AVALIAÇÃO - TRATAMENTO DE DADOS COM A ESTATÍSTICA CLÁSSICA

A aplicação do tratamento por fatores deve refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência territorial e temporal. Os fatores mais usuais são:

Fator oferta

Destina-se a adequar os valores de cada imóvel conforme estiver no mercado.

Fator localização

Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação.

Fator topografia

Tratando-se de localização com topografia acidentada, pode sofrer decréscimo de até 30% (fator 0,70) no valor em relação ao terreno plano situado ao lado. Idem se for passível de alagamento e o outro não.

Fator frente x fundos

Se o formato não for usual, pode sofrer depreciação, sempre incidindo sobre parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito comprido. Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, assim como terrenos de pouca profundidade e com frente maior do que a usual encontrado no local.

Fator padrão construtivo

Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da nossa amostra ao padrão do imóvel em avaliação.

Fator idade / conservação

Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos que o avaliando, ou ainda, se está melhor conservado ou com problemas que necessitem de reformas importantes.

Aplicação dos fatores:

* No caso de tratamento por fatores, os imóveis devem ser da mesma região e os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro do imóvel avaliando;
* A utilização dos fatores deve ser na forma de somatório, após a consideração do fator oferta;
* O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original;
* O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando, após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir;
* São considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitários, em relação ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. Devem ser descartados caso a situação persista após a homogeneização.

Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o bem em avaliação ou existirem restrições especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicáveis ao imóvel avaliando, aos elementos amostrais ou a região, as respectivas conseqüências devem ser explicitadas e consideradas a parte no laudo.

Parâmetros de cálculos de homogeneização existem muitos e para várias situações de avaliação.