda por uma modalidade de garantia menos burocrática, que possa viabilizar a recomposição do capital em prazos compatíveis com a atual dinâmica dos negócios.

Neste aspecto, a lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, ao instituir a alienação fiduciária de bens imóveis, veio preencher uma lacuna existente no sistema de garantias do ordenamento jurídico brasileiro.

Apesar de o referido texto legal dispor sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, o instituto da alienação fiduciária não é privativo dos bancos ou instituições financeiras, podendo ser livremente utilizado por pessoas físicas ou jurídicas, para garantir qualquer tipo de negócio jurídico. Esta modalidade tem sido muito utilizada até mesmo no mercado automobilístico.

Trata-se de espécie de negócio em que se utiliza a transmissão da propriedade do bem para fins de garantia.

O devedor (fiduciante), sendo proprietário de um bem imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia, ficando o credor com a propriedade deste imóvel até que seja satisfeita a obrigação. Em razão da constituição da propriedade, o credor fiduciário passa a ter a posse indireta do bem, enquanto que o devedor fiduciante permanece com a posse direta, na qualidade de depositário.

Na hipoteca, por outro lado, não há transferência de propriedade ao credor. Por meio desse direito, o devedor retém o bem, apenas gravando-o para garantia de uma obrigação, permanecendo, portanto, com o direito de aliená-lo a terceiros ou mesmo ofertá-lo como garantia ao pagamento de outra dívida sua ou de terceiros. Vale ressalvar que o credor não perde a garantia, caso o bem seja alienado.

Dessa forma, enquanto que a hipoteca é um direito real em coisa alheia, a propriedade fiduciária é um direito real em coisa própria.

Quanto ao vencimento dessas garantias, a hipoteca convencional, por exemplo, pode ter seu prazo prorrogado por até 30 (trinta) anos, diferentemente da alienação fiduciária, que é uma garantia transitória, com caráter resolúvel, visto que a propriedade do bem está vinculada ao pagamento da dívida.

Na modalidade de alienação fiduciária, com o pagamento da dívida a fidúcia é revogada, revertendo-se em definitivo a propriedade ao devedor, enquanto que o não pagamento consolida a propriedade plena em nome do credor fiduciário.

Outra diferença importante a ser notada entre a hipoteca e a alienação fiduciária se refere à forma de execução da garantia.

Para se executar a garantia hipotecária é necessário ajuizar uma demanda judicial para apurar o saldo devedor. Somente após a apuração de tal saldo, o que, aliás, pode demorar anos, é que o imóvel hipotecado será alienado em hasta pública. Com a arrematação do bem, o novo adquirente ou o agente financeiro tem ainda que promover a desocupação do imóvel também por vias judiciais.

Já na alienação fiduciária a satisfação do crédito, em caso de inadimplemento, pode ser obtida por via extrajudicial, sendo, portanto, uma execução muito mais simples e rápida. O credor nesta modalidade, diversamente do credor hipotecário, não é preterido pelos créditos trabalhistas e tributários, tendo em vista a consolidação da propriedade que já estava devidamente registrada em seu nome.

Uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, este deverá promover a venda do imóvel em leilão público, sendo-lhe assegurado requerer a reintegração de sua posse, o que confere a desocupação do imóvel num prazo muito mais curto em relação à hipoteca.

Outra vantagem da alienação fiduciária é apresentada em caso de insolvência do devedor, tendo em vista que nesta modalidade, o bem dado em garantia deixou de compor o patrimônio do devedor. Dessa forma, mesmo nesta hipótese, o bem será executado sem concorrência com os demais credores.

Na hipoteca, no entanto, tendo em vista que o bem gravado em garantia não foi excluído do patrimônio do devedor, em caso de insolvência deste, o bem será arrecadado, tornando-se mais um obstáculo ao credor na recuperação de seu crédito.

Diante das diversas vantagens destacadas do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel em relação à hipoteca, é de se concluir que a alienação se demonstra a forma de garantia mais segura e célere para a satisfação do crédito.

Publicado por Mayara Agrela

Fonte: Artigos JusBrasil

IGP-M DESACELERA DE MARÇO PARA ABRIL E SOBE 10,63% EM 12 MESES

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), também chamado de "inflação do aluguel", porque é usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários, desacelerou de março para abril ao passar de 0,51% para 0,33%.

No ano, o indicador acumula alta de 3,3% e, em 12 meses, de 10,63%, segundo informou nesta quinta-feira (28) a Fundação Getulio Vargas (FGV).

Os três subíndices que compõem o cálculo do IGP-M perderam força de um mês para o outro. O índice que mede os preços no atacado (IPA) recuou de 0,44% para 0,29%.

Já o que avalia os preços no varejo (IPC) passou de 0,58% para 0,39%. Seis das oito classes de despesa registraram alta menor, com destaque para alimentação (de 1,12% para 0,85%).

O índice de preços da construção (INCC), que tem um peso menor que o dos outros no IGP-M, recuou de 0,79% para 0,41%. O índice relativo a materiais, equipamentos e serviços registrou variação de 0,29%, contra 0,38% no mês anterior, e o de mão de obra recuou de 1,16% para 0,52%.

Fonte: G1 Economia

NOVAS REGRAS PARA DISTRATO DE IMÓVEL EXIGEM ATENÇÃO AO CONTRATO

Foi assinado na quarta-feira um acordo entre representantes do governo federal, do setor imobiliário, dos Procons e da Justiça que implica na adoção de normas para distratos. O objetivo é deixar mais claro os direitos e deveres de consumidores e empresas, diminuindo o número de desistências — só em 2015 foram pelo menos 50 mil — e de casos que vão parar na Justiça. Com o novo acordo, os consumidores terão duas possibilidades de reembolso, mas ficará a cargo das incorporadoras a escolha do modelo. Como antes a desistência não era prevista em contrato, agora o comprador deve ficar atento a esta cláusula antes de assinar o contrato, dizem especialistas.

Com as novas regras, em caso de distrato, o cliente poderá pagar uma multa de 10% sobre o valor do imóvel, até o limite de 90% do valor pago, ou perder o valor do sinal, mais 20% sobre o que foi desembolsado.

TODO MUNDO GANHA

Para os especialistas, o acordo é bom tanto para o consumidor quanto para as incorporadoras. Do ponto de vista do consumidor, pelo fato de que ele passará a saber exatamente o risco que corre no caso de desistência. Enquanto as incorporadoras terão uma base de risco antes de investir no empreendimento.

— O número de desistências hoje é tão grande que as incorporadoras já não estão mais fazendo o distrato de forma amigável. Como elas não estão conseguindo repassar esses imóveis, preferem que o consumidor vá para a Justiça. Uma vez na Justiça, o consumidor corre o risco de receber um reembolso esperado, mas também de ter um prejuízo muito grande. Hoje, o distrato não é previsto no contrato. A partir do momento que passa a existir um termo de conduta todo mundo ganha — avalia Hamilton Quirino, advogado especialista no setor imobiliário.

