ARRAS OU SINAL

As arras ou sinal é um ato negocial preliminar em que a pessoa que estiver adquirindo um imóvel efetua, em favor do proprietário vendedor, o pagamento de uma quantia em dinheiro, ou através de outro bem móvel, como garantia da execução e do cumprimento do contrato de compra e venda, que será formalizado em um momento posterior. Essa prestação inicial tem como finalidade essencial confirmar o interesse concreto do comprador em concluir o contrato de compra e venda, até que seja celebrada a escritura definitiva, quando, então, será realizado o pagamento da parte restante do preço ajustado. Por isso que a prestação a título de arras é feita como sinal e princípio de pagamento, para posterior liquidação e quitação do preço total do imóvel.

Na prática imobiliária, muitas vezes, o vendedor encontra-se na situação objetiva de não poder assinar, no momento desejado pelo adquirente, a escritura definitiva, seja em razão da falta de registro da escritura ou do ato translativo anterior, como acontece no caso do formal de partilha não registrado, seja, também, em virtude da existência de débitos tributários que impeçam a lavratura imediata do ato notarial de transmissão formal da propriedade. Assim, para garantir a concretização do negócio e a reserva do direito aquisitivo, o comprador realiza o pagamento de um sinal, em dinheiro, a crédito do vendedor. Nos termos do artigo 1.094 do Código Civil de 1916, agora revogado, “o sinal, ou arras, dado por um dos contraentes, firma a presunção de acordo final, e torna obrigatório o contrato”. Este dispositivo foi suprimido pelo novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), dispondo o art. 417 do Código Civil de 2002 que “Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.”

As arras ou sinal, como prestação inicial dada em dinheiro ou outro bem móvel confirmatória da conclusão do contrato, poderá ter a sua natureza modificada para assumir caráter indenizatório se uma das partes não cumprir as obrigações subseqüentes. Assim, de acordo com o art. 418 do novo Código, “Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.”

A inovação introduzida pelo Código Civil de 2002 consiste na supressão da antiga penalidade prevista no art. 1.095 do Código de 1916, que obrigava a parte que recebeu a arras a restituí-la em dobro. A restituição, a partir do novo Código, não será mais em dobro, mas apenas acrescida de atualização monetária, dos juros legais e de honorários de advogado. Pode o contrato com pagamento inicial de arras ou sinal comportar, também, cláusula de arrependimento, sendo, assim retratável. Nessa hipótese, as arras terão caráter exclusivamente indenizatório, estipulando o art. 420 do Código Civil de 2002 que, na hipótese de arrependimento, “quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. 

Ivanildo Figueiredo – Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE).