Como funciona a compra da casa própria nos EUA

Começamos com a Requisição de Inspeção Profissional
Já que todo o contrato depende de uma inspeção profissional, não tente encurtar o caminho quando se trata de inspecionar o imóvel e JAMAIS pense em não fazê-lo. Mesmo os imóveis novos podem esconder problemas que só um profissional pode encontrar. Em qualquer lugar as inspeções custam de US$ 200 a US$ 500 e realmente valem o investimento.
Se você está pegando um empréstimo com as agências governamentais provedoras e seguradoras de financiamentos imobiliários você precisará de uma inspeção extra. Não deixe que essa última seja a única inspeção, pois ela pode não ser tão completa. Sua proposta deve estar condicionada aos resultados da inspeção profissional. Isso significa que se a inspeção detectar uma infestação de cupins ou rachaduras na parede, você pode voltar atrás nos termos do contrato ou fazer com que o dono do imóvel resolva esses problemas.

Quando você for contratar um inspetor, tenha a certeza de que ele tem experiência.
Os inspetores procuram defeitos que podem afetar o valor da casa, torná-la insegura ou menos habitável para qualquer pessoa. Equipamentos com vazamento, porões úmidos, problemas de encanamento e outros defeitos são alguns problemas que podem ser descobertos por um bom inspetor. Você deve acompanhar a inspeção, fazer o máximo de perguntas possível e ter uma cópia dos resultados.

Fechando negócio
Supondo que a inspeção não detecte nada, que o financiamento atende às expectativas e que outras contingências são satisfeitas, você está ao alcance da casa própria. O advogado fará uma investigação, o que inclui uma pesquisa da escritura a fim de saber se o vendedor de fato detém o título da propriedade e se não há reclamações legais contra o imóvel. Isso, junto com a inspeção, irá completar o pacote de investigação.
Se tudo estiver esclarecido, você estará apto a assinar a maior pilha de documentos que já viu. É no fechamento que o título da propriedade será transferido para o seu nome, o seguro da propriedade (que deve sido providenciado) começa sua cobertura e você está oficialmente comprometido com as prestações do empréstimo. Também é hora de você pagar a entrada e a legalização do imóvel. Você deve ter uma cópia da declaração de quitação, em que consta o valor do montante que você pegou emprestado. É importante estar a par desses custos, já que você pagará a entrada e geralmente o valor da legalização com um cheque aprovado.
Você assinará vários papéis, inclusive:

* a declaração de quitação
* o contrato de compra e venda
* o seguro de domínio de propriedade imobiliária
* o seguro do proprietário
* o título ou registro de propriedade
* a entrada e a legalização do imóvel

Dependendo da complexidade do contrato, pode ser necessário apresentar outros documentos, logo, reserve um tempo para isso tudo.

O CORRETOR DE IMÓVEIS E O AGENTE DO COMPRADOR
- O Corretor de Imóveis
Quando você procura um corretor, lembre-se de que o ele sempre trabalha para o vendedor e não para você. O corretor é contratado pelos vendedores para colocar a casa à venda. Ele recebe uma comissão em cima do preço de venda da casa, normalmente um percentual de 5% a 7% que é dividido pelos dois corretores envolvidos (o corretor e a imobiliária). Assim, quanto maior o preço da venda, mais o corretor consegue ganhar.
Talvez seja difícil manter isso em mente à medida que você passa um tempo com o corretor e sente que construiu um relacionamento com essa pessoa. Mesmo que você confie nela, é muito importante nunca revelar o maior preço que estaria disposto a pagar, nem outras concessões que estaria disposto a fazer.
O contrário também é verdadeiro. De novo, porque o corretor representa o vendedor, ele não divulgará nenhuma informação que possa contar a favor do comprador, como por exemplo, o motivo pelo qual o vendedor está colocando a casa à venda ou quanto este estaria disposto a diminuir o preço. Lembre-se, o corretor tem que conseguir fechar o melhor negócio possível para ele.

- O Agente do Comprador
Há algumas categorias de agentes do comprador. O site da National Association of Exclusive Buyer Agents (em inglês) lista algumas:

- Agente exclusivo do comprador (Exclusive Buyer Agent - EBA): esse agente trabalha para uma imobiliária que não faz nenhum tipo de listagem e representa apenas os compradores.