O advogado Renato Anet também vê o acordo como um avanço para o setor:

— Ele estabelece parâmetros, o que certamente vai evitar milhares de ações judiciais.

CONDOMÍNIO SÓ APÓS ‘HABITE-SE’

O acordo determina ainda que a empresa que atrasar a entrega terá de pagar ao comprador 0,25% sobre o valor do imóvel por mês, já nos primeiros 30 dias. Se ultrapassar os 180 dias, o incorporador será obrigado a pagar multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o montante pago pelo cliente. Cláusulas consideradas abusivas, como a de decoração e a inclusão da taxa de corretagem no valor do imóvel, não farão mais parte dos novos contratos.

Já prazos de garantia de vícios de qualidade e defeitos de segurança no imóvel foram estendidos para até cinco e 20 anos, respectivamente. O acordo também estabelece que, antes da expedição do “habite-se”, o condomínio não terá nenhum custo para o comprador do imóvel, que só começará a pagar a taxa após a conclusão da obra.

— O objetivo maior é garantir a transparência no processo, fazendo com que o sonho da casa própria não se torne um pesadelo — ressalta o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, José Carlos Martins.

O acordo foi firmado no Tribunal de Justiça do Rio entre Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (Cbic), Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), Secretaria Executiva do Ministério da Fazenda, TJ-RJ, OAB-RJ, Associação Brasileira Advogados Mercado Imobiliário (Abami) e Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi).

Fonte: Jornal O Globo

MOODY'S: MERCADO IMOBILIÁRIO SEGUIRÁ FRACO EM MEIO A RECESSÃO

O mercado imobiliário brasileiro permanecerá fraco à medida que a recessão afeta a confiança do consumidor e que os bancos se tornam bem mais seletivos na concessão de crédito, segundo a agência de classificação de risco Moody’s.

Em relatório sobre o setor imobiliário brasileiro, a Moody´s projeta queda de cerca de 10% nas receitas das construtoras 2016, mas margens brutas estáveis, uma vez que os estoques de unidades concluídas e não vendidas continua crescendo. "Além disso, as companhias podem enfrentar impairments de ativos (revisão do valor de patrimônio) porque os preços dos imóveis estão caindo, enquanto o cancelamento de vendas está subindo", destaca a agência.

Em meio à recessão e ao aumento do desemprego, a Moody´s diz esperar aumento nos atrasos e nos calotes em financiamentos imobiliários nos próximos anos, apesar de as taxas de inadimplência terem se mantido estáveis em cerca de 2% nos últimos 5 anos. 

A agência destaca ainda que os bancos terão de buscar novas fontes de captação para apoiar a concessão de empréstimos, uma vez que os depósitos em poupança estão caindo. Em fevereiro, as retiradas superaram os depósitos em R$ 6,63 bilhões, no que foi a maior saída líquida de valores para meses de fevereiro desde o início da série histórica, em 1995.

Na avaliação da Moody´s, a Caixa é quem enfrenta a maior necessidade de considerar outras fontes de captação, uma vez que o valor de sua carteira de crédito imobiliário já excedeu o dos depósitos em poupança.

“Como os fracos fundamentos do mercado imobiliário persistem, há uma maior probabilidade de que as construtoras tenham que reestruturar suas dívidas ao longo dos próximos 18 meses”, afirma Cristiane Spercel, uma vice-presidente e analista sênior da Moody´s.

Crédito imobiliário em queda

O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis no Brasil caiu 33% no ano passado, na comparação com 2014, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Para 2016, a projeção é de mais uma queda, da ordem de 20%.

Na tentativa de atenuar o forte desaquecimento do setor, o governo anunciou em fevereiro que o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) decidiu ampliar o orçamento destinado a investimentos em R$ 21,7 bilhões neste ano.

Fonte: G1 Economia

O CONTRATO DE TRESPASSE E A SUCESSÃO NAS OBRIGAÇÕES

I – Introdução à Alienação do Estabelecimento Empresarial

O empresário detentor de um determinado estabelecimento empresarial pode aliená-lo, sendo essa alienação denominada juridicamente como “trespasse” e é popularmente visto com a expressão “passo o ponto”. O trespasse é, sucintamente, o instituto jurídico pelo qual um estabelecimento empresarial deixa de integrar o patrimônio de um empresário (o alienante) para passar a integrar o patrimônio de outro (o adquirente), através de um contrato.

Importante ressaltar que não se confunde, apesar de ter o mesmo efeito econômico, o trespasse com a cessão de quotas sociais de sociedade limitada ou a alienação de controle de sociedade anônima. No trespasse, como supracitado, um estabelecimento deixa de integrar o patrimônio do alienante para integrar o do adquirente, logo, o objeto da venda é o estabelecimento empresarial. Já na cessão de quotas ou alienação de controle, o objeto da venda é a participação societária. Tal distinção é importante de ser ressaltada pois a sucessão empresarial pode existir ou não no trespasse, porém não existirá na alienação de participação societária.

II – A Sucessão das Obrigações no Trespasse

Vários países preocuparam-se, em seus respectivos ordenamentos jurídicos, de disciplinar a alienação do estabelecimento empresarial para preservar os interesses dos credores. Na Alemanha, a regra era de que importava responsabilidade do adquirente pelas obrigações do alienante perante os credores apenas nos casos em que o nome empresarial era mantido. Os franceses davam direito aos credores do alienante a se oporem à alienação do estabelecimento para discutir o preço do contrato, que deveria ser suficiente para a solvência das obrigações por parte do alienante. A lei dos argentinos determina que o valor do trespasse não possa ser inferior ao total das obrigações do alienante e a sua consolidação não pode ser realizada antes de 10 dias da publicação da venda, para que os credores tenham tempo de se opor. Por fim, porém não menos importante, os italianos definem que o adquirente sub-roga todas as obrigações do alienante, sejam elas ativas ou passivas, exceto as de caráter pessoal e as ressalvadas expressamente no contrato.

A princípio, antes da entrada em vigor do Código Civil, nosso ordenamento considerava que as dívidas não faziam parte do estabelecimento empresarial, logo, os credores do alienante não podiam cobrar dívidas ao adquirente. Haviam três ressalvas à essa regra, a primeira era a assunção contratual, a segunda eram as dívidas fiscais e, por fim, as trabalhistas.

Porém, após a entrada em vigor do Código Civil, esse panorama foi totalmente alterado, pois o adquirente torna-se responsável por todas as obrigações relacionadas à atividade explorada em um determinado estabelecimento empresarial, cessando a responsabilidade do alienante apenas após decorrido o prazo de um ano, conforme disposto no artigo 1.146 do Código Civil.

