COMO FUNCIONA O SINAL DE NEGÓCIO

Pode-se dizer que o chamado sinal de negócio, tecnicamente denominado “arras”, representa um valor dado anteriormente à conclusão definitiva de um contrato, seja ele de compra e venda, de aluguel, de arrendamento, etc., servindo para demonstrar que as partes estão com propósitos sérios e intenção real de contratar e manter o negócio.

O sinal de negócio ou arras pode ser confirmatório quando representa um valor pago em dinheiro ou um bem dado antecipadamente a título de adiantamento com o objetivo de ratificar um contrato. De consequência, se por ocasião da conclusão do contrato uma parte der à outra a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão aquelas em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida se do mesmo gênero da principal.

As arras também podem ter natureza de penitência quando são utilizadas para pagamento de indenização pelo arrependimento e não conclusão do contrato. Esta modalidade é a exceção. Assim, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir sua devolução mais o equivalente com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Ademais, a parte inocente pode pedir indenização suplementar se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato com as perdas e danos, valendo as arras, novamente, como o mínimo da indenização.

Ainda, se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e, quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Para concluir, é claro que por se tratar de direito privado, concernente ao âmbito da autonomia de vontades, sobre quaisquer das hipóteses acima poderá ser convencionado de outra maneira, como por exemplo, quando na desistência irretratável da compra de um imóvel, seja devolvido o que se pagou a título de sinal de negócio, descontadas eventuais taxas de administração, atualização monetária e juros. Todavia, não resolvendo os contratantes, o Poder Judiciário fará por eles.

RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CONTRATO PRELIMINAR... ARRAS E SINAL. PECULIARIDADE DO CASO. PAGAMENTO INICIAL REALIZADO EM MONTANTE CONSIDERÁVEL. PERDA EM PROL DO VENDEDOR. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DO VALOR.

...

6. O comprador que dá causa à rescisão do contrato perde o valor do sinal em prol do vendedor. Esse entendimento, todavia, pode ser flexibilizado se ficar evidenciado que a diferença entre o valor inicial pago e o preço final do negócio é elevado, hipótese em que deve ser autorizada a redução do valor a ser retido pelo vendedor e determinada a devolução do restante para evitar o enriquecimento sem causa. Aplicação do Enunciado n. 165 das Jornadas de Direito Civil do CJF.

7. Recurso especial parcialmente conhecido e provido em parte.

(REsp 1513259/MS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/02/2016, DJe 22/02/2016)

Gustavo Nardelli Borges - Advogado do Consumidor, da Família, Imobiliário e Trabalhista.

Fonte: Artigos JusBrasil

MERCADO DE SALAS COMERCIAIS TEM QUEDA NOS PREÇOS DE VENDA E LOCAÇÃO EM 2016

O mercado de salas e conjuntos comerciais sofreu uma forte deterioração em 2016 diante dos efeitos da crise econômica nacional. Os imóveis tiveram queda de 3,21% nos valores de venda e baixa de 7,92% nos preços de locação.

Os dados fazem parte de pesquisa realizada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) a partir dos anúncios no site Zap Imóveis. O levantamento engloba escritórios de até 200 metros quadrados em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

Entre todas as cidades pesquisadas, o mercado no Rio de Janeiro foi o que apresentou a pior situação, refletindo os efeitos da crise aguda no Estado. Os imóveis comerciais no Rio tiveram retração de 6,13% nos preços de venda e queda de 14,40% nos valores de locação.

Na cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do País, os preços de venda e de locação recuaram 2,44% e 7,07%, respectivamente. Em Belo Horizonte, as baixas foram de 2,72% e 6,41%, na mesma ordem. Já Porto Alegre teve queda de 0,20% nos preços de venda e alta de 4,52% nos aluguéis.

O coordenador do estudo, Eduardo Zylberstajn, atribui à piora do mercado em geral ao excesso de novos prédios lançados e construídos nos últimos anos, enquanto a economia brasileira entrava em recessão. “O aumento na oferta e a queda na demanda das empresas gerou a derrubada dos preços dos imóveis comerciais”, explica.

Perspectivas

Para 2017, Zylberstajn não espera uma recuperação do mercado, já que a economia nacional permanece estagnada. Por outro lado, ele observa que o ritmo de baixa nos aluguéis e nos valores de venda ficou mais brando no fim de 2016. “Esse movimento parece indicar que o pior já passou. O mercado ainda não está bem, mas está parando de piorar”, disse.

No mês de dezembro, os preços médios de venda caíram apenas 0,03%, o que representa uma desaceleração frente a novembro, quando houve baixa de 0,45%. Na mesma linha, os aluguéis diminuíram 0,02% em dezembro, um ritmo mais fraco do que o patamar de 0,35% de novembro.

Com isso, o preço médio de venda de salas e conjuntos comerciais encerrou o ano em R$ 10.260 por metro quadrado. Apesar da crise, o Rio ainda tem os imóveis mais valorizados, no patamar de R$ 11.666/m2, seguido por São Paulo, com R$ 10.611/m2. Já o valor médio de locação fechou em 2016 em R$ 44/m2, tendo São Paulo com R$ 47/m2 e Rio com R$ 46/m2.

A pesquisa Fipezap também aponta que o investidor de imóveis comerciais tem perdido desde 2015 na comparação com aplicações de baixo risco. Em 2016, o CDI rendeu 14,0%, enquanto os proprietários de salas comerciais que estavam locadas tiveram um retorno médio de 2,0% – fruto da combinação entre o recebimento dos alugueis e a desvalorização de seus ativos.

Fonte ISTOÉ

INFLAÇÃO DO ALUGUEL AVANÇA EM JANEIRO E ACUMULA ALTA DE 6,65% EM 12 MESES

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), conhecido como a "inflação do aluguel", porque é usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários, acelerou de 0,54% em dezembro para 0,64%, em janeiro. Em 12 meses, o IGP-M acumula alta de 6,65%.

Usado no cálculo do IGP-M, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que avalia os preços no atacado e tem o maior peso entre todos os subíndices, variou 0,70% em janeiro, contra 0,69% no mês anterior.

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC), conhecido como "inflação do varejo", teve forte aceleração, de 0,2% em dezembro para 0,64%, em janeiro, sob maior influência dos preços relativos à habitação (de -0,62% para 0,10%).

Também usado no cálculo do IGP-M, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou em janeiro variação de 0,29%. No mês anterior, este índice variou 0,36%.

Fonte: G1

A PROVA PERICIAL E O PERITO NO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

O novo Código de Processo Civil reconhece a importância da prova pericial e apresenta grandes inovações para a designação do perito.

Nas hipóteses em que a prova do fato depender de conhecimento técnico especializado, o juiz determinará, de ofício ou por requerimento de uma das partes, a produção de prova pericial.

A perícia técnica tem por objetivo auxiliar o juiz com um conhecimento especializado que ele não possui, de modo a lhe dar condições objetivas para que tome a melhor decisão possível, formando seu convencimento a partir do esclarecimento técnico de questões controvertidas.

O resultado do trabalho do perito, expresso no laudo pericial, tem o potencial de influenciar decisivamente o magistrado na formação de sua convicção. Portanto, é uma das provas mais sensíveis do processo civil, digna de merecer toda a atenção do legislador, a começar pelos critérios de escolha do perito.

O perito a ser escolhido pelo juiz deve ser, necessariamente, um expert no tema objeto de elucidação técnica ou científica.

Nos termos do caput do artigo 156 do novo CPC, o juiz será assistido (note-se o comando afirmativo "será" e não "poderá") por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico.

Sob a vigência do CPC de 1973, o juiz tinha grande liberdade para nomear o perito, situação que eventualmente gerava distorções, criando-se até mesmo o perito "versátil", ou perito "universal", considerado apto pelo juízo para realizar toda e qualquer prova pericial de todo e qualquer assunto, situação que é a própria negação do conhecimento técnico especializado. Para lembrar Millôr Fernandes, "especialista é aquele que sabe cada vez mais sobre cada vez menos".