- Agente do comprador de agência única (Single Agency Buyer Agent - SA): esse agente trabalha em imobiliárias que fazem listagens, representam compradores e vendedores, mas em uma transação ele representará apenas um cliente. Não representa ambas as partes.

- Agente do comprador (Buyer Agent - BA): esse agente trabalha em uma corretora imobiliária tradicional que faz listagem.Trabalha mediante assinatura de contrato. Se o comprador quer adquirir um imóvel que faz parte da lista da imobiliária, esta atua como "corretora dupla", representando tanto o vendedor quanto o comprador.

O agente do comprador, é aquele corretor que trabalha com os seus maiores interesses - seu resultado profissional e seu resultado financeiro - em mente. Esse tipo de corretor imobiliário trabalhará para negociar o melhor preço, assegurar a inspeção do imóvel e ter a certeza de que você terá a representação que precisa. O que você conta a ele permanece em segredo. Embora existam situações em que os corretores cobrem honorários ou taxas pelo serviço, na maioria das vezes eles trabalham pela mesma comissão que é dada pelos vendedores e dividida com a imobiliária que colocou a casa à venda. Ainda que alguns argumentem que tal método incentiva um aumento no preço da venda, as imobiliárias alegam que poupar US$ 10 mil dos compradores gera uma diferença de apenas US$ 150 na comissão do agente. Elas acreditam que a satisfação do cliente com os serviços prestados e a propaganda boca-a-boca compensam essa pequena perda monetária.
O tipo de acordo que você faz com o agente do comprador ditará o rumo das coisas. Um acordo mais limitado estipulará o serviço pelo qual o agente será pago. Por exemplo, o acordo pode declarar que se você encontrar uma casa por conta própria, nenhuma comissão será cobrada. Basicamente, você pode negociar os termos do contrato de modo que tanto você quanto o agente fiquem satisfeitos. Contudo, se o agente foi bastante solícito e atencioso, é de praxe dar uma espécie de comissão mesmo quando o agente não está envolvido na procura da casa que o comprador acabou escolhendo.

Se você optar pelo Agente do Comprador, fique atento nas dicas abaixo:

* Agência dupla: isso significa que o corretor ou corretores estão trabalhando para as 2 partes interessadas. Por exemplo, um agente com a propriedade XYZ representa o vendedor, enquanto um outro agente, ou o mesmo, com a propriedade XYZ representa o comprador. É claro que existem argumentos contra essa disposição devido ao conflito de interesses, mas apesar de tudo, tanto o comprador quanto o vendedor devem estar cientes de que as disposições e informações privilegiadas não podem ser transmitidas a menos que ambos concordem com isso.
* Negligência à especificação: se você começou a trabalhar com um corretor e esqueceu de perguntar pelo acordo ou assiná-lo, então automaticamente o corretor representará o vendedor. Na maioria dos casos, o corretor expõe essa situação e lhe oferece as opções de escolha. Contudo, se o corretor é contratado pelo vendedor da casa em que você está interessado, automaticamente ele representará ambas as partes.
* Cláusula da corretora: um possível problema na assinatura do contrato é a existência de uma cláusula que determina o pagamento de comissão na compra de qualquer imóvel. Se você acha que é capaz de encontrar o imóvel sem a ajuda de um corretor, então talvez queira especificar no contrato que se for você que encontre o imóvel sozinho, o pagamento de uma comissão não será exigido.
* Listagem "in-house": se você está trabalhando com um corretor tradicional ou com um que colocou a casa à venda ao invés de um agente de comprador, esteja atento para o fato de não conseguir preços muito bons na listagem dele ou da corretora, pois essa é a maneira do corretor lucrar mais.
* Cláusula de liberação: certifique-se de que há uma cláusula de liberação no contrato com a corretora, caso você não goste do seu agente. Dessa forma, você não irá comprometer o vínculo com a corretora no futuro. Talvez você queira tirar vantagem dessa cláusula ANTES de ver qualquer imóvel que interesse a você.

Quando tudo acabar, você poderá ter uma boa noite de sono em sua casa nova!

Fonte: Lee Ann Obringer - traduzido por HowStuffWorks Brasil