O ordenamento brasileiro estabeleceu uma regra para concretização do trespasse, qual seja, a anuência expressa dos credores do alienante, sendo dispensável caso o alienante continue solvente após a transferência do estabelecimento. Caso essa formalidade seja descumprida, poderá acarretar diversos danos ao adquirente, pois os credores podem até tomar-lhe o estabelecimento judicialmente caso o alienante tenha sua falência decretada, conforme disposto no artigo 129, IV da lei 11.101/05.

III – Não restabelecimento do alienante

A cláusula proibindo o restabelecimento do alienante na mesma zona comercial do adquirente é quase certa nos contratos de trespasse, se não certa, afinal o adquirente paga ao alienante para poder explorar a atividade comercial da mesma forma que era anteriormente explorada, logo, se o alienante se restabelecesse na mesma zona comercial, atrairia a clientela do adquirente, o que caracterizaria o enriquecimento indevido.

Os italianos foram os primeiros a positivar tal situação, proibindo pelo prazo de 5 anos o restabelecimento do alienante. É, porém, unânime da doutrina e na jurisprudência de diversos países que tal proibição tem um limite. O empresário que aliena um determinado estabelecimento comercial não fica impedido de realizar uma atividade não concorrente à alienada, ou de exercê-la em uma zona geográfica diferente da alienada. O objeto da cláusula de não restabelecimento é única e exclusivamente evitar o “roubo” de clientela pelo alienante.

IV – Conclusão

O contrato de trespasse é um instituo jurídico muito importante para manter a atividade de empresas que estão passando por dificuldades financeiras, evitando que sejam decretadas muitas falências, pois o alienante outorga ao adquirente todas as suas obrigações financeiras, como visto anteriormente, com suas devidas ressalvas.

Podemos dizer que nosso ordenamento evoluiu no que diz respeito ao trespasse, pois anteriormente ao Código Civil, as obrigações não eram passadas do alienante para o comprador. Após a entrada em vigor do novo Código, tais obrigações começaram a serem passadas ao adquirente, sendo o alienante responsável solidariamente por elas pelo prazo de um ano, salvo em casos de dívidas trabalhistas, fiscais e ressalvas de contrato.

A cláusula de restabelecimento também passou a ser disciplinada, mais pela doutrina e pela jurisprudência, garantindo ao adquirente, apesar da concorrência natural do mercado, preservar-se de perder clientes para o alienante, doutrina que protege o interesse do adquirente.

Guilherme Oliva - Acadêmico de Direito

Fonte: Artigos JusBrasil

O CHAMADO "CONTRATO DE GAVETA"

O instrumento contratual popularmente chamado “contrato de gaveta”, tem uma considerável aplicação no seguimento da compra e venda, principalmente na aquisição de bens imóveis, comprados na modalidade de pagamentos realizados a prazo.

Assim, como a titularidade do registro de um bem imóvel, por força de lei, somente pode ser transferida por meio de “escritura pública devidamente registrada em cartório”, porém, na venda a prazo este ato normalmente é postergado para o futuro.

Neste caso vale lembrar que na venda a prazo, inicialmente o vendedor ainda não tem o preço do bem satisfeito e, por outro lado, ao final do pagamento na forma regulamentada no contrato, (em parcelas), o comprador tem garantido para si o direito de receber a outorga da escritura definitiva do bem imóvel anteriormente adquirido, mas, nem sempre isto ocorre com naturalidade por diversos motivos, tais como, o vendedor mudou o domicilio, o bem sofreu penhora judicial por dívida do vendedor, ou de outro lado, comprador revendeu o bem sem anuência do 1º vendedor, etc.

Assim sendo, tal instrumento é de grande valia para ambos os contratantes e, recebe o popular nome de “contrato de gaveta”, porque, em regra é celebrado com a finalidade de resguardar os direitos inerentes as partes contratantes, sendo que, a parte vendedora no curso do contrato visava garantir o pagamento do objeto por completo e, neste mesmo diapasão, a parte compradora ao firmar o “contrato de gaveta”, por sua vez, pretendeu a garantia de que após finalizar a sua obrigação pelo advento da quitação do preço do bem em questão, ela finalmente possa obter a sua escritura definitiva.

Entretanto, por alguma razão particular ocorrida naturalmente antes, e/ou, no curso da compra e venda, a publicidade de tal instrumento, pode ou poderia atingir os interesses dos celebrantes e por si só, impediria ou no mínimo causaria empecilho a realização do negócio jurídico.

Logo, a luz do entendimento das partes, a sua publicidade não é recomendada no instante de sua celebração.

A sua ocorrência é bastante comum, até porque, em nosso ordenamento jurídico, as pessoas de direito privado, são livres e pode fazer tudo que a lei não os proíbe.

Neste particular, o problema é simplesmente saber o que de fato resta livre dentre as mais variadas imperatividades a todos impostas, em regra para cada matéria existe uma gama de leis, com normas específicas e especiais, ora de forma concentrada em um determinado instituto normativo, ora de formas esparsas, as quais formam o mais amplo conjunto normativo, que, aqui ousamos chamar de “Ordenamento Jurídico”.

Nesta linha, a título de exemplo meramente explicativo, vale ressaltar que, a nossa Constituição Federal de 1988, lei maior em nossa república, instituiu em seus princípios, dentre outros, uma valoração entre os direitos por ela tutelados, externando de forma muito clara que existem direitos alienáveis e não alienáveis, em outros termos, significa que, há bens de direitos que se pode negociar e outros que nem se cogita em negociação.

Todavia, ainda que o acordo firmado pelos contratantes, por alguma razão inerente a eles, no momento da celebração do negócio não seja conveniente a sua publicidade, para que seus efeitos possam ter o caráter erga omnes, quando puderem sair do anonimato, a sua elaboração deverá ser realizada nos termos da lei de regência para registros públicos e nos moldes do artigo 104 do Código Civil Brasileiro, ou seja, observando a capacidade dos agentes pactuantes, bem como, que o objeto seja lícito, determinado ou determinável, pois, se de início objetivaram que o contrato fizesse lei entre os contratantes, ao final, por certo esperam que isso ocorra face a todos.

Assim sendo, como os contratos são feitos para serem cumpridos, independentes de estarem expressos ou não, mas, as pessoas somente os elaboram de forma expressa e escrita, porque, temem que um dos contratantes um dia reste inadimplente e neste caso, possuindo um bom instrumento de contrato, o pactuante lesado, poderá vir a fazer uso do instrumento que regulamentou o pacto por eles celebrado para coagir o inadimplente a cumprir com os termos pactuados no negócio jurídico firmado.

Rosário e Baldino Advogados

Fonte: Artigos JusBrasil

PREÇO MÉDIO DA LOCAÇÃO TEM QUEDA ENTRE FEVEREIRO E MARÇO

Salvador está entre as cidades que mostraram queda nominal de preço.