De acordo com o § 1º do artigo 156 do novo CPC, "os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado".

Portanto, o juiz poderá nomear para perito não apenas o profissional, pessoa física, mas também órgãos técnicos ou científicos, como instituições universitárias e institutos de pesquisas.

Em qualquer situação, será condição, e eis aqui mais uma grande inovação trazida pelo novo CPC, a inscrição em cadastro mantido pelo tribunal. Em nome dos princípios da publicidade e da impessoalidade, a elaboração de tal cadastro deverá ser precedida de consulta pública, por meio de divulgação na internet ou em jornais de grande circulação, além de consulta direta a universidades e conselhos de classe, nos termos do § 2º do citado art. 156. Esse cadastro de peritos estará, ainda, sujeito a avaliações e reavaliações periódicas.

O novo CPC foi além, ao prever que, na localidade onde não houver perito inscrito no cadastro disponibilizado pelo tribunal, a nomeação, em tal hipótese, será feita livremente pelo juiz, mas ainda assim "deverá recair sobre profissional ou órgão técnico ou científico comprovadamente detentor do conhecimento necessário à realização da perícia" (art. 156, § 5º).

Nos termos do § 2º do artigo 157 do novo CPC, "será organizada lista de peritos na vara ou na secretaria, com disponibilização dos documentos exigidos para habilitação à consulta dos interessados, para que a nomeação seja distribuída de modo equitativo, observadas a capacidade técnica e a área do conhecimento".

Embora tenha que merecer a confiança do juízo, o perito não pode ser nomeado em razão de laços de amizade ou de simpatia com o magistrado, vara ou secretaria, mas sim por critérios objetivos e transparentes, já que o perito, como importante auxiliar da Justiça (art. 149 do novo CPC), desempenha papel de extrema relevância para se alcançar a verdade no âmbito do processo judicial.

O novo CPC suprimiu a exigência de nível universitário para o perito (§ 1º do art. 145 do CPC de 1973), privilegiando o conhecimento técnico efetivo, que pode derivar apenas da experiência profissional, como no caso já lembrado por Pontes de Miranda acerca da extração de borracha na Amazônia, em que o especialista pode ser até mesmo um analfabeto. Registre-se, porém, a aparente desarmonia do novo CPC com a hipótese de produção de prova técnica simplificada (§ 3º do artigo 464), na qual o juiz pode inquirir, em substituição à confecção do laudo pericial, um especialista, embora neste caso o § 4º do artigo 464 estabeleça que tal especialista terá que ter "formação acadêmica específica" na área objeto de seu conhecimento.

O perito deve ser imparcial e neutro em relação aos interesses das partes, condição que o diferencia dos assistentes técnicos, pois estes também devem possuir conhecimento especializado, mas atuam em favor da parte que os elegeu.

Em qualquer situação, inscrito no cadastro ou, por exceção, fora dele, o perito há de ter conhecimento específico para o tema controvertido a ser elucidado, o que impedirá, por exemplo, em matéria de previdência complementar, que um contador venha a ser nomeado para atuar como perito em questão técnica específica na qual se exige um profissional habilitado em ciência atuarial. Neste ponto, será de fundamental importância que os atuários, e até mesmo as empresas de consultoria atuarial que trabalham nesse segmento, bem como nas áreas de seguros em geral e de saúde suplementar, façam sua inscrição naquele cadastro, a fim de que possam contribuir para o aprimoramento técnico das decisões judiciais.

Em resumo, o novo CPC prestigia o perito, exige maior transparência para a sua indicação e reforça a necessidade do conhecimento técnico especializado, tudo em consonância com os princípios da moralidade, publicidade, impessoalidade e eficiência, lembrando que o processo judicial, e não mais o juiz, passa a ser o verdadeiro destinatário das provas.

Adacir Reis - Advogado e sócio do escritório Reis, Tôrres, Florêncio, Corrêa e Oliveira Advocacia. É presidente do Instituto San Tiago Dantas de Direito e Economia.

Fonte: Artigos Migalhas de Peso

VALOR DE IMÓVEIS RETOMADOS PELOS BANCOS SOBE 50% E SE APROXIMA DE R$ 10 BILHÕES

O valor dos imóveis retomados pelos bancos por inadimplência no financiamento disparou com a crise econômica. O estoque de imóveis em posse das instituições saltou de R$ 6,5 bilhões, em novembro de 2015, para R$ 9,8 bilhões, no mesmo mês de 2016 - alta de quase 50%, segundo dados do Banco Central compilados a pedido do Broadcast, sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado.

A situação evidencia o risco da carteira imobiliária. Embora não haja estatísticas oficiais do mercado de leilões, o presidente da Federação Brasileira de Leiloeiros Públicos Oficiais (Febralei), Vicente de Paulo Costa Filho, estima que a oferta de imóveis em leilões tenha crescido 80% nos últimos dois anos.

Entre os fatores que contribuem para essa estatística estão a alta do desemprego, que compromete a capacidade de pagamento do mutuário, e o fato de boa parte dos imóveis estar financiada com alienação fiduciária, o que facilita a retomada dos bens, explica Ronaldo Milan, da Milan Leilões.

O imóvel em execução passa por até dois leilões. O primeiro pede o preço de mercado. Se a venda não ocorre, o segundo evento pede o valor da soma do financiamento devido e dos custos processuais - neste cenário, os imóveis geralmente saem com desconto. Como esses bens têm custos embutidos (como IPTU e condomínio), os bancos querem repassá-los adiante de forma rápida.

Ao retomar um imóvel, o banco evita a alta da inadimplência, mas assume a obrigação legal de se desfazer do bem. "A venda é uma arte na qual estamos tentando nos aprimorar, pois não somos experts nesses procedimentos", diz o superintendente executivo de negócios Imobiliários do Santander, Fabrizio Ianelli. Já o diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque, espera redução da execução de garantias em 2017.

Termômetro

Na Caixa Econômica Federal, que concentra 70% do crédito imobiliário no Brasil, o total de imóveis retomados subiu de 8.775, em 2015, para 15.881, em 2016 - uma alta de 81%. Diante disso, a Caixa firmou parceria com o Conselho Federal de Corretores Imobiliários (Cofeci) para tentar desovar o seu estoque, que atualmente soma 24.585 unidades.

Segundo o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Abreu, medidas como carência para retomada dos pagamentos, ampliação de prazos, transferência de atrasos para parcelas futuras têm surtido efeito neste momento de crise.

Isso, segundo ele, tem ajudado a inadimplência do crédito imobiliário ficar ao redor de 2%.

Fonte: O Estado de S. Paulo.

ABECIP: PREÇO DOS IMÓVEIS RESIDENCIAIS ENCERRA 2016 COM QUEDA DE 2,26%

O preço médio dos imóveis residenciais no País caiu 2,26% em 2016, o que representa uma deterioração do mercado em comparação com 2015, quando houve baixa de 0,20%.

Os dados fazem parte do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), divulgado nesta sexta-feira (27), pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). O levantamento é feito com base em laudos de avaliações fornecidos pelas instituições financeiras em nove capitais brasileiras.

Apesar da piora do mercado ao longo do ano, a pesquisa mostra que os preços subiram 0,08% em dezembro, a primeira alta desde 2015. Na avaliação da Abecip, o resultado de dezembro sinaliza uma possível reversão da tendência de queda no mercado imobiliário.

"Em linha com o que se espera para os fundamentos da economia brasileira, a partir deste início de 2017 esta reversão de tendência pode apontar para um estancamento da queda dos preços nominais dos imóveis, preparando uma eventual estabilização dos valores reais ao longo dos próximos meses", afirma a Abecip em nota.

