"BUILT TO SUIT" - UMA ESTRATÉGIA DE DESIMOBILIZAÇÃO DE ATIVOS!

A utilização crescente de operações denominadas "built to suit" - na qual o investidor constrói um prédio de acordo com as especificações do usuário que utilizará o bem por longo prazo, pagando ao investidor uma remuneração determinada - e de "desimobilização" - através da qual um proprietário vende o imóvel para um investidor, alugando de volta para utilização por longo prazo - integram o fenômeno que podemos denominar como "financialização" ou "refinancialização" do mercado imobiliário brasileiro, através do qual o setor, após uma radical segregação imposta por duas décadas de hiperinflação e juros estratosféricos, volta a ter sua lógica de ordenação e de desenvolvimento fundada em premissas ditadas pelo mercado financeiro.
Estas transações são orientadas por motivações de natureza financeira, econômico-comercial e tributária. As razões financeiras estão associadas à atratividade do investimento, já que a rentabilidade das locações comerciais já pode igualar e, no futuro, potencialmente superará com facilidade a taxa real de juros que se projeta para os anos seguintes a 2010, estimada pelos economistas em 3,5% ao ano.
As razões econômico-comerciais dizem respeito às diferentes expectativas de retorno que possuem os investidores em renda fixa e os empreendedores comerciais e industriais. Vale dizer, enquanto o capital aplicado em imóveis espera-se render entre 7% a 9,5%, segundo prazos e riscos associados, os empreendedores esperam que seus negócios industriais os remunere com taxas que variam de 15% até 25%. Desta forma, resta evidente que os recursos do empreendedor, se escassos ou limitados, devam ser prioritariamente aplicados na atividade-fim ou no giro do negócio, pois proporcionam retornos superiores àqueles comumente associados à propriedade imobiliária.
As razões tributárias, por sua vez, são relacionadas ao tratamento distinto que recebem as despesas operacionais (de locação) e os custos de depreciação e amortização (atinentes à propriedade) incorridos pelas pessoas jurídicas tributadas pelo regime do lucro real para fins de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). Enquanto as locações são integralmente dedutíveis, a propriedade predial admite apenas uma dedução das quotas de depreciação das edificações - de 4,5% ao ano sobre o valor da construção -, sendo irrecuperáveis, para fins tributários, os valores investidos na aquisição do respectivo terreno. Para os não iniciados nas "ciências ocultas" da contabilidade ou nas "letras apagadas" do direito tributário, o afirmado acima significa, em outras palavras, que o pagamento de locação de um prédio, composto de terreno e edificação, tem um efeito redutor do valor do IRPJ e da CSLL a pagar maior do que a simples depreciação permitida pela legislação fiscal exclusivamente para as edificações e em prazo superior àquele do contrato comumente firmado em operações tipo "built to suit" ou desimobilização através de "leasing back".
A desimobilização de ativos libera capitais para reinvestimentos no próprio negócio e gera possibilidades incríveis.
Vejamos os números a partir do exemplo de uma empresa que necessita ocupar um prédio por dez anos, e cujo terreno e construção demandam recursos de capital de R$ 30 milhões, utilizando um financiamento a taxa de longo prazo na faixa de 8% ao ano, pago em 120 prestações mensais, em um prazo médio de cinco anos. A empresa despenderia, ao fim de dez anos, o principal tomado de R$ 30 milhões mais o custo do financiamento - 0,08 X cinco anos X capital, resultando em R$ 42 milhões - menos a depreciação de 4,5% ao ano e a correspondente dedução admitida pelo IRPJ e CSLL para a edificação e para a despesa financeira relativa ao juros do capital mutuado, o qual poderíamos supor como 80% do valor tomado emprestado e aplicado apenas na construção. Neste caso, teríamos, ao fim de dez anos, um investimento líquido e custo de capital de R$ 34,2 milhões.
Se considerado o mesmo valor predial, com o terreno, locado após ser construída ou adquirida segundo especificação ou encomenda do usuário, calculada a rentabilidade do proprietário locador em 12% anuais, teríamos, então, despesas líquidas, acumuladas ao fim de dez anos, equivalentes à soma dos aluguéis pagos, menos o valor da dedução integral da despesa admitida pela legislação tributária. Ou seja, R$ 23,76 milhões. A parcela resultante da diferença de recursos não alocados para obter o uso do imóvel - R$ 34, 2 milhões - R$ 23,76 milhões = R$ 10,44 milhões - fica, então, liberada para ser aplicada no próprio negócio da empresa.
Se admitida uma taxa de retorno interno para o negócio na ordem de 15% anuais contra a mesma taxa de financiamento de 8% anuais, teríamos retornos líquidos oriundos da parcela economizada na ordem de 7% líquidos, os quais poderiam ser reinvestidos no próprio negócio, sucessivamente, pelo mesmo período de dez anos, obtendo-se, com isto, um retorno marginal equivalente a R$ 10 milhões.
Em outras palavras, as utilizações "built to suit" ou oriundas de desimobilização de ativos liberam capitais para reinvestimentos no próprio negócio que, em sua forma sucessiva (composta) ao longo do tempo, gera possibilidades incríveis de crescimento. Veja que, neste exemplo, os ganhos do negócio foram supostamente reduzidos, pois se admitiu que a parcela de diferença foi igualmente tomada no mercado à taxa de 8% anuais. Se, de modo distinto, a diferença de R$ 10,4 milhões estivesse no caixa da empresa para utilização no giro, os ganhos oriundos do reinvestimento em dez anos seriam de R$ 28,8 milhões, e, portanto, idêntico ou superior ao que seria o valor do prédio industrial após dez anos de utilização, caso não houvesse uma abrupta valorização imobiliária no local. Aliás, o potencial de valorização dos ativos imobiliários de empresas comerciais ou industriais é, para a maioria delas, um fator absolutamente irrelevante. Percebem nas suas instalações apenas o valor de sua utilização como geradora dos resultados operacionais positivos, proporcionados por sua atividade-fim ou ramo de negócio específico.
Para concluir, vale lembrar de Sam Walton, o fundador da Wal-Mart -grande usuária de imóveis "built-to-suit" e a ela locados por terceiros-, que disse: "Estou no negócio de vendas a varejo, não no negócio de imóveis. Se tiver que construir uma loja eu o farei. Mas, em seguida, a venderei".

Fonte: Jornal Valor Econômico