Pode-se dizer que o chamado sinal de negócio, tecnicamente denominado “arras”, representa um valor dado anteriormente à conclusão definitiva de um contrato, seja ele de compra e venda, de aluguel, de arrendamento, etc., servindo para demonstrar que as partes estão com propósitos sérios e intenção real de contratar e manter o negócio.
O sinal de negócio ou arras pode ser confirmatório quando representa um valor pago em dinheiro ou um bem dado antecipadamente a título de adiantamento com o objetivo de ratificar um contrato. De consequência, se por ocasião da conclusão do contrato uma parte der à outra a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão aquelas em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida se do mesmo gênero da principal.
As arras também podem ter natureza de penitência quando são utilizadas para pagamento de indenização pelo arrependimento e não conclusão do contrato. Esta modalidade é a exceção. Assim, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir sua devolução mais o equivalente com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Ademais, a parte inocente pode pedir indenização suplementar se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato com as perdas e danos, valendo as arras, novamente, como o mínimo da indenização.
Ainda, se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e, quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
Para concluir, é claro que por se tratar de direito privado, concernente ao âmbito da autonomia de vontades, sobre quaisquer das hipóteses acima poderá ser convencionado de outra maneira, como por exemplo, quando na desistência irretratável da compra de um imóvel, seja devolvido o que se pagou a título de sinal de negócio, descontadas eventuais taxas de administração, atualização monetária e juros. Todavia, não resolvendo os contratantes, o Poder Judiciário fará por eles.
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CONTRATO PRELIMINAR... ARRAS E SINAL. PECULIARIDADE DO CASO. PAGAMENTO INICIAL REALIZADO EM MONTANTE CONSIDERÁVEL. PERDA EM PROL DO VENDEDOR. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DO VALOR.
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6. O comprador que dá causa à rescisão do contrato perde o valor do sinal em prol do vendedor. Esse entendimento, todavia, pode ser flexibilizado se ficar evidenciado que a diferença entre o valor inicial pago e o preço final do negócio é elevado, hipótese em que deve ser autorizada a redução do valor a ser retido pelo vendedor e determinada a devolução do restante para evitar o enriquecimento sem causa. Aplicação do Enunciado n. 165 das Jornadas de Direito Civil do CJF.
7. Recurso especial parcialmente conhecido e provido em parte.
(REsp 1513259/MS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/02/2016, DJe 22/02/2016)
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