Capitais - Em 2016, sete das nove capitais pesquisadas tiveram queda nominal no preço dos imóveis. As maiores retrações foram verificadas no Rio de Janeiro (-3,85%), em Belo Horizonte (-3,55%) e em Salvador (-2,87%). Na cidade de São Paulo, a baixa foi de 2,39%. Apenas Fortaleza e Goiânia tiveram altas, de 0,73% e 0,25%, respectivamente.

Já no mês de dezembro, quatro cidades tiveram queda nos preços e cinco mostraram altas. A maior baixa foi em Fortaleza (-0,46%), enquanto a maior alta ocorreu em São Paulo (0,09%).

Fonte: Agência Estado

DO DIREITO DE CONSTRUIR E PLANTAR EM PROPRIEDADE DE TERCEIRO - DIREITO DE SUPERFÍCIE

Muito embora o Estatuto da Cidade (artigos 21 e 23, da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001) tenha tratado do “Direito de Superfície”, com o escopo de ordenar o desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, o novo Código Civil, regulado pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que entrará em vigor em 10 de janeiro de 2003, codificou o novo instituto de Direito denominado “Da Superfície” (artigos 1.369 a 1.377). Trata-se de um direito real em que se permite que o proprietário conceda a outrem denominado superficiário, o direito de construir ou de plantar em seu imóvel, por tempo determinado, mediante escritura pública a qual deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, de sorte a gerar efeitos “erga omnes”, contra terceiros.

A mencionada escritura pública de concessão do direito de construir ou de plantar deverá regular as relações entre as partes, estabelecendo os respectivos deveres e obrigações.

A superfície, como direito real vincula o imóvel gravado, acompanhando-o até o termo final da concessão. Neste sentido, o inciso II, do artigo 1225, do novo Código Civil é taxativo no sentido de introduzir “a superfície” como direito real de garantia, de maneira a resguardar satisfatoriamente o superficiário, no sentido de obrigar o proprietário a dar cumprimento integral à concessão.

A concessão do direito de construir ou de plantar poderá ser a título gratuito ou oneroso. Na hipótese de ser a título oneroso, o pagamento poderá ser à vista ou parcelado. Nesta condição, depreende-se que a concessão terá um preço certo, o qual deverá ser pago de conformidade com as condições estabelecidas, de comum acordo, entre as partes contratantes. Na hipótese do pagamento não ser à vista, mas sim a prazo, deverão ser respeitados os vencimentos dos pagamentos das respectivas parcelas, ou da única parcela, com a ressalva de que impede que se preveja a atualização da(s) parcela(s) de acordo com a variação periódica da moeda, observadas as normas então vigentes, que regulam o período mínimo para atualização monetária, atualmente fixado em 12 meses (parágrafo 1º, do artigo 2º, da Lei nº 10.192, de 14 de fevereiro de 2001).

A concessão do direito de construir poderá compreender a exploração do subsolo caso este seja inerente ao objeto da concessão, e desde que prevista expressamente na competente escritura.

No que tange aos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel, objeto da concessão, estes são de responsabilidade do superficiário, ou seja, de quem vier a explorar o imóvel, por definição contida no artigo 1.371, da Lei. Contudo, no caso de ficar estabelecido que os encargos e tributos sejam de responsabilidade do proprietário, a responsabilidade tributária pelo pagamento, mesmo assim, será do superficiário, restando ao mesmo o exercício do direito de regresso contra o proprietário.

Outrossim, a concessão do direito de construir ou de plantar poderá ser cedida e transferida a terceiros ou, em caso de morte do superficiário, aos seus herdeiros. Desta forma, para que a cessão se torne factível, é importante que esteja previsto na escritura que o superficiário ou seus herdeiros deverá(ão) dar conhecimento ao proprietário da transferência. Em qualquer modalidade de transferência, a previsão legal é a de que não poderá ser estipulado qualquer pagamento a favor do proprietário, por vedação expressa do disposto no parágrafo único, do artigo 1.372, do novo texto legal.

É importante ter presente que o proprietário poderá alienar o imóvel, e o superficiário poderá ceder e transferir o seu direito de superfície, respeitado o direito de preferência de cada um. Nesta hipótese, em caso de alienação ou cessão, vale observar que a superfície, como direito real, vincula o imóvel gravado, acompanhando-o sempre. Com a ocorrência do termo final da concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o imóvel, construção ou plantação independentemente de indenização.

O inadimplemento do superficiário quanto às obrigações contraídas com o proprietário, sobretudo quanto ao pagamento regular do preço avençado, ou alteração da construção ou da plantação convencionada, poderá ensejar a rescisão do contrato de concessão, gerando direito a indenização em favor do proprietário. Na hipótese de desapropriação do imóvel concedido, a previsão é de que extinto o direito de superfície, ao proprietário e ao superficiário, caberá indenização no valor correspondente ao direito real de cada um.

Por outro lado, interessante destacar que o texto legal permite que o direito de superfície seja constituído por pessoa jurídica de direito público, o que deverá possibilitar à Administração Pública promover licitação, na modalidade concorrência pública, para a construção de um bem, que reverterá aos cofres públicos o valor determinado, assim como o imóvel propriamente dito ao final da concessão do direito de superfície.

A concessão do direito de superfície deverá observar as diretrizes gerais da política urbana estabelecida pelo Plano Diretor dos respectivos municípios, haja vista as disposições contidas no Estatuto da Cidade. A par de tais considerações, o fato é que o novo instituto efetivamente deverá dinamizar sobremaneira a exploração de muitas áreas, na medida em que o proprietário, carente de recursos, ou sem capacidade de viabilizar um negócio em sua propriedade, poderá conceder a terceiro, empreendedor, a possibilidade de torná-la rentável, de sorte a recuperar a sua função social. O direito de superfície está centrado na possibilidade de conciliar a exploração de áreas inativas ou não produtivas, seja construindo ou seja plantando, por um prazo certo e determinado, a um preço previamente avençado entre as partes, sendo assegurada sua execução pela constituição de um direito real de garantia.

Inegavelmente, o novo instituto de direito representa um avanço nas relações negociais das partes, haja vista a inexistência de regras no direito vigente que regulassem a exploração do direito de construir ou plantar em propriedade de terceiro, conferindo uma garantia real. Ademais, “a superfície” em sendo um direito real de garantia, desde que levado a registro perante o Registro de Imóveis, assegura ao superficiário a exploração da propriedade concedida até final cumprimento da concessão outorgada, protegendo o seu direito de explorar o imóvel contra eventual oposição de terceiros. Efetivamente, o direito de superfície deverá trazer uma nova dinâmica, alavancando novos negócios imobiliários ou fundiários, dentro de um quadro seguro para quem explora, superficiário, como para quem o concede, proprietário, nos limites das obrigações previamente estabelecidas pelas partes, conforme definido na competente escritura pública de sua constituição.

Pedro Romeiro Hermeto - Advogado
Fonte: Artigos Jus Navigandi

REUNIÃO SOBRE REGULAMENTAÇÃO DE DISTRATOS DE IMÓVEIS TERMINA NOVAMENTE SEM ACORDO

Pela terceira vez neste ano, terminou sem acordo a reunião que busca criar regras para o cancelamento dos contratos de compra e venda de imóveis na planta. A principal divergência continua sendo a base de cálculo para a multa no caso dos distratos.

O encontro começou às 10 horas, em Brasília, e se estendeu até perto das 17 horas, com pausa de cerca de uma hora para o almoço. Não há data agendada para uma próxima reunião.

"Não teve definição e acho que é muito difícil que venha a ter", disse o vice-presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Cláudio Carvalho, que participou dos debates.

Na sua avaliação, a ausência de regras para os distratos conserva um clima de insegurança jurídica e prolonga os danos financeiros para as incorporadoras, criando um risco para todos os envolvidos na cadeia. "Do jeito como está, o mercado corre um risco sistêmico. As empresas não vão aguentar", alertou.

