DA ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA: UMA ATIVIDADE PRIVATIVA DE CORRETOR DE IMÓVEIS

A coluna do CRECI-Ba publicada na edição deste sábado, 21 de janeiro de 2017, no jornal A TARDE, noticia a autuação de imobiliárias pelo CRA-Ba – Conselho Regional de Administração, por administrarem imóveis sem estarem inscritas neste Conselho.

É farta a jurisprudência e decisões monocráticas sobre o tema, configurando que empresas atuantes no ramo da compra, venda e administração de imóveis e condomínios, por não desenvolver atividade típica do campo administrativo, não estão sujeitas ao registro no Conselho de Administração.

Quanto ao registro no órgão fiscalizador do exercício da profissão, é entendimento pacificado do STJ que o critério a ser utilizado para a obrigatoriedade de registro nos conselhos profissionais é a atividade básica da empresa ou a natureza dos serviços prestados por ela.

Já o fato gerador da obrigação tributária - pagamento da anuidade - é o registro junto ao respectivo Conselho em que a atividade desenvolvida exige e não o desempenho da atividade.

Na minha lide docente, propugnando sempre pelos interesses dos Gestores Imobiliários de nível superior e dos Corretores de Imóveis, sempre me surpreendi com decisões travestidas de Resoluções, devidamente combatidas, que atentam contra a legislação vigente, por vezes fruto do desconhecimento e/ou pelo interesse na manutenção da reserva de mercado, daí o fato relatado ter motivado esta minha expressa manifestação.

A criação dos Conselhos Profissionais tem por finalidade orientar, disciplinar e fiscalizar o exercício das diversas categorias profissionais.

Entretanto, devido aos inúmeros Conselhos Profissionais, muitas vezes, empresas acabam se vendo coagidas a se cadastrarem em mais de um Conselho para evitar longas discussões administrativas e judiciais, o que é deveras desmedido e por demais oneroso.

Há, portanto, que se delimitar o campo de atuação profissional de cada Conselho, não permitindo a sobreposição da abrangência a que sempre tendem os Conselhos na sua atividade de controle.

O ilustre Presidente do CRA-Ba, Sr. Roberto Ibrahim, efetivamente, com a lavratura das autuações, deixa patente um desvio de competência na natureza mais íntima do agente. Esse desvio é dotado de conteúdo e noção de difícil precisão, e na maioria das vezes, tem uma conotação na qual o elemento fim é colocado em relevo, destacando-se, assim, a natureza do instituto que se caracteriza pelo afastamento da finalidade. Aqui se evidencia o caráter teleológico do mesmo pela realidade de que o fim perseguido pela autoridade administrativa é básico para julgar seu autor. É ato administrativo marcado por defeito relativo à finalidade ou fim e a doutrina e a jurisprudência brasileira tem anulado muitos desses atos administrativos.

Ponto pacificado é que a atividade da Administração da Locação é prerrogativa única e exclusiva dos Corretores de Imóveis devidamente inscritos no Conselho.

Ressalvo ser injustificável que o CRA-Ba, na sua exorbitância de arbítrio, comprometa-se, estabeleça prazo, no caso até julho de 2017, para não exercer seu poder de fiscalização sobre Corretores de Imóveis e Imobiliárias que atuam na Administração Imobiliária.

Na minha ótica, a celebração de um convênio entre os Conselhos, propalada na coluna do CRECI-Ba de hoje, objeto desse comentário, é inteiramente fora de propósito vez que os Corretores de Imóveis e Imobiliárias que administram a locação o fazem estritamente sob a letra da Lei 6.530/78.

Espero do CRECI-Ba. um posicionamento enérgico contra as ações do CRA-Ba, não permitindo ingerência e/ou abrangência de qualquer natureza quanto às prerrogativas profissionais dos Corretores de Imóveis, e desde já abortando esta proposta de convênio que somente enfraquecerá a categoria sob disfarçado manto de legalidade.

Corroborando meu pensamento, replico abaixo um artigo bastante elucidativo sobre o tema do Advogado Ricardo De Magalhães, Membro da Seção Brasileira da AIDA (Association Internationale de Droit des Assurances) - Associação Internacional de Direito de Seguros; Foi advogado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro - CRECI-RJ 1ª Região durante o triênio 2013-2015; Pós-graduado em Direito Civil Constitucional pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ); Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Estácio de Sá (UNESA); Cursou Extensão Universitária em Direito Imobiliário na Universidade Cândido Mendes (UCAM) e em Direito Constitucional na Escola de Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (EMERJ); Técnico em Transações Imobiliárias pelo Sindicato de Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro (Sindimóveis-Rio);

DA ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA: UMA ATIVIDADE PRIVATIVA DE CORRETOR DE IMÓVEIS (Fonte: Artigos Jus Navigandi)

A atividade de corretor de imóveis está normatizada pela Lei 6.530/78, de 12 de maio de 1978, juntamente com o seu Decreto Regulamentador - Decreto-lei 81.871, de 29 de junho de 1978, e, na forma do artigo 5º da referida Lei, o Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização.

