DO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

A falta de pagamento de aluguéis e seus encargos é o insulto legal e contratual mais grave praticado pelo locatário, na medida em que há o descumprimento da principal obrigação firmada, que é a de solver pontualmente as mercês inquilinárias.

O artigo 62, da lei 8.245/91, faculta a cumulação dos pedidos de rescisão e de cobrança de aluguéis e seus acessórios. Assim, o locador poderá requerer, na mesma demanda, a rescisão da locação, esta somente contra o locatário, e a cobrança dos débitos, direcionada ao fiador e ao locatário, em conjunto.

Na distribuição da ação, o locador deverá demonstrar cabalmente, de forma clara e didática, tudo que está sendo cobrado, em planilha correspondente, anexando aos autos cópia dos comprovantes do pagamento dos encargos apendiculares.

O inciso II do citado dispositivo confere ao locatário e ao fiador a oportunidade de evitar a rescisão da locação mediante o pagamento, no prazo de 15 dias, do débito cobrado, devidamente atualizado, acrescido de juros de mora, multa, custas e verba honorária, independentemente de cálculo pericial.

A verba honorária será aplicada no patamar de 10% sobre o débito, caso não exista disposição contratual diversa. No entanto, na prática, o entendimento jurisprudencial dominante rechaça aplicação superior ao referido percentual.

O locador poderá discordar dos cálculos, apresentando planilha atinente à diferença, caso em que será atribuído ao locatário o prazo de 10 dias para complementação do valor.

Ausente a complementação, o pedido de rescisão contratual prosseguirá pela diferença, sendo facultado ao locador o levantamento do quantum depositado, ainda que insuficiente.

A contenda judicial não desonera o locatário da obrigação de efetuar mensalmente o depósito dos aluguéis vencidos no seu curso, sendo lícito ao locador o respectivo levantamento, desde que os valores sejam incontroversos.

Neste diapasão, é possível a execução provisória do despejo, sem a necessidade de caução, conforme jurisprudência pacificada no STJ, in verbis:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. FALTA DE PAGAMENTO DE ENCARGOS ESTABELECIDOS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. DESNCESSIDADE DE CAUÇÃO. I. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. II. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência implica o não conhecimento do recurso quanto ao tema.

III. A execução provisória da sentença que decreta o despejo por falta de pagamento de aluguel dispensa a prestação de caução, conforme leitura sistemático-teleológica do art. 64 da Lei 8.245/91, com redação anterior à Lei 12.111/2009. IV. A caução é dispensada quando estão presentes os requisitos do art. 64 da Lei 8.245/91. V. Recurso especial não provido.” (STJ – Ac. unân. 3ª. Turma – REsp 1207793 / MG – Rel. Min. Nancy Andrighi – data da publicação: 14/04/2011 – DJe 28/04/2011).

A lei 8.245/91, com as alterações promovidas pela lei 12.112/09, espancou as dúvidas remanescentes na doutrina e na jurisprudência no que se refere ao procedimento desalijatório. Com efeito, passou a disciplinar o processo minuciosamente, prevendo todos os passos a serem seguidos, de forma clara, emprestando, também, a efetiva celeridade.

A partir das modificações efetuadas pela lei 12.112/09, o artigo 59 da lei 8.245/91 passou a prever 9 hipóteses específicas de despejo liminar, desde que o caso em discussão se coadune à norma do artigo 273, do CPC, concernente aos preceitos do fumus boni juris e periculum in mora.

Corroboram este entendimento as preciosas lições do mestre Sylvio Capanema de Souza, no livro A Lei do Inquilinato Comentada, 7ª edição, página 267:

“A Lei do Inquilinato não afastou a incidência do Código de Processo Civil, aplicando-o, subsidiariamente, quando ela fosse omissa. Como se não bastasse, foi ela que desfraldou corajosamente a bandeira da efetividade do processo, na obsessiva preocupação de acelerar a solução dos conflitos. Não teria nenhuma lógica que a Lei do Inquilinato rejeitasse um sistema superveniente, cujo objetivo precípuo é, justamente, abreviar o processo. Sempre entendemos que a Lei nº 8.425/91 recepcionou a regra do artigo 273, tornando possível a antecipação da tutela de mérito, desde que presentes os seus pressupostos. Não é preciso ser um especialista em hermenêutica, para concluir que a regra do artigo 59 da Lei nº 8.245/91 não é incompatível com o artigo 273 do Código de Processo Civil, e, muito ao contrário, elas se complementam, em benefício da efetividade do processo.”

Em suma, a legislação é moderna, atual, eficiente e atende as demandas da sociedade, cabendo ao judiciário aplicar a lei de forma escorreita, tendo como consequência a prestação jurisdicional célere e de boa qualidade.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, ouvidor da OAB/RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB - Instituto dos Advogados Brasileiros.

Fonte: Artigos Migalhas de Peso