Representantes das construtoras defendem que, em caso de distrato, haja retenção de um porcentual calculado sobre o valor do imóvel descrito no contrato. Por outro lado, as entidades de defesa dos consumidores querem que o cálculo se dê apenas sobre o valor que já tenha sido efetivamente pago.

O Broadcast apurou que os empresários propuseram que o montante retido fosse equivalente a 10% no caso de moradias até R$ 225 mil, 12% entre R$ 225 mil e R$ 950 mil e 14% acima de R$ 950 mil. No entanto, o debate sobre o porcentual não evoluiu, pois antes é preciso haver consenso sobre a base de cálculo.

"A despesa que as construtoras têm é em função do valor do imóvel, não em função do valor pago pelos consumidores. Esse é o grande impasse", diz o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins. "Até podemos flexibilizar o porcentual que será retido. Mas não a base de cálculo", afirma.

Outro ponto de desacordo é o prazo para as empresas devolverem os valores pagos pelos consumidores. Empresários dizem que isso só deve ocorrer ao fim da obra, sob a justificativa de que a devolução imediata compromete o caixa arrecadado para o empreendimento imobiliário, situação que também prejudicaria os consumidores que não desistiram dos imóveis.

A reunião desta quarta-feira (25) contou com representantes dos ministérios da Fazenda, Justiça e Planejamento, da CBIC, da Abrainc, do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), da Associação Brasileira de Procons e da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB).

Fonte: Agência Estado

DO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

A falta de pagamento de aluguéis e seus encargos é o insulto legal e contratual mais grave praticado pelo locatário, na medida em que há o descumprimento da principal obrigação firmada, que é a de solver pontualmente as mercês inquilinárias.

O artigo 62, da lei 8.245/91, faculta a cumulação dos pedidos de rescisão e de cobrança de aluguéis e seus acessórios. Assim, o locador poderá requerer, na mesma demanda, a rescisão da locação, esta somente contra o locatário, e a cobrança dos débitos, direcionada ao fiador e ao locatário, em conjunto.

Na distribuição da ação, o locador deverá demonstrar cabalmente, de forma clara e didática, tudo que está sendo cobrado, em planilha correspondente, anexando aos autos cópia dos comprovantes do pagamento dos encargos apendiculares.

O inciso II do citado dispositivo confere ao locatário e ao fiador a oportunidade de evitar a rescisão da locação mediante o pagamento, no prazo de 15 dias, do débito cobrado, devidamente atualizado, acrescido de juros de mora, multa, custas e verba honorária, independentemente de cálculo pericial.

A verba honorária será aplicada no patamar de 10% sobre o débito, caso não exista disposição contratual diversa. No entanto, na prática, o entendimento jurisprudencial dominante rechaça aplicação superior ao referido percentual.

O locador poderá discordar dos cálculos, apresentando planilha atinente à diferença, caso em que será atribuído ao locatário o prazo de 10 dias para complementação do valor.

Ausente a complementação, o pedido de rescisão contratual prosseguirá pela diferença, sendo facultado ao locador o levantamento do quantum depositado, ainda que insuficiente.

A contenda judicial não desonera o locatário da obrigação de efetuar mensalmente o depósito dos aluguéis vencidos no seu curso, sendo lícito ao locador o respectivo levantamento, desde que os valores sejam incontroversos.

Neste diapasão, é possível a execução provisória do despejo, sem a necessidade de caução, conforme jurisprudência pacificada no STJ, in verbis:

“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. FALTA DE PAGAMENTO DE ENCARGOS ESTABELECIDOS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. DESNCESSIDADE DE CAUÇÃO. I. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. II. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência implica o não conhecimento do recurso quanto ao tema.

III. A execução provisória da sentença que decreta o despejo por falta de pagamento de aluguel dispensa a prestação de caução, conforme leitura sistemático-teleológica do art. 64 da Lei 8.245/91, com redação anterior à Lei 12.111/2009. IV. A caução é dispensada quando estão presentes os requisitos do art. 64 da Lei 8.245/91. V. Recurso especial não provido.” (STJ – Ac. unân. 3ª. Turma – REsp 1207793 / MG – Rel. Min. Nancy Andrighi – data da publicação: 14/04/2011 – DJe 28/04/2011).

A lei 8.245/91, com as alterações promovidas pela lei 12.112/09, espancou as dúvidas remanescentes na doutrina e na jurisprudência no que se refere ao procedimento desalijatório. Com efeito, passou a disciplinar o processo minuciosamente, prevendo todos os passos a serem seguidos, de forma clara, emprestando, também, a efetiva celeridade.

A partir das modificações efetuadas pela lei 12.112/09, o artigo 59 da lei 8.245/91 passou a prever 9 hipóteses específicas de despejo liminar, desde que o caso em discussão se coadune à norma do artigo 273, do CPC, concernente aos preceitos do fumus boni juris e periculum in mora.

Corroboram este entendimento as preciosas lições do mestre Sylvio Capanema de Souza, no livro A Lei do Inquilinato Comentada, 7ª edição, página 267:

“A Lei do Inquilinato não afastou a incidência do Código de Processo Civil, aplicando-o, subsidiariamente, quando ela fosse omissa. Como se não bastasse, foi ela que desfraldou corajosamente a bandeira da efetividade do processo, na obsessiva preocupação de acelerar a solução dos conflitos. Não teria nenhuma lógica que a Lei do Inquilinato rejeitasse um sistema superveniente, cujo objetivo precípuo é, justamente, abreviar o processo. Sempre entendemos que a Lei nº 8.425/91 recepcionou a regra do artigo 273, tornando possível a antecipação da tutela de mérito, desde que presentes os seus pressupostos. Não é preciso ser um especialista em hermenêutica, para concluir que a regra do artigo 59 da Lei nº 8.245/91 não é incompatível com o artigo 273 do Código de Processo Civil, e, muito ao contrário, elas se complementam, em benefício da efetividade do processo.”

Em suma, a legislação é moderna, atual, eficiente e atende as demandas da sociedade, cabendo ao judiciário aplicar a lei de forma escorreita, tendo como consequência a prestação jurisdicional célere e de boa qualidade.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, ouvidor da OAB/RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB - Instituto dos Advogados Brasileiros.

Fonte: Artigos Migalhas de Peso

A IMPORTÂNCIA DA FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO NAS LOCAÇÕES POR TEMPORADA

O verão no Brasil provoca uma verdadeira corrida ao seu imenso litoral, profícuo em praias maravilhosas e belezas naturais incomparáveis. Parte das pessoas que se dirige ao litoral brasileiro não possui imóvel na praia, o que força estes interessados a buscar a alternativa de locação do imóvel que lhes permita hospedar-se durante o período da estadia.

Comparativamente à locação normal (residencial e comercial), o aluguel denominado de locação por temporada ocorre em curtos espaços de tempo, não superior a noventa dias, encontrando-se regulamentada pela lei 8.245/91, conhecida como lei do inquilinato e que também regulamenta as locações normais. Este fato induz as partes, locador e locatário, a acreditar que a relação contratual não precise ser formalizada através do respectivo contrato, entretanto, tal prática leva os contratantes “informais”, por assim dizer, a dissabores diversos.

Tanto do ponto de vista do locador quanto do locatário, a celebração do contrato, regulador de direitos e obrigações, determina o equilíbrio entre as partes, assegurando o rendimento pretendido pelo locador e o merecido desfrute por parte do locatário.