De acordo com pesquisa realizada pelo Índice FipeZAP, os preços de locação registraram uma queda de 0,12% entre os meses de fevereiro e março. Isso mostra uma queda nominal em 10 dos últimos 12 meses e acumula queda de 4,43% nesse período.

Vale a pena notar que a inflação medida pelo IPCA para os mesmos meses atingiu 9,39%. Dessa maneira, entre março de 2015 e março de 2016 o Índice mostrou queda real de 12,63%.

Todas as cidades acompanhadas no índice mostraram resultados inferiores à inflação nesse período, sendo que Rio de Janeiro, São Paulo, Salvador, Porto Alegre, Santos e Distrito Federal exibiram queda nominal de preços. O preço médio anunciado para locação por m² nas 11 cidades pesquisadas em março/2016 foi de R$ 30,93/mês.

Os preços anunciados para locação considerados para o cálculo do índice são para novos aluguéis. Ou seja, o Índice FipeZap de Locação não mede a variação dos contratos vigentes (normalmente reajustados automaticamente pelo IGP-M/FGV ou por outros índices de correção). Assim, mostra de forma mais dinâmica como a demanda e a oferta por moradia estão se relacionando.

Além disso, ao comparar o preço de locação com o preço de venda dos imóveis, é possível ter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. Essa medida é importante para avaliar se o mercado imobiliário está mais ou menos atrativo em relação a outras opções de investimento. Em março de 2016, o retorno médio anualizado com aluguel foi de 4,6%.

Fonte: G1

CONSTRUTORES TEMEM QUE TROCA DE GOVERNO TRAVE O MINHA CASA, MINHA VIDA

Em meio à possibilidade de impeachment da presidente Dilma Rousseff, construtores e entidades avaliam as possíveis mudanças no setor em uma gestão de Michel Temer. Entre as especulações, o congelamento da primeira faixa do programa Minha Casa Minha Vida surge como principal temor de empresários.

“Mesmo discordando da política econômica da presidente Dilma, o fato é que não temos garantias de continuidade do programa em uma mudança de governo. Isso nos preocupa”, afirmou o diretor de uma das empresas com mais contratações na faixa um do programa habitacional, que falou ao DCI sob condição de anonimato.

Para o executivo, a orientação na empresa é que não se contrate novos empreendimentos enquanto não houver segurança política no País. “Vivemos um momento definitivo. Por mais que o vice-presidente tenha sinalizado que daria continuidade ao programa, achamos que haverá um amplo corte, que atingirá, invariavelmente, a faixa um”, disse ele, ressaltando que essa modalidade é a mais onerosa para as contas públicas, já que o governo arca com 95% dos custos.

Uma outra fonte do ramo imobiliário, essa mais focada em empreendimentos das faixas 2 e 3 do programa, alertou para as dificuldades advindas de uma mudança na gestão da Caixa. “Nós [do ramo imobiliário] somos muito dependentes da Caixa e qualquer mudança de gestão pode resultar em revisão de processos e morosidade dos contratos”, diz a fonte, que também preferiu não se identificar.

Entre os dois executivos, um discurso é comum: é preciso ter cautela. “2016 será um ano perdido para boa parte da construção, mas nossa esperança é que os cortes do governo eleve a saúde financeira da máquina pública, e ela possa voltar a financiar imóveis para a parcela da população onde reside o maior déficit habitacional”, afirmou o executivo ligado a empreendimentos da faixa um do Minha Casa Minha Vida.

Situação atual - Mesmo cautelosos em uma eventual mudança de presidente, os executivos também não se mostram otimistas com a atual gestão. “Lidamos com um governo que promete mais habitação do que entrega, e que tem, sistematicamente, atrasado pagamentos para as construtoras”, disse o executivo que atua com as faixas intermediarias do programa.

De opinião similar partilha o economista do núcleo de finanças públicas da Universidade Federal do Ceará (UFC), Carlos Cardoso. “Não há como maquiar os números. O governo gastou mais do que arrecadou, e hoje a faixa um do Minha Casa é muito cara. Ela precisará ser revista, independentemente do governo”, afirmou ao DCI, lembrando que a única alternativa seria o governo arrecadar mais com impostos, o que é muito mais difícil em tempos de crise.

O presidente da Associação Brasileira das Indústrias de Material de Construção (Abramat), Walter Cover, concorda. “Em qualquer cenário político, o governo deve rever a faixa um, pois com a necessidade do ajuste de contas, é muito difícil financiar 95% da casa”, disse ele em entrevista recente ao DCI.

Especulações - O presidente da Câmara Brasileira de Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, defende que, independentemente de quem estiver no poder, o governo precisa retomar a credibilidade. O executivo concorda que os gastos com a faixa 1 do programa são altos, mas as outras fatias do programa podem ajudar a fortalecer a economia brasileira. “Estamos com dificuldades fiscais. Em vez de focar na faixa um, deveríamos concentrar nas faixas dois, três e na recém-criada 1,5″, disse ele, acrescentando ter certeza que um eventual novo governo entenderia que esses são os únicos segmentos e talvez o único programa social que funciona.

Um estudo recente da Fundação Getulio Vargas apontou que a faixa dois do Minha Casa tinha apenas 9% de subsídio do governo, com o resto financiado pela Caixa Econômica Federal. O segmento também representou 62% das unidades entregues e 53% das contratadas até o final de 2015. “Essas faixas são responsáveis pela retomada do PIB da indústria. Não podemos deixar que esse movimento seja enfraquecido, seja qual for o governo vigente”, alertou a fonte.

Segundo o ministério das cidades, o orçamento do programa até 2018, somará R$ 210 bilhões, sendo R$ 41 bilhões do governo e R$ 39 bilhões em subsídios do FGTS. Além disso, os R$ 130 bilhões restantes devem vir de crédito do FGTS. Já o orçamento atual para 2016 é de R$ 7 bilhões. “Com o atual cenário econômico, não temos garantia que esse valor seja empenhado, mas em uma mudança na cena política as chances são ainda menores”, alertou o executivo que atua na faixa um.

Movimento setorial - Responsáveis por analisar a construção de maneira mais ampla, as associações do setor também afirmam que é imprescindível a continuidade do programa, independentemente de quem ocupe a cadeira de presidente. “A previsão é de que o governo dê continuidade ao programa habitacional, tendo em vista os benefícios dele. Seja quem for o governo, nós defendemos a manutenção do Minha Casa”, afirma o vice-presidente de habitação popular do Sinduscon-SP, Ronaldo Cury.

De opinião similar partilhou o vice-presidente de habitação econômica no Secovi-SP em um evento recente na capital paulista. “Se as pessoas tiverem o mínimo de bom senso e de preocupação com o Brasil, tratarão o programa como política habitacional de Estado e não de governo”, afirma.

O diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Fernando Moura, acredita que esta nova fase política possa melhorar a credibilidade do governo. “O setor imobiliário precisa de confiança para crescer.”