O rol de atividades privativas de corretor de imóveis está previsto na Lei 6530/78, em seu artigo 3º, que expressa o seguinte:

Art. 3º. Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

O exercício das citadas atividades somente é permitido às pessoas físicas e jurídicas detentoras de inscrição nos quadros dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, caracterizando, desse modo, violação dessa disposição a infração prevista no art. 47 da Lei de Contravenções Penais (Decreto-lei nº 3.688/1941) – exercício ilegal da profissão.

A atividade de administração de locação é, portanto, privativa dos inscritos nos CRECI’s. Neste sentido está a jurisprudência do Tribunal Regional Federal – 2ª Região:

REGISTRO EM CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS E DE BENS DE TERCEIROS.1. A intermediação na locação de imóveis, como integrante das atividades de administração de imóveis, ainda que por mandato, caracteriza o exercício de ato privativo de corretor de imóvel e gera a obrigação de registro de empresa administradora de imóveis e de bens de terceiros no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis. 2. Recurso provido. [1]

ADMINISTRATIVO. REGISTRO EM CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. CRECI. ADMINISTRADORA DE BENS. - Será compulsório, tanto o registro da empresa, quanto as anotações dos profissionais legalmente habilitados, quando a tônica da atividade empresarial consistir em exercício profissional sujeito a fiscalização do ente competente. - Em que pese a autora ter suprimido do seu contrato social a função de intermediação na compra, venda e locação de imóveis, bem como opinar quanto à comercialização imobiliária, manteve a prestação de serviço concernente à administração de imóveis, o que a obriga a manter-se inscrita no CRECI. - Recurso improvido.[2]

O exercício de tal atividade sem a devida habilitação profissional configura exercício ilegal da profissão, tipo previsto no artigo 47 da Lei de Contravenções Penais. Sobre o tema, GUILHERME DE SOUZA NUCCI faz as seguintes anotações:

Análise do núcleo do tipo: exercer (desempenhar habitualmente) profissão (atividade especializada, regulamentada pelo Estado) ou atividade econômico (qualquer meio de vida que proporcione renda) ou anunciar (divulgar) que a exerce, sem preencher as condições legais. Cuida-se de norma penal em branco, devendo-se conhecer quais são os requisitos em lei para o exercício da profissão ou atividade remunerada. Busca-se coibir o abuso de certas pessoas, ludibriando inocentes que acreditam estar diante de profissionais habilitados, quando, na realidade, trata-se de uma simulação de atividade laborativa especializada.[3]

Há, ainda, previsão de tais atribuições na tabela de honorários de serviços profissionais nas transações imobiliárias, proposta por sindicados da categoria profissional e homologada pelos CRECI's das diversas regiões.

No exercício de suas atribuições fiscalizatórias, o CRECI lavra autos de infração em face de qualquer cidadão ou empresa que exerçam atividades privativas de Corretor de imóveis sem a devida qualificação e inscrição em seu quadro de profissionais. Constatando-se a habitualidade no exercício ilegal da profissão ou atividade, a prova da materialidade da infração e os indícios da autoria são encaminhados ao Ministério Público do Estado, a fim de que seja deflagrada a respectiva Ação Penal Pública, na forma do artigo 129, inciso I, da Carta da República.

REFERÊNCIAS.

NUCCI, Guilherme de Souza. Leis penais e Processuais Penais Comentadas. 5ª Ed. Ver. E ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010.

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm

[1] TRF-2 - Classe: AC - APELAÇÃO CÍVEL - Processo: 9102006766 UF: RJ Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA - Data da decisão: 22/06/1998 Fonte DJ DATA:25/08/1998 PÁGINA: 185 - Relator JUIZ PAULO BARATA)

[2] TRF-2 - AC: 200551010271267 RJ 2005.51.01.027126-7, Relator: Desembargador Federal FERNANDO MARQUES, Data de Julgamento: 10/11/2010, QUINTA TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: E-DJF2R - Data::19/11/2010 - Página::200)

[3] NUCCI, Guilherme de Souza. Leis penais e Processuais Penais Comentadas. 5ª Ed. Ver. E ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010. P. 210 e 2011.

Prof. Marcos Mascarenhas