Sob o prisma do locador, a formalização do contrato lhe assegura facilidade de retomada do imóvel caso o inquilino não o desocupe dentro do prazo contratual estabelecido, eis que pode requerer judicialmente o despejo por “denúncia vazia” ou imotivada, entretanto, é preciso que o locador ajuíze a ação para retomada do imóvel no prazo máximo de trinta dias da data de vencimento do contrato, sob pena de lhe ser declarada a renovação deste contrato, nos termos da Lei. Também vantajoso ao locador, o fato de que os aluguéis podem ser recebidos de uma só vez e antecipadamente, o que não ocorre nas outras modalidades locatícias, pelo menos comumente.

Para o locatário formalizar o contrato significa ver assegurado desfrutar de absolutamente tudo que ali se estabelece, constituindo substancial distinção do contrato verbal, ou informal. Nesses contratos informais, caso o locador falseie informações ou omita vícios ocultos contidos no imóvel, caberá ao locatário produzir dificílima prova de que foi enganado, enquanto que na locação formal o locador obriga-se a declarar as reais condições do imóvel, as quais, não constatadas na prática, darão azo ao locatário pleitear justa indenização em Juízo ou ressarcimento pelas impropriedades havidas.

As locações de veraneio, assim como em qualquer outra modalidade, exigem de ambas as partes o necessário acautelamento. Ao locatário, é muito recomendável que visite o imóvel antes de contratar o aluguel, evitando a popular “compra de gato por lebre”, isto é, uma eventual propaganda enganosa pode acarretar dissabores irreparáveis. Por outro lado, o locador não pode abster-se de avaliar o cadastro de seu inquilino, eis que, não raro, pode estar contratando com pessoas mal intencionadas que, dentre outras coisas, podem furtar utensílios e objetos que guarnecem o imóvel, alojar pessoas em número muito superior ao que suporta a casa, dando ensejo a danos consideráveis, como por exemplo, sobrecarga elétrica e de esgoto, que exigem altos dispêndios para reparação. Por esses e outros motivos, é preciso que tudo esteja contemplado pelo contrato. As questões intrínsecas aos contratos de locação por temporada são resolvidas pelos Juizados Especiais.

Atualmente, tem-se notícia de alguns casos realmente lamentáveis levados à apreciação do Judiciário, onde locatários mal-intencionados provocam deliberadamente a ocorrência de defeitos (como entupimentos da rede de esgoto, por exemplo), buscando posterior reparação judicial que lhes restitua o aluguel. Isto também pode ser evitado, através da assistência do profissional de Direito preventivamente.

É recomendável que o locador e locatário valham-se de imobiliárias ou corretores imobiliários conceituados, que estão habituados a essa relação e que certamente podem evitar problemas na relação.

Caso a locação venha a ocorrer através da internet, todos os cuidados anteriormente mencionados devem ser observados, com o acréscimo indispensável da pesquisa acerca de comentários de pessoas que já contrataram aquele serviço, valendo-se (locador e locatário) de todas as ferramentas que disponham de credibilidade quanto aos comentários avaliados.

A negociação deve ser submetido ao corretor de imóveis, que vai tratar de valor do aluguel, quantidade de pessoas que o imóvel abriga, condições de hospedagem que o imóvel oferece, prazo.

A consulta ao advogado antes de se fazer o negócio, denominada advocacia preventiva, garante às partes, a segurança na relação contratual, sendo papel do advogado evitar que seu cliente sofra constrangimentos e prejuízos.

Como não é muito comum que as partes procurem o advogado antes da ocorrência dos problemas, estas acabam por contratar os serviços advocatícios para dirimir as questões em Juízo. O que as pessoas não levam em consideração é que, dada a complexidade dos processos, despesas processuais e honorários a serem pagos aos profissionais envolvidos (muitas vezes não apenas advogados, mas peritos, avaliadores, etc.) a conta certamente será maior.

Se for possível prevenir, não há porque remediar.

Alexandre Frederico Bordgnon Schwartz - Advogado especialista em Direito Imobiliário do escritório Küster Machado – Advogados Associados.

Fonte: Artigos Migalhas de Peso

COMISSÃO DA CÂMARA DOS DEPUTADOS APROVA CONTRAPARTIDAS ECOLÓGICAS A QUEM CONSTRUIR ACIMA DE LIMITES MUNICIPAIS

A Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados aprovou proposta que fixa contrapartidas ecológicas para proprietários que construam acima do limite estabelecido pelas prefeituras.

A medida, que altera o Estatuto das Cidades (Lei nº 10.257/01), é de caráter facultativo. O texto aprovado é um substitutivo ao Projeto de Lei nº 5954/16, do deputado Givaldo Vieira (PT-ES).

O relator, deputado Toninho Wandscheer (Pros-PR), optou por reduzir as contrapartidas a apenas duas opções: a financeira e a do uso de tecnologias para instalação de “telhados verdes”, de sistemas de reaproveitamento de águas pluviais e de sistema de geração fotovoltaica de energia elétrica.

“Dessa forma, elimino possibilidades de conflitos de ordem jurídica e torno a lei mais clara e objetiva, deixando a cargo dos municipais a escolha do tipo de contrapartida e solução tecnológica adequada para a sua região”, explicou o relator. Ele argumenta que a instalação de tecnologias verdes será “instrumento de reequilíbrio e justiça nas cidades”.

A versão original previa também a adoção de tecnologia ou solução construtiva não convencional para atuar na preservação ambiental e no uso racional dos recursos naturais.

Wandscheer também retirou do texto a possibilidade de que o parcelamento do solo urbano (loteamentos, desmembramentos e condomínios urbanísticos) fosse considerado forma de alteração de uso do solo.

Tramitação

A proposta será analisada de forma conclusiva pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. 

Íntegra da proposta:

PL-5954/2016

Fonte: Agência Câmara Notícias

DA ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA: UMA ATIVIDADE PRIVATIVA DE CORRETOR DE IMÓVEIS

A coluna do CRECI-Ba publicada na edição deste sábado, 21 de janeiro de 2017, no jornal A TARDE, noticia a autuação de imobiliárias pelo CRA-Ba – Conselho Regional de Administração, por administrarem imóveis sem estarem inscritas neste Conselho.

É farta a jurisprudência e decisões monocráticas sobre o tema, configurando que empresas atuantes no ramo da compra, venda e administração de imóveis e condomínios, por não desenvolver atividade típica do campo administrativo, não estão sujeitas ao registro no Conselho de Administração.

Quanto ao registro no órgão fiscalizador do exercício da profissão, é entendimento pacificado do STJ que o critério a ser utilizado para a obrigatoriedade de registro nos conselhos profissionais é a atividade básica da empresa ou a natureza dos serviços prestados por ela.

Já o fato gerador da obrigação tributária - pagamento da anuidade - é o registro junto ao respectivo Conselho em que a atividade desenvolvida exige e não o desempenho da atividade.

Na minha lide docente, propugnando sempre pelos interesses dos Gestores Imobiliários de nível superior e dos Corretores de Imóveis, sempre me surpreendi com decisões travestidas de Resoluções, devidamente combatidas, que atentam contra a legislação vigente, por vezes fruto do desconhecimento e/ou pelo interesse na manutenção da reserva de mercado, daí o fato relatado ter motivado esta minha expressa manifestação.

A criação dos Conselhos Profissionais tem por finalidade orientar, disciplinar e fiscalizar o exercício das diversas categorias profissionais.

Entretanto, devido aos inúmeros Conselhos Profissionais, muitas vezes, empresas acabam se vendo coagidas a se cadastrarem em mais de um Conselho para evitar longas discussões administrativas e judiciais, o que é deveras desmedido e por demais oneroso.

Há, portanto, que se delimitar o campo de atuação profissional de cada Conselho, não permitindo a sobreposição da abrangência a que sempre tendem os Conselhos na sua atividade de controle.