Na última semana, o vice- presidente Michel Temer disse que, em caso de impeachment de Dilma, o Minha Casa seria mantido, mas não esclareceu se haveria redução da faixa 1.

Fonte: Paula Cristina / DCI

INVIABILIDADE E IMPOSSIBILIDADE DO USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Esse presente artigo tem o objetivo de apresentar, discutir e sanar eventuais dúvidas acerca do tema usucapião extrajudicial (cartório), tentando ser bem claro, objetivo e coeso.

Pois bem, é sabido que, o advento do novo CPC trouxe este inovado, "eficaz permissão" e célere procedimento, pela qual o interessado poderá formular o pedido de usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis e notas, por meio de advogado ou defensor público constituído, senão vejamos:

O Capítulo III do Título V da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:

Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - Documentos necessários...

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (Eis o problema e o objeto de discussão)

III - Documentos necessários...

IV - Documentos necessários...

Acerca dos documentos não há empecilho algum, ressalvado apenas do inciso II, que se agrava ainda mais pelo parágrafo 2º da mesmo lei, ou seja, o possível problema que os advogados e cartórios estão enfrentando seria o § 2 do art 1071, CPC, a saber: § 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

Ora, é fácil constatar que o titular do imóvel ou seus sucessores, NÃO vão assinar a planta (que é um dos requisitos deste procedimento em cartório) ou concordar que por certo irá perder o referido imóvel, ou seja, ficarão inertes e uma vez em silêncio, conseqüentemente o usucapiente não conseguirá lograr êxito em usucarpir o imóvel, pelo fato de que o silêncio do titular do imóvel é interpretado como discordância.

Sendo mais objetivo, qual o nexo deste artigo de lei?

Analisando o artigo e levando em consideração que o silêncio gera a discordância, estamos diante de uma inviabilidade ou impossibilidade de usucarpir imóvel em cartório (extrajudicial).

Com efeito, o ideal neste aspecto seria que "§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como 'discordância".

Deste modo, data vênia, estamos diante de um erro primário e que precisa ser solucionado o mais rápido possível.

Indagando o tabelião acerca do assunto, o mesmo disse que também não saberia o que fazer em relação a dúvida desse § 2 do artigo 1071, pois o óbvio é que o titular do imóvel não irá rubricar a planta e dar prosseguimento do feito e perder seu imóvel e que, portanto, irá seguir o artigo 1071 CPC.

Frisa-se que, quase todo o procedimento será feito pelo cartório de notas (ata notarial, diligência do cartório, entre outros), restando apenas ao cartório de imóveis registrar o feito em favor do usucapiente.

Salienta-se também que os cartórios estão recebendo treinamentos e cursos para instruir os advogados, contudo, ainda há divergência acerca desse procedimento.

Ademais, alerta ainda o tabelião que deve-se ter cautela em fazer esse procedimento de usucapião no cartório devido as custas e despesas que podem ensejar prejuízos aos clientes.

Outrossim, o titular do imóvel após ser notificado, terá um prazo de 15 dias para contestar aludida ação, e que portanto, teremos o sentido deste artigo 1071 CPC, pois ao ser contestado, o autos serão submetidos ao juízo competente para dirimir este conflito.

Por fim, em caso de rejeição do pedido extrajudicial pelo oficial do cartório, os documentos serão remetidos ao juízo competente para ser processado, e o requerente terá que emendar a petição inicial adequando ao procedimento comum (§ 10 art , 1071).

CONCLUSÃO

Uma simples palavra (concordância ou discordância) pode colocar todo o rumo do artigo de lei em dúvida, gerando consequências inimagináveis, que é o exemplo desse presente artigo.

Deste modo, algumas das vantagens do usucapião que seria a celeridade por via administrativa (extrajudicial), "desafogar" o Poder judiciário, fator tempo/custo e o principal objeto de discussão a "eficaz permissão", estaria comprometida.

Portanto, as vantagens do pedido extrajudicial de usucapião devem sim serem aplicadas, entretanto, para que isso ocorra deve-se sanar essa imperiosa dúvida do § 2 do artigo 1071, do CPC, pois caso contrário, essa ótima ação inovadora não terá sua EFICÁCIA permitida e executada.

Weverton Gusmão - Acadêmico de Direito
Fonte: Artigos JusBrasil

NOTA DO EDITOR:
ARISP disponibiliza Cartilha de Usucapião Extrajudicial 

– Sugestões para Qualificação no Registro de Imóveis.

O material tem o objetivo de mostrar de maneira clara e simples, o passo-a-passo para solicitar o requerimento da Usucapião Administrativa no Registro de Imóveis, e facilitar o entendimento dos Oficiais e de seus colaboradores em relação ao novo procedimento administrativo a ser adotado.

Para leitura digital, acesse: https://issuu.com/uniregistral/docs/cartilha_usucapiaoadministrativa

O documento está disponível para download e impressão pelo link: http://uniregistral.com.br/cartilha_usucapiaoadm/

DIVULGAÇÃO: CRECIBA - PROJETO CORRETOR CAPACITADO

NOTA DO EDITOR:

Em relação à palestra COMPLIANCE x MERCADO IMOBILIÁRIO, destaco que a Resolução COFECI 1.168/2010 foi alterada pela Resolução COFECI 1.336/2014 em conformidade com a nova redação da Lei 9.613/98 em face da edição da Lei 12.683/12.

Observe-se o Artigo 17 da Resolução COFECI 1.336/2014:

Art. 17 - Esta Resolução entra em vigor 90 (noventa) dias após a sua publicação, revogando disposições em contrário, notadamente a Resolução COFECI 1.168/2010 (Grifo nosso). Brasília(DF), 20 de outubro de 2014.

Clique no link abaixo para acessar a Resolução COFECI 1.336/2014 vigente:

http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2014/resolucao1336_2014.pdf

NORMA TÉCNICA DE AVALIAÇÃO DE BENS ESTÁ EM CONSULTA PÚBLICA NACIONAL ATÉ JUNHO

Entrou em consulta nacional até o dia 12 de junho a NBR 14653-1 - Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Como principais mudanças em relação ao texto antigo, de 2001, foram acrescentadas normas internacionais de avaliação, emitidas pelo International Valuation Standards Council (IVSC).

"Hoje a economia é toda internacionalizada, então não podemos ter trabalhos avaliatórios feitos de forma diferente do que os outros países, até porque esses trabalhos são fundamentais para estabelecer boa parte do que vai consignado nos balanços das empresas", explica Octavio Galvão Filho, secretário da Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil (CE-002:134.002) do Comitê Brasileiro de Construção Civil (CB-002), responsável pela revisão da normativa, e ex-presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape/SP).

Além das mudanças relacionadas ao IVSC, também foram introduzidos à norma princípios gerais da avaliação de bens e outros tipos de abordagens de valor que não o de mercado, mas também patrimonial, econômico, em risco, especial e de liquidação forçada, por exemplo.

