PL- 987/2011: AMEAÇADORA EXPECTATIVA

Sabido é, no mercado imobiliário de locações de imóveis urbanos, que assegura a Lei 8.245/91 aos locadores, o direito de condicionar a efetiva contratação locatícia, ao oferecimento por parte do Locatário, de uma das garantias elencadas no Art. 37 daquela referida Lei Específica. Esta segurança jurídica, autoriza ainda ao Locador, a denunciar o contrato de locação firmado, ainda que em vigência, na hipótese de perecimento, desaparecimento ou insuficiência da garantia inicial ofertada, caso em que, autoriza a este Locador desfavorecido com o risco que sobrevier quanto à futura satisfação, ou insatisfação, das obrigações pelo Locatário, utilizar-se da Ação de Despejo sobre locação desprovida de qualquer garantia, podendo, na propositura da demanda, e mediante caução do equivalente a 3 (três) alugueres vigentes, pleitear a desocupação já em caráter liminar (Arts. 40, 59, § 1º., VII).

Destacam-se entre as garantias de maior cunho satisfatório, a fiança e a caução imobiliária. A primeira, fiança, por força da própria Lei de Locações, fora inserida como exceção à tutela da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família, consentido, assim, que responda o patrimônio dos Fiadores Locatícios, ainda que considerados impenhoráveis pela Lei 8009/1990. A segunda, a caução imobiliária, por se tratar de garantia real, que se vincula ao patrimônio ofertado pelo garantidor caucionante, atrela-se ao próprio bem ofertado, e enquanto subsistente qualquer obrigação não cumprida pelo Locatário, não admitindo sequer exoneração sob nenhum pretexto.

Neste contexto, desde o início de vigência da Lei 8245/91, exercem Locadores e Administradoras Imobiliárias por estes contratadas, a preferência maciça sobre as garantias acima mencionadas, tendo, contudo, em razão da resistência à garantia real pelos pretensos garantidores, abarcado como regra a fiança locatícia, em virtude da exceção legal à Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família, já brevemente comentada.

O que poucos sabem, é que tramita às escuras, o Projeto de Lei 987/2011, proposto pelo Deputado Carlos Bezerra, que tem por objeto a revogação do inciso VII, do Art. 3º da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família, almejando-se, assim, a exclusão das obrigações decorrentes da fiança prestada aos contratos de locação, hoje tratada como exceção à impenhorabilidade do bem de família.

Ou seja, pela referida proposição, passam os fiadores a serem abrangidos pela proteção da impenhorabilidade, não respondendo os seus bens particulares, tratados como impenhoráveis, às dívidas de seus locatários.

A eventual aprovação deste Projeto, por certo, como se pode concluir, não tão somente deixará a modalidade da Fiança como garantia eventual aos novos contratos que se firmarem, como exigirá tanto de Locadores como das Administradoras de Locações, maior diligência que a já habitualmente exigida.

Para ilustrar o acima narrado, consideremos o seguinte: Um candidato a fiador, com renda superior a 3 (três) locativos exigidos, e tendo em seu patrimônio 02 (dois) ou 03 (três) imóveis, entre os quais o de sua residência, até os dias atuais, é facilmente considerado como apto à garantia de qualquer locação, uma vez que, por um juízo de probabilidade, dificilmente irá se desfazer de todos os bens, ou ao menos lhe remanescerá o imóvel em que abriga sua família. Pelo texto legal hoje vigente, e hipoteticamente se considerando que ao término da locação detenha em seu patrimônio apenas sua residência, esta responderá pelos débitos de seu afiançado (Locatário), por não poder invocar a impenhorabilidade deste único imóvel. Ao passo que, uma vez aprovada a proposição em trâmite, nesta mesma hipótese, não restaria ao Locador nenhuma garantia de futura satisfação de seus créditos, pois, este único imóvel passaria a ser tutelado pela conhecida "Lei do Bem de Família".

Daí concluímos que o Locador, já tão limitado pela Lei 8245/91, passaria, com a aprovação da proposição, a contar com constante insegurança jurídica nas suas relações com os Locatários garantidos pela Fiança, o que por derradeiro, demandaria maiores cautelas preventivas e por conseguinte maiores exigências pré-contratuais, ensejando, por óbvio o desaquecimento do Mercado de Locações.

Portanto, o presente chama a atenção dos profissionais administradores e detentores de propriedades diversas, para o acompanhamento mais acirrado sobre o dito Projeto de Lei. que, modestamente ao nosso ver, reclama maiores cuidados com a figura dos proprietários, que, não raras vezes, legal e legitimamente, confiam a posse de seus imóveis mediante a remuneração do aluguel, igualmente como meio de subsistência.

Dra Luciana Caparelli

Fonte: JusBrasil

Nota do Editor:
Clique no link abaixo para acessar o PL- 987/2011:
http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=497988