O ilustre Presidente do CRA-Ba, Sr. Roberto Ibrahim, efetivamente, com a lavratura das autuações, deixa patente um desvio de competência na natureza mais íntima do agente. Esse desvio é dotado de conteúdo e noção de difícil precisão, e na maioria das vezes, tem uma conotação na qual o elemento fim é colocado em relevo, destacando-se, assim, a natureza do instituto que se caracteriza pelo afastamento da finalidade. Aqui se evidencia o caráter teleológico do mesmo pela realidade de que o fim perseguido pela autoridade administrativa é básico para julgar seu autor. É ato administrativo marcado por defeito relativo à finalidade ou fim e a doutrina e a jurisprudência brasileira tem anulado muitos desses atos administrativos.

Ponto pacificado é que a atividade da Administração da Locação é prerrogativa única e exclusiva dos Corretores de Imóveis devidamente inscritos no Conselho.

Ressalvo ser injustificável que o CRA-Ba, na sua exorbitância de arbítrio, comprometa-se, estabeleça prazo, no caso até julho de 2017, para não exercer seu poder de fiscalização sobre Corretores de Imóveis e Imobiliárias que atuam na Administração Imobiliária.

Na minha ótica, a celebração de um convênio entre os Conselhos, propalada na coluna do CRECI-Ba de hoje, objeto desse comentário, é inteiramente fora de propósito vez que os Corretores de Imóveis e Imobiliárias que administram a locação o fazem estritamente sob a letra da Lei 6.530/78.

Espero do CRECI-Ba. um posicionamento enérgico contra as ações do CRA-Ba, não permitindo ingerência e/ou abrangência de qualquer natureza quanto às prerrogativas profissionais dos Corretores de Imóveis, e desde já abortando esta proposta de convênio que somente enfraquecerá a categoria sob disfarçado manto de legalidade.

Corroborando meu pensamento, replico abaixo um artigo bastante elucidativo sobre o tema do Advogado Ricardo De Magalhães, Membro da Seção Brasileira da AIDA (Association Internationale de Droit des Assurances) - Associação Internacional de Direito de Seguros; Foi advogado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro - CRECI-RJ 1ª Região durante o triênio 2013-2015; Pós-graduado em Direito Civil Constitucional pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ); Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Estácio de Sá (UNESA); Cursou Extensão Universitária em Direito Imobiliário na Universidade Cândido Mendes (UCAM) e em Direito Constitucional na Escola de Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (EMERJ); Técnico em Transações Imobiliárias pelo Sindicato de Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro (Sindimóveis-Rio);

DA ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA: UMA ATIVIDADE PRIVATIVA DE CORRETOR DE IMÓVEIS (Fonte: Artigos Jus Navigandi)

A atividade de corretor de imóveis está normatizada pela Lei 6.530/78, de 12 de maio de 1978, juntamente com o seu Decreto Regulamentador - Decreto-lei 81.871, de 29 de junho de 1978, e, na forma do artigo 5º da referida Lei, o Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização.

O rol de atividades privativas de corretor de imóveis está previsto na Lei 6530/78, em seu artigo 3º, que expressa o seguinte:

Art. 3º. Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

O exercício das citadas atividades somente é permitido às pessoas físicas e jurídicas detentoras de inscrição nos quadros dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, caracterizando, desse modo, violação dessa disposição a infração prevista no art. 47 da Lei de Contravenções Penais (Decreto-lei nº 3.688/1941) – exercício ilegal da profissão.

A atividade de administração de locação é, portanto, privativa dos inscritos nos CRECI’s. Neste sentido está a jurisprudência do Tribunal Regional Federal – 2ª Região:

REGISTRO EM CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS E DE BENS DE TERCEIROS.1. A intermediação na locação de imóveis, como integrante das atividades de administração de imóveis, ainda que por mandato, caracteriza o exercício de ato privativo de corretor de imóvel e gera a obrigação de registro de empresa administradora de imóveis e de bens de terceiros no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis. 2. Recurso provido. [1]

ADMINISTRATIVO. REGISTRO EM CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. CRECI. ADMINISTRADORA DE BENS. - Será compulsório, tanto o registro da empresa, quanto as anotações dos profissionais legalmente habilitados, quando a tônica da atividade empresarial consistir em exercício profissional sujeito a fiscalização do ente competente. - Em que pese a autora ter suprimido do seu contrato social a função de intermediação na compra, venda e locação de imóveis, bem como opinar quanto à comercialização imobiliária, manteve a prestação de serviço concernente à administração de imóveis, o que a obriga a manter-se inscrita no CRECI. - Recurso improvido.[2]

O exercício de tal atividade sem a devida habilitação profissional configura exercício ilegal da profissão, tipo previsto no artigo 47 da Lei de Contravenções Penais. Sobre o tema, GUILHERME DE SOUZA NUCCI faz as seguintes anotações:

Análise do núcleo do tipo: exercer (desempenhar habitualmente) profissão (atividade especializada, regulamentada pelo Estado) ou atividade econômico (qualquer meio de vida que proporcione renda) ou anunciar (divulgar) que a exerce, sem preencher as condições legais. Cuida-se de norma penal em branco, devendo-se conhecer quais são os requisitos em lei para o exercício da profissão ou atividade remunerada. Busca-se coibir o abuso de certas pessoas, ludibriando inocentes que acreditam estar diante de profissionais habilitados, quando, na realidade, trata-se de uma simulação de atividade laborativa especializada.[3]

Há, ainda, previsão de tais atribuições na tabela de honorários de serviços profissionais nas transações imobiliárias, proposta por sindicados da categoria profissional e homologada pelos CRECI's das diversas regiões.

No exercício de suas atribuições fiscalizatórias, o CRECI lavra autos de infração em face de qualquer cidadão ou empresa que exerçam atividades privativas de Corretor de imóveis sem a devida qualificação e inscrição em seu quadro de profissionais. Constatando-se a habitualidade no exercício ilegal da profissão ou atividade, a prova da materialidade da infração e os indícios da autoria são encaminhados ao Ministério Público do Estado, a fim de que seja deflagrada a respectiva Ação Penal Pública, na forma do artigo 129, inciso I, da Carta da República.

REFERÊNCIAS.

NUCCI, Guilherme de Souza. Leis penais e Processuais Penais Comentadas. 5ª Ed. Ver. E ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010.

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm

[1] TRF-2 - Classe: AC - APELAÇÃO CÍVEL - Processo: 9102006766 UF: RJ Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA - Data da decisão: 22/06/1998 Fonte DJ DATA:25/08/1998 PÁGINA: 185 - Relator JUIZ PAULO BARATA)

[2] TRF-2 - AC: 200551010271267 RJ 2005.51.01.027126-7, Relator: Desembargador Federal FERNANDO MARQUES, Data de Julgamento: 10/11/2010, QUINTA TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: E-DJF2R - Data::19/11/2010 - Página::200)

[3] NUCCI, Guilherme de Souza. Leis penais e Processuais Penais Comentadas. 5ª Ed. Ver. E ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010. P. 210 e 2011.

Prof. Marcos Mascarenhas

PENHORA DO IMÓVEL DE MORADIA DO FIADOR

Cumprindo o comando constitucional da proteção à dignidade humana (art. 1º, III, CF) e, mais tarde, o direito à moradia como direito social básico (art. 6º, CF com a redação da EC 26/2000), a lei 8009/90, norma de ordem pública e, portanto, inderrogável pela vontade das partes, tornou impenhorável o bem imóvel que serve de moradia ao cidadão, assim como as acessões, benfeitorias e pertenças que guarnecem a residência, excepcionados os adornos suntuosos ou de luxo, pertencentes ao executado.

Em 1991, por acréscimo trazido pela lei 8245, incluiu-se o inciso VII no rol de exceções da impenhorabilidade a que alude o artigo 3º da citada lei 8009/90. Trata-se da polêmica previsão da fiança locatícia imobiliária urbana, a indicar que nessa modalidade de garantia fidejussória, o fiador que tenha um único imóvel que lhe serve de única moradia poderá vir a perdê-lo se o locatário não cumprir com a sua obrigação perante o locador.