Segundo Filho, a partir da revisão da Parte 2 da Norma, também foi possível repensar e ajustar alguns itens da primeira parte, como a implementação de novas definições, de atividades básicas e de metodologia, ou apresentação de laudos.

Para enviar suas sugestões sobre a norma, clique aqui. (Para dar sua contribuição é necessário criar seu ABNT Passaporte gratuitamente).

Fonte: Portal PINIweb

NOVAS REGRAS FACILITAM USO DO FGTS NA COMPRA DE IMÓVEIS

A Caixa facilitou ainda mais a compra da casa própria com a simplificação do uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Uma das novidades é a dispensa de nova avaliação para imóveis populares (até R$ 225 mil) além da realizada na análise técnica. A mudança faz parte de um conjunto de medidas adotadas para reaquecer o financiamento imobiliário, como a elevação da fatia financiável a até 80% do valor do imóvel.

A versão atualizada do Manual do FGTS para uso na moradia própria também permitiu utilizar a Convenção do Condomínio para a caracterização do imóvel residencial e o uso do Fundo de Garantia para regularização fundiária na compra do imóvel ao titular da conta. Também facilitou a portabilidade de crédito imobiliário ao dispensar a necessidade de novas avaliações pelo banco que adquirir a operação, mantendo os números do início do contrato.

A vice-presidenta interina de Fundo de Governo e Loteria da CAIXA, Deusdina dos Reis Pereira, avalia que as medidas irão acelerar a concessão de crédito imobiliário em um momento que o banco está com mais de R$ 7 bilhões para investimento somente na linha Pró-Cotista do FGTS e estima crescer 13% em financiamento imobiliário em 2016. “Todos serão beneficiados com essas novas medidas, que, certamente, resultarão em um atendimento ainda mais ágil e qualificado ao trabalhador no momento da realização do sonho da casa própria”, afirmou ela.

O superintendente nacional em exercício do FGTS, Henrique José Santana, ressalta que a nova edição do Manual do FGTS foi amplamente discutida com representantes dos trabalhadores e dos agentes financeiros, como a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip) e da Associação Brasileira de Coohabs e Agentes Públicos da Habitação (ABC). As mudanças, segundo Santana, simplificam procedimentos e minimizam dúvidas recorrentes dos trabalhadores e agentes financeiros nas operações com o FGTS.

Fonte: Portal Brasil

ESTOQUE DE IMÓVEIS NO BRASIL SOBE 111,3 MIL UNIDADES EM FEVEREIRO

Segundo o indicador divulgado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o maior patamar de estoque desde que os dados começaram a ser coletados foi em março de 2014, a 115,8 mil unidades. Mas caiu gradualmente, chegando ao piso da série histórica em outubro, a 104,9 mil.

No trimestre de dezembro a fevereiro, foi vendido o equivalente a 18 por cento da oferta do período, queda de 4,3 pontos percentuais na comparação anual. De acordo com o índice que considera dados de 19 empresas, no ritmo recente, seriam necessários cerca de 16,6 meses para vender a oferta total.

Entre dezembro e fevereiro, os cancelamentos de vendas (distratos) chegaram a 11 mil unidades, alta de 5,1% no mesmo período um ano antes. Mas no acumulado de 2016 (até fevereiro), o total de unidades distratadas foi de 5.305, 21,7% menor aos distratos observados entre janeiro e fevereiro de 2015, de acordo com o indicador.

Os lançamentos de imóveis entre dezembro e fevereiro chegaram a 16,8 mil unidades, recuo anual de 8,6%. No primeiro bimestre de 2016, os lançamentos subiram 11%. Já as vendas caíram 18,9% no trimestre ano a ano e recuaram 17% no acumulado do ano.

Fonte: G1

Nota do Editor: 

Clique no link abaixo para acessar o indicador ABRAINC/FIPE, informe divulgado em 19 de abril de 2016:

http://abrainc.org.br/wp-content/uploads/2015/09/indicadores.pdf

PL 774/2015 PROMETE ANIQUILAR DIREITOS DO COMPRADOR E AMEAÇA MERCADO IMOBILIÁRIO NO BRASIL

Senador Romero Jucá - PMDB/RR

Em período de crise econômica sabemos que não é o melhor momento de gastar muito dinheiro.

Infelizmente o Brasil experimenta uma das piores fases no campo político e econômico, mas isso não significa, tampouco justifica, que o Poder Legislativo Federal possa apresentar um Projeto de Lei, no mínimo, polêmico e que atinge sobremaneira o comprador (consumidor!) de imóvel, parte normalmente muito mais frágil na relação de compra e venda, especialmente se a aquisição imobiliária ocorre perante incorporadora/construtora, cujo poder econômico é infinitamente superior.

Dito isso, está em trâmite no Senado o Projeto de Lei 774/2015 que, se aprovado pelo Congresso Nacional, afetará de forma inimaginável o comprador de imóvel e prejudicará o mercado imobiliário nacional.

Esse Projeto de Lei foi apresentado no Senado em 08 de dezembro de 2015, curiosamente no momento de encerramento das atividades no legislativo, de autoria do Senador Romero Jucá (PMDB-RR) e já foi analisado e aprovado pelo Relator da Comissão de Constituição e Justiça (CCJ), o também Senador Benedito Lira (PP-AL), este último envolvido na conhecidíssima operação Lava Jato, deflagrada pela Polícia Federal.

Esse Projeto de Lei prevê que, se o comprador de imóvel (também conhecido como mutuário) desistir do negócio após assinatura do contrato, perderá injustificáveis 25% dos valores efetivamente pagos a título de penalidade convencional, sem qualquer necessidade de prova de prejuízo pelo vendedor (o absurdo já começa aqui!) e mais uma abominável multa de 5%, desta vez sobre o valor global do negócio, a título de comissão de corretagem, igualmente sem prova de prejuízo pelo vendedor (construtora ou incorporadora).

Ora, como se uma retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos não fosse muito, uma multa de 5% sobre o valor total do negócio aniquilará qualquer chance de justo recebimento de parte expressiva dos valores pagos pelo consumidor, deixando-o com um prejuízo considerável, senão total, dos valores pagos.

O Projeto de Lei ainda abre margem para retenções maiores, se houver previsão contratual nesse sentido, podendo o vendedor exigir indenização suplementar, valendo a pena estabelecida como mínimo da indenização e competindo ao credor provar o prejuízo excedente.

Perceba-se a manobra perpetrada pelos Senadores!

As penalidades previstas no PL de 25% dos valores efetivamente pagos + 5% do valor global do negócio são penalidades mínimas!

O Projeto de Lei ainda prevê que a devolução do que sobrar dos valores pagos – e se sobrar alguma coisa – ao comprador será feita pelo vendedor, passados doze meses da assinatura do distrato ou da rescisão pela via judicial. Uma aberração!

