A Alienação Fiduciária é modalidade de contrato bilateral, oneroso, acessório e formal em que o devedor transmite ao credor a propriedade resolúvel de um bem para garantir o pagamento de uma obrigação.
É negócio jurídico bilateral, pois gera obrigações para o credor e devedor, beneficiando ambas as partes, tornando-o oneroso, e enquanto modalidade de garantia pressupõe uma obrigação principal, atuando de maneira acessória, além de ser exigida a formalidade de ser materializado por instrumento escrito.
Desta forma, o credor fiduciário detém a posse indireta do bem enquanto o devedor fiduciante permanece com a posse direta, na qualidade de depositário sob condição resolutiva.
Essa modalidade de garantia ingressou no ordenamento jurídico pátrio através a lei nº 4.728/65 com alteração dada pelo decreto-lei nº 911/69, tratando apenas da Alienação Fiduciária de bens móveis, também contemplado no Código Civil 2002, arts. 1.361 a 1.368.
A Alienação Fiduciária pode recair sobre bens móveis ou imóveis, entretanto, somente a partir de da criação do Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, ela passa a incidir sobre bens imóveis.
Assim, foi acrescentado ao instituto a mesma garantia para bens imóveis, introduzido pela lei nº 9.514/97 que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, conceituando-a em seu art. 22:
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.
Essa modalidade de garantia proporciona ao credor uma execução da obrigação de maneira mais célere, por isso demonstra-se muito mais eficiente que o instituto da hipoteca, o que possibilitou expansão da construção civil nos últimos anos.
Aqui, para garantir o cumprimento da obrigação o devedor transmite ao credor a propriedade do bem imóvel sob a condição resolutiva de cumpri-la, permanecendo com a posse direta sobre a coisa, é a propriedade resolúvel.
O devedor só adquire a propriedade plena quando cumprida a obrigação, o que se dá de forma automática uma vez comprovada a quitação da dívida. Por outro lado, caso não cumpra a obrigação, transmite-se ao credor a propriedade plena mediante procedimento administrativo junto ao cartório de registro de imóveis competente.
Parágrafo único, art. 23 lei 9.514/97:
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
No caso de o devedor quitar sua dívida com o credor o domínio pleno do bem imóvel retorna ao patrimônio do devedor de maneira automática e imediata, com efeito retroativo, ex tunc.
Assim determina o art. 1.359 do Código Civil:
Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.
A propriedade fiduciária ou resolúvel tem a característica de limitação temporal do domínio do devedor, extinguindo-se com a condição resolutiva de saldar a dívida.
Neste caso, há um desdobramento da posse, operando-se o emprego do constituto possessório, onde admite-se a eficácia da tradição ficta, que se processa independente da entrega da coisa.
Eis o parágrafo único, art. 1.267 do CC/2002:
Art. 1.267 - A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
Se na alienação fiduciária o devedor constitui em favor do credor a propriedade resolúvel, na hipoteca não se transfere a propriedade do bem hipotecado ao credor hipotecário, carecendo de demanda judicial para satisfação do débito, ou seja, uma execução mais cara e lenta.
O procedimento administrativo realizado pelo cartório de registro de imóveis torna a execução mais eficiente, para tanto, o fiduciante será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do cartório de registro de imóveis competente a pagar a dívida no prazo de 15 (quinze) dias.
É o que determina o § 1º, art. 26 da lei nº 9.514/97:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
Desta forma, em regra, a lei deu competência ao oficial do cartório de registro de imóveis competente para conduzir o procedimento administrativo extrajudicial, sem a necessidade de um processo judicial.
Vejamos o que ensina Afranio Carlos Camargo Dantzeger:
Ressalta-se que, em se tratando de procedimento administrativo extrajudicial que autoriza a expropriação de bem imóvel sem participação do judiciário, a Lei 9.514 de 20.11.1997 conferiu ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis toda a competência de fiscalização do procedimento administrativo expropriatório, principalmente no tocante à notificação, de forma a constituir o devedor em mora. (Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, 3ª ed. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2010, P.86).
Por outro lado, cumpre lembrar que o § 3º do art. 26 da lei 9.514/97, prevê a possibilidade de a notificação ser efetuada por pelo Oficial de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do seu destinatário, com a solicitação do Oficial do Registro de Imóveis.
Por fim, para arrematar o entendimento, a prática tem demonstrado a eficiência do instituto da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis haja vista o forte impacto econômico, seja pela concessão de linhas de crédito para aquisição do bem imóvel e para construção civil, bem como os desdobramentos dessas relações.
Se por um lado o consumidor tem facilidade para linha de crédito, por outro o agente financeiro cerca-se de garantias mais sólidas, diminuindo sua taxa de risco e reduzindo as taxas de juros, um ciclo virtuoso que movimenta a economia do país e gera circulação de riquezas.
Diante do exposto, conclui-se que a Alienação Fiduciária de Bens Imóveis traz maior eficiência na execução da garantia e por via anexa, face o procedimento administrativo, reduz as demandas judiciais tornando o processo mais vantajoso para o particular e para o Poder Público.
Ubirajara Guimarães - Professor. Advogado. Pós Graduado em Direito Imobiliário. Pós Graduado em Direito Tributário. Pós Graduado em Direito Público com Extensão em Metodologia do Ensino Superior. Pós Graduado em Direito e Política Ambiental. Graduado em Direito. Nível Superior em Gestão Imobiliária. Coordenador Geral da Comissão de Ética e Fiscalização Profissional – CEFISP do CRECI-Ba 9ª Reg.
Fonte: Artigos JusBrasil
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