O Supremo Tribunal Federal, na pena do emérito Ministro Carlos Velloso[1], em decisão monocrática proferida no ano de 2005, reconheceu a inconstitucionalidade da lei por duplo fundamento: ofensa ao direito de moradia e à isonomia. Significativo se mostra o seguinte trecho da referida decisão:

“Posto isso, veja-se a contradição: a Lei 8.245, de 1991, excepcionando o bem de família do fiador, sujeitou o seu imóvel residencial, imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, à penhora. Não há dúvida que ressalva trazida pela Lei 8.245, de 1991, inciso VII do art. 3º feriu de morte o princípio isonômico, tratando desigualmente situações iguais, esquecendo-se do velho brocardo latino: ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio, ou em vernáculo: onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito. Isto quer dizer que, tendo em vista o princípio isonômico, o citado dispositivo inciso VII do art. 3º, acrescentado pela Lei 8.245/91, não foi recebido pela EC 26, de 2000. Essa não recepção mais se acentua diante do fato de a EC 26, de 2000, ter estampado, expressamente, no art. 6º, C. F., o direito à moradia como direito fundamental de 2ª geração, direito social. Ora, o bem de família Lei 8.009/90, art. 1º encontra justificativa, foi dito linha atrás, no constituir o direito à moradia um direito fundamental que deve ser protegido e por isso mesmo encontra garantia na Constituição. Em síntese, o inciso VII do art. 3º da Lei 8.009, de 1990, introduzido pela Lei 8.245, de 1991, não foi recebido pela CF, art. 6º, redação da EC 26/2000.”

Na doutrina, importantes vozes defendem a tese da inconstitucionalidade da norma[2], mas o fato é que o entendimento majoritário na jurisprudência tem sido pela constitucionalidade.

No Supremo Tribunal Federal, a tese da inconstitucionalidade não fez eco. Após a citada decisão monocrática, o Pleno, ainda que por maioria, vencidos os Ministros Carlos Britto, Eros Grau e Celso de Mello, entendeu pela constitucionalidade da norma especial[3]. No Superior Tribunal de Justiça, a questão acabou sendo afetada pelo regime de recursos repetitivos e a egrégia Segunda Seção, na esteira de antigo verbete aprovado por maioria no Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro[4], entendeu que “é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.”. (Súmula 549, Segunda Seção, julgado em 14/10/2015, DJe 19/10/2015).

É óbvio que o fundamento jurídico da tese majoritária na jurisprudência está blindado pelos melhores propósitos de incrementar a oferta de imóveis para a locação, notadamente para fins residenciais, mas trata-se, em nosso modo de sentir, de um grande equívoco dos poderes legislativo e judiciário, animado por argumentos ad terrorem do fundamental mercado imobiliário, no sentido de que os locadores preferirão deixar os imóveis vazios ou que sem essa regra não haverá garantia na locação, aumentando ainda mais o déficit habitacional como se este tivesse como causa a penhorabilidade do imóvel de moradia do fiador.

Com todo respeito às opiniões em contrário, na legalidade constitucional que prima pela isonomia, direito à moradia em posição de supremacia em relação ao direito de crédito, tendo em vista a primazia da proteção da dignidade humana, não há espaço para tal construção jurídica.

Com relação ao direito à moradia a hipótese é de não recepção dessa parte da lei 8009/90 com a redação dada pela lei do inquilinato, pois há uma demonstração explícita do afastamento do direito social à moradia, particularizada a um contratante e em atenção ao interesse privatista do locador, desprestigiando os paradigmas da justiça social.

Entretanto, mais eloquente é a inconstitucionalidade por falta de isonomia. Como se justifica que o locatário seja titular do direito à moradia e tenha o seu único imóvel para fins de moradia impenhorável e o responsável que não tem o dever primário de pagamento do aluguel não possa se socorrer de tal direito? Sobre esse ponto, perverso tem se mostrado o entendimento da jurisprudência sobre a penhorabilidade do único imóvel de moradia do locatário na ação fundada no direito de sub-rogação. Sob o justificável argumento de que não se pode conferir interpretação extensiva a normas que restringem direitos[5], os Tribunais[6], em maioria, têm rechaçado essa legítima pretensão do fiador contra o locatário.

Oxalá que a óbvia submissão do atual Código de Processo Civil à Constituição Federal (art. 1º) não seja obstaculizada pela preocupação com a estabilidade da jurisprudência e essa triste tese seja superada (overruling) com as cautelas propugnadas pelos parágrafos segundo, terceiro e quarto do artigo 927 da mesma lei.

A ignomínia da penhora do imóvel de moradia do fiador que tanto desespero tem levado a diversas famílias desde a entrada em vigor da atual lei do inquilinato há de cessar ou então que confessemos a nossa incompetência em dotar a locação imobiliária urbana de uma efetiva garantia aos locadores.

Há muitas possibilidades no ordenamento jurídico, mas pode existir um descaso mental diante de uma jurisprudência tão confortável para os interesses do locador e até mesmo do locatário que não será alvejado pela penhora de eventual imóvel de moradia de sua titularidade.

Referências

[1] RE nº 352.940/SP, julg. Em 25/04/2005.

[2] Eliane Maria Barreiros Aina. O Fiador e o Direito à Moradia. Direito Fundamental à Moradia frente à Situação do Fiador Proprietário do Bem de Família. 2002, p. 123/124; Gildo dos Santos. Locação e Despejo. Comentários à lei 8.245/91. 4ª ed. 2001, p. 123/146; Flávio Tartuce. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 10ª ed. 2015, p. 486/493; Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho. Contratos em Espécie. 6ª ed. 2013, p. 629/632; Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald. Contratos. 5ª ed. 2015, p. 1043/1044.

[3] Fiador. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República (RE 407688, Relator (a): Min. CEZAR PELUSO, Tribunal Pleno, julgado em 08/02/2006, DJ 06-10-2006 PP-00033 EMENT VOL-02250-05 PP-00880 RTJ VOL-00200-01 PP-00166 RJSP v. 55, n. 360, 2007, p. 129-147).

[4] Súmula nº 63: “Cabe a incidência de penhora sobre imóvel único do fiador de contrato de locação, Lei nº. 8009/90 (art. 3º, VII) e Lei nº. 8245/91.” Referência: Súmula da Jurisprudência Predominante nº. 2001.146.00005. Julgamento em 24/06/2002. Relator: Desembargador Paulo Ventura. Votação por maioria. Registro do Acórdão em 14/08/2003.

[5] Defendendo a possibilidade de interpretação extensiva para alcançar o imóvel de moradia do locatário: Gabriel Seijo Leal de Figueiredo. Contrato de Fiança. 2010, p. 179/181.

[6] Ação de regresso, decorrente de fiança concedida em contrato de locação, em fase de cumprimento de sentença. Não estando caracterizada nenhuma das hipóteses previstas no art. 3º, da Lei 8.009/90, que trata das exceções à regra da impenhorabilidade, e estando evidenciado que o imóvel constrito é bem de família do executado, o levantamento da penhora é medida que se impõe. Recurso provido. (Relator (a): Gomes Varjão; Comarca: Diadema; Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 10/10/2016; Data de registro: 10/10/2016).

Marco Aurélio Bezerra de Melo - Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Mestre em Direito pela Estácio. Professor da EMERJ.

A RECONSTRUÇÃO SEM FIM DA PDG

O colapso do mercado imobiliário americano, em 2008, que levou bancos e empresas gigantes à lona, cunhou a expressão too big to fail (grande demais para quebrar, em português). Tratava-se de uma linha de pensamento que defendia a proteção do Estado e do sistema financeiro a companhias essenciais na geração de emprego, renda e impostos. A ideia emplacou para alguns, mas outros, como Lehman Brothers e o Bear Sterns, sumiram do mapa. Por aqui, guardadas as devidas proporções e causas, parece que também ninguém é tão big que não possa correr o risco de quebrar. Um exemplo disso é a PDG Realty, que chegou a ser a maior construtora do Brasil entre 2010 e 2011, com mais de R$ 9 bilhões em lançamentos anuais.