Onde fica a sociedade nesse Projeto de Lei? Onde está o respeito aos princípios elementares insculpidos no Código de Defesa do Consumidor, dentre eles o da boa-fé e equilíbrio nas relações de consumo? Onde está o respeito ao entendimento jurisprudencial sobre a matéria?

Ao que parece, para esses Senadores, nada disso importa, senão o interesse próprio em querer aprovar texto que fere claramente o direito do consumidor e joga a jurisprudência, há anos formada sobre a matéria, na lata do lixo.

Não esqueçamos que o Legislativo existe para servir aos interesses do povo e não aos de uma parcela de empreiteiros.

Aqui, o exemplo do desvirtuamento de interesses é claríssimo, notadamente porque, hoje, não é mais segredo que a maioria dos membros do Poder Legislativo recebe enormes doações de campanha dos rentáveis cofres das empreiteiras.

Ilegalidade é pouco para classificar esse Projeto de Lei. Convém-se registrar, por oportuno, a estranheza do Legislativo em apresentar esse PL no final do ano, como se ninguém fosse perceber o ardil praticado pelos Senadores acima destacados.

Até o presente momento (abril de 2016), muito pouco se comentou sobre o assunto na mídia e nas redes sociais, o que merece melhor atenção pela sociedade civil e entidades, tais como a OAB, o Ministério Público Federal, o PROCON, o IDEC e demais associações de defesa dos interesses do consumidor.

O texto que compõe esse Projeto de Lei coloca o mercado imobiliário na berlinda e representa verdadeiro “tiro no pé” para as incorporadoras e construtoras.

Se passar esse texto no congresso nacional, só alguém muito desavisado assinaria um contrato de promessa de venda e compra de imóvel na planta, pois, na hipótese do comprador vir a desistir do negócio, perderá todos os valores pagos ou parte substancial.

Em termos práticos, imaginemos uma aquisição imobiliária no valor de R$ 300.000,00, onde o comprador pagou R$ 80.000,00 e solicitou o distrato perante a incorporadora. Se aplicado o texto proposto pelo PL, o comprador perde, de imediato, R$ 20.000,00, correspondentes à retenção de 25% em favor do vendedor, e, fora isso, perderá ainda mais R$ 15.000,00, a título de multa de 5% calculada sobre o valor global da aquisição, restando-lhe somente R$ 45.000,00, correspondente isso a uma retenção de pesadíssimos 45% sobre a integralidade as quantias até então pagas.

Esse Projeto de Lei não pode passar!

Seja porque não observa regras básicas de proteção ao consumidor, previstas há mais de 20 anos pelo Código Defesa do Consumidor, seja porque caminha na contramão do entendimento da sociedade civil (sequer consultada para debater a proposta!) e de nossos Tribunais sobre o assunto.

Por exemplo, o STJ emitiu a súmula 543 em agosto de 2015, determinando que, nesse tipo de situação, a devolução dos valores pagos ao consumidor deve ser feita à vista.

Ademais, o entendimento majoritário perante o Poder Judiciário é no sentido de admitir que o vendedor (incorporadora/construtora) retenha o equivalente a 10% dos valores efetivamente pagos e não um percentual sobre o valor total do negócio, sob pena de caracterizar confisco substancial das importâncias pagas.

Há ainda jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que limita a retenção em até 10% (dez por cento) do valor pago pelo adquirente. O percentual determinado pela Justiça é razoável e impede práticas abusivas contra o consumidor.

Tribunais de todo o país estabelecem como justa a possibilidade de retenção pelas incorporadoras de até 10% dos valores pagos, sob o fundamento de justa reparação para o ressarcimento dos custos ao vendedor (incorporadora/construtora).

Destaque-se também que quem paga a comissão de corretagem nesse tipo de compra e venda é sempre o comprador e não o vendedor, mas, ainda assim, o Projeto de Lei 774/2015 afirma que o adquirente será penalizado com uma multa de 5% sobre o valor total do negócio a título de comissão de corretagem.

Aí fica a pergunta: em que mundo vivem esses legisladores?

Assim, a fim de frear o seguimento de tamanho absurdo legislativo, conclama-se a sociedade civil para assinar o abaixo assinado no portal change org, através do link:

https://www.change.org/p/senado-federal-frear-o-projeto-de-lei-774-2015-no-senado-que-prev%C3%AA-perdas-absurdas-ao-comprador-de-im%C3%B3vel

Bem como para que o cidadão de bem opine, acesse o link: http://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/124367 ou procure o PL 774/2015 diretamente no portal do Senado, cadastre-se e vote CONTRA na aba intitulada “opine sobre esta matéria”.

Temos o dever moral e cívico de não deixar passar mais essa covardia perpetrada pelo Legislativo Federal.

Ivan Mercadante Boscardin - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor

Fonte: Revista Jus Navigandi

PARA REFLETIR...

Clique na imagem para ampliar

CRECI ESCLARECE: CLÁUSULAS CONTRATUAIS DE LOCAÇÃO

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: DESVANTAGENS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

DESVANTAGENS DO MCDDM

1. Circunscrito a um espaço e local definido (Molina, 2005).

2. É necessária experiência e conhecimento dos preços da região, sendo imprescindível uma coleta de dados criteriosa, justificada e cuidadosa (Molina, 2005).

3. É imprescindível dispor-se de uma base de dados de imóveis semelhantes (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).

4. Pouco adequado para determinação dos valores das propriedades de longo prazo (Rebelo, 2002).

5. Não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vendedores (Rebelo, 2002).

6. Se a base para comparação for reduzida, torna-se difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança (Rebelo, 2002).

7. O fato de identificar a presença ou ausência de um atributo na propriedade não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade (Wolverton, 1998).

8. A comparação de preços baseia-se numa relação linear implícita direta, o que nem sempre acontece (Boyce e Kinnard, 1984).

9. Há avaliadores que têm reservas sobre a confiabilidade do método devido à subjetividade na escolha de variáveis (Boyce e Kinnard, 1984).

Os críticos do modelo reiteram que se a comparação de preços não for linear, o método comparativo não consegue calcular o valor provável do imóvel com segurança e é necessário ter alguma precaução quanto ao seu emprego em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse., pois é um um método circunscrito a um local e segmento definidos.

O método comparativo direto de dados de mercado é usado para estimar valores mercadológicos de propriedades similares, porém, ocorre que a comparação de preços baseia-se numa relação direta e se o preço não é linear, o método comparativo peca por traduzir um preço que pode ser inferior ou superior aos valores reais praticados no mercado.