O problema é que, nos últimos cinco anos, desde que anunciou um prejuízo de R$ 2,2 bilhões, a empresa está em queda vertiginosa – e não há sinais de recuperação no horizonte. Após cinco anos de tentativas de reestruturação e três CEOs depois, a PDG acumula uma dívida estimada em R$ 7,5 bilhões. Apenas com juros da dívida ela precisa lidar com cerca de R$ 900 milhões anualmente, para uma empresa com receita operacional bruta de apenas R$ 206 milhões, entre janeiro e setembro do ano passado, e um caixa de R$ 250 milhões, registrado ao fim do terceiro trimestre de 2016 (o último balanço divulgado).

Além disso, a incorporadora quase não lança mais novos projetos. No terceiro trimestre, ela conseguiu a licença de seis empreendimentos. No mesmo período de 2011, havia 36 novos projetos. A luta é por queimar os estoques, que eram avaliados R$ 2,7 bilhões ao fim de setembro. Em um cenário como esse, a expectativa é que a incorporadora entre em recuperação judicial neste ano. Em dezembro, ela anunciou que não vai pagar juros relativos a debêntures emitidas, aumentando as especulações em relação ao seu futuro.

Os primeiros dias do novo ano têm sido de muitas reuniões e decisões importantes para os gestores da empresa. Para um analista do mercado, que prefere o anonimato, será “difícil escapar de uma recuperação judicial”. Para outro especialista no setor, a complexidade do processo pode evitar que esse caminho seja seguido, e diz que a palavra final está com os bancos credores. No caso da Viver, a primeira incorporadora de capital aberto a entrar em processo de recuperação, o processo, anunciado no ano passado, envolve apenas 64 Sociedades de Propósito Específico (SPE) – organizações que a lei exige que sejam criadas para cada projeto imobiliário –, e uma dívida consolidada de R$ 1 bilhão.

No caso da PDG, o processo poderia contar com 700 SPEs, resultando em um complexo nó jurídico. “Depende de permitirem liquidez para as operações, dando carência no pagamento das dívidas e linhas de crédito, ou se vão preferir enfrentar essa complexidade toda e ainda fazer a provisão da perda”, diz a fonte. Pelo porte da PDG, qualquer caminho adotado será um exemplo para o setor. Em novembro do ano passado, toda a cúpula da companhia foi trocada. Ricardo Knoepfelmacher, dono da RK Partners e especializado em recuperação de empresas, foi contratado para liderar uma nova tentativa de salvação da PDG.

Com a sua chegada, o CEO Márcio Trigueiro, que permaneceu apenas por um ano no cargo, foi substituído. O sucessor é Vladimir Ranevsky, que trabalhou com Ricardo K, como é conhecido, no processo de recuperação da OSX, o braço de construção naval do império em ruínas de Eike Batista. Ao mesmo tempo, o conselho de administração também passou por uma reformulação. Gilberto Sayão, criador do fundo de investimentos Vinci Partners, controlador da PDG, deixou o posto de presidente. Trata-se, na avaliação do mercado, de um jogo de sinais.

As saídas e a escolha de substitutos foram interpretadas como indícios dos novos rumos da empresa. Em relação à gestão, indicou-se que a fase de negociações e tentativas de pagamento das dívidas integralmente acabaram. A recuperação não poderia mais acontecer por meio de um simples adiamento de pagamentos. Já a saída de cena do Vinci dá um sinal ainda mais dramático. O fundo, pelos últimos cinco anos, demonstrou acreditar na recuperação do negócio, tendo apontado Carlos Piani, um de seus acionistas, como CEO entre 2012 e 2015, e depois Trigueiro – dois executivos com perfil de gestão financeira.

O Vinci ainda fez, por duas vezes, em 2012 e 2015, aportes no negócio, de R$ 800 milhões e R$ 483 milhões. A sua saída da gestão indica que, uma vez que já absorveu as perdas com a empresa – que chegou a valer R$ 12,5 bilhões e hoje é avaliada em menos de R$ 150 milhões –, não haverá novo socorro por sua parte. O sinal para os credores está dado. Agora, seria a vez dos bancos oferecerem crédito à companhia ou assumirem os prejuízos, que podem pesar em seus balanços. Além de enxugar a operação – que chegou a ter mais de 300 projetos em andamento e agora são 30 – , Piani conseguiu, em sua gestão, concentrar a dívida em alguns poucos grandes bancos, para facilitar a negociação.

A tarefa principal do seu sucessor, Trigueiro, foi renegociar os termos das dívidas. Em agosto do ano passado, conseguiu atrasar a data de vencimentos de R$ 4 bilhões – dos quais R$ 2,9 bilhões são dívidas corporativas com Bradesco, Itaú Unibanco, Caixa, Banco do Brasil e Votorantim – para 2020. O R$ 1,1 bilhão restante tinha relação com financiamentos utilizados para continuar construindo. Mas, em novembro, a nova troca da gestão indica que algo aconteceu. Além de arrastar a quitação das dívidas, a PDG precisava de mais financiamento dos bancos, para manter a operação. Esse dinheiro não veio. Mas como a PDG chegou nesse ponto? A companhia foi um símbolo do crescimento do setor imobiliário e também de sua derrocada.

No momento em que o mercado atingia o pico de valorização em 2011, as empresas entraram em dificuldades devido ao crescimento acelerado. “O plano se mostrou insustentável para um setor que não permite ganho de escala em empreendimentos voltados para a média e alta renda”, diz Luiz Mauricio Garcia, analista do Bradesco BBI. Quando as empresas começaram a diminuir de tamanho, veio a crise, e o congelamento da demanda e do crédito. “O ciclo de negócio da construção é de anos e a crise foi pior do que o imaginado”, afirma Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção da FGV.

As dificuldades da PDG também geraram problemas da porta para fora e grande quantidade cancelamento de vendas. Foram registrados R$ 945 milhões em distratos, entre janeiro e setembro de 2016, sendo que a empresa conseguiu apenas R$ 254 milhões em revendas. Os recorrentes atrasos em entrega de imóveis geraram danos à imagem da companhia. “Há reclamações de todo o tipo contra a PDG, de atrasos e vícios construtivos a cobranças indevidas”, diz Vinícius Costa, consultor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação. Procuradas, a PDG e a RK Partners não concederam entrevista.

Fonte: ISTOÉ Dinheiro

CAMARA DOS DEPUTADOS APROVA USO DO FGTS PARA COMPRA DE IMÓVEL POR COOPERATIVISTAS

A Comissão de Desenvolvimento Urbano aprovou o Projeto de Lei 1181/07, do deputado Onyx Lorenzoni (DEM-RS), que concede aos trabalhadores associados a cooperativas habitacionais o direito de usar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para comprar imóvel destinado a moradia.

A proposta altera a Lei 8.036/90, que já permite a movimentação da conta vinculada ao FGTS em uma série de situações, como para o pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

O parecer do relator, deputado Leopoldo Meyer (PSB-PR), foi favorável à proposta. “Cooperativas habitacionais são organizações sem fins lucrativos, o que viabiliza o acesso à aquisição de um imóvel a preço de custo, diferencial especialmente importante para famílias de mais baixa renda”, disse. “Merecem indiscutivelmente, portanto, tratamento diferenciado e a inclusão no rol de possibilidades de financiamento do FGTS”, completou.

Tramitação

O projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado agora pelas comissões de Trabalho, de Administração e Serviço Público; de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da proposta:

PL-1181/2007

Fonte: Agência Câmara Notícias