Wolverton (1998) concluiu que os avaliadores deveriam questionar a aplicabilidade universal do método comparativo devido ao fato das suas comparações exigirem ajustes à sua linearidade implícita. No seu entender, este modelo elimina variáveis complexas e variações exógenas. O estudo deste autor revela uma relação estrutural entre o preço e as variáveis de maior interesse, porém, é sugerida alguma precaução quando se utiliza este método na avaliação de imóveis inseridos em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse.

Ainda segundo Wolverton (1998) o método é limitado, pois o fato de identificar a existência ou não, de determinado atributo na propriedade, não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade.

Wolverton (1998) tentou dar resposta a questões relacionadas com a análise de vendas idênticas, fazendo os ajustes necessários para quantificar as variáveis métricas ou as qualidades atribuídas à propriedade. Além deste aspecto primário, os dados provêm da perspicácia do avaliador, o que no mercado residencial corresponde às inúmeras variáveis que vão desde a qualidade e padrão construtivo a uma vista agradável e que, levando-se em consideração á área do imóvel avaliando, busca-se chegar a um preço provável de mercado.

Fonte: Excertos do artigo Avaliação Imobiliária pelo método comparativo na ótica do avaliador, dos autores Fenando Tavares, Elisabeth Pereira e António Carrizo Moreira, publicado por Economia Global e Gestão v.14 n.3 Lisboa dez. 2009, com adaptações.

5 RAZÕES PARA ADOÇÃO DA ARBITRAGEM NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Tradicionalmente, a arbitragem vem sendo utilizada no Brasil para resolver controvérsias em grandes contratos do mundo corporativo. No entanto, seja pela falta de divulgação, seja pela falta de conhecimento, essa ferramenta poderia ser amplamente adotada por diversos outros segmentos, como é o caso do mercado imobiliário. Todo tipo de conflito imobiliário envolvendo direitos patrimoniais disponíveis pode ser solucionado de forma mais ágil e fácil pela arbitragem e as vantagens frente ao judiciário são inúmeras. Problemas relacionados à locação de imóveis, questões envolvendo construtoras e prestadores de serviços, inadimplência e divergências criadas por maus pagadores são apenas alguns dos exemplos. Abaixo, selecionamos alguns motivos que fazem da arbitragem uma ferramenta hábil para trazer soluções mais rápidas e eficazes para o mercado imobiliário, beneficiando, assim, todas as partes envolvidas.

1. MAIOR AGILIDADE EM LITÍGIOS ENVOLVENDO DIVERSOS PARTICIPANTES

O mercado imobiliário é um setor característico por envolver diversos participantes. Construtoras, empreiteiras, imobiliárias, empresas de engenharia e arquitetura e, naturalmente, pessoas físicas podem fazer parte de litígios complexos que demoram anos para se resolverem no judiciário. Basta imaginar o tempo consumido para apenas citar diversos réus em um processo. Uma ação judicial contendo diversas partes pode demorar cerca de dez anos (ou mais) para ser concluída, enquanto com a arbitragem um conflito dessa natureza pode demorar entre poucas semanas a dois anos para ser resolvido em uma câmara arbitral.

2. CUSTOS ACESSÍVEIS

Boa parte das câmaras arbitrais ainda está tomada pela resolução de conflitos relacionados a contratos com altos valores. Talvez, por isso, ainda exista um mito de que a arbitragem é um processo extremamente caro. No setor imobiliário, ainda falta muita informação acerca da aplicação e da eficiência da arbitragem para a solução de conflitos. Normalmente, as despesas administrativas e honorários dos árbitros são cobrados por um percentual sobre o porte da causa ou por valores fixos. Para empresas que possuem um grande volume de demandas, é possível contratar assinaturas mensais com valores acessíveis. Além disso, quando os custos são incompatíveis com a capacidade de pagamento do comprador, a cláusula arbitral não pode ser utilizada em razão dos próprios mecanismos de proteção ao consumidor.

3. SOLUÇÃO PARA A INADIMPLÊNCIA

Um dos problemas mais comuns envolvendo construtoras diz respeito à inadimplência de alguns compradores. Situação envolvendo o atraso no pagamento de prestações de um loteamento, por exemplo, impossibilitam a regularização dos lotes e pode prejudicar o recolhimento de impostos, criando prejuízos grandes à empresa. O uso da arbitragem para solucionar casos como estes no setor vem se mostrando bastante eficiente, na medida em que, muitos devedores se sentem constrangidos e sequer sabem como e de que forma propor uma solução para a construtora. Com o uso da arbitragem é possível abordar o devedor mostrando as possibilidades para se solucionar a questão. Como uma das principais vantagens da arbitragem é a possibilidade de utilização de métodos de negociação e conciliação para solucionar o conflito entre as partes, os acordos, quando possíveis, costumam ser celebrados de forma mais rápida, eliminando o problema da inadimplência sem que este se torne uma grande questão para a empresa.

4. SOLUÇÃO PARA PROBLEMAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Outro litígio bastante comum no setor imobiliário diz respeito a problemas relacionados ao contrato de locação. Independente do imóvel ser comercial ou residencial, a falta de pagamento e a propositura de uma eventual ação de despejo pode representar um enorme desgaste ao proprietário. Situações mais complexas que envolvem diversos contratos de locação em um mesmo espaço, como é o caso dos shopping centers que locam para lojistas, costumam ser ainda mais problemáticas. Em cenários como esse, que contam com diversos atores diferentes (lojistas) e uma administradora (Shopping Center) o uso da arbitragem pode ser uma ótima alternativa para solucionar a inadimplência e ainda evitar a propositura de ações de despejo. Assim como na situação do loteamento que descrevemos, no caso dos shopping centers contar com a arbitragem pode ser a forma mais pacífica e eficaz não apenas para solucionar dívidas pela falta de pagamento, mas principalmente, para evitar todo desgaste envolvendo o despejo. Dentre os cuidados importantes que se deve ter ao elaborar um contrato, a escolha criteriosa da forma de solução de conflitos é uma das principais. Arbitragem do Mercado Imobiliário

5. EFICAZ PARA CONFLITOS ENVOLVENDO COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Muitas construtoras e imobiliárias têm receio de incluir uma cláusula arbitral no contrato de compra e venda de imóveis. O motivo da cautela se dá, pois, o Código de Defesa do Consumidor estabelece em vários de seus dispositivos que as deliberações referentes à relação de consumo não podem ser tomadas unilateralmente por qualquer uma das partes. Isso significa que impor uma escolha entre a jurisdição estatal ou a jurisdição arbitral poderia configurar como prática abusiva, especialmente nos contratos de adesão. No entanto, vale destacar que o próprio Código incentiva a adoção de mecanismos alternativos para a solução de controvérsia. Assim, para que tais cláusulas possam estar presentes em um contrato de adesão, por exemplo, é necessário incluir uma cláusula compromissória que deixe explícita a vontade dos envolvidos de renunciar à jurisdição estatal para compor eventuais conflitos utilizando a arbitragem.

Fonte: arbitranet.com.br